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14 octobre 2011 5 14 /10 /octobre /2011 23:58

Un petit article pour vous dire comment je maximise mon rapport locatif.

 

TRAVAUX et LOC

 

Voila, je viens de terminer la rénovation de mon 1er appartement dans le cadre de ma démarche des 500K. j'ai remis ce soir un chèque de 2 600 € à mon artisan qui comme il n'a pas tenu tous ses engagements a accepté de faire une petite ristourne (5%).

 

Ma locataire est arrivée depuis le 01/10/2011. Elle était la première (et la seule) à avoir visiter (du moins, une fois les plus gros travaux effectués), et elle a dit OUI TOUT DE SUITE. 

Elle a visité 3 semaines avant de prendre possession des lieux, l'appartement n'était pas totalement terminé mais il lui a bien plu parce qu'il était refait à neuf, avec quelques touches décos sympa. Les fenêtres en hauteur, principal défaut de l'appartement, avait bien retenu son attention mais n'ont pas été un frein. Principalement sans doute parce que les autres appartements visités sentaient bon le vieux...

 

 

LA PERF

   

Donc, je loue cet appartement 380€ hors charges.

Je l'ai payé 12 000 € (si, si) + 2 500 € de frais de transaction + 7 500 € de travaux, soit 22 000 €.

Je peux donc afficher un rapport brut de plus de 20%.

 

Je passe les détails du calcul, mais en net (après impôts foncier, impôts sur le revenus tirés du foncier et charges) cela donne plus de 17% NET. 

 

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LE COMMENT ?

 

Et bien c'est assez simple. Prenez le premier des mes 10 conseils pour acheter vite et bien : il vous faut faire avant tout une bonne affaire. Pas une affaire bien placée sur le marché, pas une affaire que l'on pense être bonne. Non, une affaire dont on sait irrémédiablement qu'elle est bonne, comme par exemple :

- payer une surface habitable au prix d'un garage (c'était mon cas pour celle-là) : là vous ne vous posez pas de question, vous prenez peu de risque et vous pouvez foncer.

 

Ensuite, créer de la valeur, et pour cela deux méthodes particulièrement efficaces sont la création de surface supplémentaires habitables et la rénovation :

- acheter quelque chose qui a un fort potentiel de création de valeur (c'était mon cas pour celle-là, par la rénovation). Les travaux constituent un désagrément majeur (charge de travail, obligations de suivre le chantier...), et constituent également un risque financier important (coûts, qualité, délais, absence de revenuns locatif pendant cette période...)

 

 

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Enfin, travailler la présentation du bien, le rendre attractif à la fois par sa consistance et à la fois par son prix.

- choisir quelques éléments de décoration qui permettront de louer un peu plus cher (c'était mon cas pour celle-là), par exemple en n'optant pour le bac de douche premire prix que vous mettra l'artisan par défaut, mais en choisissant une forme un peu plus sympa, ne n'optant pas pour du parquet strat hêtre premier prix, bref en ne subissant pas les matériaux que vous proposeront les artisans à qui vous aurez fait comprendre que vous ne voulez pas y laisser trop d'argent. Il y a de très belles choses à pas chères.

 

Et donc, bien sûr en combinant ces trois principes vous pourrez obtenir de très belles performances.

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LOUER EN MEUBLE SANS PAYER LES MEUBLES, ET QUELQUES AVANTAGES  

 

 

Bein oui, ça va peut être vous paraître surprenant, mais c'est possible.

Pour louer un peu plus cher, je loue en meublé. Le marché sur les petites surfaces est très tendus, du moins je peux l'affirmer dans ma ville, et c'est surtout vrai dans les villes universitaires. J'estime que la location meublée permet de louer 15 à 20% plus cher.

Mais ce n'est pas l'objectif que je poursuis... En fait, le fait de louer meublé, et donc un peu plus cher, me permet surtout d'afficher un rapport locatif plus attractif à la revente.

Que je revende mon bien à 50k€ avec un loyer de 310€ ou avec un loyer de 380€, la différence est bien réelle : dans un cas vous afficherez une performance presque quelconque de 7,5% brut (certes, il y a pire) et dans l'autre une performance beaucoup plus recherchée à plus de 9%...

Mais ce n'est pas tout.

En vendant meublé, je défiscalise les meubles, ce qui est tout à fait légal et est tout bénéfice à la fois pour le vendeur (qui minimise sa plus-value) et pour l'acquéreur (qui minimise ses frais de mutation).

Si en plus, je vous dis que je ne paie pas la majorité des meubles... alors là, vous n'allez pas me croire.

Et pourtant nombreux sont les gens qui ont de très "beaux" meubles et qui sont prêts à s'en séparer gracieusement. Regardez les photos : ils sont pas beaux mes fauteuils  mauves ? Et cette chambre à coucher avec un matelas pirelli latex comme neuf, sommier à lattes que j'ai pu reconstituer grâce à plusieurs récup...

 

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Encore une fois, il suffit d'être au bon endroit et informé, pratiquer un peu le culot, ou plutôt l'audace, et de tous temps la courtoisie...

 

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Published by 500k - dans Objectif 500k
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commentaires

Agence immobilière agadir 29/03/2013 20:02



agence immobilière agadir 29/03/2013 18:56



appartement à vendre marrakech 29/03/2013 17:04



lenaig 24/01/2013 21:45


Bonjour at bravo pour votre projet!
mais quand vous revendez, vous devez automatiquement reverser la plue-value de 34.5%? Combien avez-vous fait de benefice net?

500k 25/01/2013 19:45


Merci. Oui, la plus value est incontournable à moins de se lancer dans des manoeuvres douteuses... Mais peu importe : payer de l'impôt c'est aussi synonyme de gagner de l'argent, donc c'est plutôt
un signe positif :) J'ai revendu cet appart 52k après travaux...


investisseur moderne 01/03/2012 21:16


En ce moment, en période d'incertitude sur l'évolution des prix, c'est pas un peu risqué de miser sur la revente immédiate ?

500k 05/03/2012 22:57



Personnellement, je reste investisseur dans l'immobilier quand bien même le marché baisserait de 10 ou pire de 20%, ce qui a peu de chances d'arriver !



500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

Bienvenue sur 500K

Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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