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2 mai 2012 3 02 /05 /mai /2012 22:47

L'on se demande souvent quel est le bon moment pour acheter.

Tous les investisseurs connaissent la réponse et elle tient en un mot : maintenant !

 

Et pourtant la barrière psychologique du bon moment pour acheter est réelle et bien réelle. Elle empêchera certains de passer un jour à l'acte d'investissement, et lorsqu'ils se réveilleront ce sera trop tard pour en tirer un réel profit.

Cette question est cruciale, elle paraît stratégique dans une logique d'investissement, mais elle ne l'est pas.

Certains se mettent à l'écoute du marché pour croire pouvoir saisir demain une opportunité. C'est une erreur.

 

temps51.jpg

 

N'avez vous jamais entendu quelqu'un dire : 'à l'époque on pouvait faire de bonnes affaires, maintenant c'est trop tard'.  

A celui qui dit ça, je vous invite à poser la question 'l'as-tu faite toi la bonne affaire à l'époque ?'

Je connais la réponse, et c'est indubitablement Non.

 

Non, non, et non pour une raison invariable.

Si ce n'est pas le bon moment pour faire des affaires, ce ne sera pas non plus le bon moment demain et ça n'était pas le bon moment encore à l'époque.

En regardant la performance d'un graphique, le constat est facile, il est donné à tous.

Mais ceux qui ont pris le risque à l'époque ne pouvait pas deviner que la courbe allait monter !

En 1998, bien malin celui qui aurait pu dire que les prix de l'immobilier allait être multipliés par deux en 6 ans. Le constat, lui reste facile.

 

boule25984.jpg

 

Celui qui se place dans le constat ne prend pas de risque, il n'en prendra pas, et n'en a pas pris.

Ce raisonnement nous amène à dire qu'il peut bien donner des conseils, il est très mal placé pour ce faire.

Pire, son conseil est à fuir puisqu'il est basé sur un constat. Dans l'occurrence d'un investissement, ce constat est impossible dans une logique projective, l'on ne peut pas constater ce qui ne s'est pas encore passé. Ce conseil est donc nul et non avenu :)

 

Je vous invite donc à ne pas écouter ces conseils basés sur le constat.

Le bon moment, c'est maintenant. C'est maintenant que vous êtes prêts. Ca dépend surtout de vous, et non pas de l'environnement dans lequel vous allez acheter.

 

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26 avril 2012 4 26 /04 /avril /2012 23:41

Merci pour ton intervention sur l’immobilier Nicolas, je la décortique

Je vous propose mon commentaire sur l’intervention de Nicolas Sarkozy ce soir, invité à la suite de François Hollande sur France 2 dans l’émission « des paroles et des actes » proposée par David Pujadas (« il se s’rait pas trompé de taille de coiffure Pujadas ? »*),  sur le seul sujet de l’immobilier, interrogé par François Langlet, patron de BFM business. François s’étant moins exprimé sur le sujet, et Nicolas ayant l’immobilier comme sujet de prédilection, j’ai donc retenu son intervention.

Interrogé sur le système allemand d’encadrement des loyers, Nicolas répond que l’encadrement en lui-même n’est pas une solution. L’encadrement des loyers de la loi de 1948, en France s’est traduit en catastrophe à l’époque (NDR : la fameuse catastrophe de 48 dont je n’ai pas mémoire)

 Le système allemand n’a rien à voir avec cela, la requalification d’un  loyer est issue de la décision d’un juge : si au moment de la relocation d’un bien, le loyer se trouve être supérieur de 20% au précédent loyer, le juge peut requalifier le loyer, selon décision judiciaire. Ça n’a rien avoir avec un encadrement des loyers à proprement parlé.

NDR : en effet, ce n’est pas du tout la même démarche. Je connais un pays où certains biens (un minimum de biens en fait) ont des loyers encadrés, et d’autres sont libres. Ce système à deux vitesses est pire, et ne limite en rien la difficulté de se loger, ni l’évolution des prix au m². Pire, ma conviction est que ceux qui bénéficient artificiellement de loyers modérés se retrouvent à habiter au milieu de gens qui ne sont pas de la même classe social (il faut de la mixité, mais pas maintenue artificiellement), et se retrouve dans un déficit de pouvoir d’achat tout bonnement préjudiciable à leur épanouissement : en terme de qualité de vie, il me semble qu’il vaut mieux vivre avec un SMIC à Pougues-les-eaux qu’à Paris 7.

merkel-sarkozy-divorce1.jpg

 

Nicolas insiste sur une spécificité française : partout de par le monde, lorsqu’il  y a une crise, l’immobilier baisse, mais ce n’est pas le cas en France. Ceci est dû au fait qu’il y manque 500 000 logements.

NDR : ok, peut-être mais je crois personnellement que la France a su limiter l’impact de la crise financière mondiale et mener une politique incitative sur la construction qui a limité les effets de celle-ci sur les prix de l’immobilier. Je ne crois pas que ce soit juste un problème de stock de logement. Je vous garantis qu’à Thiers, dans le Puy-de-dôme, il y a des 100aine de milliers de m² disponibles. Hier encore je regardais un immeuble de 2000m² à 260 000€ soit 130€/m², j’avais écrit un article à propos de la problématique d’un marché du bâti à un prix moindre à celui de la rénovation et je suis convaincu qu’il s’agit d’un problème de politique et de développement territorial. Thiers n’est pas un cas isolé, mais la politique d’urbanisation en France s’est arrêtée sur le cas des cités et des centres-villes mais n’a pas encore traité la problématique des villes en désuétude économique.

Par ailleurs, le déficit de 500 000 logements, si l’on considère un prix moyen à 100 000 euros par logement (au mieux une maison « sociale », au pire une studette dans Paris intra-muros), représente la somme de 50Md€ (cinquante milliards d’euros), c’est-à-dire la recette générée par l’impôt sur le revenu. Donc en théorie, si l’on augmente de 10% l’impôt sur le revenu, en 5 ans le problème peut être à moitié résolue (mais ça selon le figaro, c’est plutôt la proposition de François, le concurrent de Nicolas).

