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15 mai 2011 7 15 /05 /mai /2011 15:06

Entreprendre ou ne pas entreprendre, telle est la question...

 

Depuis longtemps déjà, je suis assez convaincu que si l'on peut obtenir une belle situation en étant salarié, il est totalement exclu de devenir riche par le salariat. Un seul choix donc s'offre donc à nous : entreprendre.

Et là, les complications commencent...

La masse d'information que l'on peut trouver sur le net est telle que l'on pourrait passer des jours et des nuits à lire des informations, parfois qui semble contradictoires simplement parce que l'on n'a pas les bonnes clefs de lectures lorsqu'on n'est pas économiste, fiscaliste, et avocat.

 

Alors c'est un pas important, et lorsque je fais certains calculs, j'avoue que j'ai parfois du mal à me convaincre qu'entreprendre est un bon choix.

 

Dans l'immo, inutile de penser à l'autoentreprise, c'est exclu du dispositif, qui ne présente que l'intérêt de la TVA et de la simplicité des formalités et ne rêvons pas, pour le pros de l'immo, la TVA est incontournable.

Alors on va choisir une entreprise d'un statut quelconque (enfin non, il faut le choisir en connaissance de cause entre : EURL, EIRL, SARL, ou les entreprises en nom propre). Et là, voici les calculs que j'obtiens sur un exemple d'achat revente :

En imaginant une seule opération dans l'année

- Achat : 80k€ frais inclus

- Revente : 100k€ (ce qui est déjà une performance satisfaisante)

- TVA=> 19,6% => soit 20k€ x(1-0,196) = 16k€

- IS (impot sur les société) sur le bénéfice  avant de se verser des dividendes => 15% (si l'on est en dessous du seuil des 38K€ annuel de bénéfice, sinon c'est 33%), soit 16*(1-0,15) = 13,6k€

- charges sociales imputables au dividendes, réduites les premières années grâce à l'ACCRE, devraient être de l'ordre de 3k€, ce qui nous laisse alors :

 

10k€ de rémunération

 

Alors que le particulier lambda qui réalise la même opération sera imposable à 31,3% sur la plus value et basta, ce qui fait tout de même une différence importante puisqu'il gagnera :

 

13,6k€

 

Si l'on multiplie par 10 ces chiffres (achat 800k€, revente 1000k€), on tombe alors dans le cas où l'impot sur les bénéfices de la société sont à 15% jusqu'à 38k€ et 33% au delà, on a alors :

pour le dirigeant de société : 88k€

pour le particulier : 136k€

 

Pourquoi alors devrais-je m'ennuyer avec une société plutôt que continuer en mon nom propre ?

 

Parce que rappelons nous de l'objectif fixé : +500k€ en 4ans. Sans société, impossible d'atteindre aussi rapidement un tel chiffre : le fisc limite à une opération de revente par an (c'est ce qui est communément admis, mais je ne peux pas l'affirmer avec certitude) et pour avoir une forte croissance, il faudrait soit avoir la capacité à acheter des biens très chers pour faire de très gros markup, soit la possibilité de multiplier les opérations pour en réaliser plus d'une par an.

Et puis il faut toujours garder en tête que plus vous donnez de l'argent à l'état et plus vous en gagnez !

 

C'est pourquoi, je pense que dans l'année à venir, je vais monter ma boite de marchand de biens, et pourquoi pas de conseil.

 

Oui, mais quand même, n'est-ce pas plus intéressant de rester en tant que particulier ?

 

Si, si, justement, même en étant en entreprise, cela n'empêche pas de faire les plus belles opérations en son nom, et non pas au nom de l'entreprise, se garder les meilleurs coups pour soi ! (à condition de le détecter dès l'achat, pour éviter des transmissions douteuses et toujours de ne pas avoir la seul intention de la revente)

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Published by 500k - dans Entreprendre
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commentaires

Bad 11/12/2011 21:28


Bonjour,


Démarche très intéressante. Je suis jeune actif avec peu d'apport pour l'instant, mais j'envisage très prochainement une démarche similaire à la votre (avec moins d'ambition certainement, freiné
par mes moyens en ma possession actuellement).


