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11 mars 2012 7 11 /03 /mars /2012 22:46

Je voulais vous donner quelques nouvelles de mon projet iMobilis, sur lequel j'ai passé beaucoup d'énergie ces derniers temps, parfois au détriment des postes sur le blog 500K (je m'en excuses).

 

1AG-IMOBILIS-1.JPG

 

Certes la levée de fond sur Kisskissbankbank n'a pas atteint sa cible, comme je l'espérais et je n'ai donc levé aucun fond via cette plateforme. Mais cette expérience m'a permis de réunir un certains nombre de gens autour du projet et en travaillant ensemble, nous avons pu lui donner une véritable consistance, transformant l'idée en projet, puis le projet en projet d'entreprise. La revue Micro hebdo consacre la semaine prochaine, le 13/03 un article sur le sujet du fundraising et j'ai répondu à leur invitation d'une interview pour y expliquer l'histoire du projet.

 

 

Et très bonne nouvelle, iMobilis va pouvoir démarrer.

Nous avons fait ce matin notre première assemblée générale des associés, assemblée constitutive puisque l'on a profité de cette première pour procéder à la signature des statuts, après quelques modifications de dernières minutes.

La gouvernance de la société est en ordre de marche, et les premiers ennuis arrivent, ce qui est plutôt bon signe puisque cela témoigne que l'activité démarre !

J'attends encore un ou deux courriers avant de pouvoir déposer les statuts au greffe du tribunal de commerce, et l'on pourra vraiment se lancer dans l'aventure de la plateforme iMobilis.

 

Au final, ce sera une société par action simplifiée (SAS), avec un capital de départ de 75 000€, qui va démarrer très bientôt avec pour seul objectif d'apporter de l'innovation dans le domaine de l'immobilier.

Notre vocation est celle-là, quels que soient les terrains à occuper pour se faire !

 

Au sein de la société sont réunis le cercle amical et famillial, des investisseurs, des professionnels de l'immobilier et de l'investissement, ces qualités n'étant pas exclusives! Nous sommes près d'une vingtaine, et nous y croyons fermement.

 

Je n'ai pas prévu de raconter sur 500K chaque épisode de la vie d'iMobilis mais je vous en livrerai de temps en temps quelques nouvelles...

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27 février 2012 1 27 /02 /février /2012 00:25

Dans les deux premières parties, l'on a vu ce qui permettait à un acheteur potentiel de fixer son attention sur votre annonce. A présent voyons comment obtenir des visites. Si vous avez a peu près respecté ce que l’on a vu plus haut, vous êtes normalement pas trop mal partis. Gardez toujours cet objectif en tête : il vous faut obtenir le plus de prospect possible. A présent, une question que l’on se pose souvent et qui est primordiale, car elle peut faire fuire beaucoup de prospects  :


Faut-il parler des mauvais côtés ?

Ma résidence principale est mitoyenne. Je ne l’aurai jamais acheté, ni même ne serait venu la visiter si cela avait été écrit dans l’annonce, par principe parce que ma conviction est de ne pas vouloir habiter dans une maison mitoyenne. Et pourtant, ma conviction était erronée : je l’ai visitée et je l’ai achetée.

La mitoyenneté existe, mais elle n’est pas perceptible au quotidien, les deux maisons étant tournées de sorte qu’il n’y a aucun vis-à-vis, ni gêne sonore et le mur séparant les deux propriétés rend les terrains complétement aveugle l’un de l’autre.

 

periph-imagesCA3YUU0N.jpg

Je vous déconseille d’expliciter chacun des défauts de votre bien, certains peuvent en revanche être tournés en opportunités (ex : « appartement  au 1er étage […], sans ascenseur donc très faibles charges »). D’ailleurs un défaut important pour vous ne le sera pas forcément pour votre futur acquéreur. De même qu’une caractéristique d’un bien, mal annoncée pourra rapidement se transformer en défaut majeur pour le lecteur de votre annonce. Evitez ainsi les tournures du type « proximité immédiate de l’autoroute » car on comprendra que vous avez vue sur le bitume, et préférez « 3 km de la sortie d’autoroute ».

Maintenant, si vous vendez un appartement qui a effectivement vue sur le périphérique ou l’autoroute, où il est difficile d’aérer en ouvrant les fenêtres, je vous conseille de le laisser entendre dans l’annonce, car sinon vous allez vous retrouver avec des wagons d’acheteurs ou d’investisseurs qui penseront avoir trouvé l’opportunité d’une bonne affaire et qui ne seront pas au final des acheteurs.

 

Même si votre objectif est de drainer du monde, il faut rester sur des prospects a minima qualifiés.

 

Donc si le défaut est majeur et omniprésent, ce n’est pas la peine de le taire. Dès lors que ce défaut est assez important pour grever la valeur de votre bien, je dirai qu’il s’agit d’un défaut majeur. Là encore il y a plusieurs façons de le mentionner.

 

Pour le reste de l'annonce, je suis plutôt pour donner le maximum de détail possible, ou mieux encore renvoyer vers un site dédié à la mise en vente offrant une présentation complète de votre bien (c'est ce que je pratique), sans oublier de ne pas vous perdre dans les détails dans les premières lignes de vos contenus.


  

Enfin, soyez accessibles

Ce serait trop bête de passer à côté d'un prospect simplement parce qu’il aura noté votre n° de téléphone sur un petit bout de papier volant (ce que l’on fait tous) et qu’il aura oublié de marquer de quel bien il s’agit (ce que l’on fait tous), ou qu’il aura perdu son bout de papier (ce que l’on fait tous).

Vivement qu’un outil nous permette assez simplement de synchroniser nos appels téléphoniques, avec d’une part l’annonce d’origine, d’autre part l’agenda et pourquoi pas le GPS embarqué sur notre smartphone… on peut rêver.

 

Donc, soyez joignables et disponibles sur chacun de vos canaux de communications : marquez votre mail et votre n° de téléphone dans le texte de vos annonces, rappelez-les en signature dans chacun de vos messages. Vous devez être accessibles et disponibles pour vos acheteurs potentiels. Cela ne veut pas dire que vous êtes à leur merci et prêt à faire visiter à tout moment et tout le temps !

