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21 septembre 2011 3 21 /09 /septembre /2011 22:43

Ca y est, je me suis engagé formellement aujourd'hui sur ma troisième opération de l'année 2011.

Tout cela va bien vite, mais c'est le tarif si je veux atteindre mon objectif.

 

 

Rappelons-nous les données du problème du blog 500K :

 

- Mon objectif est de gagner 500K€ en 4 ans en investissant dans l'immobilier (et de vous expliquer comment)

 

- Pour cela, je dois doubler ma performance chaque année.

 

- Par déduction, il me faut investir cette année 31,5k€ et produire une performance financière de 31,5k€ (l'an prochain 2x62,5, puis 2x125, puis 2x250, soit les 500k)

 

- Je démarre ce projet en Mai 2011 avec ce blog et une première opération : acquisition d'un F1, rénovation le tout pour 22k€ (en cash), et je me suis fixé pour objectif de dégager 44k€ à la revente. J'ai d'ailleurs fait une visite en fin de journée pour ce F1 (agence avec mandat de recherche avec présence du mandant, comme quoi ça existe), au prix affiché de 52K€

 

- je continue en juillet en signant sur un 2nd bien, maison de bourg avec local commercial et logement, opération s'élevant à 30k€ (dont 10k€ de travaux et dont 5K€ d'apport), donc avec une partie du financement alloué aux travaux. revente escomptée de l'ordre de 45k€.

 

- il me reste à investir 31,5 - 22 - 5 = 4,5k€, avec ça on va pas forcément aller loin

 

Ah bon, vous en êtes sûr ? avec 4,5k€ on ne peut pas aller loin ? , je vais pourtant vous montrer le contraire.

 

 

 

La 3ème opération :

La complexité de ma troisième opération ne consiste pas à trouver la bonne opération. ça je sais comment le faire et je l'explique dans mon mini-book des 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente*

 

La complexité de ma troisième opération consite à trouver une opération qui satisfasse mon critère de très faible apport. Je sais que ce n'est pas un problème, à condition d'offrir des garanties suffisantes à mon banquier. Et pour cela j'ai donc attendu deux choses avant de me lancer dans cette troisième opération :

1- d'avoir la garantie de rentrer un revenu locatif sur ma première acquisition (500K#2011-1 ), c'est fait et j'en ferai prochainement un article

2- de trouver un bien (encore) soit à très faible coût, ou de trouver un bien à fort rendement

 

Contrat de location en main, je suis donc allé voir mon banquier en ce milieu d'après-midi. Après-midi que par ailleurs j'avais posé en congés, et après-midi pourtant que j'ai passé pour moitié au taff à traiter d'irrémédiables urgences (vous travaillez gratuit vous !? je vous le conseille ...)

 

Bref, accueil tout à fait cordial, sympathique même, on commence à se connaître à force de lui présenter des demandes capillotractées... je vois donc mon banquier avec deux projets :

En 1- un bien à très faible "coût", il s'agit d'un studio à rafraîchir

En 2- un immeuble de 5 appartements... avec des revenus locatifs immédiats sur deux appartements et les 3 autres à raffraîchir, et là aussi une "offre d'achat" de ma part très faible.

 

Nous nous lancons dans un enchaînement usuel de questions : vos revenus, ceux de votre concubines, vos revenus locatifs, votre patrimoine... il m'explique que la CNIL leur interdit désormais de conserver toutes ces données d'un dossier à l'autre (tiens, au passage le président de la CNIL Alex Tûrk vient de démissionner pour se consacrer aux sénatoriales, il est remplacé par Isabelle Falques Perrotin).

Donc resaisie oblige...Comme je l'ai dit, mon apport étant faible, je lui propose de démarrer un projet avec aucun apport. Pas de problème, on verra bien ce que va dire le système d'information du groupe !

On passe rapidement sur la simulation qui ne m'intéresse pas vraiment, pour arriver au saint graal : l'accord de principe!

 

Et là surprise :

 

Et bien oui suprise :

2- On commence par le projet "immeuble" qui m'intéresse le plus. Pour ce qui est d'acheter un immeuble de 5 appartements avec des revenus locatifs sur deux appartements, c'est un peu compliqué : le système de la banque ne prévoit pas la possibilité d'acheter un immeuble. On peut acheter une maison individuelle, un appartement, un local commercial... mais pas d'immeuble.

Bon, gardons le sourire, mon banquier va trouver une solution, il saisit arbitrairement qu'il s'agit d'un simple "appartement". On avance dans la saisie du dossier et j'obtiens alors le fameux sésame : l'accord de principe.

