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3 janvier 2012 2 03 /01 /janvier /2012 01:24
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11 décembre 2011 7 11 /12 /décembre /2011 00:34

Point d’avancement à 6 mois :

 

Je me suis lancé dans la démarche des 500K au mois de mai 2011, il y a un peu plus de 6 mois, avec l'acquisition d'un petit appartement de 30m² en rez-de-chaussée dont personne ne voulait. Je suis passé chez le notaire hier et voici donc une première avancée concrète vers l'atteinte de mon objectif des 500K.

 

11photos-chamaliere-0260

 

Je vous ai raconté au travers de ce blog l'acquisition de cet appartement, et sa rénovation complète, ainsi que mes déboires avec l'artisan retenu. Mais tout cela valait définitivement la peine : depuis début Octobre, cet appartement est loué et me rapporte mensuellement 380€ / mois, hors charges.

 

Voilà qui est plutôt confortable, puisque cela représente une augmentation de plus de 10% de mon seul revenu mensuel. 380 € de plus chaque mois, autant dire une somme non négligeable devant laquelle beaucoup se frotteraient les mains. D’autant que l’appartement étant refait à neuf, les frais y sont faits pour quelques années.

12DSC 0176

 

Ces 380 € de plus par mois, je n’en veux pas !

 

Ma stratégie d’investissement  est de gagner 500K€ en plaçant dans l'immobilier, et je ne me suis donné que 4 ans pour atteindre cette cible, et pas 109 ans.

 

109 ans, c’est le temps qu’il me faudrait pour générer 500k€ avec ce seul investissement locatif. Et encore, ceci en ignorant totalement les impôts fonciers, les frais d’entretien et autres charges à payer.

 

Pour atteindre l’objectif des 500K€, il me faut obtenir une performance financière de +100% sur chacune de mes opérations, nette d’impôts. En débutant avec 31 250€ (chiffre "théorique"), et en doublant chaque année les revenus, j'atteindrai la cible des 500K€ en 4 ans.

Aussi, attendre et profiter d’un revenu locatif confortable reviendrait tout simplement à renoncer…

 

 

Il me fallait donc vendre, et c’est ce que j’ai fait hier.

 

Travaux compris, cet appartement m’aura coûté 21 500€, que j’ai financé entièrement en cash, plaçant dans celui-ci une bonne partie de mon investissement de départ (31 500€). Et je viens de le céder pour la somme de 52 000 €, en affichant donc une jolie performance. Ce qui est important pour moi, c’est que ce prix de vente me permet de dégager une plus value d’exactement 21 500 € nets d’impôts. L’écart entre la plus-value et le prix de vente représente essentiellement l’impôt sur la plus-value.

Cet appartement m’a également rapporté un peu plus de 1000€ de revenu locatif, quasiment net d’impôt puisque j’aurai du déficit foncier pour environ autant.

Ainsi, avec cette opération, je suis pile poil dans ma cible.

 

VENTE-CHAMLR.JPG

 

 

Et pourtant, ce n’est pas l’opération du siècle, loin de là !

 

Vous pouvez trouver la performance intéressante, voire remarquable et vous aimeriez peut être obtenir là-même sur votre prochaine acquisition. Et pourtant, celle-ci est loin, très loin d’être optimale. J’ai fais une grave erreur dans cette acquisition, erreur faîte en connaissances de cause, mais erreur tout de même.

Imaginez qu’au lieu d’acheter cet appartement en cash, je l’ai acquis à crédit, en apportant 1/5ème du prix, en faisant recours à l’emprunt pour le reste. Imaginez alors que je sois parvenu à mettre en place 5 opérations similaires dans ce même temps et que mon banquier m’ait suivi. Certes, les crédits m’auraient coûté un peu de frais, mais la plus value aurait été 5 fois celle-ci. J’aurai alors explosé mon objectif annuel. De fait, j’aurai été obligé de rebaptiser mon blog, ça n’aurait plus été conforme avec mon objectif, et je n’aurai sûrement pas eu le temps de rédiger cet article. Bref, ça aurait été quand même dommage : je n’ai pas 109 ans, mais je me suis donné quand même 4 ans pour atteindre les 500K, et je les atteindrai !

