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27 mai 2011 5 27 /05 /mai /2011 23:22

Comment calculer un rendement ?

Le rendement brut est très facile à calculer, il est aussi simpliste. Il s'agit simplement d'obtenir le rapport entre le revenu locatif annuel et le prix d'achat soir  en %  : revenu annuel / prix d'achat %

 

Qu'est ce qu'un bon rendement ?

Tout dépend où vous investissez, à Paris au-delà de 5%, c'est déjà pas mal, vous pourrez monter à 10% difficilement.

personnellement, je ne regarde en général pas les biens dont le rendement est < à 10%.

 

Est-ce satisfaisant ?

Non certainement pas. Pour connaître une rentabilité plus proche de la réalité, voici ce que je prends en compte :

- Frais liés à l'acquisition : frais d'agence, frais de mutation ou frais de notaires

ils s'ajoutent au prix d'achat

 

- Frais de remise en état ou travaux de rénovation

ils s'ajoutent au prix d'achat

il faudrait normalement les amortir sur 10 à 15  ans : si vous placez sur 20 ans, comptez que vous les dépensez maintenant mais qu'il vous faudra en dépenser autant dans 10 ans pour raffraichir

l'amortissement minore les loyers

 

- Frais d'ameublement si vous louez en LMNP / LMP : certes c'est une dépenses, mais ils peuvent être minorés de 31,3% pour un calcul réel intégrant la plus value, car ils ne rentreront pas dans le calcul de la plus value (ni pour l'acheteur dans le calcul des frais de mutation)

il faut amortir les meubles

ils s'ajoutent au prix d'achat et l'amortissement minore les loyers

 

- Taux d'occupation : de 0,8 pour un logement à fort turn over (étudiant, ne louant souvent pas une année complète) ou un appartement dans une zone à demande modérée (si faible, il vous faudra minimiser le loyer pour louer devant les autres), à  0,95 pour un centre ville ou une zone à très forte demande.

il pondère le loyer

 

- Frais de copropriété non locatif

ils minorent le loyer

 

- Frais de copropriété locatif :

ils sont neutres si vous les faites supporter à votre locataire sinon ils minorent le loyer

 

- Taxe foncière :

elle minore le loyer

 

- Frais de gestion : si vous achetez loin, il est indispensable de compter des frais de gestion, pour rémunérer votre mandataire qui se chargera des visites et de réaliser l'entretien courant

ils pondèrent le loyer (en général de façon forfaitaire)

 

A partir du tableau d'amortissement de votre emprunt séparez le capital remboursé chaque mois, et les intérêt dus :

- les intérêts dus minorent les loyers, ils sont variables mensuellement dans le cas d'un crédit classique (ou fixe pour un in fine)

 

- le capital remboursé est neutre : vous le dépensez immédiatement, mais lorsque vous revendrez vous le retrouverez tel que. 

 

Quelle est alors la performance de votre investissement ?

A ce stade, si votre investissement locatif vous rapporte encore + de 10% vous êtes très fort, vous avez fait un excellent achat ! Vendez le immédiatement, vous gagnerez beaucoup d'argent (c'est ma stratégie).

 

Si vous êtes entre 3 et 6% c'est pas si mal, vous avez un placement pépère et votre argent est surement mieux là que sur un livret A, avec un peu de chance votre plan est pessimiste et ce sera une bonne surprise, et consolez-vous, vous ne paierez pas beaucoup d'impôt sur votre revenu locatif... (vendez et trouvez un meilleur investissement)

 

Vous êtes en négatif ? Ne vous découragez pas : vérifiez que vous n'avez pas ôtée la mensualité de capital remboursé car ce n'est pas ce qu'il faut faire. Si c'est le cas, l'excédent constitue votre performance locative, mais si vous êtes réellement en négatif, et ce peut être le cas c'est sans doute que vous n'aviez pas considéré toutes les données du problème et que vous vous êtes fait "couilloné" par le vendeur. Vous aurez du mal à revendre sans perdre d'argent et serez rapidement dégouté de l'investissement immobilier. désolé.

A moins que vous soyez sur un marché à forte plus value (Monaco, Paris intra-muros, hyper centre des métropoles), votre bien prend de la valeur très vite sans rien faire, cela compense sa faible performance locative.

