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26 janvier 2012 4 26 /01 /janvier /2012 07:23

Chers lecteurs, aujourd'hui, je vous propose sur 500K une interview d'un investisseur international et à la fois gérant d'une importante SCI familiale. Il nous raconte ses investissements en Irlande.

 

Est-ce que tu peux rapidement te présenter ?
J’ai 32 ans et j’ai plusieurs activités :
-    Un emploi à temps plein en France
-    La gestion d’une SCI Familiale
-    L’acquisition continue de nouvelles connaissances en éducation financière
-    Et plus récemment des investissements immobiliers  à l’étranger
Je développe de plus en plus mon patrimoine à l’étranger car cela devient très difficile en France à l’exception de quelques niches fiscales très peu connues du grand public.

 

Quel type d’investissement réalises-tu à l’étranger ?
Avec un ami et associé, nous avons monté une structure en Irlande pour acheter et ensuite louer des appartements ainsi que des  maisons.
Pour créer cette société, il nous a suffit de 3 jours.
 Nous avons réalisé 6 belles opérations.

 

Est-ce que tu peux nous donner un exemple d’opération ?
A titre personnel, j’ai travaillé deux ans à Dublin donc je connais déjà bien le secteur et le marché immobilier local. Je crois que c’est un pré-requis important.
Après une petite recherche sur daft.ie, le site de référence des agences immobilières en Irlande : nous avons effectué une recherche selon nos critères personnels (T2 au minimum de 50m², un bon quartier proche du centre, …). En quelques minutes, nous avons trouvé une vingtaine de biens immobiliers.
Rapidement, un appartement de 60m² en plein centre de Dublin a retenu notre attention car il était prêt à être loué et le propriétaire voulait le vendre vite. Affiché à 80000€, Nous avons payé le bien 65000€ …
Pour le prêt bancaire, vous avez deux possibilités, soit souscrire le crédit auprès de votre établissement habituel ou vous adresser à une banque étrangère du lieu de votre achat.

Comme  j’ai de très bonnes relations avec mon banquier et qu'il était intéressé par le projet à titre personnel : j’ai profité de l’occasion pour recruter « un partenaire » et négocier de bonnes conditions.

Le prêt obtenu est de la totalité du prix de l’appartement avec en terme de conditions un prêt taux fixe à 4% TEAG (assurance comprise) sur 15 ans soit une mensualité de 503€/mois.
Après la vente de l’appartement, j’ai directement mis le bien à la location sur daft.ie au prix de marché à 750€/mois.
Le bien étant bien placé, il a suscité un nombre important d’appels : nous avons imposé un jour de  visite du bien. J’ai été très surpris par la qualité des dossiers.
Finalement, j’ai retenu le dossier d’un compatriote français qui travaille pour une entreprise en plein essor qui vit en Irlande depuis 1 an.
Pour parler chiffres, la rentabilité est de 13,8%.


Cependant, tu prends énormément de risque car l’Irlande subit la crise économique. Non ?

L’Irlande est la sœur jumelle des Etats-Unis en Europe. Les relations entre ces deux pays sont très fortes comme le nombre d'échanges commerciaux et leurs histoire.
Après  une croissance soutenue depuis 1990, elle a subie de plein fouet les effets de la crise. L’économie irlandaise repose à une forte dépendance par rapport à l’immobilier et aux bénéfices réalisés par les multinationales telles qu’Apple, Microsoft, … Le chômage est passé de 3 à 20%.
En début 2012, l’économie irlandaise reprend le dessus petit à petit ce qui est encourageant et l’Irlande est capable de redevenir « le tigre celtique » qu’il était.
Comme aux Etats-Unis, l’Irlande a favorisé les subprimes. En conséquence, les prix ont fortement chuté et ce jusqu’à 70% après négociation car certaines familles ne peuvent plus assumer les crédits.

On oublie souvent qu’un propriétaire en moins est un locataire en plus …


Bien dit ! Quels sont les avantages d'investir là-bas par rapport à la France ?

•         Acheter un bien de qualité avec un petit budget (à partir de 50000€)
•         Les locataires ne sont pas aussi protégés qu’en France et les procédures d’expulsions plus rapides

•         L’Irlande a été longtemps, l’un des pays aux revenus les plus élevés d’Europe

•         Les multinationales ont leur siège social européen en Irlande
•         L’Irlande bénéficiera de la reprise économique
•         Les loyers sont élevés
•         La fiscalité est souple
•         En tant que membre de la communauté européenne la devise reste l’euro

•         En tant qu’européen vous pouvez faire un prêt auprès de la banque européenne de votre choix

•         Une rentabilité entre 10 à 20% et les plus values à long terme.


A t’écouter,  l'Irlande est un paradis pour l'investissement immobilier, peut-on également parler de paradis fiscal ?

L’Irlande n’est pas un paradis fiscal car il faut payer 12.5% d’impôts sur les bénéfices !
Cependant, la France fait trop de social …

 

Est-ce que tu gères ta SCI familiale de la même manière ?
Au travers la SCI familiale, nous avions une quinzaine d’appartements et nous avons décidé d’en vendre une dizaine. Les 5 appartements restants sont occupés par des locataires historiques qui payent correctement leurs loyers, …
Cela va te paraitre étrange mais nous avons investi dans des terrains proches de quelques grandes villes.

