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26 mai 2011 4 26 /05 /mai /2011 18:00

Bien. Ce que j'ai détaillé dans la première partie de l'article est un bon début pour commencer à investir. Les deux principes que l'on a vu suffisent à qualifier un investissement de bon ou de mauvais. Bien sûr, rien n'est absolu et avant de rentrer financièrement des loyers, et tant que l'opération n'est pas totalement terminée (par sa revente), il est bien difficile de prédire avec certitude si l'investissement est bon ou mauvais. Cela reste un prévisionnel, et comme tout prévisionnel il comporte des erreurs.

 

Alors comment faire pour sélectionner de bons investissements ?

Pour avoir fait pas mal de gestion de projet, discipline reposant pour grosse partie sur la prévision, je pense pouvoir affirmer qu'un prévisionnel doit toujours être sincère et pessimiste. C'est ce que je pratique dans mes investissements. Je fais l'ensemble de mes plans avec des données pessimistes : prix à la revente minimisé, loyers possibles minimisés, etc... et comme ça je pense que je ne peux pas me planter (j'en suis sûr même sinon, je ne serai pas aussi affirmatif quand à ma capacité à gagner 500k€ en 4 ans).

AInsi, un loyer minimisé est un loyer attracif sur le marché. Un prix de revente minimisé est un prix inférieur au prix du marché, ce qui ne veut absolument pas dire que vous louerez, ni ne vendrez à ce prix là !

 

Continuons à décortiquer la vidéo d'Olivier.

 

Le bon investissement :  

Pour faire un bon investissement, il faut emprunter : je ne commente pas ce point, un excellent article de Cédric de www.businessattitude.fr en fait la démonstration évidente à travers la notion de "TRI", taux de rendement interne. Il faut emprunter et emprunter autant que possible. Il ne faut pas financer en cash un bien immobilier, vous pouvez emprunter avec un risque très minimisé à partir du moment où vous empruntez à hauteur de la valeur minimum du bien, au-delà vous prenez du risque (et donc risquez de gagner de l'argent)

 

Pour faire un bon investissement, il faut louer votre logement à peu près au double de votre mensualité de crédit : c'est de la redite dès lors que l'on a bien compris les conseils du vieil ami. Si vous intégrez tous frais liés à l'exploitation de votre appartement, vous arriverez à ce constat (a peu de chose près) qu'il vous faut viser cet objectif de louer deux fois plus cher que ce que votre crédit vous coûte pour obtenir un gain.

 

Acheter pour 100€ / mois sans avoir à faire un crédit sur 20 ans ni 5 ans : Joker. Vous pourrez surement m'aider à comprendre cette idée force.

hypothèse 1 : il parle de l'in fine, mais ce n'est pas clair ?

hyptohèse 2 : il parle d'un achat immédiatement démembré et dont l'usufruit est revendu immédiatement pendant 20 ans et 100€ ne représentant que les charges du propriétaire (je n'ai pas réfléchit à ce type d'opération, je vais chercher !!) ?

 

Nul besoin d'être propriétaire pour encaisser des loyers : en effet, pourquoi le faudrait-il ? cependant, de mon point de vue ce serait une erreur de ne pas être d'abord propriétaire de votre logement. Une grave erreur qui pourra vous faire perdre 31,3% de votre plus value, soit le montant de l'impôt, le jour de la revente. Mieux vaut faire un gros mark up sur votre RP que sur un bien qui ne l'est pas.

Sachez également qu'il existe, lorsque vous êtes connecté, la possibilité d'exploiter un bien de grande valeur patrimoniale dont vous obtiendrez l'usufruit (droit d'usage et d'en percevoir les fruits) pour une somme raisonnable et une durée donnée et dont le propriétaire ne conservera pendant ce temps que la nue propriété (c'est à dire le foncier, sans en avoir la jouissance, cela se pratique beaucoup pour la transmission de patrimoine), son bien n'entrant alors pas dans son patrimoine pour le calcul de l'ISF, le nue propriétaire y trouve son compte. Je ne pense pas qu'Olivier parle de cela, mais plutôt de la sous-location sur laquelle il est possible de marger (un peu).

 

Réduire facilement les frais de notaire voire ne pas en payer :

Evidemment, il est même possible de les réduire à 0.  Le notaire se rémunère sur ses actes. Pour chaque acte il perçoit des émoluments. il perçoit également des débours, sommes qu'il avance et dépense pour vous auprès d'organismes tiers (hypothèques...). Enfin, il perçoit l'impôt lié à la mutation de la propriété bati, qu'il reverse à la DGFIP intégralement.

Vous pouvez négocier les émoluements, bien qu'ils soient fixés nationnalement (par décret, il me semble), à partir du moment où vous faites des opérations répétées avec votre notaire.

