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3 novembre 2011 4 03 /11 /novembre /2011 00:00

Voici un article qui m'a été insipiré par un proche qui vend un terrain sur la côte d'azur et qui est dans cette situation.

 

Impact de la modification du régime de plus-value :

Tout le monde ici le sait : le régime d'imposition de la plus-value va changer au 1er février 2012. Fini les 10% d'abattement par année de détention au-delà de la 5ème année et place à l'abattement calculé sur l'inflation.

Résultat, l'économie du modèle est en train de changer, et comme dans toutes les périodes de transition, il y a de bonnes affaires à réaliser, pour ceux qui sont sur le coup.

 

Les pessimistes diront que c'est bien dommage qu'on ne pourra plus faire de bonnes affaires dans l'immobilier, que si que ça. En revanches les optimistes ont déjà compris qu'il pouvaient en profiter, acheteur ou vendeur.

 

Vous êtes acheteur : sachez connaître vos atouts

J'ai une excellente nouvelle pour vous : vous pouvez peut être faire une économie substantielle sur le bien que vous convoitez.

Sur la masse de bien à vendre, nombre de particuliers sont très ennuyés à ce jour : s'ils ne parviennent pas à conclure une vente avant le 01/02, adieu l'abattement qu'ils ont pourtant durement gagné.

 

Prenons un exemple : Paul a acheté une maison 200k€ en 2001. Entre temps, le marché a doublé et il en veut donc 400k€ ferme, et à ce prix, c'est une très bonne affaire.

1- Il vend avant la date fatidique, il bénéficie de 50% d'abattement, il payera donc un impôt de 32,5% x (100-50%) x (400-200) soit 32,5K€  et récupère 367,5k€

2- Il vend juste après la date fatidique. Il passe à un abattement de 8%, et paye donc un impôt de 32,5 % x (100-8%) x (400-200) soit 60k€. Cette fois il récupère donc 340k€.

 

Paul a donc intérêt à vendre dès aujourd'hui dès lorsqu'il a une offre à 372k€ plutôt que d'attendre une offre à 400k€.

 

Moralité, si vous arrivez au bon moment, et à obtenir les bonnes informations (l'année d'achat vous donnera une idée, il vous restera à regarder l'évolution naturelle du marché et l'inflation sur la période pour savoir ce que vous pouvez espérer obtenir), vous pourrez économiser quelques 10aines de k€.

Plus la PV est importante, et plus l'écart est important.

 

 

Vous êtes vendeur : ne soyez pas victime

J'ai une excellente nouvelle aussi pour vous : il y a une solution pour verrouiller votre abattement.

D'abord, je n'ai pas lu ceci sur le web. Ce qui veut dire qu'à moins de tomber sur un lecteur de 500K, vous avez peu de chance que votre acquéreur potentiel tente de négocier le bien sur la base ci-dessus. Si les vendeurs sont bien conscients de cette situation, en revanche les acheteurs un peu moins.

 

Ensuite, si vous n'avez pas d'acquéreur, je vais vous faire une confidence (qui m'arrache un peu la gueule, puisque j'ai soutenu l'anti-thèse dans un précédent article) : pour une fois acheter en SCI va vous servir à autre chose qu'à transférer du patrimoine !

Vous voyez ?

Il vous "suffit" de créer une SCI, de transférer le bien dans celle-ci à un juste prix, de payer au passage les frais de mutation (bien oui, c'est incontournable) et voila que vous allez vous réjouir de devoir payer dès maintenant, sous le système encore en vigueur votre plus value !

L'économie à la clef peut être substantielle et se chiffrer en 10aines de k€, bien que l'obligation de passer par des frais de mutation induit une performance un peu moins bonne qu'une vente immédiate. C'est le prix à payer, mais il reste bien moindre à ce que donne le changement de régime d'imposition.

 

Bonne chance et n'oubliez pas de nous raconter vos cas concrets ! 

 

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Published by 500k - dans Bons plans
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xa 21/11/2011 16:06


"Il vous "suffit" de créer une SCI, de transférer le bien dans celle-ci à un juste prix, de payer au passage les frais de mutation (bien oui, c'est incontournable) et voila que vous allez vous
réjouir de devoir payer dès maintenant, sous le système encore en vigueur votre plus value !"


Je ne voudrais pas doucher l'entousiame de certains, mais une petite lecture de la LOI n° 2011-1117 du 19
septembre 2011 de finances rectificative pour 2011 nous apprend que :


"Les 1° à 3° du I s'appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012.


Toutefois, les mêmes 1° à 3° s'appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 25 août 2011 en cas d'apport de biens
immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens immobiliers à une société dont la personne à l'origine de l'apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs
descendants ou un ayant droit à titre universel de l'une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cet apport."


 

Laurent 22/11/2011 22:12



Bonjour Xa, j'aime bien votre expression "doucher l'enthousiasme" :-)


Cette précision était en effet nécessaire, je ne l'avais pas lu et la méconnaissais... le montage que je proposais ne tient donc pas, j'imagine qu'il aurait été démonté devant un
notaire. Merci donc pour votre expertise.


 



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