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6 décembre 2011 2 06 /12 /décembre /2011 22:12

Lors de mon dernier périple en camping-car (à venise), je vous avais apporté quelques nouvelles de l'immobilier en italie et sur la côte d'azur. Et je vous proposais de rédiger un article sur un immeuble fou... le voici.  

 

2011-12-06_2254.png

 

On a tous entendu parlé de constructions folles de parts et d'autres de la planète : aux états unis, au japon, et encore à Dubaï. Et en général, c'est la course au nombre d'étages, voire à l'altitude, et aux mètres carrés hyper luxueux. Parmis les projets les plus fous, Dubaï s'est particulièrement bien placée ces dernières années, et "ground zero" devrait être pas mal non plus dans les années à venir 

 

Au milieu de cela et à contre-courant, un nouveau type de construction folle, parce que totalement déraisonnable vient de faire son apparition, et ça se passe en Principauté de Monaco. Il s'agit d'un immeuble de moins de 20 étages, une broutille, même pas exactement en bord de mer. Son nom : le Simona.

 

Le Simona est un immeuble qui dénote totalement avec le concept que l'on peut se faire de la grandeur, et pourtant... Cet ouvrage,(car il s'agit bien d'un ouvrage au sens artistique du terme) n'aurait certainement jamais pu voir le jour dans un centre ville autre que Monaco, tant il dénote étonnamment avec toute règle d'urbanisme. Mais à Monaco, l'on peut penser qu'il va s'insérer plutôt bien dans le paysage.

 

Le Simona est en cours de construction, et lorsqu'on y fait face, l'on a l'impression de faire face à un immeuble d'hyper luxe à un seul détail près : il semble ne pas y avoir de fenêtre !

(désolé pour la piètre qualité de ma photo...) 2011-12-06_2253.png

  

 

 

Sur la photo ci-dessus, il s'agit bien d'un seul immeuble en deux parties. A gauche, la construction n'est pas finie d'érigée, mais à terme elle montera au même niveau que la partie droite. Les meurtrières que l'on aperçoit sur la façade ne sont pas des balcons, elles sont bien trop petites, et donne bel et bien une sensation de bunker.

 

Ok, c'est un immeuble bizarre, et alors, il y en a d'autres ?

 

Oui, exact, il y en a d'autres. Mais ne croyez pas que cette construction sera moche, pas du tout. Il s'agit là de l'oeuvre d'un architecte de renom, Jean-Pierre Lott dont vous pourrez reconnaître le travail à ces espèces de claustra bétonnées aux dimensions hors normes (sans doute là le fuit d'un procédé et de calculs étonnament complexes ! ) ou encore à ses constructions sans fenêtres apparentes, et autres meutrières...

 

Ce sera bel est bien un immeuble hyper luxueux en plein centre ville de l'une des villes les plus chère du monde. Et pour cause, il n'y aura que 24 propriétaires différents, dont les noms sont sans doute déjà connus (je n'ai pas poussé le vice jusqu'à téléphoner chez "JP Pastor & fils" le promoteur pour savoir si par hasard il resterait un plateau disponible...), avec une partie habitation et une partie piscine privée dans la partie gauche.

N'entendez pas qu'il y aura une piscine dans l'immeuble. il y en aura si j'ai bien compris une par appartement (+ une collective au cas où), afin que chaque co-propriétaire puisse jouir comme bon lui semble de son propre espace baignade. Autant vous dire que ces piscines ne devraient pas être des premiers prix 8x4 de chez cash piscines, et bien que je ne sois pas ingénieur en béton armé, j'imagine que le poids de ces piscines alignées les unes sur les autres doit imposer là encore des contraintes de construction toutes particulières...