Les français consacrent plus de 40% des revenus du foyer à leur logement, ce qui semble beaucoup.

NDR : sans doute, le logement est une de nos considérations majeures, bien plus que dans d’autre pays. Cela me semble tout à notre honneur, car ailleurs comme en Allemagne par exemple, ou en Italie, la part de revenu du foyer que mange le logement est bien moindre, au profit de la… voiture. On a pourtant une excellente industrie automobile… mais à choisir…

On peut aussi s’interroger sur le pourquoi des 40% (je ne pense pas qu’on parle des investisseurs) puisque la banque lambda accorde au consommateur lambda 33% de taux d’endettement et pas plus au risque d’être pointée du doigt.

Peut-être faudrait-il une loi qui interdise à un locataire de dépenser plus de 33% de son revenu dans un loyer ? Je n’ai pas bien analysé la chose, mais si l’on acceptait que le taux de 33% d’emprunt puisse être dépassé, je suis totalement sûr que cela reviendrait à permettre au marché immobilier de monter davantage !

Une stratégie de Nicolas est de libérer les possibilités de construction, en proposant la possibilité de faire + 30% sur les capacités de construction. A ce jour, le code de l’urbanisme fait que l’on peut s’opposer à une construction sans prendre aucun risque et cela semble dommageable à la construction.

lechat-dites33.jpg

NDR : je n’ai pas d’avis tranché sur la question. Il me semble que cette mesure bénéficiera plus massivement aux promoteurs qu’aux particuliers, et je ne suis pas sûr que les promoteurs en fassent bénéficier leurs clients, sinon qu’en cas de crise immobilière ça leur donnera davantage de marges de manœuvres pour baisser les prix.  

Enfin, les terrains non bâtis ne devraient pas être sous le même régime fiscal que les biens immobiliers. Nicolas propose de changer le régime de plus-value sur les terrains non bâtis. La logique actuelle est que plus longtemps on garde ces terrains non bâtis, et moins on paye d’impôt sur la plus-value immobilière. La proposition est d’inverser cette tendance afin que davantage de logements puissent être mis sur le marché. Moins on gardera ces terrains et moins l’on paiera de plus-value.

NDR : très très bien, je souscris pleinement à cette mesure. Surtout que certaines opérations sur des terrains qui deviennent constructibles me semblent (beaucoup) trop intéressantes. Mais pourquoi ne pas aller dans ce cas au fond des choses ? Pourquoi ne pas offrir exactement le même dispositif aux personnes qui rénovent des biens complétement délabrés, inhabitables. Certes, des dispositifs existent pour favoriser la rénovation. Mais dans l’idée, comment ignorer le poids fiscal de la plus-value sur les biens qui sont remis sur le marché par ceux qui acceptent de prendre le risque de les rénover ? ce qui est sûr c’est que les récentes modifications sur le régime de la plus-value ne vont pas dynamiser le marché.

Les droits de mutation augmentent de 5,4% le prix de l’immobilier. Il est possible de diviser par deux le coût de la mutation. Ceci devrait augmenter le nombre de transaction de sorte que l’état ne perde pas vraiment. Pour exemple à Paris, la mairie fait une recette de 1Md€ (un milliard d’euros) sur les transactions. Si on divise ces droits de mutation par deux, les prix de l’immobilier devraient baisser.

(on peut faire le taux, on peut faire l’assiette, il choisit l’assiette). Les collectivités territoriales doivent participer à l’effort sur l’immobilier.

NDR : ok pas de problème, mais du point de vue du marché c’est à mon avis une mini mesure. Les professionnels n’étant pas assujettis à ce même régime. Cela permettra simplement au particulier vendeur de vendre plus cher, sans avoir d’impact sur les prix du pro vendeur.

Je ne devrais pas dire ça, d’aucune façon, mais je crois que pour faire baisser le marché, il ne faut pas alléger les dispositifs qui bénéficient directement ou indirectement au vendeur. Le vendeur, c’est celui qui sait. Qui sait comment tirer parti, comment calculer l’opération, et qui détient l’expérience.

Il faut à mon avis des dispositifs incitatifs indirects bénéficiant à l’acheteur. Le PTZ est une bonne chose en ce sens, et c’est bien la « capacité » d’achat du primo accédant qu’il faut renforcer. Mais en la renforçant directement, c’est le vendeur que l’on soutient ! Pour preuve, l’économie d’impôt sur les intérêts d’emprunt (régime dont je bénéficie) n’a pas eu d’effet à la baisse sur les prix de l’immobilier.

century-fondSoir-copie-1.jpg

Un exemple de proposition en ce sens : le recours au conseil à l’achat immobilier (fut-il limité à la primo-accession) pourrait être défiscalisé en crédit d’impôt, le conseil en gestion de patrimoine (fut-il limité aux non propriétaires) pourrait l’être également, en soutenant ainsi des intermédiaires de vente l’on soutient les ‘capacités’ de l’acheteur et non plus le vendeur.

Ce n'est là qu'un exemple, mais je crois que si l'on veut faire baisser les prix, le seul moyen est de fuir tout dispositif qui pourra profiter au vendeur. 

Cela dit, pour moi, la baisse du marché n’est certainement pas une fin en soi !

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22 avril 2012 7 22 /04 /avril /2012 16:10

Je ne pense pas encore vous avoir raconté ça.

 

Il y a quelques temps, j'ai failli être victime d'une arnaque au loueur grâce à leboncoin.fr. Ce n'est pas parce que je suis un investisseur immobilier averti avec un objectif d'investissement clairement défini que je ne suis pas exposé aux requins du milieu. Et Il faut dire que les arnaques sur ce site sont tellement manifestes et nombreuses, que je me demande combien de temps encore ce site va perdurer (ils ont beaucoup de ressources, financières notamment, et pourtant, je suis convaincu que d'ici quelques temps, s'ils ne changent rien à leur mode de gestion des annonces, on pourra tout simplement leur dire bye bye...)