Vous pouvez prendre à votre charge une partie des actes (rédaction de compromis, DIA peuvent être pris en charge par l'agence immobilière et donc rémunérés dans la commission de l'agence par exemple).

Vous pouvez encore acheter des titres de SCI au lieu d'acheter des biens immobiliers, dans ce cas c'est une valeur mobilière ne nécessitant pas le passage vers un notaire.

Dans d'autres cas, la transaction peut être concrétisée non pas par un notaire mais par un avocat. Dans ce cas, vous ne paierez pas d'émoluements mais des honoraires à négocier librement avec l'avocat, mais vous aurez toujours des frais de mutation à régler aux impôts.

 

Enfin, vous pouvez réduire les frais de mutation en optant pour le statut marchand de bien (et dans ce cas vous avez légitimité pour réaliser vous même un certain nombre d'actes, en tant que professionnel de l'immobilier) : les frais de mutation sont alors < à 1% du prix de transaction, il me semble (point à vérifier). En tant que marchand de bien vous prendrez l'engagement de revendre dans les 5 ans. Mais bien sûr, se déclarer en marchand de bien n'est absolument pas anodin. Vous en saurez plus quand je me lancerai concrètement dans cette démarche... 

 

Mais aussi...

 

Le crédit que l'on n'a pas besoin de rembourser :  

Bien sûr, tout le monde le connaît, et ... non il ne s'agit pas du PTZ. il s'agit du crédit in fine : vous ne remboursez jamais votre crédit, vous ne payez que les intérêts, et si vous empruntez 100k€, à la fin du crédit in fine, vous devez toujours rembourser 100k€.

Vous aurez pendant toute la durée de votre crédit payé des intérêt, déductibles de vos revenus locatifs. Cependant ce n'est pas magique, il vous faudra nantir une somme importante (20% ou + du montant du crédit) sur une assurance vie, ou un compte bloqué ou bien être capable de mettre une hypothèque sur un bien dont vous êtes propriétaire.

L'in fine est très clairement intéressant pour maximiser sa capacité d'endettement... et donc d'investissement.

 

Acheter un 2nd appartement ou une maison de 200.000€ avec un crédit de 150.000€ : avec un apport ? non, ce serait trop simpliste. Peut être grâce à un apport non pas en cash, mais en patrimoine. En nantissant la part de votre RP que vous avez déjà remboursée, là ça me semble assez risqué mais pourquoi pas.

 

Economiser 40k€ d'intérêts en 5ans sur un crédit de 200k€ :  là, l'énoncé n'est pas assez précis pour proposer quelque chose, mais il reprend l'argument différemment un peu plus loin sous la formule : gagner jusqu'à 20% sur un crédit de 200.000€, ou encore lorsqu'il explique que dans le séminaire il montrera comment gagner 10k€ et plus sur un crédit de 200.000€. J'en déduis que plusieurs actions sont nécessaires. Il pourrait s'agir d'optimiser son prêt et donc :

- de négocier son taux, (en n'hésitant pas à aller voir des courtiers)

- de partir sur la bonne durée, (en calculant le point mort de l'emprunt)

- de négocier les frais de banques (les banques étant plus favorable à négocier sur des emprunts conséquents, il me semble)

- de prendre une assurance en capital restant du : là on peut en effet espérer gagner beaucoup d'argent (10 à 15k€ dans ce cas).

enfin, vous pouvez partir sur une durée plus courte que celle initialement envisagée, vous rembourserez un peu plus certes mais vous réduirez le taux. Ensuite au bout de 2ans, normalement vous pourrez moduler vos remboursements pour les ré-étaler sur une durée plus longue. Ca vaut surement la peine de le calculer et de budgéter pour 2 ans l'effort supplémentaire à faire sur votre mensualité, car vous accrocherez ainsi un taux d'un crédit plus court sur un crédit plus long !

 

Enfin, Etre conscient qu'une seule transaction peut être suffisante : c'est en effet un des déclencheurs de mon blogs, je vous invite à voir l'article où j'explique comment j'ai perdu 500k€.

 

Bien, ceux qui ont suivi le séminaire devraient pouvoir compléter aisément mes réflexions...

 

On continue demain ?  