 

Voici quelques autres photos volées sur le site de l'architecte :

 

  jpl2011-12-06_2324.png       jpl2011-12-06_2325.png

 

Ainsi que le projet du batiment fini pris sur le site du promoteur cette fois :

 

jbp2011-12-06_2334.png

 

Donc, si vous souhaitez vous installer à Monaco, y habiter un appartement avec sa piscine privative, dans un immeuble sans fenêtre, et que vous venez de gagner au loto, je serais honoré de vous dégoter un appartement dans Le Simona... Mais faites vites, car malgré des prix au m² qui devraient dépasser les 50 000 €, il n'y en aura pas pour tout le monde !

 

 

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26 novembre 2011 6 26 /11 /novembre /2011 15:20

J'avais écris il y a quelques temps l'article "A saisir ? prix au m² du foncier inférieur au prix de rénovation"  sur le cas de certaines villes françaises où le prix du foncier ne dépassait pas celui de la rénovation.

 

A SAISIR ? BANQUE VEND MAISON 3 CHAMBRES - 9000 € - MICHIGAN - USA

 

Detroit---19078486_1.jpg

 

 

 

J'avais écrit cet article après avoir visité un bien à 10.000€ de plus de 500m² à l'état brut et dont personne ne voulait , ce qui m'avait amené à une réflexion politique : dans ce type de ville où l'immobilier est totalement dévalué, seul les pouvoir publiques sont capables de remonter la situation.

 

Ce que je ne savais pas à l'époque c'est que cette situation existait dans des proportions bien plus avancées dans la première puissance mondiale, les états unis.

J'avais bien vu à l'époque des affaires intéressantes en Floride, compte-tenu d'une masse importante de bien mis en ventes aux enchères, et m'y étais intéressé. Mais les prix d'une villa de luxe (sans doute ce qu'il y a le plus là-bas ?) ne descendait pas en dessous de 150k€.

Les subprimes, on en a tous entendu parlé. Ils ont conduit à de nombreuses faillites personnelles et mis en danger les banques américaines. Mais ceux-ci ont encore affaibli des états tout entier, ce qui était le thème de l'émission d'envoyé spécial jeudi dernier.

L'impact sur l'immobilier est remarquable : des milliers de villas laissées à l'abandon, par leurs propriétaires ruinés, par les banques qui n'en veulent pas, et par les pouvoirs publics ruinés également et qui ont fait un choix : celui de privilégier certaines zones urbaines et d'en délaisser d'autres. Résultat : ces maisons sont squattées, dégradées à tomber en ruines lorsqu'elles ne sont pas brûlées. L'immobilier s'est écroulé dans certains quartiers où certaines proporiétés n'ont plus aucune valeur.

Un voisin expliquait avoir acheté une propriété pour 500€, dans l'optique de la sécuriser et éviter de voir s'y installer des squatters.

 

Voici donc un exemple de villa, disponible à 9000€, l'agent explique que le loyer d'une telle maison pourra être de 800$ mensuel ce qui fait un placement à 74% !! sans doute après quelques travaux, et surtout une fois que vous aurez trouvé quelqu'un pour venir habiter dans ces quartiers... !

 

Vous voulez en voir plus ou ne me croyez pas ? Voici un premier lien avec la maison à 9000 €,

http://www.holprop.fr/s/proprietes_vendre~id~US2798249~site~1~c~y.htm 

 

et un second où votre marché pourra démarrer à partir de 50$, j'y ai sélectionné cette petite maison à 1800€ :

http://www.trulia.com/foreclosure/3060740921--Alma-St-Detroit-MI-48205 

 

à vos porte-monnaie, cela se paie en pièce !

 

 

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22 novembre 2011 2 22 /11 /novembre /2011 22:12

Je travaille sur le business plan de mon projet d'entreprise iMobilis et à ce titre hier, je suis allé faire un petit tour d'horizon des sites d'annonces immobilières. je partage les résultats avec vous car ils vous intéresseront surement.

 

J'ai pris deux informations :

- d'une part le stock d'annonce. selon les sites les chiffres obtenus peuvent concerner la vente et la location, les stocks chez les particuliers et/ou ches les professionnels.

- d'autre part, je suis allé collecter les indices alexa de ces mêmes sites. Alexa propose une classification par audience des sites, et propose cet indicateur en france.