  

Voilà, on est arrivé au bout de cet article, j’espère qu’il vous aura donné quelques tuyaux pour réussir vos prochaines ventes !

  


PS : pour le concours, je laisse encore quelques petits jours et on arrête les comptes. Si vous voulez participer, il vous suffit de laisser un ou plusieurs commentaires indifféremment sur l’une des 3 parties de cet article.

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11 février 2012 6 11 /02 /février /2012 08:27

Concours : gagnez 2 exemplaires de « mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente »

Nous avons vu dans la 1ère partie pourquoi il faut recruter son futur acheteur, nous allons maintenant voir comment donner envie de s’intéresser au bien, et comment donner envie de visiter.

Les commentaires postés ici valent également pour le concours (cf. 1ère partie pour les explications).

 

Soyez visibles et donnez de la consistance à votre bien

Inutile de vous casser le mou sur le texte de votre annonce si personne ne la trouve.

Vous avez sûrement défini un prix selon la valeur que vous pouvez imaginer pour votre bien. Faîtes le savoir, sans survendre, mais sans oublier aucun des arguments.

Posez-vous la question : qu’est-ce qui donne de la valeur à mon bien :

-       sa situation

-       sa fraîcheur

-       son jardin

-       ses équipements d’agréments (cheminée, piscine, abris, garage voiture)

-       son cachet

-       sa surface

-       son potentiel

-       sa rentabilité en investissement

-      

 

canape-a-vendre--jipeflo-.JPG

 

Particulier vend canapé et table basse IKEA, + salon ouvert

sur cuisine laissé avec

 

 

A présent, posons-nous la question : qu’est ce qui rend votre annonce visible dans les moteurs de recherche ? La réponse est assurément connue : ce sont les mots clefs, ceux recherché par les prospects.

Il vous faut donc placer dans votre texte chacun des mots clefs qui fondent ou participent à donner de la valeur à votre bien.

 

Une petite erreur que j’ai vue sur un bien vendu par un proche : une petite maison à la proximité immédiate de Monaco (10mn par une autoroute gratuite) et qui ne mentionnait pas le mot clef le plus important à savoir exactement « Monaco », mot clef de grande valeur à placer absolument dans le texte de l’annonce. Comment voulez-vous que les gens qui cherchent des biens en proximité de Monaco tombent sur celui-ci ? En se tapant un à un chacun des 10 codes postaux des 10 communes les plus proches (merci le bon coin) tous les soirs au moment de la recherche (vivement qu’iMobilis apporte un peu d’ergonomie et d’innovation dans la recherche immobilière !).

 

Bref, voici en exemple quelques mots clefs importants si vous vendez un Grand F2 à Paris :

Grand F2, transformable en F3 (ou T2 ou T3), à 2mn de la station de métro de « beige bonne mine », avec ascenseur, faibles charges, balcon, traversant, ensoleillé, cuisine équipée, voisinage tranquille et quartier à la tranquillité absolue.

 

N’hésitez pas à brasser plusieurs mots clefs différents pour une même sémantique à forte demande, quitte à écrire plusieurs fois la même idée (sans radoter dans les lignes d’accroche). Par exemple, si vous notez « idéal investisseur » dans votre annonce, ce n’est pas suffisant, car vous allez passer à côté de tous ceux qui chercheront le mot clef « investissement » ou « rapport » ou « rentabilité » ou encore « rendement ». Alors, cela nécessite parfois de se creuser un peu la tête pour ressortir sur les bons mots clefs et devenir enfin visible, mais il n’y a là rien de difficile.

 

Ah, j’oubliais : inutile de mettre les bons mots clefs si vous faites des fautes d’orthographes sur ceux-là, alors prenez le temps de vous relire.

 

Ne négligez jamais la valeur soleil.

Revenons 2mn sur l’accroche. Certes en 2 secondes votre texte doit permettre au prospect de savoir s’il doit s’intéresser à ce bien ou non. Mais ce n’est pas ce qui fait qu’il cliquera sur votre annonce lorsque celle-ci sortira parmi les 1500 résultats de sa recherche…

Vous avez sûrement déjà lu la phrase arbitraire selon laquelle « une annonce avec photo est 7 fois plus consultée » (merci le bon coin). Donc, bien sûr il faut mettre des photos dans vos annonces.

 

Et pourquoi-pas vous offrir un photographe qui mette en valeur votre bien ? Vous pensez peut être que c’est de l’argent foutu en l’air et pourtant, la première impression que va donner votre bien est décisive, certains se sont d’ailleurs professionnalisés.

Si votre prospect est intimement convaincu qu’il est devant un joli bien, il sera plus à même de le payer au prix ou proche du prix.

La mise en valeur par la photo est primordiale, et ne négligez jamais l’importance de prendre des photos un jour de grand beau temps, en pleine journée. Ça change tout : là où l’un présentera une façade grise et terne, vous présenterez une belle façade, bien lumineuse et les prospects cliqueront.

 

Là où l’un présentera un salon tous volets fermés avec une photo centrée sur le mobilier IKEA (comme ci-dessus, par exemple), vous présenterez une pièce à vivre lumineuse qui donne envie… d’y vivre, et qui donne envie d’en savoir plus.

Là encore, le recours à un photographe peut vous sauver la mise. Seul un appareil grand angle vous permettra de prendre vos pièces convenablement en photo (18mm me semble un minimum, moins si possible). Personnellement, ne souhaitant pas faire appel à un photographe, j’ai pris l’option de m’offrir un réflex numérique équipé d’un grand angle, choisi à la base pour ça... (ha, ha… mais je vous rassure, je prends plaisir à m’en servir également pour mes photos de vacances).

Je suis favorable à mettre le maximum de photos possibles. L’on voit parfois des sites qui limitent le nombre de photos possibles, et des gens qui contournent la problématique en posant des pèles-mèles, ce qui rend pas trop mal.

Le fait d’avoir beaucoup de photos permet au prospect de se faire une idée concrète du bien, mais il ne faut pas que ça l’empêche de vous contacter. A vous de voir quel est le bon dosage et les photos qu’il faut ou non garder.

 

 

De l’importance du titre

7, c’est aussi le nombre d’information « obligatoires » que doit présenter toute annonce : la consistance (location ou vente), la localisation, la surface, le nombre de pièces, le type de bien, le prix (une exception néanmoins existe pour les biens très haut de gamme), et enfin le contact.

