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15 mai 2011 7 15 /05 /mai /2011 14:38

Je suis directeur informatique, j'ai eu 32 ans fin 2010,  pacsé à une psychologue, et nous avons 2 filles en bas age. Notre revenu mensuel est respectivement de 3000€ et 1500 €, nous travaillons tous deux à 80%.

Nous avons des aides de la CAF pour 950 € / mois.

 

Nous sommes propriétaires de notre résidence principal (valeur achat 333k€ tous frais inclus, valeur revente actuelle > 350k€), crédit en cours avec 195k€ restant à rembourser, mensualité de 1500€ / mois et 14 années restantes

ma RP représente donc un patrimoine de 155k€.

 

Nous venons d'acheter en cash un petit appartement de 30m², situé dans une petite ville bien côté en banlieue de notre métropole (clermont-fd). Nous l'avons acheté 14,5k€ tous frais inclus, et allons réaliser 9k€ de travaux, il est tout à refaire. Sa valeur en sortie sera de 40k€, avec un potentiel locatif de 300€.

 

Nous allons acheter une petite maison de bourg à crédit, dans un village peu côté, pour 19k€. Nous y réaliserons 8 à 10k€ de travaux, avec un potentiel locatif de 300€, et une valeur de sortie de l'ordre de 40k€.

 

Nous avons une 30aine de k€ de réserve, ainsi qu'un camping car que l'on revendra (15k€) si besoin, mais que l'on garde pour l'instant pour passer de bons moments, mais pas que, j'y reviendrai.

 

J'estime mon patrimoine privé à 230k€.

il y a 6 ans, notre patrimoine était environ de 50k€, et à l'époque nous n'avions que mon revenu de 2200€ par mois environ et nous nous apprêtions à devenir propriétaires .

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15 mai 2011 7 15 /05 /mai /2011 14:28

C'est décidé, fini de perdre de l'argent, maintenant je vais en gagner.

Je me fixe donc un objectif simple : gagner 500k€ dans les 4 prochaines années.

Comment ?

Exclusivement par des opérations immobilières. En me constituant dès à présent un certain patrimoine immobilier, quitte à me professionnaliser, c'est décidé, je vais mettre toutes les chances de mon côté pour atteindre cet objectif.

Je vous parlerai donc de mes expériences immobilières (merci à Jérôme de www.CapitalStory.fr  qui m'a donné envie de partager un peu sur le sujet).  

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15 mai 2011 7 15 /05 /mai /2011 14:10

He oui, ça arrive et plus souvent qu'on ne le croit ! 

J'avais repéré une affaire, comme on n'en trouve pas tous les jours et pourtant comme il en existe. J'avais posé un après midi pour aller visiter ce bien à 2h30 de chez moi. C'était une visite obligatoirement groupée ( c'est toujours le cas de ce genre de visite), et il y avait beaucoup, beaucoup de monde (je dirais + de 60 personnes) : des curieux, des gens qui avait cotoyé les anciens propriétaires et fait plusieurs fêtes et mariages en ce lieu, des locaux potentiellement intéressés, les notables du coin (qui connaissaient tous les habitants du coin un par un), les investisseurs nationnaux qui se déplacent sans limites de kilométrage pour ce genre d''occasion, ceux-là avaient de grosse voitures immatriculées en 75, des gros 4x4 flambants neufs, ou carrément la carréra 4S... ils se connaissaient et en fin de visite l'un a demandé à l'autre : "tu vends pas de chateaux en ce moment ?"...

 

La visite se passe mal

Bienvenue à Beyrouth, un truc à peine croyable quand on n'est pas du milieu, l'endroit est à peine accessible, des ronces partouts et la végétation empêchent de faire le tour de la batisse (un chateau du XVIIIè), et l'intérieur était autant investi par les chiens que par les arraignées et les poubelles. le bien tombe à l'abandon total, la désuétude, quel dommage vu le potentiel énorme de l'endroit. De quoi en décourager plus d'un.

J'estime assez rapidement qu'il y a ici à minima 200k€ de travaux pour redonner du cachet à l'endroit dont au moins 15k€ de nettoyage intérieur, 20k€ de déblayage du terrain, 30k€ de gros oeuvre, et le reste devrait permettre d'aménager 5 à 600m² dans le chateau, soit la moitié de la surface ce qui est suffisant pour en faire un bien présentable.

J'estime la revente à 1 à 1,2 M€ minimum, compte tenu de la surface et du cachet : + de 1.200m² habitables dans le chateau et hautant de m² dans les annexes, un peu moins de 20ha de terrain.

Malgré l'envie, je ne franchi pas le cap, et ne me positionne pas sur le bien, je n'ai pas ce qu'il faut financièrement pour l'acheter et le retaper, et la banque pourrait me faire confiance, mais à condition d'un montage compliqué consistant à m'établir là bas en Résidence Principale et donc revendre ma résidence actuelle, impensable de laisser mon job, et nous avons acheter notre RP il y a seulement un an, on y est bien, et ce plan ne plaît pas à mon amie (on est deux à investir). donc niet, ce ne sera pas poru celle-ci.

 

Je décide de tout de même me tenir au courant.

Au final, le bien se vendra 350k€ (en comprenant l'ensemble des frais inhérents à la transaction et de mutation). L'heureux veinard qui a pu l'acheter a réalisé donc une excellente affaire et a potentiellement gagné 500k€ en un seul achat immobilier, c'est quelqu'un du coin. et ce n'est pas moi... dommage que ce jour là, je n'avais pas 500k€ à investir dans sur ce bien !

A n'en pas douter, le nouveau propriétaire une fois qu'il pourra jouir de cette propriété va y réaliser quelques travaux nécessaires, s'y installer en résidence principale (pour échapper à l'impot sur la plus value), et revendre dans les deux / trois ans. Etant à l'écoute de ce marché, je verrais bien...

 

Voila comment ce jour là, j'ai perdu 500k€.

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500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

Bienvenue sur 500K

Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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