Si tu veux un conseil, investis sur le terrain proche de Clermont Ferrand dont tu parlais l'autre jour !

A titre d’exemple, les promoteurs immobiliers s’intéressent fortement aux terrains car il y en a de moins en moins de disponibles. Si le promoteur doit réduire le cout global du projet de 5%, il cherchera à réduire ses couts sur tous les postes de dépenses sauf le terrain. S’il n’y a pas de terrains, il n’y a pas de projets !
Cet exemple montre qu’il est important d’avoir une connaissance et une éducation financière quand on est investisseur.

 

Comment as-tu fais ton éducation financière ?
Il est vrai que j’avais un environnement favorable pour m’intéresser aux investissements car ma famille avait une SCI Familiale.
Cependant, j’ai mis 3 ans pour être capable de faire de bons investissements.
J’ai connu plusieurs échecs mais c’est comme cela que l’on apprend le plus.

 

As tu des conseils aux investisseurs français ?
1)    Acheter votre résidence principale car on ne sait jamais ce que l’avenir vous prépare. De plus, vous êtes le meilleur locataire. Bien sur, il faut regarder les conditions. Pour info, il existe des dispositifs qui permettent de payer 30% de moins sa résidence principale et je ne parle pas du prêt à taux 0. Par exemple, il est possible de payer au moment d’écrire ses lignes un bien à 170000€ au lieu de 230000€ en neuf.
Lors d’un salon immobilier à Marseille, je me suis amusé à négocier un bien avec une remise de 14% et les frais de notaire gratuit. Cela se passe par des méthodes de pré-négociations.
2)    Investissez via un PEA dans les entreprises européennes qui distribuent des dividendes.
3)    N’écoutez pas votre banquier et votre entourage à l’exception de votre femme !
4)    Pour investir dans l’immobilier en France, le mieux de faire de l’achat-revente pour éviter les problèmes liés aux locataires. Laurent donne des bons exemples d’opérations
5)    Recruter des partenaires : un banquier, un notaire …
6)    Investissez uniquement dans ce vous comprenez.

Est-ce que tu as des projets ?
Oh oui mais je reste discret …


Bravo pour la prise de risque d'investir sur des supports exotiques, car franchir le cap sur ceux-là doit être bien plus difficile que sur le studio pépère du coin de la rue, où bon nombre d'entre nous hésites déjà... Merci d'avoir partagé ce retour d'expérience très intéressant sur 500K. Il va maintenant peut être susciter des questions !

 

 

 

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Published by 500k - dans Entreprendre
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commentaires

jegouzo yann 29/11/2013 00:29


bonjour, je suis investisseur immobilier depuis 15 ans en france et à l'étranger un peut comme toi, ton engagement pour l'immobilier en Irlande me semble en ce moment interessant !!! 


je suis en recherche de partage d'expériences, et peut être intéressé pour faire de même, j'ai moi même travailler en irlande il y a déjà 20 ans donc ...


comment entreter en contact avec vous ? **


dans l'attente de votre relance sur mon mail personnel ou nous pourrions échanger nos téléphones


merci 


XX

Sylvie 02/11/2012 16:24


VOus conseillez l'achat-revente en France, mais quel est le risque d'une requalification de cette activité en activité commerciale (qui implique imposition à l'impôt sur les sociétés et à la TVA)
? Quelle est la fréquence de ces achats-reventes permise tout en restant investisseur particulier ?

investisseur 28/02/2012 12:05


Je reviens vers vous pour vous raconte une mesaventure :(


Ca s’appelle avoir les « boules » ….


Sur un quartier en pleine mutation, j’ai trouvé un bien à vendre 70m² à 100000€ alors que le neuf se vend à peu près à 3000€/m². Je pouvais
louer facilement à 720€/mois HC ce qui fait que le bien s’autofinancer …


Sauf que la mairie a utilisé son droit préemption … et proposer au vendeur la somme de 80000€ !


Le vendeur ne peut pas s’y opposer sinon de discuter.


En attendant, je vois des propriétaires paniqués et ils baissent assez facilement les prix :)

Investisseur moderne 27/02/2012 22:45


C'est vrai qu'investir à l'étranger peut être une bonne idée. Ca nécessite un peu d'investissement personnel pour se familiariser avec la législation locale mais le retour sur investissement peut
être intéressant.

investisseur 10/02/2012 06:48


Pour le locataire agé, il existe des moyens de rentabiliser l'affaire comme demander à toucher les APL direct ...c'est toujours ca de pris.


Personelement, je considere qu'une personne qui ne respecte pas la loi, le propriétaire peut prendre interpreter la loi à sa facon :D


Le 1er appartement sera loué à une association pour la réinsération de jeunes, le loyer couvre le pret sur 25 ans dans le cadre d'une convention solibail donc aussi de gestion, d'impayés, ...


Pour le deuxieme appartement, l'offre est basse et si mon offre est acceptée, j'ai une personne dans mon entourage qui y déménagerait bien car c'est à coté de son travail et cela lui évite une
heure de trajet par jour !


 

500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

Bienvenue sur 500K

Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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