Or, mise à part le contact, chacune de ces informations, doit entrer explicitement dans le titre.

Le titre est l’autre élément primordial sur l’accroche. Il doit donner envie d’en savoir plus.

On peut se demander s’il est prépondérant sur la photo.

Oui, et non. La photo permet d’attirer l’œil sur l’annonce.  Mais avant même de regarder si la photo présente un joli bien ou non, c’est le texte d’information immédiatement disponible (voir une partie de ce texte) qui va être prépondérant pour déterminer s’il faut cliquer ou non. La photo peut attirer des prospects par curiosité.

 

Bref, n’hésitez pas à annoncer dans le titre le caractère exceptionnel de votre bien, et n’ayez pas peur comme les pros d’utiliser les tournures génériques : « splendide demeure du XIXème », « magnifique villa traditionnelle », « très bel appartement 2 pièce ». Je ne vous dis pas le nombre de fois où j’ai relevé la mention « à saisir » sur des biens qui étaient sur le marché depuis des mois et parfois des années. 

 

Carrez.png

 

Annoncer explicitement ces informations dans le titre, ne signifie pas exactement. Notamment concernant le lieu géographique où il vaudra mieux mentionner la proximité avec une ville où le marché de l’immobilier et le marché économique sont particulièrement dynamiques, que de dire c’est à « Peille-les-sapins-verts ».

Là-encore, vous pouvez jouer sur l’envie. Et pour cela il vous faut susciter l’intérêt. Mieux vaut écrire « plus de 50m² », plutôt que "52,34m² carrez". Dans le premier cas, le prospect va cliquer ne serait-ce que pour soulager sa curiosité, dans le second il aura déjà calculé que le rapport prix / m² était quelconque et sera déjà passé au suivant.

 

En résumé : une photo qui attire l’oeil, un titre explicite qui suscite l’intérêt = + de clic

au prochain épisode : obtenir des visites.

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3 février 2012 5 03 /02 /février /2012 17:41

Je me demandais l'autre jour si les serious game avait atteint le milieu de l'immobilier et apparemment, c'est une terre qui reste à conquérir...

Serious-Games-medical-300x240.jpg

 

Mais qu'est-ce qu'un serious game ?

Le serious game est une discipline relativement jeune, du moins le terme lui l'est, et comme son nom l'indique, il s'agit d'un jeu sérieux.

Ces jeux sérieux sont sérieux parce qu'ils ont une finalité éducative, ou constructive, ou productive, ou créative pour l'entreprise. Ces outils arrivent depuis quelques toutes petites années dans le monde professionnel, et sont utilisés notamment pour la formation continue, où ils commencent d'être sérieusement regardés par les DRH (cf. article du figaro). Mais pas seulement, car il semble que leur valeur ajoutée puisse être réelle pour les apprentissages mais aussi pour la co-réflexion.  

 

Il s'agit donc d'un outil logiciel permettant d'obtenir une finalité constructive et productive, tout en s'appuyant sur les stratégies du jeu et ce qui fait l'attractivité du jeu.

L'apprentissage en devenant attractif et non plus d'aucune manière rébarbatif se fait dans de meilleures conditions et avec une productivité décuplée. Le rêve de tout pédagogue.

Mais le serious game dépasse de loin le seul apprentissage. Il est aujourd'hui utilisé comme un outil de marketting (un exemple à destinaton des hommes, et intégrant bien "l'envie" que doit susciter un serious game, chez les déodorants Axe : www.letranspirateur.com) , et l'on peut se demander où est la limite entre jeu et réalité d'autant si l'on range des plateformes comme 2nd life dans la catégorie des jeux sérieux.

 

Il y a quelques mois, quand la SNCF a boulversé ses horaires nationaux, elle a publié le jeu sérieux TECHNI'TRAIN pour accompagner ce changement et amoindrir le choc pour certains. Ce jeu permet de se mettre à la place d'un responsable de la circulation des trains... et de comprendre toute la complexité de l'équation... bon courage.

 

Mais le serious game trouve également des applications à très très forte valeur ajoutée et les stratégie de jeu permettent de découvrir en réseau de nouveau horizon. Ainsi, à travers une telle application, des joueurs avertis ont élucidé en 3 semaines une enigme chimique sur laquelle les chercheurs butaient depuis une dizaine d'année (enigmes-du-sida), et pas des moindre. il s'agit là d'un exemple singulier qui aura certainement des suivants. Et cet exemple montre toute la puissance de ces nouvelles applications : en jouant à plusieurs, en réseau, nous pouvons associer et rassembler nos capacités intellectuelles, créer un "cluster" de matière grise et ainsi totalement décupler nos capacités intellectuelles !

 

 

L'intégration des Serious Game d'apprentissage dans les logiciels du futur

Le logiciel qui permet d'apprendre n'a rien de nouveau. Je me rappelle en 1992, sur mon IBM PS2 (c'est à dire avant la vulgarisation des PC et la massification de windows 3.11) qu'il y avait 4 fenêtre au démarrage :

 

ps2.jpg

 

L'écran "informations" permettait de lancer ce qu'on appelait alors un tutoriel. C'est à dire un logiciel qui permettait de comprendre en pas à pas comment fonctionnait le système.

Ce qui est nouveau dans l'industrie de l'informatique aujourd'hui et qui va bientôt remplacer dans les bonnes pratiques la production de manuels d'utilisation (que personne ne lit vraiement, et que les informaticiens ont horreur d'écrire) c'est que le tutoriel sera intégré au logiciel et qu'il prendra la forme d'un serious game.

C'est à dire que pour débloquer telles ou telles fonction de votre logiciel, de votre box internet, de la nouvelle application iPhone que vous viendrez de télécharger, il vous faudra passer préalablement par le serious game d'apprentissage.

Et ce serious game ne sera plus un tutoriel rébarbatif, mais vous proposera bel et bien des challenges, du suspens et vous fera rêver sur les possibilités du logiciels auquel il vous formera, vous aurez envie d'en savoir plus et à force, vous parviendrez à exploiter à 100% les capacités du produit.   Pour le plus grand bonheur du concepteur, du vendeur et du consommateur !

