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21 janvier 2012 6 21 /01 /janvier /2012 11:25

Ca y est, c'est décidé, je lance l'opération 500K#2012-1.

Je pensais réaliser cette opération en 2011, mais j'ai été quelque peu pris par le temps et par mes projets de création d'entreprise (iMobilis).

 

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A vrai dire, je le suis plus que jamais (je vous en reparlerai à une autre occasion) mais pour autant, je ne perds pas de vu mon objectif des 500K. J'ai donc encore une opération à réaliser avant mai 2012 pour être dans les clous, cette opération, ça fait depuis le moi de juillet que je l'ai identifiée et le bien m'attend bien sagement, puisque là encore, il s'agit d'un bien qui n'intéresse personne.

 

Donc, ça y est, hier j'ai déclaré à ma pacsette : "chérie, demain, on envoie la proposition pour le terrain de XXX, c'est décidé".

C'est pas la première fois que l'on procrastine : "il faut qu'on le fasse", "le notaire ne nous a pas appelé, il faut qu'on le rappelle", "demain, on prépare le papier", etc, etc.

Oui, en effet, on a rappelé le notaire, on a préparé le papier. Mais jusque-là, on n'a pas concrétisé : le fichier word dans lequel j'ai rédigé l'offre est daté de 09/2011, je l'ai remis à jour fin décembre, mais depuis je n'ai pas encore eu le "courage" de l'imprimer et de le mettre sous pli.

 

A force de procrastiner, le bien finira par me passer sous le nez. Il faut un peu de courage. Vue la nature du bien et les conditions d'achat, c'est bel et bien du courage qu'il faut pour réaliser cette opération, et il faut dire que pour une fois, je ne suis pas tout à fait sûr de mon coup, la part d'inconnue étant importante.  

 

Mais je vais le faire quand même car :

- dans la vie, pour avancer, il faut prendre des risques.

- la peur de l'inconnue est un bon facteur de motivation

- affronter l'inconue permet de progresser plus vite

- le risque financier est faible

 

Il s'agit donc d'un terrain, relativement plat, dans une commune internationalement connue autour de Clermont. Je n'ai jamais acheté de terrain en tant que tel, et c'est une partie de ce qui me pose soucis. Ce terrain fait un peu moins de 1500m² et a l'avantage d'être découpé en deux lots distincts, ayant chacun un accès sur la route (ça a son importance), il n'est pas encore constructible, mais il se situe en proximité immédiate de deux constructions habitables.

L'on est dans une zone géographique protégée (parc naturel), où les règles d'urbanismes sont strictes, pour autant la mairie de la commune n'a pas encore publié son PLU, donc impossible de savoir sur le papier quelle est ma chance d'obtenir un ou deux permis de construire sur ce terrain (ou plutôt ces deux terrains).

 

Le terrain est souillé par des polluants, ou plus exactement des encombrants, qu'il faudra d'une manière ou d'une autre dégager et cela aura à la fois un cout de transport (location d'une benne, avec grue), et sûrement aussi de retraitement, puisqu'il doit y en avoir pour quelques tonnes, dont certainement, je m'attends au pire, des matériaux polluants (amiante notamment).

 

Sur le terrain, il y a une construction qui doit faire dans les 30m², et qui sert de garage, il n'a sûrement jamais été obtenu de permis de construire pour ce batiment, puisqu'il n'apparaît pas au cadastre. Et vue la bonne volonté du notaire à me rappeler pour organiser une visite des lieux, je ne le saurai pas,  pour le moment.

 

La part de risque est donc importante, et j'en passe. Donc, peu importe, il faut y aller. Le prix ? 3500€. Je pensais proposer 5000€ qui aurait eut des chances de passer, mais compte tenu qu'il va falloir enlever des déchêts, je préfère baisser un peu mon offre, je pourrais toujours la revoir.

A ce prix, le risque financier est faible, car même si je ne parviens pas à transformer l'essai, le foncier garedra une valeur proche de ce que je l'aurai payé. Je sens que ça va être un dure et long combat pour y arriver, et je crois que je peux me planter lamentablement sur cette opération, mais j'ai envie d'essayer...

J'estime la valeur à la revente, avec un permis de construire à environ 80000€. Et avec deux permis de construire à 2x50000€. L'opération peut donc être pas mal, vue l'investissement de départ.

 

Quand je dis qu'une seule bonne opération peut suffire à se lancer dans l'investissement immobilier, et que ce n'est pas la peine d'avoir des milles et des cent pour se lancer, je crois que là ça prend tout son sens.

Ce qui est important, c'est de se donner les moyens de savoir comment obtenir les bons plans !  

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Published by 500k - dans Objectif 500k
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commentaires

Eric 18/02/2012 10:26


En effet, vu le prix d'achat que tu comptes mettre tu ne prends pas un si gros risque que ça. J'ai perdu 3 fois plus en vendant mon appart' pour cause de divorce et je suis toujours sur les rails

jegogo 26/01/2012 00:25


J'ai bien lu 80000 ou 2x50000!


Tiens nous au courant.

Retaill and Co 23/01/2012 17:54

En effet tu ne prends pas de risque. Au pire des cas tu le revends à ton prix d'achat.. à partir de ce moment la ce que tu peux perdre c'est ne pas gagner beaucoup d'argent pour atteindre
rapidement ton objectif ;- )) J'avais vu une petite maison à Chinon il y a 3/4 mois, mais il y avait une fissure... c'est moche ça. Elle était affiché à 10 000 euros. Il n'y avait pas de chauffage,
ni électricité.. rien : un toit et quatre murs.

500k 24/01/2012 22:29



J'expliquerai plus en détail et en direct au fur et à mesure la consistance de cette opération si elle se concrétise, le risque financier est en effet maîtrisé puisque le foncier vaudra toujours
quelque chose. Du reste, je risque de me fatiguer pour rien... mais qui n'essaye rien n'a rien, et ce ne sera pas la 1ère fois ! Du reste, j'ai bon espoir que ça fonctionne.


Oui, sur ce genre de biens la note peut très vite grimper, s'il faut acheminer de l'EDF sur plusieurs 100aines de mètre, s'il faut équiper la propriété d'une fosse
sceptique ou raccorder à un égout éloigné. En revanche, sans ces contraintes, si le GO est bon, et qu'il y a un potentiel à la revente, il y a souvent moyen de faire de bonnes opérations en
retapant.


 



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mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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