 

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Vous souhaitez devenir propriétaire ? ne le faites pas avant d'avoir lu "Bientôt propriétaire et presque riche"


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Donc, je loue ma maison en saisonnier de temps en temps pour faire du rendement locatif, parce qu'elle est attractive, et parce que ça me plaît de penser que d'autres personnes peuvent trouver l'endoir agréable. Ma maison est bien adaptée pour cela, elle n'est pas over-personnalisée, et il y a suffisamment de place pour y ranger discrétement mes affaires (enfin plutôt celles de ma femme, de mes 2 enfants, et de mes chiens-chiens...). C'est une excellente excuse pour partir plus souvent en vacances.

 

 arnaque-2.jpg  

 

Un jour, un (jeune) homme nous appelle pour louer la maison, c'était un peu avant noël. Il souhaitait louer pour quelques jours 2 ou 3, sans dates précises, pour s'y retrouver avec des copains et faire la fête, mais peu importe le créneau, c'était un peu comme ça nous arrangeait, quand c'était disponible. 

Ma femme qui prend la communication lui dit alors qu'elle doit voir avec moi, qu'elle ne sait pas si c'est disponible, etc, etc, trouvant un peu bizarre qu'il n'ait pas d'exigence de date précise.

C'est là que nous nous rendons compte que cette personne nous a déjà appelé environ deux mois avant avec la même demande. On l'avait alors refoulé, parce qu'il nous avait annoncé un nombre trop important de personnes par rapport à la capacité d'accueil raisonnable de la maison. Déjà à l'époque, son comportement était bizarre. Il disait se moquer qu'il n'y ait pas assez de lit, ni de chaise puis nous avait rappelé pour nous dire qu'ils seraient moins nombreux. Bref, on avait senti le forcing, pensant alors qu'ils débarqueraient à 150, et l'on avait coupé court.

 

Cette fois-ci, le jeune homme nous rappelle rapidement (sans être en numéro masqué) et comme nous ne savons pas vraiment ce qui nous empêche de lui louer la maison, nous lui donnons un accord de principe.

Après tout, si son numéro n'est pas masqué, c'est sûrement pas une arnaque. Et quand bien même ce serait une arnaque, étant un peu joueurs, on avait envie de savoir pourquoi et comment il allait la dérouler, ça nous posait question. 

 

Bref on prend son nom et son adresse pour lui envoyer le contrat de location afin qu'il nous renvoie un chèque de réservation. On s'était gardé de lui lacher l'adresse de notre maison, pour la bonne et simple raison que sur notre blog de location, il y a un certain nombre d'équipements mentionnés qu'il avait pu voir et que l'on a pensé un moment qu'il voulait "visiter" la maison...

Du coup, nous n'avons pas envoyé le contrat, mais plutôt vérifié les informations qu'il nous avait donné.

 

Monsieur s'appelait soi-disant Flori4n Gir4ud et habitait à Roy4t (en langage "leet" : remplacer les 4 par des a, je ne tiens pas à faire la promo de son nom de scène, et je vous encourage à ne pas le faire non plus si vous en avez été victime). Je vous laisse googeuliser ces éléments, c'est sans appel, et si vous y ajoutez le mot arnaque, vous ne serez pas déçus !

 

A l'adresse précise où nous devions envoyer le contrat de location, lieu qui se situait en fait à une dizaine de kilomètres de chez nous, se trouvait une église... fermée !!!

Bref, nous avions à faire à un n-ième arnaqueur du boncoin.

 arnaque.JPG

 

Quelqu'un qui débarque sur leboncoin pour louer son bien, qui n'est pas au fait des arnaques pratiquées peut très très vite se faire avoir.

 

Le coup d'après, il nous rappelait pour savoir si le contrat avait bien été envoyé. Et là, il nous montait en bateau : il n'avait pas la possibilité de faire un chèque, il n'avait pas de chéquier, seules deux possibilités : soit du liquide (du bluf forcément), soit du mandat cash.

Le vice étant ce qu'il est ;), je ne lui ai pas raccroché au nez, et je l'ai laissé déroulé son discours, et ses justifications. il a même fallut que je me justifie sur le pourquoi je n'acceptais que des chèques de réservations et surtout pas de mandat cash, il était prêt à m'envoyer sa carte d'identité à l'appui.

 

Pire, je n'avais pas le droit d'exiger un chèque, c'était selon lui interdit et discriminatoire. Il le savait bien puisque son père était avocat. Hop là trop facile mon coco, tu vas sur un terrain que je connais surement mieux que toi, je saisi l'opportunité :  "Ah bon, et comment vous m'avez dit que vous vous appeliez ?

- Je vous l'ai déjà dit la dernière fois...

- Oui, peut être à ma femme, mais pas à moi

- Ca ne vous regarde pas, de toute façon, si vous ne voulez pas me louer votre maison je vais pas vous dire

- Mais si votre père est avocat... alors pourquoi pas... on va bien pouvoir s'arranger... Dites-moi

- Florian Giraud

- Giraud ?

- C'est bizarre, je ne suis pas avocat mais je connais très bien les avocats de Clermont et je ne vois pas de Giraud

- Il travaille à Vichy (ndr : apparemment ce garçon n'officie réellement pas depuis très loin, il est sur le bon coin et il est du coin...) 

- C'est le même barreau (ndr : c'est pas vrai), je les connais aussi

- C'est qu'il ne porte pas le même nom que moi

- Ah bon, et comment il s'appelle ?

- Euh... ça ne vous regarde pas"

 

Petit con, tu as toujours réponse à tout ! Tu crois pas que je sais que tu me racontes des conneries ?

 

On a fini bien courtoisement, je lui ai dit ne pas vouloir de mandat cash et que je n'y dérogerai pas,  il m'a traité d'escroc en déclarant que mon comportement était suspect, qu'avec toutes les arnaques qu'il y a sur le internet, il était persuadé d'être face à un arnaqueur, et qu'il allait porté plainte. Non mais !