En pratique, cela existe déjà de façon plutôt confidentielle, et je m'étonne d'ailleurs que les "tablettes PC" dont certaines sont livrées sans mode d'emploi n'intègrent pas déjà ce service.

Ce principe dépassera d'ailleurs certainement l'informatique, on peut l'imaginer pour tout produit complexe à utiliser comme une voiture, ou du matériel hifi connecté. Cela passera certainement donc par votre tablette PC qui connecté en bluetooth à votre appliance pourra télécharger le serious game adéquat sur le web.

La valeur ajoutée me semble réelle.

 

Et côté immo ? quoi de neuf ? quoi apprendre avec un serious game ?

Et bien, rien. Justement. rien de neuf. L'immobilier est un domaine à forte inertie, et pas que sur les prix... L'immobilier bouge doucement et sa révolution vers le numérique est à peine entamée !

 

Quelques initiatives existe et sont à noter, mais à ce jour elle feront fuire la plupart des néophytes. A part satisfaire leur commanditaire ou leur concepteur, ça doit s'arrêter là.

J'ai ainsi trouvé une tentative du groupe Bouygues de proposer des serious game généralistes et peu crédibles.

J'ai ensuite trouvé une tentative de la FFB (fédération française du batiment) un peu plus intéressante, mais malheureusement la simulation me semble grossière et ils n'en n'ont pas profiter pour créer de vrais apprentissages (comme la réglementation, l'apprentissage de la LOLF...), ni même réussi à mettre en oeuvre des stratégies de jeux chez l'utilisateurs. Il s'agit de rénover une maison avec un budget donné et en produisant le maximum d'économie d'énergie (http://www.simurenov.com/jeu/game.php).

Enfin, une dernière initiative proposée par l'UNIS (unions des syndicats de l'immobilier) qui propose un jeu permettant d'apprendre le fonctionnement d'une copropriété. Pratique pour les acheteurs d'appartement, ce petit jeu est un peu mieux fait et un peu plus abouti. De là à y passer des heures...

 

SERIOUS_GAME_COPRO.png

 

Pourtant le potentiel d'apprentissage par les serious game capable de vulgariser pour tout un chacun l'investissement, et même l'achat immobilier tout court, et capable de faire apprendre les règles à tout un chacun serait certainement un plus.

Un serious game permettant aux acheteurs et aux vendeurs de faire des visites, des cotations, des transactions virtuelles et de concrétiser par des négociations réelles serait intéressant, ou bien encore, la mise en réseau des analystes du marché immobilier pourrait permettre de construire une prédiction fiable, et d'autres usages sont lagrement imaginables  ! Vous aussi, vous avez peut être une idée d'application de serious game pour l'immobilier... Faites nous la partager !

 

 

 

 

 

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1 février 2012 3 01 /02 /février /2012 00:00

Concours : gagnez 2 exemplaires de « mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente »

Voici un thème particulièrement important au moment de vendre, et que l'on pourrait rapidement être amené à négliger : la rédaction de l'annonce de vente.

Concours : pour participer et peut être gagner un exemplaire de mon mini-book, c’est simple, apportez vos commentaires sur cet article, votre propre expérience, vos questions (vous pouvez poster plusieurs fois si vous apportez de la valeur ajoutée), le premier gagnant sera tiré au sort et l’autre sera choisi qualitativement.

 

Recrutez votre futur acheteur

J’aime bien cette métaphore, je vais vous l’expliquer.

Bien souvent, le vendeur est déjà trop heureux de trouver quelques sites de diffusion d'annonces gratuite et il ne prend pas suffisamment de temps pour peaufiner le texte de son annonce, et pourtant cela est primordial.

Il faut déjà se poser la question du pourquoi :

-       pourquoi publier vous cette annonce ?

-       voire, pourquoi publier vous cette annonce sur ce site-là ?

 

2012-02-01_0022.png

 

C'est un peu comme lorsque vous rédigez une lettre de motivation. Votre objectif est de ne laisser aucune chance à votre lecteur de passer au travers de votre candidature dès lors que celle-ci peut en réalité lui convenir !

Bien sûr, si vous vendez un F2 et que l'acquéreur cherche une villa avec terrain, peu importe qu'il lise ou non l'annonce. En revanche, celui qui cherche un F1, un F2, ou un F3 doit peut-être être attiré par votre annonce. En l'invitant à faire l'effort de comparer son besoin à ce que vous lui proposez, c'est une chance de plus de faire de cet acquéreur un prospect, et pourquoi pas demain votre client.

En tant que particulier, au moment de l’annonce, ne vous trompez pas de cible : visez le maximum de prospects. Peu importe que vous obteniez des sollicitations de mauvaises qualités, le volume doit être votre seule stratégie.

Tout comme dans le recrutement, trouver le bon candidat est difficile, on cherche souvent le "mouton à 5 pattes", des compétences précises et parfois difficiles à combiner.

Dans l'immobilier, l'acquéreur a une idée bien arrêtée de ce qu'il veut et de ce qu'il ne veut pas. Il est à la recherche de caractéristiques précises et parfois contradictoires. Trouver le bien qui lui correspond exactement est même pour la plupart une quête perdue.

Il est donc primordial de montrer le potentiel du bien : votre bien ne dispose pas de la caractéristique, mais il sera facile de la rajouter, dites-le.

Au niveau de l'annonce, vous devez créer une communication à deux vitesses :

-       l’accroche

-       l’envie de visiter procuré à votre lecteur

Les premières lignes seront donc exclusivement consacrées à l'accroche des prospects. Pas plus. Là, encore, la démarche est exactement la même que pour une lettre de motivation : le lecteur a plusieurs 10aines, voire centaines de propositions à un instant T devant les yeux, et il doit choisir. Dans un premier temps, celui-ci accordera 5 secondes (quand ce n'est pas 2) de lectures à chaque proposition avant de prendre une décision binaire qui consistera :

- soit à zapper l'annonce,

- soit à prendre le temps de la lire en entier ou de la mettre de côté part pour y revenir un peu plus tard

Ces 5 secondes ne lui suffiront pas à lire l'ensemble de la proposition, et encore moins à la comprendre en totalité. Il faut donc lui permettre d'identifier en 5 secondes les caractéristiques phares de votre bien. Celles qui en font la valeur à ses yeux : à la fois ce en quoi c'est une bonne affaire, à la fois la conformité à sa recherche.

