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12 avril 2012 4 12 /04 /avril /2012 08:02

Je suis en recherche sur ma prochaine opération. J'ai visité un soir de la semaine dernière un petit immeuble vendu par des particuliers à 52000€. il y a 3 niveaux de ~24m² chacun distribués ainsi :

- RDC : remise / garagae à moto + couloir

- 1er : chambre, WC, salle de bain

- 2nd : chambre, WC, salle d'eau

Il y a un grenier, qui ne me paraît pas aménageable et une cave (non plus...!)

 

Il n'y a aucune vue, l'électricité est à refaire (au moins le tableau et les plaques à changer). la chaudière est à changer (ou à remplacer en électrique), il y a deux fenêtres à passer en double vitrage.

Il y a de la finition à prévoir sur certains murs, les sols à faire.

J'estime à 6000€ les travaux minimum nécessaires à réaliser pour mettre en route la location de deux chambres.

 

Le bien sortirait alors à 58000€ pour un rendement locatif de 4000€ annuels. Autant vous dire que le rapport brut n'est pas terrible. En ajoutant 10000€, il y a moyen de faire une 3ème chambre en rez-de-chaussée et de passer à 5800€ de revenu locatif annuel.

 

En négociant 10000€ sur cet achat, on tombe dans les 10% de rapport... brut. Bien insuffisant à mon goût, puisqu'habituellement, c'est plutôt la performance que j'essaie d'afficher à la revente.

J'hésites à :

- laisser tomber ce bien

- faire une proposition basse.

 

Sachant que les propriétaires est un petit couple de retraité, que la santé les contraindrait à ne pas garder le bien. En grattant un peu plus (c'est important de discuter avec les gens), on apprend qu'ils disposent dans leur patrimoine d'au moins 2 appartement en location, 2 loacux commerciaux (dont un de plusieurs 100aine de m²), bref des investisseurs avertis en fait.

Alors j'hésite, je vous tiendrais au courant si je lance quelque chose.

 

mamie-doigt.jpg

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Published by 500k - dans Objectif 500k
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commentaires

Immeuble pas cher Maroc 02/01/2013 10:52



500k 22/04/2012 15:44


Merci, en effet j'ai corrigé !

fabien 18/04/2012 12:45


"Le bien sortirait alors à 58000€ pour un rendement locatif de 4000€ annuels. Autant vous dire que le rapport brut n'est pas terrible. En ajoutant 10000€, il y a moyen de faire une 3ème
chambre en rez-de-chaussée et de passer à 58000€ de revenu locatif annuel."


C'est une perle ! (relis toi ;) )

500k 18/04/2012 12:33


Oui, le seul risque est le refus...

fabien 17/04/2012 17:44


Salut


Qu'est ce que tu risques ? un refus !


Fais une offre à 10000€ de moins avec les arguments que tu avances ...


Fabien

500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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