5mn après, il m'envoie un SMS : 't'es pas malin,  j'ai ton numéro, j'ai porté plainte au commissariat de 'je sais plus quoi'".

là j'ai pensé que c'était un lapsus et qu'il s'était mis dedans puisque le commissariat de 'je sais plus quoi' est peut être celui qu'il est habitué à pratiquer (je n'ai pas trouvé dans quelle ville d'ailleurs), mais ce n'est pas à Clermont !

 

 

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2mn après un nouveau SMS rectificatif : "Au commissariat de Pélissier",. Bien sûr, ça c'est en effet à Clermont.

 

DCPJ-cyber-crime.png

 

Pour vous dire à quel point les gens sont crédules, j'ai trouvé des témoignages de gens sur le net qui se sont fait arnaqués ou ont faillit se faire arnaquer et qui ont pensé que le jeune homme habitait vraiment à l'adresse donnée et avait vraiment été porté plainte au commissariat de Pélissier (le beunet !)

 

Nous avons appelé gentillement le commissariat qui nous a indiqué connaître ce nom et nous à conseiller de ne pas donner suite aux SMS. Après cela, nous avons retiré notre annonce pour quelques temps.

 

Moralité : vigilence ! Nous ne pouvons plus vivre que dans un seul monde. Nous avons entamé notre transition vers le monde numérique, mais ce monde est encore peu civilisé. S'y aventurer revient à explorer de nouveaux territoires, avec de nouvelles règles, et de nouveaux pouvoirs. Si l'on y fait fi des règles de base, on peut vite s'y mettre en danger !

 

En attendant la règle d'or pour éviter ce type d'arnaque est bien de fuire sans détour dès lorsqu'on vous propose de payer ou de rembourser par "mandat cash" qui ne permet pas d'identifier l'interlocuteur de façon sûr.

 

Comment fonctionne l'arnaque au mandat cash (utilisée pour les locations mais aussi sur les voitures...) ?

Le mandat cash, c'est comme si vous déposiez directement des billets de banque dans un coffre numéroté dont la clef est détenue par votre interlocuteur. D'un côté, votre interlocuteur va mettre en place un virement vers votre compte, par exemple 500€ pour la réservation de votre location. Cette opération de virement s'inscriit sur votre compte très rapidement, même si la disponibilité de l'argent n'a pas été encore démontrée. De l'autre, une fois que vous confirmerez à votre interlocuteur que vous avez bien "reçue" cette somme (en fait qu'elle belle et bien inscrite sur vos opérations bancaires alors qu'en réalité elle n'est pas créditée), il va vous demander de la lui restituer très rapidement, avec un prétexte quelconque (genre, j'ai eu un accident, j'ai besoin de cet argent pour l'hopital, ou autre jouant sur l'affectif) et il ne vous lachera plus jusqu'à ce que ce vous passiez un ordre de paiement en mandat cash vers le coffre numéroté dont il détient la clef. La suite est simple : le virement reçu sur votre compte est annulé car non crédité, vous avez effectué un transfert d'argent liquide vers un coffre numéroté qui a déjà été vidé, vous avez perdu 500€.

Travaillant dans l'informatique, il m'arrive de rencontrer les gens de la DCRI ou de l'ANSSI qui font tous le même constat : sur la masse d'arnaques et sur la masse de population exposées, ce type d'arnaque fonctionne très très bien.

 

 

Allez, à vous maintenant de partager via les commentaires ci-dessous, si vous avez été confronté à des situations d'arnaques à la location !

 

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Laurent est l'auteur de  "Bientôt propriétaire et presque riche", ouvrage de référence pour les primo-accédants à l'immobilier.


Vous pouvez suivre Laurent sur le blog500k.fr 

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12 avril 2012 4 12 /04 /avril /2012 08:02

Je suis en recherche sur ma prochaine opération. J'ai visité un soir de la semaine dernière un petit immeuble vendu par des particuliers à 52000€. il y a 3 niveaux de ~24m² chacun distribués ainsi :

- RDC : remise / garagae à moto + couloir

- 1er : chambre, WC, salle de bain

- 2nd : chambre, WC, salle d'eau

Il y a un grenier, qui ne me paraît pas aménageable et une cave (non plus...!)

 

Il n'y a aucune vue, l'électricité est à refaire (au moins le tableau et les plaques à changer). la chaudière est à changer (ou à remplacer en électrique), il y a deux fenêtres à passer en double vitrage.

Il y a de la finition à prévoir sur certains murs, les sols à faire.

J'estime à 6000€ les travaux minimum nécessaires à réaliser pour mettre en route la location de deux chambres.

 

Le bien sortirait alors à 58000€ pour un rendement locatif de 4000€ annuels. Autant vous dire que le rapport brut n'est pas terrible. En ajoutant 10000€, il y a moyen de faire une 3ème chambre en rez-de-chaussée et de passer à 5800€ de revenu locatif annuel.

 

En négociant 10000€ sur cet achat, on tombe dans les 10% de rapport... brut. Bien insuffisant à mon goût, puisqu'habituellement, c'est plutôt la performance que j'essaie d'afficher à la revente.

J'hésites à :

- laisser tomber ce bien

- faire une proposition basse.

 

Sachant que les propriétaires est un petit couple de retraité, que la santé les contraindrait à ne pas garder le bien. En grattant un peu plus (c'est important de discuter avec les gens), on apprend qu'ils disposent dans leur patrimoine d'au moins 2 appartement en location, 2 loacux commerciaux (dont un de plusieurs 100aine de m²), bref des investisseurs avertis en fait.

Alors j'hésite, je vous tiendrais au courant si je lance quelque chose.

 

mamie-doigt.jpg

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8 avril 2012 7 08 /04 /avril /2012 22:52

    Le moment de changer

Ma vieille 406 hdi vient de me lacher : l'embrayage a rendu l'âme.

