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5 avril 2012 4 05 /04 /avril /2012 08:16

Hier matin j'étais devant un dilemme : la "faible" performance d'une revente sur un bien que j'ai acheté il y a quelques mois (opération 500k#2011-2).

 

Il s'agit d'une petite maison de bourg, avec beaucoup de travaux, mais pas du tout une ruine pour autant, et que j'ai payé à un prix défiant toute concurrence (14k€ hors frais).

 

Bercy.jpg

 

J'ai acheté cette petite maison en appliquant le 1er moyen que je connais et que je livre dans mon mini-book "mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente".

Mais le vendeur l'avait payé encore beaucoup moins cher quelques années avant, car lui (bien qu'il n'avait bien sûr pas pu le lire dans mon ouvrage) l'avait acheté selon le circuit que je décrits en troisième moyen pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente.

Autant vous dire que j'ai ravalé ma salive quand le notaire m'en a informé !!!

 

Pour autant, il s'agit d'un achat classique, réalisé auprès d'un particulier, avec comme intermédiaire une agence immobilière d'enseigne nationale. Ca vous paraîtra incroyable mais c'est la stricte vérité.

 

Pour ce bien, j'ai fait un apport minimum, puis j'ai emprunté pour l'achat en lui même et pour les travaux. Mais je n'ai pas démarré ces travaux : j'ai fait établir un certain nombre de devis, et faute d'avoir obtenu ce que je voulais sur ceux-ci je n'ai rien lancé : trop cher, ou en partie trop cher, trop de découpages, trop d'artisans, des artisans qui viennent et qui n'envoient jamais le devis, des artisans qui sont censés venir et que l'on pourrait toujours attendre...

 

Bref, j'avais remis le bien en vente à 36k€, et puis je suis rapidement descendu à 30k€. Non pas sur un coup de tête, mais en espérant qu'à ce meilleur prix, il attire davantage de monde et que je parvienne à le vendre avec une très faible négociation, et sans pour autant perdre d'argent.   

 

Comme d'habitude, je réalise l'opération avec mon amie avec laquelle nous sommes pacsés, et comme d'habitude donc nous achetons en indivision. Or, bien que la LOLF a modifié le régime d'imposition sur la plus-value immobilière entre temps (changement que l'on a suivi de près), il y a une condition d'éxonération instaurée vers 2010 qui n'a pas changé : le seuil des 15k€.

 

En d'autres termes, si vous revendez un bien à 15k€ ou moins, et que vous avez fait une plus value, fut-elle importante ;(, vous êtes exonérés ! Il faut dire que les biens à 15k€ ça ne courre déjà pas les rues. Alors un bien vendu à 15k€ sur lequel est fait une plus value, autant dire qu'il faut se lever tôt !

 

Ca tombe bien, c'est pour ça qu'on est là. Ce matin donc, je vérifiais les conditions exactes d'application de ce nouveau régime, et voici ce qu'en dit la DGFIP :

"le seuil de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise de l'immeuble".

 

Et vous connaissez la suite. En vendant le bien à 30k€, comme nous sommes deux vendeurs indivisaires (pour moitié chacun), nous sommes/seront tout simplement exonérés d'impôt sur la plus-value. L'on a donc intérêt à baisser le prix de notre bien à 30k€ peu négociable plutôt qu'à 36k€ négociable, la performance de notre opération étant meilleur à 30 sans plus value qu'à 35 avec ! Vendre moins cher nous permet ainsi de gagner plus.

 

theoreme-de-la-LOLF.JPG

 

Bien, maintenant, nous avons l'acheteur et il nous fait baisser encore un peu, c'est la vie...  mais peu importe, cela tend à me faire me rapprocher de mon objectif de l'année (doubler mon investissement de départ), j'ai plus qu'un mois pour l'atteindre, alors je peux faire effort.

 

Allez, une bonne nouvelle en entraînant une autre, je serai (enfin nous serons) peut être propriétaire d'un pavillon individuel dans quelques heures, à suivre, et si ça se fait, c'est une opération qui devrait en faire réver plus d'un...

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Published by 500k - dans Objectif 500k
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commentaires

fabien 14/04/2012 16:25



500k 12/04/2012 07:59


C'est donc tout à fait compatible avec une vente classique. Merci donc pour ce plan très intéressant...

Guillaume 11/04/2012 15:49


C'est le notaire qui a géré tout çà ! En fait, ça pris 15 jours de plus, le temps de faire la donation aux enfants avant de signer le compromis. L'acheteur a sagement patienté car il a fait une
bonne affaire...

500k 11/04/2012 08:10


Pas mal en effet. ma question néanmoins, j'imagine que cela a un impact en délais puisqu'il faut procéder à deux transactions (à moins que ce ne soit des parts de SCI). As-tu mis en place cette
cession entre la signature du compromis et la vente du bien ?


Pour les 500k, si j'arrive à signer un compromis sur ma deuxième opération, je devrais être bon pour cette année (je devais signer samedi, mais ça n'a pas pu se faire)...

Guillaume 05/04/2012 22:25


 


Dommage pour le pavillon, on gagne pas à tous les coups !


Allez, rien d'extraordinaire en fait, l'astuce est la même que la tienne en plus gonflé !


Je viens d'en faire profiter un de mes clients pour qu'il échape à la plus value:


Vente d'une maison locative occupée: 74950 Euros, louée 650 Euros, rendement pas mal.


Juste avant la signature du compromis, Mr et Mme font une donation à part égale à leurs 4 enfants majeurs. L'immeuble se retrouve donc en indivision de 5 parts de 15 000 Euros (4 enfants+ mes
clients).


Résultat, plus value exonérée !


Attention ! Valable uniquement si la part donné au enfants reste sur leur compte en banque après la vente, pas question que les enfants rendent l'argent à Papa et Maman après la vente !!!


Sinon: redressement fiscal, et là ça fait très mal....


CQFD !


A+






ps: du coup, tu prends un peu de retard pour tes 500K ?


 

500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

Bienvenue sur 500K

Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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