 

Voici les résultats :

  

nombre d'annonces pro particulier catégorie
 leboncoin.fr 639 000  228 000  vente uniquement
 seloger.com 1 261 000  0  vente / location
 vivastreet.fr 103 000  vente
 paruvendu.fr (COMAREG) 382 000  vente
 logic-immo.com (groupe SPIR) 818 000  0  vente / location
 pap.fr 0  ? ?
 refleximmo.com 502 000  vente / location
 topannonces.fr 678 000  17 000  vente
 explorimmo.fr 472 000  vente / location

 

 

RANG ALEXA INDICE MONDE INDICE FRANCE
 leboncoin.fr 235 9
 seloger.com 2194 92
 vivastreet.fr 2257 99
 paruvendu.fr (COMAREG) 7245 343
 logic-immo.com (groupe SPIR) 11498 390
 pap.fr 5343 203
 refleximmo.com 152291 6315
 topannonces.fr 34654 1335
 explorimmo.fr 18261 789

 

Ce tableau montre la force du site leboncoin.fr qui se place dans le top 10 des sites les plus consultés en france, en se plaçant juste derrière le portail du fournisseur d’accès à internet orange.fr, et proche de google.fr ou encore facebook.com(qui occupent les deux premières places), et très loin devant ses concurrents.

 

L’on voit également sur cet indice que deux des produits numériques actuellement vendus aux agences se placent très loin derrières, ce qui les rend bien moins concurrentiels. Topannonces par exemple ne propose quasiment que des annonces de professionnels alors que son audience est faible comparée à ses concurrents.

 

 

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13 novembre 2011 7 13 /11 /novembre /2011 23:31

En ce moment le mot à la mode, c'est : la CRISE

 

Ah bon ? A la mode ? Pas si sûr. Il se pourrait que l'on aime se faire peur ou peut être que nos chers médias alimentent malgré eux le régime de la terreur. Tant est si bien que nombre d'entres-nous ont une peur tétanisante lorsqu'il s'agit de passer à l'acte... d'investissement.

 

"Oui mais si ça monte", "Oui mais si ça baisse", "mieux vaut attendre un peu", "y en a qui disent...", "à l'époque on pouvait faire de bonnes affaire, maintenant"...

 

Ceux qui ont fait de bonnes affaires à l'époque n'avaient aucune garantie d'en faire... ! Ils ont juste osé y aller.

 

Pour en avoir le coeur net, j'ai fait une petite récolte d'information sur le web (hmm), et pour cela google est mon ami. En voici les résultats :

 

- crise de 2000 : la bulle internet ... a explosé

tout le monde s'en souvient, les boites informatiques et web ont explosé, les SSII montaient en flèche, forte du combat du bug du millénaire et puis... le marché est revenu aux fondamentaux. des boites valorisées à prix d'or sur leurs seuls biens immatériels, etc, etc... 

bref, n'investissons plus sur le valeurs technos 

 

- crise de 2001 : la crise de l'élevage & la crise de l'argentine affolant les marchés et mettant le pays en faillite, la 3ème guerre mondiale sous fond de crise systémique est annoncée, mais il n'en sera rien, pour le moment ;-(

Pour l'argentine, c'est la première faillite économique d'un état tout entier dont je peux avoir mémoire.

bref, n'investissont plus sur les devises

 

2011-11-13_2148-enron.png

 

 

 

 

crise de 2002 : ràs, la droite passe au pouvoir, je choisis de bosser dans l'informatique, c'est la reprise, logique, sauf pour ENRON une entreprise valorisée à plusieurs 100aine de millions d'euros, 7ème entreprise américaine, un véritable empire économique, qui s'effondre du jour au lendemain pour mauvaise gestion, entrainant avec elle les fondements du capitalisme et de la course à la performance de l'actionnariat

BREF, n'investissont plus dans la bourse 

 

 

 

 

 

 

- crise de 2003 : crise de la canicule, nos anciens tombent les uns après les autres, et les gestionnaires de maisons de repos sont montrés du doigt... crise de la vache folle également avec l'histoire de buffalo grill et des côtes de boeuf empoisonnées

bref, n'investissons ni dans les EHPAD, ni dans la viande empoisonnée

 

- crise de 2004 : la crise des grands lacs, la crise du bénin, la crise du homard. bon là, c'est bon, vous pouvez y aller. investissez, pas trop de crise en vue, c'est sans doute le bon moment.