A moins que vous soyez entré dans un dispositif de defiscalisation (dans ce cas, je ne peux plus rien pour vous, attendez, ça va passer... et après vous pourrez investir !)

 

Ensuite il faut quand même calculer la plus-value à la revente :

[prix de revente

- prix du mobilier cédé avec la vente (dans le cas d'un location LMP/LMNP)

- prix d'acquisition (y compris tout ce qui s'y est ajouté, sauf travaux de déco et de 2nd oeuvre, d'ameublement, etc...)

- 1000€ d'abattement (ou 2000€ pour un couple)

]

x (1-0,313) la plus value étant taxée à 31,3%

+ 1000 x 0,313 pour réintégrer l'abattement, 2000€ pour un couple, ou 1000 par indivisaire

= votre plus value nette d'impôt (même sur le revenu)

 

Pour tout investissement je réalise cette simulation, avec éventuellement des chiffres hypothétique si je ne connais pas toutes les données du problème et je met tout ça dans un excel avec mon tableau d'amortissement de crédit, j'ai ainsi à chaque étape (mois par mois) le gain locatif et la performance à la revente.

 

Et en général, je regarde la plus value sur 5 et 10ans : que me rapporte-t-elle mensuellement si je l'encaisse immédiatement ? et je compare cette donnée au revenu locatif (ce qui n'a qu'un sens très subjectif...)

 

OUPS... j'ai oublié quelque chose d'évident et que chacun de nous surveille comme l'huile sur le feu, vous devriez facilement le trouver...

 

à vos calculettes et bon courage... 

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Published by 500k - dans Objectif 500k
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commentaires

crousti06 28/11/2011 23:22


Laurent,


En fait je ne comprends pas pourquoi tu intègres les intérêts de l'emprunt dans ton calcul de rentabilité. en effet, si on suit ton raisonnement, quelqu'un qui paie cash aura un rendement
toujours meilleur que celui qui emprunte

500k 07/12/2011 00:00



Bonjour, oui en effet le rendement locatif est meilleurs lorsque l'on finance en cash que lorsqu'on emprunte et les intérêts bancaires entrent dans les charges.


Mais pour la rentabilité de l'opération c'est autre chose ! Pour la rentabilité de l'opération, il faudra comparer le rapport entre le prix de vente + excédent de loyers (ttes charges déduites) /
l'apport. Et là le rapport est inversé, et même parfois très fortement inversé !



500k 28/05/2011 11:02



Bonjour,


Il n'est pas facile de trouver des biens dont la rentabilité brute est > à 10%. Soit. Inversons la
démarche car a contrario, il est aisé de ne pas acheter un bien dont le rendement est inférieur à 10%.


Ce que je veux dire, c'est que pour dénicher cette bonne affaire, il est nécessaire d'être patient.


J’ai lu ce matin un article de TLMMDR, le passage sur la manière d’acheter un bien. C’est assez complet et
j’utilise ces mêmes techniques (à mon échelle) :


- je regarde en permanence le marché au travers des sites grand-publique mais là ça part très très
vite : en 1 ans, j’ai vu deux très bonnes affaires, je me suis positionné sur les deux, très rapidement (j’en ai acheté une)


- je ne néglige pas le marché agence : à force de veiller le marché, je sais que certaines agences
ont la main un peu moins lourdes dans leurs estimations (celles qui peinent moins à accrocher des mandats, et souvent de grandes enseignes) et ces agences ont ainsi parfois des biens très
intéressants, là ça va un peu moins vite.


- je me suis déjà positionné sur des ventes aux enchères, mais celles-ci comportent des risques importants
et nécessitent une forte acculturation aux mécanismes avant de se lancer et il n’est pas évidant d’acheter à crédit


Enfin, pour acheter une bonne affaire, il faut que l’affaire soit bonne avant même son achat :
qu’elle ait un potentiel de revente important (supérieur à 22% ;-) à mon sens), et c’est aussi ce qui permettra d’avoir un bon rendement locatif.


En proche banlieue, je ne suis pas spécialiste, mais il me semble qu’il y a de nombreuses affaires




yannou77 27/05/2011 23:39



Moi, ce qui m'interesserait, c'est de savoir comme vous dénichez des biens avec une rentabilité de plus de 10 % ! (mais étant en région parisienne grande couronne, on ne doit pas voir passer les
mêmes opportunités).



500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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