A vous de savoir ce que peuvent vouloir les gens susceptibles de s'intéresser à votre bien, et ce qu'ils ne veulent pas.

 

Dans la suite, nous verrons comment provoquer l’envie des acquéreurs...

 

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26 janvier 2012 4 26 /01 /janvier /2012 07:23

Chers lecteurs, aujourd'hui, je vous propose sur 500K une interview d'un investisseur international et à la fois gérant d'une importante SCI familiale. Il nous raconte ses investissements en Irlande.

 

Est-ce que tu peux rapidement te présenter ?
J’ai 32 ans et j’ai plusieurs activités :
-    Un emploi à temps plein en France
-    La gestion d’une SCI Familiale
-    L’acquisition continue de nouvelles connaissances en éducation financière
-    Et plus récemment des investissements immobiliers  à l’étranger
Je développe de plus en plus mon patrimoine à l’étranger car cela devient très difficile en France à l’exception de quelques niches fiscales très peu connues du grand public.

 

Quel type d’investissement réalises-tu à l’étranger ?
Avec un ami et associé, nous avons monté une structure en Irlande pour acheter et ensuite louer des appartements ainsi que des  maisons.
Pour créer cette société, il nous a suffit de 3 jours.
 Nous avons réalisé 6 belles opérations.

 

Est-ce que tu peux nous donner un exemple d’opération ?
A titre personnel, j’ai travaillé deux ans à Dublin donc je connais déjà bien le secteur et le marché immobilier local. Je crois que c’est un pré-requis important.
Après une petite recherche sur daft.ie, le site de référence des agences immobilières en Irlande : nous avons effectué une recherche selon nos critères personnels (T2 au minimum de 50m², un bon quartier proche du centre, …). En quelques minutes, nous avons trouvé une vingtaine de biens immobiliers.
Rapidement, un appartement de 60m² en plein centre de Dublin a retenu notre attention car il était prêt à être loué et le propriétaire voulait le vendre vite. Affiché à 80000€, Nous avons payé le bien 65000€ …
Pour le prêt bancaire, vous avez deux possibilités, soit souscrire le crédit auprès de votre établissement habituel ou vous adresser à une banque étrangère du lieu de votre achat.

Comme  j’ai de très bonnes relations avec mon banquier et qu'il était intéressé par le projet à titre personnel : j’ai profité de l’occasion pour recruter « un partenaire » et négocier de bonnes conditions.

Le prêt obtenu est de la totalité du prix de l’appartement avec en terme de conditions un prêt taux fixe à 4% TEAG (assurance comprise) sur 15 ans soit une mensualité de 503€/mois.
Après la vente de l’appartement, j’ai directement mis le bien à la location sur daft.ie au prix de marché à 750€/mois.
Le bien étant bien placé, il a suscité un nombre important d’appels : nous avons imposé un jour de  visite du bien. J’ai été très surpris par la qualité des dossiers.
Finalement, j’ai retenu le dossier d’un compatriote français qui travaille pour une entreprise en plein essor qui vit en Irlande depuis 1 an.
Pour parler chiffres, la rentabilité est de 13,8%.


Cependant, tu prends énormément de risque car l’Irlande subit la crise économique. Non ?

L’Irlande est la sœur jumelle des Etats-Unis en Europe. Les relations entre ces deux pays sont très fortes comme le nombre d'échanges commerciaux et leurs histoire.
Après  une croissance soutenue depuis 1990, elle a subie de plein fouet les effets de la crise. L’économie irlandaise repose à une forte dépendance par rapport à l’immobilier et aux bénéfices réalisés par les multinationales telles qu’Apple, Microsoft, … Le chômage est passé de 3 à 20%.
En début 2012, l’économie irlandaise reprend le dessus petit à petit ce qui est encourageant et l’Irlande est capable de redevenir « le tigre celtique » qu’il était.
Comme aux Etats-Unis, l’Irlande a favorisé les subprimes. En conséquence, les prix ont fortement chuté et ce jusqu’à 70% après négociation car certaines familles ne peuvent plus assumer les crédits.

On oublie souvent qu’un propriétaire en moins est un locataire en plus …


Bien dit ! Quels sont les avantages d'investir là-bas par rapport à la France ?

•         Acheter un bien de qualité avec un petit budget (à partir de 50000€)
•         Les locataires ne sont pas aussi protégés qu’en France et les procédures d’expulsions plus rapides

•         L’Irlande a été longtemps, l’un des pays aux revenus les plus élevés d’Europe

•         Les multinationales ont leur siège social européen en Irlande
•         L’Irlande bénéficiera de la reprise économique
•         Les loyers sont élevés
•         La fiscalité est souple
•         En tant que membre de la communauté européenne la devise reste l’euro

•         En tant qu’européen vous pouvez faire un prêt auprès de la banque européenne de votre choix

•         Une rentabilité entre 10 à 20% et les plus values à long terme.


A t’écouter,  l'Irlande est un paradis pour l'investissement immobilier, peut-on également parler de paradis fiscal ?

L’Irlande n’est pas un paradis fiscal car il faut payer 12.5% d’impôts sur les bénéfices !
Cependant, la France fait trop de social …

 

Est-ce que tu gères ta SCI familiale de la même manière ?
Au travers la SCI familiale, nous avions une quinzaine d’appartements et nous avons décidé d’en vendre une dizaine. Les 5 appartements restants sont occupés par des locataires historiques qui payent correctement leurs loyers, …
Cela va te paraitre étrange mais nous avons investi dans des terrains proches de quelques grandes villes.

Si tu veux un conseil, investis sur le terrain proche de Clermont Ferrand dont tu parlais l'autre jour !

A titre d’exemple, les promoteurs immobiliers s’intéressent fortement aux terrains car il y en a de moins en moins de disponibles. Si le promoteur doit réduire le cout global du projet de 5%, il cherchera à réduire ses couts sur tous les postes de dépenses sauf le terrain. S’il n’y a pas de terrains, il n’y a pas de projets !
Cet exemple montre qu’il est important d’avoir une connaissance et une éducation financière quand on est investisseur.