 

- crise de 2005 : crise des banlieues francaises qui s'enflamment, crise de l'europe : la france ne signe pas la constitution européenne (proposée pourtant par Valéry Giscard d'Estaing qui est auvergnat)

Bref, n'investissons pas en ZFU, n'investissons pas encore les devises

 

- crise de 2006 : crise de la grippe aviaire, début de la crise des subprimes, la bulle immobilière a envahit l'esprit des français et son éclatement est annoncé... ou pas. les économistes affirment qu'une crise systémique mondiale arrive.

bref, si tu croises 3 oiseaux morts appelle le véto, et si l'on te propose d'investir dans l'immo, mets ton véto

 

- crise de 2007 : les subprimes prennent de l'important, et l'état de crise financière mondiale est confirmé, la plus forte depuis 1945, les économistes ne se sont donc pas trompés : tout ce que vous avez connu avant est du pipi de chat, c'est maintenant la crise

Bref, cette fois n'investissons sur plus rien

 

- crise de 2008 : on continue sur la lancée de la crise mondiale et ce coup-ci on rigole plus : à l'autonomne démarre la crise des banques avec la faillite de lehman brothers, puis la mise en examen de Bernard Madoff, tout ceci après les dysfonctionnements bancaires mis en évidence par l'affaire Kerviel...

Bref, si vous investissez, faites-le, mais par pitié, faites-le sans les banques

 

- crise de 2009 : une mauvaise année pour votre pouvoir d'achat, nous sommes en grande récession, les chiffres le montrent, et l'avenir économique est très sombre. Je n'ai jamais vu autant de monde fréquenter les restaurants (ma fille ayant 1 an, on reprend le rythme d'y aller de temps en temps, midis ou soirs, je vous assure que je n'en reviens pas...), mais bon la crise aviaire est passée, et ce sont les banques qui trinquent pas les restaurateurs.  La crise immobilière arrive et ça va faire mal...

Bref, pour investir, on n'est pas sorti de l'auberge, de toute façon vous pouvez investir avec le pouvoir d'achat qu'il vous reste, il ne vaut plus rien

 

- crise de 2010 : la crise perdure, malgré les annonces de l'INSEE qui la prévoyait pour fin 2009. la crise du H1N1 vient renforcer la situation de peur, puisque nous allons surement tous crever, si l'on refuse de s'injecter du pandermix dans les veines (personnellement, je suis faible, et j'ai accepté de le faire).

Bref, si vous investissez choisissez les laboratoires pharmaceutiques, un bon parti en cas de crise, puisqu'il faut continuer de se soigner, et que l'état conventionne. Si vous n'y connaissez rien, vous pouvez choisir au hasard, tiens, par exemple : Servier

 

- crise de 2011 : crises des pays d'afrique du nord. La crise, encore la crise. la crise des états en crise et la crise des états de crises - les états en faillite en ont marre de se faire aider et proposent des référendums pour accepter ou non les aides extérieurs. Et à présent, c'est la crise des premiers ministres qui démissionnent

La suite on ne le connaît pas encore...Bref, ce n'est encore pas le moment d'investir.

 

Voila, une petite démonstration que ce n'est jamais le moment idéal pour investir, et pourtant dans ces 10 dernières années, certains n'ont pas attendu pour faire fortune.

On n'en a encore pour 10ans de crises diverses et variées qui nous donneront toujours une bonne raisons de ne pas se lancer dans l'investissement, jusqu'à ce que l'on en ait marre des crises.

et à ce moment là, peut être ce ne sera plus le bon moment pour investir !:

 

Alors qu'attendez-vous pour investir ?

