la première opération que je réalise dans l'optique de mon objectif de gagner 500k€ en 4 ans est l'achat d'un petit appartement à rénover entièrement.
Je vous propose ici un reportage photo de ce bien dans l'état où il se trouve lorsque je l'achète. Je vous proposerai ensuite des photos une fois rénové (la rénovation est en cours et le chantier s'éternise, mais ça ne va pas durer).
Il s'agit d'un local en rez-de-chaussée à usage d'habitation. C'est là la terminologie qui semble vouloir dire que la surface est habitable, mais à la base n'était pas prévue pour cela et a été transformé.
Cet appartement fait 30m² et je l'ai acheté à 14 500 €, frais de notaire inclus.
Je l'ai financé en cash (c'est d'ailleurs peut être un erreur, mais pour l'instant ça ne me dessert pas), et j'y réalise des travaux pour 8 500 € (tout à neuf sauf fenêtres, chauffage, porte d'entrée...), je finance également ces travaux sur mon capital propre.
Cet appartement est spécifique: c'est un rez de chaussée, avec des fenêtres en hauteur, Avant que je ne l'achète, cet appartement a été vu par une quarantaine d'investisseur, mais personne ne l'a retenu sans doute à cause de cela, et c'est ce qui m'a permis de l'avoir en faisant une offre très très basse... Repeint en blanc et fenêtres nettoyées, le cachet de l'appartement augmente considérablement. et les fenêtres étant larges, il est finalement assez lumineux pour un RDC.
L'opération me coutera donc 23k€. Si vous allez sufer sur le lien ci-dessus, vous verrez que j'ai remis en vente ce local en l'état juste avant de démarrer les travaux à 43k€, prix affiché. J'ai eu 5 ou 6 visites en deux semaines, pas d'offres, mais deux visiteurs intéressés. Ce que recherchaient les visiteurs était un appartement à rénover, de leurs propres mains pour la plupart, et un couple qui souhaitait faire du scellier ancien (ce qui n'était pas possible sur un tel bien).
Bref, une fois refais à neuf j'ai tablé dans mon opération en tirer 40k€, mais en réalité j'espère en tirer un peu plus : 46k€ serait un bon chiffre car cela doublerait l'investissement. Je pense l'afficher 50 à 52k€ ce qui le placera en bas du marché (très important pour une revente rapide) et devrait me permettre d'obtenir des visiteurs nombreux et rapidement.
Selon le déroulement de mes autres opérations en parallèle, je le vendrai immédiatement ou je le conserverai quelques temps. Ma stratégie à la revente est simple : le premier qui fait une offre au dessus ou à 46k€, je le laisses partir. A ce prix, je fais une belle opération, et la personne qui me l'achète fait une opération correcte : l'on est très en dessous du marché qui est > à 2000€ le m² en moyenne sur le secteur, sachant que :
- mon bien fait donc 30m²
- il est "spécifique" à cause des fenêtres en hauteur (ce qui en diminue la valeur par rapport à la moyenne)
- il sera refait à neuf (ce qui l'augmente).
En attendant, les travaux sont en cours, et chaque mois de retard, c'est 450 € de perdus (370 de loyer, 60 de charges, 20 d'abonnement électrique). Et à cause du retard pris par mon artisan, je suis en train de louper le coche des étudiants qui cherchent maintenant (la période idéale étant de début à mi-juillet). Ca ne m'empechera pas de le louer dès qu'il sera terminé.
Dès que possible, vous aurez droit aux photos refait à neuf...
