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23 mai 2011 1 23 /05 /mai /2011 23:07

Quand le prix des travaux dépassent le prix au m² rénové, faut-il investir ?

Je me pose une question à laquelle je n'ai pas encore suffisamment maturé la réponse, rien ne vaut donc un article pour y réfléchir. Lorsque le prix du foncier est inférieur au prix de la rénovation de ce foncier, peut-on faire des affaires ?

 

Le marché est local

Il y a certaines villes de ma région où les prix sont si bas que même en bon état, le prix du foncier est inférieur au prix au m² nécessaire pour rénover ce foncier. Quel est alors l'équilibre du marché immobilier ?

Certains investisseurs ne peuvent pas se poser cette question car cela n'est pas prêt d'arriver dans leur ville, même s'il y avait demain une crise majeur de l'immobilier. Mais il existe des villes moyennes et des villages où cette situation existe et c'est un véritable problème socio-économique qui est à ce jour absolument ignoré des pouvoirs publics. Je ne suis pas là pour faire de la politique, c'est un constat, mais je suis quasiment certains que dans quelques dizaines d'années des dispositif fiscaux existeront pour compenser cette situation.

Je pense donc que la réponse est un déséquilibre profond du marché immobilier conduisant à la désuétude de ces villes et villages, à la précarisation et au desinvestissement par les classes aisées qui ne peut qu'accélérer le phénomène d'abandon petit à petit de ces villes, voués à dépérir lentement. Les investisseurs eux-mêmes fuient ce genre d'endroit, gare aux investisseurs débutant qui tomberont facilement dans le panneau...

Les propriétaires ne vont tout de même pas se débarraser de leurs biens, voire payer des investisseurs pour qu'ils en reprennent la propriété et l'entretien inhérent ...

 

Exemple concret :

Je vois passer des choses à moins de 100 € le m² bati, pas des ruines, et encore ça ne part pas. Le coût de rénovation étant de 300€/m² dans la région pour les travaux hors gros oeuvre, il faudrait que la valeur de sortie soit minimum de 400 € / m². Or vu le stock de bien dans ce genre de ville, impossible de revendre à ce prix au m² à moins de faire un fin home staging et de vendre un peu du rêve aux acheteurs.

 

Le foncier perd ses fondamentaux et devient alors du consommable, à amortir d'un point de vue comptable sur une dizaine à une quinzaine d'année au max.

 

Pour l'instant l'achat de ce type de bien ne me paraît pas intéressant. Et ce qui est paradoxal, c'est que ces mêmes biens en annonce font appel ouvertement aux investisseurs (idéal investissement, rapport > à 10%, etc...). D'une façon générale, lorsqu'une annonce appelle l'investisseur, c'est que c'est une mauvaise affaire d'ailleurs. La seule chose qui pourrait rendre ce type d'achat intéressant : l'arrivée massive d'investisseur étranger sur la marché immobilier, comme cela se produit sur les places financières et ce n'est pas tout à fait à exclure il me semble.

 

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Published by 500k - dans Bons plans
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