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7 novembre 2011 1 07 /11 /novembre /2011 23:01

Je bosse dans les nouvelles technologies, et dans le cadre de mon travail j'effectue une veille techno généraliste autour de l'informatique, du numérique et des usages. Dans mon métier, il me faut parfois être visionnaire et aujourd'hui pour changer un peu des sujets habituels, je vous propose cet article qui croise le regard technologique avec la problématique immobilier abordée sur mon blog... voici la 

fiction i-mobilis.

 

 

 

L'autre jour, à la pause déjeuner, je me promenais dans les rues de l'hyper-centre clermontois, mon i-phone 5 en poche. Près de la place de Jaude où trône fièrement la statut du vénérable Vercingétorix qui combattit jadis avec courage les romains sur le plateau de Gergovie surplombant Clermont.

Sur cette même place il y a quelques années, les clermontois encensèrent vercingétorix en y célébrant joyeusement à ses pieds la victoire du bouclier de ... brennus.

 

Mon sandwich jambon fromage attrapé au terminal industriel de cuisson du coin n'ayant que peu d'intérêt, j'accordais volontiers toute mon attention à l'environnement alentours. Le quartier a été entièrement rénové avec la (re-)construction de la première ligne de tramway. Puis avec le revamping du centre commercial du même nom (Jaude). Enfin la construction d'un ensemble immobilier très grand standing en frontal de la place a fait littéralement s'envoler les prix au m² de l'ensemble du quartier.

 

Cette construction n'était même pas démarrée que son programme de commercialisation fut lancé, et déjà les appartements de cet ensemble immobilier (carré jaude 2) s'arrachaient à prix d'or. Ils adressaient en effet les cadres de hauts niveaux, les hauts fonctionnaires et les médecins attachés à la vie du centre-ville. Autant de personne qui n'ont ni l'envie, ni le temps de s'encombrer d'un quelconque entretien de maison ni encore moins d'espace vert pour qui un tel standing en pleine ville est une aubaine.

 

Ce quartier huppé en hypercentre est le lieu idéal pour faire de l'investissement locatif haut de gamme, d'autant que les appartements étant majoritairement anciens, il y en a un certain nombre à rénover, desquels il est possible de dégager une belle valeur ajoutée. 

 

J'emprunte alors une petite rue par laquelle je n'étais pas passé depuis longtemps et constate à la vue de l'état de fraîcheur de la voirie et des façades que là aussi, les prix au m² ont largement grimpé. Face à moi, un magnifique immeuble fin 19ème, en pierres de Volvic très bien mises en valeur sur les pignons et dont la noirceur contraste fort avec la façade flambante blanc cassé, et les volets jaunes pâles. C'est alors que mes yeux se posent sur une pancarte mal accrochée à la fenêtre d'un appartement du 2nd étage : à vendre, agence i-moRenov. Intéressant, maintenant que j'ai atteint ma cible des 500K€, je peux me permettre des investissements plus funs. Et voilà une excellente occasion de tester la toute dernière Apps téléchargée ce matin sur i-tunes : i-Mobilis.

 

IMobilis-sur-IPHONE.jpg

Je lance i-Mobilis, c'est un peu lent car Apple travaille encore à l'intégration des derniers standards HTML 5, heureusement le multitache leur a permis d’en profiter pour faire défiler les sponsors, autant de leader du web et de l’immobilier que je reconnais aisément : « kisskissbankbank.fr », « century21.com », «jaina.fr », « squarehabitat.fr », « cacf.fr », puis un premier message s’affiche enfin :  

 

« Autorisez-vous i-mobilis à utiliser vos données de localisation ? »

 

Bien sûr, c'est tout l'intérêt. Mon smartphone bascule en mode photo, je comprends alors qu’il me faut cadre alors la pancarte "à vendre" et me lance dans un léger zoom avant. Merde, message d'erreur : "logo inconnu". je ne vais pas me contenter de ça quand même, ils ont bien du prévoir quelque chose. Je réessaye de cadrer le panneau, et là, un nouveau message s'affiche

 

"Voulez-vous lancer la reconnaissance de façade (version béta), 5 biens différents ont été trouvés autour de vous ?".

