J'ai signé un peu avant de partir en vacances ma seconde opération de l'année 2011.
Pour rappel, comme je l'expliquais dans un article précédent (plan de démarrage - objectif 2011 : + 31,5k€) : il me faudra trouver une troisième opération en 2011 pour atteindre ma cible. Et j'en ai plusieurs autres en vue.
Donc, ce second achat consiste en une petite maison de bourg de 52m². Elle se situe dans un village peu côté mais qui a l'avantage de ne pas être très éloigné de Clermont-Fd (à 15mn), capitale régionale de l'Auvergne, et de fait la place auvergnate où la côte immobilière est la plus fort. Elle peut donc intéresser un couple ou une jeune famille qui y travaillerait et aurait des revenus modestes (que ce soit en locatif, ou en accession).
Actuellement, le bien présente :
- un local commercial, de 26m²
- une partie habitation de 26m²
Initialement, je pensais le rénover dans l'optique de deux locaux distincts, j'ai changé d'avis depuis.
En avançant dans le projet, j'ai d'abord appris que la mairie sponsorisait l'installation d'un commerce ailleurs. le dernier commerce du village était dans mon local, mais il est mal adapté à l'activité commercial (petite surface, pas de sanitaires, pas de zone de stockage). Il a tourné jusqu'il y a 3 - 4 ans, mais du coup, sachant que la mairie sponsorise l'implantation d'un commercant ailleurs, je ne suis pas sûr qu'il y ait la place pour deux commerces dans le village (800 habitants, zone de chalandise < à 2500).
Ensuite, en réfléchissant davantage au projet de rénovation, le découpage en deux biens louables à des personnes différentes entraîne des frais importants supplémentaires, sans forcément un revenu locatif plus élevé. A savoir principalement : création d'un second compteurs électrique (sachant que les normes électrique sur les locaux commerciaux sont différentes et plus exigeantes que celles des habitations), création de compteurs divisionnaires d'arrivée d'eau, création de deux sanitaires (en haut / en bas).
Par ailleurs, louer un petit F1 dans un tel village n'est pas forcément le plus facile.
Du coup, je vais plutôt envisager un F3, avec deux petites chambres et un bel espace de vie (le rez-de-chaussée) ce qui devrait apporter du cachet.
A présent, j'attends les devis, puisque pour gagner du temps, j'ai reçu les artisans dans la période de compromis.
Pour mémo...
Prix d'achat : 19 k€ tous frais inclus.
Avec le plan de financement suivant :
- 24 500 € d'emprunt
- 2 500 € en apport personnel, transformé quasi-arbitrairement en 5k€ par mon banquier (j'expliquerai pourquoi dans un prochain article)
Ainsi, le total après travaux est de 29 500 €.
Valeur escomptée après travaux :
- revenu locatif : 350€
- revente > 50k€, ce qui ne fait pas un gros mark up, mais rapporté à l'apport n'est pas non plus une mauvaise performance.
Vous voulez surement voir plus de photos, alors les voici. et si quelqu'un qui suit mon blog est intéressé pour acheter ce bien, je fais un prix d'amis à 30k€ en l'état (au lieu de 36k€ qui est un prix ferme...)
le reportage photo complet est disponible en suivant ce lien