 

Vue la valeur de la voiture, j'ai préféré ne pas la réparer et je l'ai mise en vente pour pièce à un prix modique. J'ai du recevoir une bonne quarantaine d'appels.

Après un petit coup de rajeunissement, elle devrait prochainement tracter une belle caravane LMC, Fendt ou Tabbert "Princesse" pour le plus grand bonheur, je l'espère, de son nouveau propriétaire. Fort honnête, celui-ci m'a rappelé 10mn après la transaction car j'avais oublié mon portefeuille sur le siège passager...

 

Bon, il me fallait donc trouver rapidement un (2nd) véhicule, et ce Dimanche, j'ai participé à une vente aux enchères, la deuxième de la semaine à vrai dire.  

 

Les enchères version automobile

Des ventes aux enchères de véhicules, il y en a partout. Pour la grande majorité d'entre elles, elles sont confidentielles, mais grâce au web, il est assez facile de se tenir au courant et d'entrer dans la confidence, sinon, il faut s'en remettre aux annonces légales.

Bien sûr, il y a eBay, mais c'est (totalement) has been. Je suis allé y faire un tour (ça faisait une paye) et il n'y a vraiment plus rien sur le site de ce (ex?-)géant américain...

 ventes-aux-encheres-vin-de-bordeaux.jpg

Donc, je vous conseille plutôt des sites comme www.miseauto.com ou www.interencheres.com dans la section véhicule. J'ai participé plusieurs fois à ce type de ventes aux enchères. J'ai parfois porté enchère mais n'ai jamais été adjudicataire. Ce sont des ventes d'habitués, le commissaire priseur connaît son public sur le bout des doigts "6000€ pour monsieur chtruc", "alors monsieur machin, on n'achète pas aujourd'hui", etc, etc. C'est un spectacle rigolo, et les bonnes affaires existent.

 

La vente où je suis allé aujourd'hui est parmis les plus grosses ventes de france. il s'agit de Parcs Encheres à Lempdes (63). Et j'ai de la chance puisque j'habite à ~15km de la salle de vente.

C'est là-bas que j'ai fait pour la 1ère fois de ma vie un chèque en blanc, c'était il y a quelques années. Depuis ils ont changé de méthode, il faut maintenant établir un chèque tout à fait engageant de 1300€ pour pouvoir porter enchére.

 

Et ça va très vite. les véhicules s'enchainent, les uns après les autres. Toutes les 2 à 5mn, un poil plus lorsque les enchères montent. J'estime à 1 sur 3 à 1 sur 5 le nombre de véhicule qui trouve preneur. Il faut dire qu'aujourd'hui, il y avait très peu de monde, et encore moins d'enchérisseurs. Je suis arrivé 30mn après le début, et j'avais la plaquette 54, d'autres personnes sont arrivées ensuite...   il y avait donc au plus une soixantaine d'enchérisseurs potentiels à un instant T, pour plus de 200 véhicules présentés. Ceci était sûrement un effet de bord du "week end long", car habituellement la salle est pleine et il y a facilement 200 enchérisseur et plus.

 

Le repérage

Avant d'enchérir, on a la possibilité de venir voir le véhicule, le matin. On ne peut pas les essayer, mais avec un peu de patience, il est possible de monter à bord et de les démarrer. Il y a des comptes-rendus de contrôle techniques, y compris sur les véhicules de moins de 4 ans. C'est un gage de confiance, tout relatif si l'on tient compte que le CT est passé par la même maison qui réalise les ventes (le commissaire priseur doit rouler dans une belle voiture...), bien que s'ils proposent de tels CT c'est pour ne pas avoir d'ennuis. Je ne doute donc pas de la neutralité de leurs contrôles.

 

La semaine dernière, j'en étais resté à aller voir les véhicules. Cette semaine avec femme et tribu, nous sommes allés voir les véhicules le matin et sommes revenus l'après-midi pour enchérir.

 

Nous avions sélectionné une vingtaine de véhicule susceptibles de nous intéresser. Mais ici comme ailleurs sur les enchères, il faut garder la tête froide. Fixer le prix dès le départ, sinon, ça peut être la cata...

Par dessus l'enchère portée, il faut aligner 15% de plus pour les honoraires du commissaire priseur et 140€ de frais de dossiers.

Pour un véhicule à 6000€, cela rajoute 1000€ de frais, il faut donc bien avoir cette donnée en tête au moment d'enchérir, sinon cela peut "renverser l'économie du modèle".

Pour autant, les bonnes affaires sont courantes, les enchérisseurs peuvent être nombreux, il y a beaucoup de pros, et quelques semis-pro (des gens qui font ça de façon régulière, mais sans être commerçants - ce qui est réglementé pour les véhicules aussi bien que pour l'immobilier), mais beaucoup de véhicule se vendent à peine au prix de mise à prix.

Et le prix de mise à prix est entre 30 et 50% en-dessous de la côte de l'occasion.

 

Qui dit mieux ? 

Au troisième véhicule que j'avais sélectionné, j'ai porté une fois une enchère. La mise à prix était égale à mon prix plafond, j'ai levé ma pancarte. Le commissaire priseur a alors annoncé que j'étais preneur à 200€ de plus que le prix de mise à prix. C'est toujours comme cela que fonctionnent les enchères : la mise à prix, c'est le prix auquel le commissaire priseur conserve le véhicule !  Si vous voulez vous porter acquéreur, vous devez monter du pas d'enchère, 200€ en l'occurrence.

De là quelqu'un d'autres a levé la pancarte et si je levais à nouveau, c'était 600 € au dessu du plafond que je m'étais fixé.

 

Arrivé au ~10ème véhicule qui m'intéressait, je n'avais toujours pas relevé ma pancarte. Pour ce véhicule, j'avais fixé à 7k€ mon plafond. La mise à prix fut de 6,2k€. Je fus seul à lever la pancarte et me suis donc trouvé adjudicataire à 6,4k€ !