Je me posais la question : pourquoi ne pas effectuer ces opérations via une SCI dont vous seriez avec votre épouse les porteurs de parts? N'est-ce pas fiscalement plus avantageux?


Cordialement,

500k 17/12/2011 00:39



Le principal intérêt fiscal de la SCI est de faire de la transmission de patrimoine en douceur. Par ailleurs, la SCI est une entreprise civile et n'a pas à ce titre de vocation commerciale.
Répéter des opérations d'achat / revente dans une SCI revient au même que de le faire en nom propre, malheureusement !


Malgré tout, je réaliserai surement ma prochaine acquisition via une SCI, mais j'expliquerai pourquoi à ce moment là !



Andre Crochon 18/05/2011 23:39


Globalement votre approche sur la capacité du salariat face à la richesse me paraît très réaliste...Par contre, votre position de salarié et du revenu qui en résulte, sera regardé par le banquier
comme un levier à prendre en compte, avec certes sa limite, mais néanmoins avec considération...Sans revenus pas de crédit (sans jeu de mots), donc pas de prêt. Votre analyse statutaire et vos
conclusions sont pertinentes...En effet,en raison du caractère répétitif de vos opérations achat-revente dans une même année, pour atteindre votre objectif annuel, passent obligatoirement par le
statut de marchand de biens. Votre calcul de la fiscalité de la société ou de l'entreprise personnelle est parfaitement exacte, mais vous oubliez de prendre en compte la fiscalité à l'IRPP, qui
viendra minorer le résultat final. Pour la question de l'achat d'un bien en qualité de résidence principale, vous serez tenu de l'habiter ce qui vous obligera de réaliser cette acquisition proche
de votre résidence actuelle, pour ne pas avoir à reconsidérer votre activité et celle de votre épouse (le jeune âge de vos deux filles sera facile à gérer)...Vous devrez laisser un espace temps
entre l'achat et la date de vente d'un minimum de 2 à 3 ans...La première vente sera sûrement admise comme une revente classique, mais si vous comptez refaire une telle opération très rapidement, à
mon avis, vous vous exposeriez à une requalification de la seconde vente, comme une opération de marchand de biens...Sauf, si vous pouviez justifier d'une mutation, divorce, modification du nombre
des enfants,perte d'emploi etc... Par ailleurs, je vous invite à supprimer mon commentaire sur l'absence du comment atteindre votre objectif, car je n'avais pas pris connaissance de cet article.
Faites-moi connaître votre avancée en direction de votre objectif en le relatant dans le site enchères-publiques, je suis sûr que votre vécu intéressera nos membres et moi même, doublement si vous
réalisez une ou des acquisitions aux TGI. Bien à vous et bon succès.


Laurent 19/05/2011 13:06



Merci.


Totalement conscient que le salariat est indispensable pour obtenir les prêts, mon but n'est d'ailleurs pas d'être rentier (je travaille à 80%, ce qui est un rythme déjà très appréciable),
l'absence de salariat est une des principales problématiques que peuvent rencontrer les gens qui souhaitent se lancer en MDB (comment obtenir la confiance des banques), merci pour les conseils
sur le MDB, je publierai un article expliquant mes premières opérations et détaillant davantage mon objectif (à venir le ~20/05)


En effet, j'ai omis l'IRPP sur les dividendes, car je ne suis pas encore tout à fait sûr du calcul, il me semble avoir lu que les dividendes sur valeurs mobilières bénéficient d'un abattement de
40%, et le solde est alors imposable au revenu, donc selon le taux d'imposition lié aux revenus globaux. ce qui grêve encore davantage la performance du placement "entreprise", mais si c'est
la règle du jeu...  


Dans mon cas :  Dividendes x 0,6 (après abattement) x 0,14 (IRPP) / 3 parts


Je m'engage à faire un état "jour des comptes" une fois par an sur ce blog. Si vous me suivez vous pourrez voir mon avancée et je n'hésiterai pas à venir relayer celle-ci sur votre forum qui est
fort riche d'information et de conseils. Pour l'histoire, l'article des 500k que j'ai perdu et que vous avez lu était bien une vente publié sur votre site ;-)  


 



500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

Bienvenue sur 500K

Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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