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20 mai 2011 5 20 /05 /mai /2011 22:08

Mon objectif est simple : je vais gagner 500k€ dans les 4 prochaines années grâce à l'investissement immobilier.

 

Et quelques sous objectifs :

- 1°) Avoir immédiatement la meilleur qualité de vie possible et sans attendre demain

- 2°) Réussir professionnellement et financièrement pour garantir à ma famille le meilleur confort de vie

- 3°) Me construire une situation dans un domaine qui m'intéresse particulièrement : l'immobilier

 

Comment y arriver ?

 

En 1°), le patrimoine que j'ai acquis jusqu'à présent m'a surtout servi à prétendre à une belle, très belle résidence principale. depuis un an, j'ai revendu ma première maison (110m², pavillon de base) qui était déjà sympa pour m'offrir une maison de rêve : 230m², c'est à dire suffisamment pour 4 et +, maison de caractère, de quoi garer mes véhicules avec des dépendances, un joli terrain bien agencé et clos de murs (je suis chez moi!) et surtout, le pied ultime : la piscine enterrée, par-dessus laquelle j'ai mis un joli dôme (www.idealcover.com) pour en profiter au maximum, n'habitant pas dans une région de grande chaleur. Tout cela, je ne suis pas prêt à le mettre en jeux pour gagner plus demain, NON.

J'en suis propriétaire pour une partie (un gros tiers), puisque pour l'autre je ne suis que titulaire du crédit immobilier qui me sert à la financer.

Tout au plus, dans mes investissements, ma maison pourra me servir de garantie vis-à-vis d'une banque pour obtenir un autre prêt. si j'en arrive à cela, ce sera sous réserve de pouvoir rebondir dans une résidence presqu'aussi confortable. Ou encore, je n'exclus pas de revendre ma RP pour en acheter une plus belle encore (donc soit plus proche de mon lieu de travail, je suis actuellement à 20mn, soit une demeure de prestige genre vieille pierre, domaine, chateau...) 

 

En 2°), professionnellement, je suis plutôt bien parti. en 9ans j'ai quasi-doublé mon salaire. C'est pas incroyable, bien sûr, étant ingénieur et dans un secteur qui marche fort, j'aurai surement pu faire mieux en changeant toujours d'employeur (technique que je n'apprécie pas et ne conseille pas), mais c'est déjà pas mal car j'ai accroché des +10% d'augmentation régulièrement. J'ai aujourd'hui une place très intéressante, stable, mais avec peu de perspectives financières, ni en termes d'évolution, étant sur un échelon 'terminal', sauf à changer de boite ou de métier ce qui n'est pas exclu, mais n'est pas à l'ordre du jour dans l'immédiat car j'ai encore des preuves à y faire. Je me pose alors la question suivante : comment progresser financièrement (à vrai dire j'ai la chance de ne pas avoir de problème d'argent de par mon job, mais la course au confort matériel est et restera toujours la même quel que soit le niveau de vie, je ne tiens pas d'ailleurs à arrêter de bosser), et ma réponse est alors venue naturellement : en investissant dans l'immo "massivement".

 

En 3°) après finalement peu d'expérience dans le domaine (5ème passage devant le notaire), mais une veille du marché immobilier local permanente depuis 6 ans, je me sens mûr pour me lancer dans ce nouveau domaine : l'immobilier "professionnalisé". Je suis informaticien à la base, mais l'un n'empêche pas l'autre. L'immobilier bouge moins vite que la bourse, et placer dans l'immobilier n'oblige en rien à être connecté en permanence. c'est tout à fait compatible avec une activité salarié, même exigeante comme c'est mon cas (et au début, c'est indispensable, sinon les banques ne vous prêteront pas). Placer dans l'immobilier nécessite simplement de veiller régulièrement le marché, ce que je fais environ un soir sur 2 à 3, et de pouvoir se disponibiser au bon moment (ça ne passe pas devant mes obligations professionnelles non plus, car mon job reste mon moyen N°1 de gagner de quoi vivre). Je pense qu'en 3 ans, je dois pouvoir tirer de l'immobilier un revenu fixe d'environ le double de mon salaire actuel et donc si à un moment donné je souhaitais bifurquer je dois pouvoir le faire, mais ce n'est pas mon but a priori.

 

Enfin, je confirme aujourd'hui le simple postulat que je me suis posé depuis longtemps (étant originaire d'un endroit où il y a beaucoup, beaucoup d'argent), et selon lequel : plus t'as d'argent, et plus t'as d'argent... finalement, c'est le propre de l'investissement.

   

Oui, mais comment parvenir à mon objectif de 500k€ en 4 ans ?

 

Eh bien c'est très simple, pour cela, il faut se fixer des jalons et des objectifs (un objectif devant toujours être SMART : Spécifique à son cas, Mesurable régulièrement, Atteignable et l'on doit être persuadé qu'il l'est sinon il faut en changer, Réaliste sinon il doit être réévalué, et Temporisé), et y aller avec dichotomie. la mienne sera la suivante, en rétroplanning :

- fin 2014 : 500 k€ de patrimoine supplémentaire

- fin 2013 : 250 k€ de +

- fin 2012 : 125 k€

- fin 2011 : 62,5 k€ dont 31,2k€ investis + 31,2 k€ de patrimoine supplémentaire.