A ce moment là on éprouve une sentiment ambyvalent : à la fois la satisfaction d'avoir remporté l'enchère et d'être le nouveau propriétaire d'un beau véhicule, et à la fois le doute de s'être fait entubé puisque personne d'autre n'a souahité saisir cette opportunité !

 

407.jpg

 

Une bonne affaire ?

Augmenté des frais, me voila donc propriétaire d'une 407 2.0 HDI 136CV PREMIUM PACK de 09/2007 avec 85000km pour 7,5k€ tous frais inclus. Un véhicule qui côte 10500€ sur lacentrale.com, et qui ne se trouve pas sur leboncoin à moins de 9500€. J'en déduis que j'ai plutôt fait une bonne affaire.

 

Voila comment on peut essayer de faire des économies au moment d'acheter une voiture, et pourquoi pas monter un petit business autour de l'automobile : rien n'empeche de la revendre en empochant au passage 1000 ou 1500€ puis de recommencer !  

Bon, à vrai dire, je verrai demain si j'ai fait ou non une bonne affaire, une fois le véhicule en main !

 

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5 avril 2012 4 05 /04 /avril /2012 08:16

Hier matin j'étais devant un dilemme : la "faible" performance d'une revente sur un bien que j'ai acheté il y a quelques mois (opération 500k#2011-2).

 

Il s'agit d'une petite maison de bourg, avec beaucoup de travaux, mais pas du tout une ruine pour autant, et que j'ai payé à un prix défiant toute concurrence (14k€ hors frais).

 

Bercy.jpg

 

J'ai acheté cette petite maison en appliquant le 1er moyen que je connais et que je livre dans mon mini-book "mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente".

Mais le vendeur l'avait payé encore beaucoup moins cher quelques années avant, car lui (bien qu'il n'avait bien sûr pas pu le lire dans mon ouvrage) l'avait acheté selon le circuit que je décrits en troisième moyen pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente.

Autant vous dire que j'ai ravalé ma salive quand le notaire m'en a informé !!!

 

Pour autant, il s'agit d'un achat classique, réalisé auprès d'un particulier, avec comme intermédiaire une agence immobilière d'enseigne nationale. Ca vous paraîtra incroyable mais c'est la stricte vérité.

 

Pour ce bien, j'ai fait un apport minimum, puis j'ai emprunté pour l'achat en lui même et pour les travaux. Mais je n'ai pas démarré ces travaux : j'ai fait établir un certain nombre de devis, et faute d'avoir obtenu ce que je voulais sur ceux-ci je n'ai rien lancé : trop cher, ou en partie trop cher, trop de découpages, trop d'artisans, des artisans qui viennent et qui n'envoient jamais le devis, des artisans qui sont censés venir et que l'on pourrait toujours attendre...

 

Bref, j'avais remis le bien en vente à 36k€, et puis je suis rapidement descendu à 30k€. Non pas sur un coup de tête, mais en espérant qu'à ce meilleur prix, il attire davantage de monde et que je parvienne à le vendre avec une très faible négociation, et sans pour autant perdre d'argent.   

 

Comme d'habitude, je réalise l'opération avec mon amie avec laquelle nous sommes pacsés, et comme d'habitude donc nous achetons en indivision. Or, bien que la LOLF a modifié le régime d'imposition sur la plus-value immobilière entre temps (changement que l'on a suivi de près), il y a une condition d'éxonération instaurée vers 2010 qui n'a pas changé : le seuil des 15k€.

 

En d'autres termes, si vous revendez un bien à 15k€ ou moins, et que vous avez fait une plus value, fut-elle importante ;(, vous êtes exonérés ! Il faut dire que les biens à 15k€ ça ne courre déjà pas les rues. Alors un bien vendu à 15k€ sur lequel est fait une plus value, autant dire qu'il faut se lever tôt !

 

Ca tombe bien, c'est pour ça qu'on est là. Ce matin donc, je vérifiais les conditions exactes d'application de ce nouveau régime, et voici ce qu'en dit la DGFIP :

"le seuil de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise de l'immeuble".

 

Et vous connaissez la suite. En vendant le bien à 30k€, comme nous sommes deux vendeurs indivisaires (pour moitié chacun), nous sommes/seront tout simplement exonérés d'impôt sur la plus-value. L'on a donc intérêt à baisser le prix de notre bien à 30k€ peu négociable plutôt qu'à 36k€ négociable, la performance de notre opération étant meilleur à 30 sans plus value qu'à 35 avec ! Vendre moins cher nous permet ainsi de gagner plus.

 

theoreme-de-la-LOLF.JPG

 

Bien, maintenant, nous avons l'acheteur et il nous fait baisser encore un peu, c'est la vie...  mais peu importe, cela tend à me faire me rapprocher de mon objectif de l'année (doubler mon investissement de départ), j'ai plus qu'un mois pour l'atteindre, alors je peux faire effort.

 

Allez, une bonne nouvelle en entraînant une autre, je serai (enfin nous serons) peut être propriétaire d'un pavillon individuel dans quelques heures, à suivre, et si ça se fait, c'est une opération qui devrait en faire réver plus d'un...

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27 mars 2012 2 27 /03 /mars /2012 06:00

Sans forcément le savoir, vous connaissez sans doute la tâche de Stroop. Il s'agit là d'un test de développement psychomoteur, utilisé par les psychiatres et psychologues. Avec un peu d'entraînement, vous ne vous ferez plus avoir à ce jeu.

Stroop.jpgil faut bien sûr énoncer les couleurs et non lire les textes, cet exercice

joue sur l'interférence entre hémisphère droit & gauche du cerveau

 

Cela me fait penser à un sketch de Patrick Timsit sur les petites annonces immobilières. Si vous ne le connaissez pas, je vous le conseille car il n'est pas si loin de la réalité.