 

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Published by 500k - dans Objectif 500k
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commentaires

crousti06 28/11/2011 20:20


Pour les EUR 100 par mois, je pense que c'est au travers les foncières côtées (se négocient comme des actions) alors que les SCPI sont beaucoup moins liquides et nécessitent la plupart du temps
un mini. de EUR 5'000 ou 10'000 de mise de départ

500k 28/11/2011 22:55



En effet, peut être ce type de produit, mais il peut aussi emprunter 10000€ et rembourser 100€ / mois et placer sur des SCPI. je connais mal le marché des SCPI, d'ailleurs, y a-t-il un véritable
marché sur les SCPI ou seulement des opportunités par ci par là ?



nanou 27/06/2011 18:28



Tu a deja une idee alors que je n'ai encore rien ecrit lol je t'envoi ca d'ici une huitaine



500k 28/06/2011 20:25



oui c'est vrai, je sais ce que je vais écrire (sauf si tu me devances dans ton article). Ok pour la huitaine, c'est parfait !



nanou 26/06/2011 11:58



ha ha ha ! tres facile en effet.


d'accord ! je vais m'y mettre, j'espere que le resultat sera probant car je n'ai jamais publié d'article sur un blog. Je vais donc me pencher sur l'evolution du marche dans les annees a venir,
selon mes analyses et mes convictions. Je vais essayer de le faire le plus complet et le plus etayé possible donc cela peut prendre un peu de temps, je te tiens o courant



500k 26/06/2011 22:38



Ok, parfait, je suis sûr que tu vas parfaitement traiter le sujet . Qu'est qu'on se fixe comme délai ? 2 ou 3 semaines si tu veux, ce serait pas mal ?


Pour le résultat, je suis totalement confiant, et puis c'est l'occasion de te lancer. Tu n'as pas écrit d'article, mais tu as pas mal commenté sur des blogs, c'est bien un peu pareil. tu peux
m'envoyer ton projet au fur et à mesure que tu avances, je te donnerai mon avis (il y a un formulaire de contact dans la partie droite).


je me réjouis, car j'ai déjà une idée de quel sera mon premier commentaire sur ton article...


Laurent


 


 



nanou 23/06/2011 13:35



Au fait, tu as l'air de te poser la question, alors treve de suspence, je suis une fille !



500k 24/06/2011 18:37



Ok, pas de soucis, tu peux quand même donner ton avis :-0 (désolé, elle était facile...)


Pour un article j'ai 2 /3 idées :


Tu as l'air d'être convaincue que le marché va baisser et que du coup il n'est pas urgent d'investir. moi je suis persuadé que même en cas de baisse du marché de 10 à 20% un investisseur en
immobilier fait le bon choix en achetant maintenant, mais de toute façon je pense que le marché ne peut que stagner ou augmenter. Tu pourrais nous expliquer ta vision et tes convictions par
rapport à l'évolution du marché...


Sinon, tu peux nous faire un petite partage d'expérience, nous raconter ce que tu penses de tous les blogs d'investissment et des bouquins que tu as lus.


Ou encore quelle sera ta stratégie demain pour (re-)venir à l'investissement immo, si tu en as élaborée une.


Qu'en penses-tu ? 



nanou 23/06/2011 13:32



Bonjour, cad qu'en ce moment j'ai vraiment de touts petits revenus, les assedics et qq revenus de capitaux mobiliers, certes je n'ai pas de pb de logement donc c'est un poids en moins mais comme
je l'ai dit dans mon precedent message, aucune banque ne me suivra pour un investissement locatif au vu de mes ressources et je tiens a preserver mon capital et utiliser au mieux l'effet de
levier.Pour repondre a ta question, non je ne pense pas que le temps soit un pb en soi car d'un je pense que l'immo va baisser dans les annees a venir et de deux, j'habite dans le nord, une
region ou l'immo est loins d'etre le plus cher de france, a qq exceptions pres bien entendu. De plus, je suis tres exigente qd aux biens qui m'interresse, au niveau de la rentabilite, je
recherche vraiment LA bonne affaire et je prefere prendre le temps pr la trouver. Ma philosophie c'est qu'il vaut mieux passer a cote d'une bonne affaire que de s'embarquer dans une mauvaise
en se precipitant, ce n'est pas comme ci une autre bonne affaire n'allait jamais se presenter. Bien sur au bout d'un moment, il faudra arreter de reflechir et passer a l'action, ce que je ferais,
des que j'aurait retrouver un emploi stable, au vu de toutes les connaissances que j'ai embagasiner, je suis prete pour cela


En parlant d'Esprit Riche, oui en effet j'y participe, as tu vu cette personne qui veut investir dans l'immo locatif a hauteur de plusieurs millions alors qu'il n'y connais RIEN et qu'il est au
RSA, je lui est repondu mais j'ai vraiment cru a une blague, c'etait trop enorme, c'est bien d'etre ambitieux mais yen a vraiment qui se croit en train de jouer au monopoly


Ecrire un article sur ton blog, oui pourquoi pas, je n'y avait pas songer. Certes ton blog debute mais dans un sens tant mieux, c'est un veritable projet en devenir, les autres blogs auxquels je
participe existe depuis qq temps et tout est fait, d'ailleurs ton blog est le premier sur lequel je vais et qui vient juste de se creer, cela donne l'occasion de discuter avec son fondateur. Je
vais reflechir a un sujet d'article, as tu une idee ?



500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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