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14 juillet 2011 4 14 /07 /juillet /2011 11:00

 

la première opération que je réalise dans l'optique de mon objectif de gagner 500k€ en 4 ans est l'achat d'un petit appartement à rénover entièrement.

 

photos-chamaliere-0260Je vous propose ici un reportage photo  de ce bien dans l'état où il se trouve lorsque je l'achète. Je vous proposerai ensuite des photos une fois rénové (la rénovation est en cours et le chantier s'éternise, mais ça ne va pas durer).

 

Il s'agit d'un local en rez-de-chaussée à usage d'habitation. C'est là la terminologie qui semble vouloir dire que la surface est habitable, mais à la base n'était pas prévue pour cela et a été transformé.

 

Cet appartement fait 30m² et je l'ai acheté à 14 500 €, frais de notaire inclus.

Je l'ai financé en cash (c'est d'ailleurs peut être un erreur, mais pour l'instant ça ne me dessert pas), et j'y réalise des travaux pour 8 500 € (tout à neuf sauf fenêtres, chauffage, porte d'entrée...), je finance également ces travaux sur mon capital propre.

 

 

Cet appartement est spécifique: c'est un rez de chaussée, avec des fenêtres en hauteur, Avant que je ne l'achète, cet appartement a été vu par une quarantaine d'investisseur, mais personne ne l'a retenu sans doute à cause de cela, et c'est ce qui m'a permis de l'avoir en faisant une offre très très basse... Repeint en blanc et fenêtres nettoyées, le cachet de l'appartement augmente considérablement. et les fenêtres étant larges, il est finalement assez lumineux pour un RDC. 

   

L'opération me coutera donc 23k€. Si vous allez sufer sur le lien ci-dessus, vous verrez que j'ai remis en vente ce local en l'état juste avant de démarrer les travaux à 43k€, prix affiché. J'ai eu 5 ou 6 visites en deux semaines, pas d'offres, mais deux visiteurs intéressés. Ce que recherchaient les visiteurs était un appartement à rénover, de leurs propres mains pour la plupart, et un couple qui souhaitait faire du scellier ancien (ce qui n'était pas possible sur un tel bien).

 

Bref, une fois refais à neuf j'ai tablé dans mon opération en tirer 40k€, mais en réalité j'espère en tirer un peu plus : 46k€ serait un bon chiffre car cela doublerait l'investissement. Je pense l'afficher 50 à 52k€ ce qui le placera en bas du marché (très important pour une revente rapide) et devrait me permettre d'obtenir des visiteurs nombreux et rapidement.

 

Selon le déroulement de mes autres opérations en parallèle, je le vendrai immédiatement ou je le conserverai quelques temps. Ma stratégie à la revente est simple : le premier qui fait une offre au dessus ou à 46k€, je le laisses partir. A ce prix, je fais une belle opération, et la personne qui me l'achète fait une opération correcte : l'on est très en dessous du marché qui est > à 2000€ le m² en moyenne sur le secteur, sachant que :

- mon bien fait donc 30m² 

- il est "spécifique" à cause des fenêtres en hauteur  (ce qui en diminue la valeur par rapport à la moyenne)

- il sera refait à neuf (ce qui l'augmente).

 

En attendant, les travaux sont en cours, et chaque mois de retard, c'est 450 € de perdus (370 de loyer, 60 de charges, 20 d'abonnement électrique). Et à cause du retard pris par mon artisan, je suis en train de louper le coche des étudiants qui cherchent maintenant (la période idéale étant de début à mi-juillet). Ca ne m'empechera pas de le louer dès qu'il sera terminé.

 

Dès que possible, vous aurez droit aux photos refait à neuf...

 

 

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Published by 500k - dans Objectif 500k
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commentaires

Bad 17/12/2011 14:05


J'ai vu le resultat final et effectivement, c'est radical! Bon boulot :)


C'est vrai que c'est pas tout le temps simple d'imaginer le potentiel produit fini avec des photos. C'est ce chantier là qui a duré 4mois de plus que prévu, non?

500k 23/12/2011 10:47



En effet, c'est celui là, mais ce dépassement de durée n'est pas du fait de difficultés ou d'imprévus sur le chantier. simplement mon artisan qui avait du mal à mobiliser ses ouailles et à le
conduire conformément à ce qui aurait du être fait.



Bad 15/12/2011 17:33


Bonjour,


Y'a quand même sacrément du boulot! La faïence est franchement pas top et l'agemencement n'a pas l'air génialissime. Ceci explique le prix! Bon courage à l'entrepreneur..

500k 17/12/2011 00:20



Bonjour, en effet, c'est pour ça que c'est bon, et c'est pour ça que personne n'en a voulu... j'ai mis les photos avant / après dans le poste suivant (je vais les ajouter ici...)



artus 15/07/2011 21:49



"L'opération me coutera donc 23k€. Si vous allez sufer sur le lien
ci-dessus"...


euh j'ai pas trouvé le lien ?!


Cdt.



500k 15/07/2011 22:27



Bonjour,


merci de votre intérêt. Le lien en question est celui du reportage photo, sinon c'est ici : http://78Royat.overblog.com


cdlt,



jeome 15/07/2011 09:39



Bonjour,


Sympa votre blog ainsi que l'article sur la renovation, mais vous oubliez un point important: la fiscalité, tant sur les revenus fonciers que sur les plues values.


Je pense egalement qu'l faut utiliser au maximum ses capacites d'emprunt et ne pas utiliser son epargne pour ce type d'investissement.


Bonne continuation.



500k 15/07/2011 22:46



Bonjour,


Merci. C'est vrai je pourrais entrer plus en détail sur ces aspects là, ça fera peut être l'occasion de prochains articles.


Le recours au crédit plutôt qu'au cash est généralement meilleurs. En ce qui concerne cette opération c'était un choix délibéré, et pour l'instant je ne le regrette pas : ça ne m'a pas bloqué
pour faire d'autres opérations, et je n'ai pas besoin de ce cash jusque-là. Ca pourra très vite se révéler être un mauvais choix si j'ai du mal à revendre ce bien (pour contrer ce cas, ma
stratégie est simple : vendre en dessous du marché et normalement ça doit rouler).


cdlt,


 


 



500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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