Dans la même veine, je vous ai préparé un petit florilège de tournures utilisées dans les petites annonces immobilières. Il ne faut pas toujours lire ce qui y est écrit. les voici :  

Coquet studio => petit local  

Coup de cœur => un peu trop au-dessus du prix du marché

Maison traditionnel => boite carrée, si vous cherchez du charme, tracez ailleurs

Quartier calme => quartier de vieux

En cœur de ville => proche d’un quartier de pubs irlandais branchés

Idéal premier achat => moi ça me laisse toujours l'impression que le bien comporte un défaut que vous ne verrez pas si vous n’y connaissez rien

Idéal investisseur => idéal pour l’investisseur qui le vend et fait ainsi une bonne affaire

Très bon rapport => un peu plus de 5% mais sûrement moins de 7%

Excellent rapport => 7%

A saisir => parfois lu pour des maisons en ventes depuis plus de 24 mois… dans ce cas, c’est « merci de bien vouloir le saisir car personne d’autre n’en veut »

Vendu meublé => oups, là je passe

Arrivée d’eau et électricité à proximité => soit 100m x 150€/m=15000€

Toiture refaite => les fenêtres sont bien pourries, et le reste aussi

Agence s’abstenir => de toute façon, je vends déjà trop cher, alors avec des frais d’agence en plus ça devient carrément invendable !

Bel appartement 30m² - 13000€ => c’est un viager, occupé

Et dans ce cas, vous lirez… : valeur libre du bien 70000€ => ça en vaut 15 à 20% de moins à l’instant T, et dans 10 ans quand il sera libre il sera tellement dégradé qu’il faudra tout refaire !

DPE en cours => on a quand même pas que ça à faire

 

Bon, n’hésitez pas à en partager d'autres si vous en avez de bonnes !

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24 mars 2012 6 24 /03 /mars /2012 08:09

L'autre jour (dimanche), à la télé, comme souvent en ce moment, il y avait Nicolas Sarkozy. Il s'était invité chez Thomas Sotto dans Capital, pour parler de l'argent des français. Et il a dit un truc que personne ne semble avoir trop relayé qui concernait l'immobilier.

Il semble qu'il aime bien ce domaine puisqu'à chaque fois qu'il passe à la télé, il fait une annonce pour l'immo, un coup c'était le droit opposable au logement, la defiscalisation des intérêt d'emprunt, et l'autre jour les 30% de surface constructible en plus pour tout permis de construire.

 

sarko.jpgsotto.jpg

 

Cette fois-ci, dans les 5 premières minutes de sa prise de parole il a répété mot pout mot des extraits de son ultime discours présidentiel, le dernier discours qu'il a fait en tant que président avant de faire des discours de candidat. 

 

Puis, au petit détour d'une phrase il a lâché impunément que s'il était réélu il diviserait les droits de mutation par deux.   C'était presque déclaré à demi-mots, comme un secret.

 

Comment monsieur ? Qu'est ce-que vous racontez là ?   Ce qui m'étonne beaucoup par rapport à cette phrase, c'est que l'intervieweur n'ai pas "sotté" dessus. Merde, pourquoi n'est il pas revenu sur ce point, pourquoi n'a-t-il pas développé.

La politique étant ce qu'elle est, je ne serai pas surpris qu'il ait reçu consignes de ne pas creuser cette thématique là, pour une bonne et simple raison qu'elle est bien difficile à mettre en oeuvre.

Rappelons quand même que le gouvernement de Sarkozy a raboté l'impôt sur la plus-value et que ce coup de rabot n'a pas forcément profité aux "petits" investisseurs, ceux qui détenaient un seul investissement pépère depuis plusieurs années et qui avait envisagé de le vendre le jour venu.

 

Rappelons également que la déduction des intérêts d'emprunt qui devait faciliter la primo-accession n'a pas vraiment joué ce rôle et que le dispositif a été supprimé 3 ans après avoir été mis en route (j'en ai profité pour changer de RP lorsqu'il était valable, et j'ai bien fait...).

 

L'annonce des 30% de surface constructible supplémentaire fait également l'objet de grandes polémiques à savoir si cela va profiter au petit propriétaire ou aux big five de la promotion immobilière.

 

A mon sens : Tout le problème est que si l'on renforce la capacité financière des acheteurs par des dispositifs aidés, cela veut dire qu'ils peuvent payer plus cher, et donc qu'ils sont prêts à acheter le même bien, plus cher. Au final, ce sont donc non pas les acheteurs mais les vendeurs qui en profitent en trouvant acheteur à un prix plus fort, et de fait le marché monte. Quel est le vrai effet escompté par telle ou telle mesures, je n'en sais rien (je ne souhaite pas prendre parti d'un pdv politique).

 

A mon sens, il faudrait faire exactement le contraire si l'on voulait voir le marché se ralentir. Apauvrir les acheteurs, donc par exemple en multipliant les droits de mutation par 2 ! Leur pouvoir d'achat baisse, ils ne peuvent donc plus se payer un bien à tel ou tel prix et se rabattent sur des biens moins chers, le marché baisse. Mais on tire également ainsi le parc immobilier français vers le bas (en prix, en qualité).

Multipler ces frais par deux freinera également l'ardeur des investisseurs qui y sont assujetis (donc pas les marchands de biens), ce qui là encore aurait pour effet de faire baisser les prix.

 

Bien sûr, ces modèles sont naïfs, et il est sans doute très difficile de maîtriser de tels effets de masse, mais le prix de l'immobilier semblant être un problème incontrôlé, incontrôlable selon Nicolas, et les dispositifs de ces dernières années n'ayant pas eu les effets escomptés (/affichés ?), il va bien falloir trouver de nouvelles solutions.

 

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22 mars 2012 4 22 /03 /mars /2012 08:15

Donc, nous avons vu comment en 4 semaines, certains s’offrent une année de loyer. Mais comme promis, je vais maintenant vous dévoiler comment certains obtiennent cette performance locative en seulement 4 jours et conservent ainsi tout le reste de l'année la jouissance de leur bien.

 

Et pour cela, on va s'intéresser à l'évènementiel. Si l’on cherche à combiner les lieux et les évènements de prestige, l'on va trouver des évènements d'ampleur mondiale. Et sur ces évènements d’ampleur mondiale va exister des micros-marchés locatifs hyper-saisonnier. En voici deux exemples : le Festival de Cannes et le Grand-Prix de Monaco.