 

Comment as-tu fais ton éducation financière ?
Il est vrai que j’avais un environnement favorable pour m’intéresser aux investissements car ma famille avait une SCI Familiale.
Cependant, j’ai mis 3 ans pour être capable de faire de bons investissements.
J’ai connu plusieurs échecs mais c’est comme cela que l’on apprend le plus.

 

As tu des conseils aux investisseurs français ?
1)    Acheter votre résidence principale car on ne sait jamais ce que l’avenir vous prépare. De plus, vous êtes le meilleur locataire. Bien sur, il faut regarder les conditions. Pour info, il existe des dispositifs qui permettent de payer 30% de moins sa résidence principale et je ne parle pas du prêt à taux 0. Par exemple, il est possible de payer au moment d’écrire ses lignes un bien à 170000€ au lieu de 230000€ en neuf.
Lors d’un salon immobilier à Marseille, je me suis amusé à négocier un bien avec une remise de 14% et les frais de notaire gratuit. Cela se passe par des méthodes de pré-négociations.
2)    Investissez via un PEA dans les entreprises européennes qui distribuent des dividendes.
3)    N’écoutez pas votre banquier et votre entourage à l’exception de votre femme !
4)    Pour investir dans l’immobilier en France, le mieux de faire de l’achat-revente pour éviter les problèmes liés aux locataires. Laurent donne des bons exemples d’opérations
5)    Recruter des partenaires : un banquier, un notaire …
6)    Investissez uniquement dans ce vous comprenez.

Est-ce que tu as des projets ?
Oh oui mais je reste discret …


Bravo pour la prise de risque d'investir sur des supports exotiques, car franchir le cap sur ceux-là doit être bien plus difficile que sur le studio pépère du coin de la rue, où bon nombre d'entre nous hésites déjà... Merci d'avoir partagé ce retour d'expérience très intéressant sur 500K. Il va maintenant peut être susciter des questions !

 

 

 

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21 janvier 2012 6 21 /01 /janvier /2012 11:25

Ca y est, c'est décidé, je lance l'opération 500K#2012-1.

Je pensais réaliser cette opération en 2011, mais j'ai été quelque peu pris par le temps et par mes projets de création d'entreprise (iMobilis).

 

000637.jpg

 

A vrai dire, je le suis plus que jamais (je vous en reparlerai à une autre occasion) mais pour autant, je ne perds pas de vu mon objectif des 500K. J'ai donc encore une opération à réaliser avant mai 2012 pour être dans les clous, cette opération, ça fait depuis le moi de juillet que je l'ai identifiée et le bien m'attend bien sagement, puisque là encore, il s'agit d'un bien qui n'intéresse personne.

 

Donc, ça y est, hier j'ai déclaré à ma pacsette : "chérie, demain, on envoie la proposition pour le terrain de XXX, c'est décidé".

C'est pas la première fois que l'on procrastine : "il faut qu'on le fasse", "le notaire ne nous a pas appelé, il faut qu'on le rappelle", "demain, on prépare le papier", etc, etc.

Oui, en effet, on a rappelé le notaire, on a préparé le papier. Mais jusque-là, on n'a pas concrétisé : le fichier word dans lequel j'ai rédigé l'offre est daté de 09/2011, je l'ai remis à jour fin décembre, mais depuis je n'ai pas encore eu le "courage" de l'imprimer et de le mettre sous pli.

 

A force de procrastiner, le bien finira par me passer sous le nez. Il faut un peu de courage. Vue la nature du bien et les conditions d'achat, c'est bel et bien du courage qu'il faut pour réaliser cette opération, et il faut dire que pour une fois, je ne suis pas tout à fait sûr de mon coup, la part d'inconnue étant importante.  

 

Mais je vais le faire quand même car :

- dans la vie, pour avancer, il faut prendre des risques.

- la peur de l'inconnue est un bon facteur de motivation

- affronter l'inconue permet de progresser plus vite

- le risque financier est faible

 

Il s'agit donc d'un terrain, relativement plat, dans une commune internationalement connue autour de Clermont. Je n'ai jamais acheté de terrain en tant que tel, et c'est une partie de ce qui me pose soucis. Ce terrain fait un peu moins de 1500m² et a l'avantage d'être découpé en deux lots distincts, ayant chacun un accès sur la route (ça a son importance), il n'est pas encore constructible, mais il se situe en proximité immédiate de deux constructions habitables.

L'on est dans une zone géographique protégée (parc naturel), où les règles d'urbanismes sont strictes, pour autant la mairie de la commune n'a pas encore publié son PLU, donc impossible de savoir sur le papier quelle est ma chance d'obtenir un ou deux permis de construire sur ce terrain (ou plutôt ces deux terrains).

 

Le terrain est souillé par des polluants, ou plus exactement des encombrants, qu'il faudra d'une manière ou d'une autre dégager et cela aura à la fois un cout de transport (location d'une benne, avec grue), et sûrement aussi de retraitement, puisqu'il doit y en avoir pour quelques tonnes, dont certainement, je m'attends au pire, des matériaux polluants (amiante notamment).

 

Sur le terrain, il y a une construction qui doit faire dans les 30m², et qui sert de garage, il n'a sûrement jamais été obtenu de permis de construire pour ce batiment, puisqu'il n'apparaît pas au cadastre. Et vue la bonne volonté du notaire à me rappeler pour organiser une visite des lieux, je ne le saurai pas,  pour le moment.

 

La part de risque est donc importante, et j'en passe. Donc, peu importe, il faut y aller. Le prix ? 3500€. Je pensais proposer 5000€ qui aurait eut des chances de passer, mais compte tenu qu'il va falloir enlever des déchêts, je préfère baisser un peu mon offre, je pourrais toujours la revoir.

A ce prix, le risque financier est faible, car même si je ne parviens pas à transformer l'essai, le foncier garedra une valeur proche de ce que je l'aurai payé. Je sens que ça va être un dure et long combat pour y arriver, et je crois que je peux me planter lamentablement sur cette opération, mais j'ai envie d'essayer...

J'estime la valeur à la revente, avec un permis de construire à environ 80000€. Et avec deux permis de construire à 2x50000€. L'opération peut donc être pas mal, vue l'investissement de départ.