 

Le postulat est donc simple : il est possible de doubler sa mise chaque année dans l'immobilier, et pour cela, il faut pouvoir s'en donner les moyens. Ces moyens s'expriment ainsi :

- du cash bien sûr pour déjà apporter quelque chose qui est à soit, et qui constitue ma propre prise de risque, celle qui permet de limiter les risques que prendra le banquier, rien n'est magique

- de la capacité d'endettement, c'est essentiel pour pouvoir investir (n'étant pas multi-millionaire et n'ayant pas un cash flow suffisamment important), il me faut recourir, quasi au maximum au crédit et garder mon cash pour financer de nouvelles opérations 

- du temps : pour aller visiter des biens principalement et sélectionner ceux potentiellement intéressants, entrer en négociations, faire réaliser des devis, etc...

- du soutien : seul, on ne fait rien, on n'est rien !

- de l'ouverture d'esprit : ma cible est l'immobilier, mais je ne veux rien exclure dans l'immobilier, ni brider les investissements que je pourrais faire, ni me brider à l'investissement : pourquoi pas demain faire du conseil par exemple, ou plutôt que d'acheter un bien, acheter des part de SCI ou autre.

- de la ténacité, de la rigueur, de l'empressement tranquile...

 

Il me faut donc cette année de démarrage afficher un +31,2k€. Cette performance doit être obtenue uniquement par des opérations immobilières. Elle ne présuppose pas forcément d'achat / revente, puisque je considère gagner cet argent dès lors que dans mon patrimoine cette somme est venue s'inscrire en plus, mais ce peut être en patrimoine et pas forcément en cash. j'ai donc écrit un article sur mon plan de démarrage où comment je vais atteindre cette première ceible de +100 de performance dès cette première année.

 

Tout cela c'est du rêve, + 100% par an, si c'était possible tout le monde le ferait, les particuliers et les sociétés...  !

 

En effet c'est du rêve et c'est celui que je me suis choisi. D'ailleurs si tout le monde le choisissait aussi, ce serait impossible pour moi de l'atteindre de la façon dont je vais l'atteindre. La plupart des 'investisseurs" particuliers choisissent des biens les plus normalisés possibles, par des circuits ouverts à tous, sans jamais s'écarter du droit chemin, peu s'aventurent sur des biens où la revente peut être problématique, ou bien où l'achat est incertain, le plus souvent l'investisseur particulier choisira un bien prêt à louer pour compenser immédiatement son crédit, ou alors avec un coup de peinture. Ces investissements ne sont pas mauvais et donc pas à négliger, mais ne suffisent pas à faire de la performance immo, car le seul fait que la grande majorité des investisseurs les recherchent, suffit à diminuer le nombre d'opportunités, et à en augmenter le coût, ce qui est l'inverse de ce que je recherche.

La bonne question à se poser pour atteindre des gros chiffres est : si je dois revendre ce bien, comment je vais le revendre ? Et le l'atout premier d'un bien normalisé est de ne pas être invendable, mais pour autant il ne se vend pas forcément vite. Ce qui m'intéresse à la revente d'un bien, ce n'est pas qu'il soit vendable : c'est qu'il se vende rapidement ! Et comment faire en sorte qu'il se vende rapidement, tout le monde connaît la réponse car elle est évidente : en le vendant moins cher !!!!  Moins cher que le marché sur lequel il se trouve, ainsi il va être remarqué et il va être rapidement vendu, je peux alors penser à la prochaine opération, sans me dire "j'ai fait une connerie, j'aurai pu gratter plus".

Pour faire du +100% annuel, il faut maximiser le nombre d'opportunité et minimiser le coût d'achat, il faut aller où les autres ne sont pas... et ne pas se cantonner aux idées reçues...

Mon scope est donc la très forte valeur ajoutée par les biens alternatifs, je vous en dirais plus.  

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Published by 500k - dans Objectif 500k
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commentaires

500k 17/04/2012 12:05


Bonjour, merci pour ton retour sur le blog, ça fait plaisir.


Donc non sûrement pas en nom propre. Je finirais ce que j'ai en cours en nom propre, mais ensuite en effet pour le reste ce sera très sûrement sous un statut de MDB.

Francois 17/04/2012 11:59


Bonjour Laurent,


Je viens de découvrir ton blog et d'y faire un rapide tour. Bravo pour le contenu et pour tes retours d'expérience. Bravo aussi pour l'objectif fixé et pour les moyens que tu te donnes pour y
parvenir.


J'ai juste une petite question sur un point que j'ai peut-être raté : avec quel statut veux-tu arriver à ces 500 K en 4 ans ? Veux-tu tout acheter en nom propre ? Si oui, n'as tu pas peur, vu le
nombre important d'opérations, d'être requalifié en Marchand de Biens ?


Cordialement

500k 06/04/2012 18:57


Je ferai un "jour des comptes" pour les 1an du blog, le 15/5. L'opération "500K#2011-1" m'a permis d'atteindre la cible du +100% (investissement à 22,5K€). Je devais passer en compromis demain
matin pour une 2nde opération, mais l'acheteur vient de me faire faux bond (a priori, un crédit à la conso masqué à la banque...).


Je pense que je serai à la cible, par contre tout ne sera pas liquidé à cette date !

Synet 06/04/2012 18:29


Tout cela est bien joli...


 


En Avril 2012, soit presqu'un an après cet ambitieux projet, où en sont les résultats ?

500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

Bienvenue sur 500K

Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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