 

Monaco1984-OriginalGrandPrixPoster-1.jpg

 

Côté chic

Je connais mieux ce deuxième évènement, je vais donc vous parler du business de la location sur le Grand Prix. Il ne s’agit pas de louer des chambres d’hôtel, il ne s’agit pas non plus de louer des appartements, ni même des bateaux. Il s’agit d’un type de location bien particulier, même singulier, c’est presque une bizarrerie locale tant le prix de cette location ramenée au mètre carrés atteint des sommets exceptionnels. Certains se sont spécialisés dans ce type de location sans doute unique au monde : la location de balcon.

 

Mais attention, on ne fait pas n’importe quoi avec son balcon, on ne loue pas n’importe comment celui-ci.

Il vous faudra tout d’abord faire expertiser votre balcon par un organisme agréé par la sécurité publique monégasque (la police) qui déterminera avec précision la capacité de celui-ci à accueillir plus ou moins de monde. Ni l’infrastructure des balcons, ni les accès aux appartements et aux immeubles n’étant prévus pour accueillir des populations aussi importantes que ces jours-là, la sureté publique remplit sa mission première en exigeant ce contrôle.

 

Ensuite, il vous faudra définir ce que vous voulez faire : confier la gestion complète à une société spécialisée qui prendra tout en charge pour vous et ponctionnera au passage une importante commission (il faut dire qu’ils ne travaillent qu’en mode « hyper-saisonnier » :  la saison dure deux jours ! ), ou vous charger vous-même de trouver des clients, de l’organisation, de l’accueil de la mise en place de prestations (service traiteur, logistique, transport jusqu’au site…) à même de faire monter l’addition, et la marge.

     

Sur le circuit de Monaco, le balcon est devenu la loge « First ». D’autant plus prisé que S.A.S. le prince Albert lui-même quitte sa loge princière quelques instants après le départ pour rejoindre son appartement tout confort situé juste à côté, avec vue imprenable sur le circuit. Le balcon est donc ici un must.

 

IMG0001.jpg

     

Côté fric

Voyons un peu côté financier ce que cela peut donner. Un appartement de 30m² avec un balcon de 15m², vue sur le port et directement sur la ligne de départ et l’avenue d’Ostende coutera à l’achat de l’ordre de 1,5 à 2 M€. A la location à l’année, vous atteindrez un loyer de 1500€ par mois, notez que le rendement locatif est particulièrement faible ici.

     

Côté balcon, vous pouvez espérer obtenir des laisser-passer pour une 10 aine de personnes, et les locations de balcon vont de 500€ à 2500€ / personnes (avec services), vous pourrez calculer assez facilement qu’il est ainsi possible de louer un appartement à Monaco à l’année qui ne vous coûte rien ! Gloups, je n’y crois pas moi-même !

 

Et pourtant, tout cela est très sérieux, on estime à 15 000 le nombre de laissez-passer délivrés chaque année pour le grand-prix, tous n’étant bien sûr pas ainsi monétisés, mais il s’agit là d’une manne financière importante.

Dans certains cas extrêmes, des terrasses peuvent accueillir jusqu’à une centaine de personnes et le prix de vente de chacune dépendra à la fois des prestations mises en place et de la vue effective sur le circuit.

 

Ramenons tout cela à des indicateurs que l’on connaît : à raison de 2000€ pour 2x8heures d’occupation d’1,5m² par âme qui vive, le loyer mensuel théorique s’élève à 122 000 € le m² mensuel, ce qui est là sans doute, une des locations la plus chère qui soit. Normal, ici, on est dans un pays de luxe et de démesure.

 

 

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12 mars 2012 1 12 /03 /mars /2012 22:15

Ca va en faire rêver plus d'un. Cette méthode n'est pas nouvelle, elle existe depuis des dizaines d'années, et certains ont bien compris qu'ils étaient assis sur une mine d'or et savent parfaitement comment l'exploiter.

 

Vous avez sûrement déjà entendu des investisseurs en immobilier vous dire qu'il était possible d'encaisser une année de loyer (voire plus) en seulement quelques jours. Encaisser un an de loyer en quelques jours n'est pas quelque chose de compliqué en soit. Certains vous vendront des séminaires, relativement cher, pour vous l'apprendre, mais cela réside dans quelque chose de simpliste que tout le monde sait, et c'est une chose "assez" facile à obtenir : il suffit de revendre un bien en encaissant une plus value, ce qui s'avère parfois payant plutôt que de garder le bien en placement locatif.

Mais ce n'est pas ce dont je suis venu vous parler.

 

Voyage_groupe_St_Tropez.jpg

 

Ce dont je voulais vous parler aujourd'hui c'est bel et bien d'encaisser un an de loyer en faisant du locatif sur seulement quelques jours, et en gardant toute lattitude de profiter de votre bien tout le reste de l'année. Si vous souhaitez y prétendre, je vous conseille de vous intéresser aux lieux de prestiges.

 

Ainsi, louer une villa pour 6 au mois d'aout à Grimaud ou à St tropez pourra vous coûter un peu plus de 10 000€ par semaine. Au bout de 4 semaines de locations en pleine saison, vous aurez ainsi payé le loyer de cette villa pour une année complète, qui s'élèvera pour une location à l'année alors à quelques 3 000€ par mois. Une belle opportunité donc de posséder ou de louer une résidence secondaire par exemple dans un endroit d'exception sans que cela ne vous coute rien !

Sur des biens de grand luxe, la location peut atteindre 156 000 € le mois (un exemple ici : http://www.leboncoin.fr/locations_de_vacances/289494611.htm?ca=21_s)

 

 

Vous allez me dire : entre 4 semaines et 4 jours, il y a un peu de marge.

J'ai donc mieux à vous proposer et je vous en parle dans une seconde partie !

 

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500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

Bienvenue sur 500K

Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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