 

Quand je dis qu'une seule bonne opération peut suffire à se lancer dans l'investissement immobilier, et que ce n'est pas la peine d'avoir des milles et des cent pour se lancer, je crois que là ça prend tout son sens.

Ce qui est important, c'est de se donner les moyens de savoir comment obtenir les bons plans !  

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18 janvier 2012 3 18 /01 /janvier /2012 23:51

L'échange de maison sur une période de vacance commence à être connu.

J'ai eu l'occasion d'essayer cette formule il y a 2 ans pour les vacances d'été, et personnellement c'est une formule qui m'a plutôt séduit.

Mais ce n'est pas de cela que je souhaite vous parler aujourd'hui. Je voudrais vous parler du troc de maison, un troc définitif. 

 

 pool_house_home_1154822_o.jpg

 

Ce phénomène existe depuis quelques années dans tous les domaines, et il peut avoir un intérêt particulier dans un contexte économique tendu où l'obtention d'un prêt conséquent peut devenir difficile pour certains d'entre nous.

Il existe ainsi en france des sites de trocs, non spécialisés sur l'immobilier, mais qui proposent une rubrique immobilier. le nombre d'annonce y est très faible, voici un exemple de site et d'annonce : 

: http://www.france-troc.com/Troc_echange_vente_ou_troc-annonce-377818.html

 

Voyant cela, je me suis demandé quel pouvait être le stock de bien immobilier ainsi mis "au troc", et là, le réflex du boncoin me semble être le meilleurs moyens de l'estimer. Ainsi, une recherche sur les biens immobiliers en échange permet de chiffre ce stock à 800 biens environ. Il semble donc qu'il y ait bien un petit marché pour le troc immobilier.

 

Dans certains pays, ce mode de transaction semble un peu moins confidentiel. Ainsi le site www.teapetecemicasa.com espagnol est spécialisé dans la "permuta" de casa et propose plusieurs milliers de biens en tous genre.

 

L'intérêt de troquer sa maison est multiple du point de vue financier, puisqu'en réduisant quelque peu la valeur du bien, vous pourrez diminuer les frais de mutation (impôt et émoluments du notaire). Par ailleurs, si vous êtes propriétaire du bien (et non d'un crédit sur le bien), la vente et l'achat étant synchronisés, nul besoin de faire un crédit relais, vous emprunterez qu'une petite somme pour la soulte et basta, d'où un prêt plus facile à obtenir, à des conditions financières avantageuses possibles. L'on peut également s'attendre à moins de mauvaises surprises découverte après l'achat.

 

Pour autant, je seraiS curieux de connaître les chiffres réelles des transactions effectuées sous forme de troc ! Pour avoir essayé d'échanger déjà deux véhicules dans ce mode, je peux vous dire que le troc sur des biens de valeurs importantes n'a rien de buccolique. Chaque vendeur ayant tendance à surévaluer son bien pour ne pas se faire flouer, l'entente entre "trokeur" est très difficile et la négociation arrive très rapidement à une impasse. Si l'on combine cette difficulté à celle de trouver LE bien qui correspond exactement à votre recherche, dans la zone géographique où vous recherchez, là, je pense que l'on doit approcher le zéro.

 

Cela dit, il y a peut être de bonnes affaires à faire dans ce mode là et si un jour je venais à échanger l'un de mes biens immobiliers, je ne manquerai pas de vous le faire savoir !!

 

 

 

 

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12 janvier 2012 4 12 /01 /janvier /2012 23:52

 

Vous connaissez sûrement l'assurance en capital restant du :

 

L'assurance auprès de votre banque :

Lorsque vous empruntez 200.000 euros, la banque vous demandera de vous assurer pour la totalité du capital emprunté. Le coût de cette assurrance sera fixe et entrera directement dans les TEG (taux effectif global) de votre emprunt, pour 0,2 à 0,3%.

L'intérêt :

Vous ne vous embetez pas : vous traitez l'ensemble du dossier avec un seul et même interlocuteur, votre banquier.

Votre banquier est content puisqu'il vous fait souscrire un produit de son groupe. Les assurances étant souvent dans une filliale distincte de la banque, mais font partie du groupe (ex : Cardif pour BNP paribas, Pacifia pour le Crédit Agricole et LCL)

 

    logo-MAGNO.jpg 

 

Avant 2011 et la loi dite lagarde, il pouvait être difficile d'assurer son emprunt en dehors de l'établissement bancaire, mais pas impossible, à condition de le négocier avant d'avoir l'offre de prêt en main. C'est ce que j'ai fais. Ainsi, lors de mon premier achat fin 2005, j'ai choisi APRIL assurances, après être passé par un courtier spécialisé, en l'occurence magnolia web. Et les meilleurs tarifs étaient sortis par AIG et APRIL, des tarifs encore meilleurs par courtier qu'en direct sur les sites des assureurs. j'ai alors choisi April. Mon banquier a eu beau me dire qu'ils avaient déjà eu des problèmes avec eux, j'ai pris ce risque. A l'époque, le taux obtenu, après passage par courtier était de 3,25% brut fixe sur 15 ans, un taux meilleurs que le meilleurs taux alors affiché sur le site éponyme...

 

Ce qui a changé en 2011 :

L'ancienne patronne de notre chère DGFIP Christine Lagarde a réformé ce dispositif, pour un dispositif plus favorable à l'emprunteur : celui-ci à désormais le droit de mettre en concourrence les établissements d'assurances et un crédit ne peut plus vous être refusé au motif que votre assurance n'est pas prise dans le groupe.

Ainsi, sans même parler de l'assurance en capital restant du, il devient plus facile de passer par un courtier et par la mise en concurrence, de négocier à la biasse les 0,3% que vont vous couter cette assurance.

Aussi, maintenant prendre un assurance en dehors de l'établissement bancaire est totalement possible, facile, et ne vous sera jamais refusé, même si votre banquier vous incitera toujours à souscrire celle du groupe.

la plupart des établissements bancaires ne proposent pas d'assurance en capital restant du, c'est donc là une formidable opportunité pour faire quelques économies sur votre assurance.

 

Qu'est que ça donne ?