Donc sur 15 ans, au taux de 4,25% (pas exceptionnel) avec emprunt quasi total, hormis les frais de dossier (réduits car on se connaît et qu'il sait que je vais le lui demander s'il ne me le propose pas d'emblée) et la caution solidaire, soit 1,2k€ à apporter à l'opération.

 

1- Ok, rebelote avec l'opération "studio" qui m'intéresse moins (et tiens au passage, je vous livre un secret : je ne l'ai même pas visité d'ailleurs*, mais qui pourrait néanmoins me convenir... On parle là d'un emprunt sur 10 ans, au taux de 3,9% brut (pas exceptionnel non plus), et avec un remboursement mensuel de l'ordre de 150€... Saisi des informations, etc... et là surprise : pas d'accord de principe immédiat. Mince. Mon banquier tourne le dossier dans tous les sens, il n'obtient rien immédiatement, sinon un message l'invitant à revenir voir le dossier dans 24h !

 

Je repars avec mes deux projets : pour le plus complexe en apparence et le plus cher, j'ai un accord immédiat, pour l'autre en revanche, il faudra repasser (bien que pour tout vous dire, je sais de façon pertinente que j'obtiendrai un accord sans problème au final).

 

Soit bien précisé que je ne réaliserai au plus qu'une seule de ces deux opérations, et j'espère que ce sera l'immeuble.

 

Et maintenant ?

Et maintenant que je sais que je peux faire une offre pour l'acquisition de cet immeuble, et n'ayant pas vraiment de doute en ce qui concerne le studio, je me rends chez mon deuxième conseils : le conseillers juridique (comprendre l'avocat...). Je lui remets alors l'ensemble des justificatifs qui permettront de formuler l'offre. Il s'occupera du reste.

 

D'ici demain j'aurai une orientation de principe, et je serai fixé d'ici une quinzaine de jours quant à savoir si l'un de ces deux achats sera ma 3ème opération de 2011...

Et si ça ne fonctionne pas convenablement demain, j'ai déjà un troisième bien en vue pour lequel je n'ai plus qu'à rédiger une offre (ah, ah! et en plus ce serait une expérience immobilière nouvelle)

 

...à suivre...

 

 

 

* et bein oui, on peut acheter de l'immobilier comme on acheterait un ane dans un sac... pour autant, je ne vous conseille pas de le pratiquer car ça ne peut réserver que de mauvaises surprises.

Vous vous dites surement que c'est débile d'aller mettre son pognon dans un appart qu'on n'a pas vu ? Vous avez un peu raison, mais vous croyez que tous les actionnaires de Renault ont visité le technocentre de Guyancourt de fond en combles avant de se porter acquéreurs ? 

En l'occurence ici, pour des raisons de disponibilités et de délais, je n'ai pas pu visiter ce studio, le fait de ne pas visiter n'est pas forcément un frein pour se porter acquéreur. Je prends un certains nombre de renseignements utiles, j'ai vu des photos, les diags, je connais l'immeuble, etc, etc., et j'ai déjà une vue technique de la chose. En fait, quelque part dans ce cas là, j'achète au pire... Mais bien entendu, quand on peut voir et toucher avant, c'est quand même mieux !  

 

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Published by 500k - dans Bons plans
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commentaires

Pascal 17/02/2012 15:31


Pas risqué lorsque l'on devient marchand de biens certes mais sans doute avec beaucoup plus de contraintes juridiques, financières, sans doute de connaissances du métier ainsi que du marché pour
que ça puisse suffisamment rapporter!?


J'ai commencé mes investissements courant 2011 avec 1 appartement et 1 immeuble de 6 appartements avec 0 euros d'apport dont une partie en cours de revente donc je commence tout juste mais plutot
motivé pour gagner de l'argent dans l'immobilier. Quelques points communs également avec 2 enfants et chef de projet dans l'informatique....Au plaisir de discuter de nos expériences! :o)


Pascal

500k 05/03/2012 23:08



C'est marrant, beaucoup d'investisseurs que je connais sont informaticiens... coïncidence ou non, je ne peut pas me prononcer !



Pascal 16/02/2012 08:39


Bonjour,


Toutes ces opérations d'achat/revente ne sont t-elles pas risquées à la vue de se faire requalifier en marchand de biens??


Cordialement

500k 16/02/2012 23:06



Ah, si en effet, c'est risqué. Du moins, ça peut le devenir s'il y a trop d'opération répétées, le risque est de se faire redresser fiscalement. Cependant être marchand de bien n'est pas
risqué en soit... et je ne l'exclus pas dès lors que j'estimerai plus judicieux d'y passer.



jmc 31/10/2011 11:46


Bonjour, Pourquoi faites vous appel à un avocat? Cordialement


500k 05/11/2011 11:44



Tout simplement parce que c'était une vente ordonnée par un tribunal.



500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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