Mais voyons ce que cela donne pour un emprunt à 200 000 € sur 15 ans, avec

- dans un cas l'assurance groupe non négociable à 0,3%

- dans l'autre, une assurance externe, donc négociée à 0,23% (à conditions identiques), en capital restant du. Dans ce cas, les 0,23 se calculent sur le capital restant dû, votre TEG (si vous réintégrez les coûts de l'assurance) n'est plus fixe, il décroit au fil des remboursements, puisque la somme à garantir décroît.

 

 

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L'économie est bien réelle et très intéressante. Et pourtant, celle-ci peut vous faire perdre de l'argent, voyons pourquoi.  

 

L'accord de principe :

Si le voeux est pieux, il risque bien de le rester. Lorsque vous demandez un crédit à un établissement bancaire, il vous fait toujours une proposition qui ne constituera pas tout à fait un engagement de sa part : le taux annoncé peut souvent encore bouger un peu avec le projet définitif.

Il se trouve que la loi Lagarde institutionnalise la prise d'une assurance auprès d'une société tierce, et a donc obligé les banques à se reposer ces questions. Le mieux serait évidemment que les banques se mettent à vendre de l'assurance en capital restant du, mais ce n'est pas le cas, sans doute parce qu'elles ne sont pas encore suffisamment menacées par la concurrence.

Or, grâce au dispositif Lagarde (ou à cause de celui-ci) , il se trouve que l'assurance groupe va constituer une variable d'ajustement. Dit autrement et bien que cela soit interdit , si vous choisissez l'assurance groupe, vous obtiendrez un meilleurs taux brut que si vous choisissez votre assurance en dehors ! On ne vous le dira pas comme ça, et j'imagine qu'on ne le dit pas non plus comme ça aux conseillers qui vendent du crédit. Mais le système est tel. Ainsi, aujourd'hui, choisir une assurance en dehors du groupe peut vous coûter entre 0,03 et 0,1 point sur votre TEG, ce qui est énorme !  

     

Ok, mais Que faire ?

Pas de soucis. Si vous êtes sur le point d'acheter : abstenez-vous. Calculez, mesurez les écarts, ayez les en-têtes lorsque vous irez voire votre banquier, mais abstenez-vous. Encore une fois, faites en une belle opportunité.

Visez avant tout d'obtenir le meilleur taux brut possible sur votre emprunt et servez-vous du reste pour négocier des petits à côtés : "vu le prix de votre assurance par rapport à ce que j'obtiens ailleurs, et vu que je vais la prendre chez vous, vous allez bien m'offrir la Gold... ;-)".

Le taux brut que vous obtiendrez est gravé dans le marbre et ne pourra plus être bougé par la banque, alors autant l'optimiser.

 

Deux bonnes nouvelles que vous soyez sur le point d'acheter ou non (je vous en donne de temps en temps...;-)

1°) Si vous êtes sur le point d'acheter, je vous conseille donc de prendre l'assurance groupe. La bonne nouvelle c'est qu'au début de votre crédit, entre 0,3x200 000 € et 0,23x200 000 €, il n'y a "que" 140 € (c'est à dire le prix d'une Gold). On le voit sur le graphe ci-dessus, ce n'est pas là que se fait l'économie. C'est ensuite lorsque le capital restant à remboursé diverge du capital initial. Ensuite le code des assurances vous permet de résilier votre contrat, au bout d'un an ou deux, et là le dispositif Lagarde prend toute sa valeur.

Vous avez peur de facher votre banquier ? Et pourtant, il (ou du moins son groupe) se gave ! D'ailleurs, est-ce qu'il vous offre toujours la cotisation de 140 € pour la Gold ? Non, eh bien...

2°) Si vous n'êtes pas sur le point d'acheter, mais que vous avez déjà un crédit en route, et bien, il ne vous reste plus qu'à résilier votre assurance groupe et à changer d'assureur ! Personnellement, je le fais cette année pour ma Résidence principale, bien que mon banquier fait partie de "mon" équipe pour les investissements immobilier que je réalise. Pour être correct avec lui, je vais le taquiner et lui demander simplement si pacifica ne fait toujours pas d'assurance en capital restant du, si la réponse est non, direction le courtier !

 

Ok, et comment choisir un courtier ? 

Peu importe, ce qui est important c'est de mettre des assureurs en concurrence, vous êtes quasiment assuré d'économiser quelques mililers d'euros ! Personnellement j'en utilise deux : assurland et magnolia web assurances (ou crédit assurance c'est la même enseigne). Bien que le premier m'ait beaucoup servi pour la voiture, ses commissions semblent avoir explosé puisqu'il sort aujourd'hui des conditions moins bonnes que les assureurs en direct (testé sur voiture et habitation), sans doute la rançon du succès, seul son interface est bonne et cela permet d'avoir des offres alternatives.

Quant à magnolia, que j'aurai plutôt envie de vous recommander, c'est un courtier sérieux qui m'a toujours donné et continue a me donner satisfaction. L'erreur serait donc de rester dans l'assurance groupe pour toute la durée de votre crédit et accepter de perdre 10000€, alors qu'il suffit de tester votre cas (cliquez ici par exemple ) sur tout site de courtage.

Vous voyez, comme quoi faire des économies substantielles, c'est pas très compliqué !  

 

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6 janvier 2012 5 06 /01 /janvier /2012 18:52

J'ai un scoop grace à mon fil facebook qui va peut être vous intéresser, l'information est fraîche et semble ne pas avoir encore été répandue sur la toile.

l'ensemble des geek attendent depuis maintenant des mois de connaître le nouvelle offre mobile de free.

Avant-hier, le PDG d'Orange a lancé une attaque ouverte à Free et Free rétorque et créer le buzz en instrumentalisant à outrance les propos de son concurrent... de quoi agacer et émoustiller la toile.

 

MAMIE-CANTAL.PNG

 

Alors, ce tarif ? vous voulez le connaître, il serait de 15,99€ TTC SMS, MMS, forfait data, et téléphonie illimités !

De quoi prendre quelques parts de marché quand on sait que l'équivalent chez orange peut atteindre les 60€.

 

Pour plus d'information :

http://www.mamie-du-cantal.com/forfait-free-mobile/exclusivite-tarifs-1337.html

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500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

Bienvenue sur 500K

Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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