 

Allez, soyons fous, je clique. Cette fois, il me faut cadrer un plan large sur la façade de l'immeuble. Un bip retentit, l’écran se fige, c'est bon, il a trouvé :

Appartement 3 pièces à rénover 2 chambres, cuisine ouverte sur salon, salle de bains refaite, en vente chez :

- Century 21 - 255 000 € dont 30 000 € de frais d'agence - les contacter

- ORPI 255 000 € dont (non renseigné) € de frais d'agence - les contacter

- i-moRenov 265 000 € dont 10 000 € de frais d'agence - les contacter

- Bonnet Jean-Charles 240 000 € dont 0 € de frais d'agence (particulier) - les contacter

 

Trois boutons me proposent :

Plus d’infos, Avis des visiteurs, Autres biens du quartier

Je clique sur l’avis des visiteurs :

 

Anonyme :

Evaluation : 3/5

Visite effectuée le : 14/03/2015

Par : ORPI M.Lagrange

Prix : 330 000 €

Commentaire : bel appartement, beau potentiel mais trop cher pour moi. La soi-disant nouvelle  salle de bain a juste un coup de peinture et est humide.

 

JCB

Evaluation : 5/5

Visite effectuée le 15/03/2015

Par : Bonnet Jean-Claude 

Prix : 330 000 €

Commentaire : très bel appartement, très beau projet à faire, beaux espaces c’est un coup de cœur. La salle de bain est neuve, la chaudière a seulement deux ans. Une affaire à saisir rapidement

 

Je vais alors dans le menu « Plus d’infos ». Là je trouve un reportage photo complet du bien, j’ai également accès aux documents téléchargés par les différentes agences : descriptifs détaillés réalisés par chacune des agences, les diagnostiques, le cadastre et un lien vers le site des hypothèques me permettant de télécharger une  copie du dernier titre de propriété. Intéressant, je connaîtrai ainsi le prix d’achat…

 

 

Toujours dans cette même page, je peux contacter différents partenaires de courtage pour le crédit, l’assurance, les actes. Très bien, j’hésite alors à téléphoner au particulier pour prendre rendez-vous. D’un côté l’appartement est intéressant, de l’autre j’ai une semaine assez chargée et peu de disponibilité, le bien est sur le marché depuis déjà plusieurs mois, alors ce n’est pas pressé. En même temps s’il m’intéresse, il faut foncer, je le sais bien.

 

Lorsque je quitte l’application i-Mobilis, un dernier popup envahit mon écran:

 

Souhaitez-vous visiter ce bien ? Les créneaux suivants sont disponibles

dans votre agenda et avec les vendeurs suivants :

Lundi 15/06/2015 – 18h30 – i-moRenov (265 000 €)

Lundi 15/06/2015 – 18h30 – Bonnet Jean-Charles (235 000 €)

Mercredi 17/06/2015 – 12h30 – Century 21 (255 000 €)

Je ne me décide pas vraiment et clique plutôt par pulsion :

« Laurent, votre rendez-vous du lundi 15/06/2015 avec i-moRenov vous sera confirmé demain par message vocale ou directement par votre interlocuteur, merci d’avoir utilisé i-mobilis et à bientôt pour votre commentaire sur le bien »

 

Avec tout ça c’est l’heure de retourner au taff, et je m’aperçois que j’en suis toujours au même point d’avancement avec mon jambon fromage. Bon, plus qu’à trouver le mode sniffer sur cette nouvelle Apps qui me permettra de toujours avoir à porter de main les appartements à vendre dans les environs, et tout ça pour la modique somme de 0 euros.

Tu m’étonnes, en apportant ainsi des affaires aux agences, c’est sûr que le business d’i-Mobilis doit tourner à plein régime… j’aurais peut être du rester dans l’informatique plutôt que de faire de l’immobilier !!

 

 

Maintenant il n’y a plus qu’à développer cette application, et, le plus difficile, à la commercialiser. Si vous pensez que ça peut marcher et que vous voulez en sponsoriser le développement en contribuant à hauteur d’un don de 2 € à 1 000 €, rendez-vous tout de suite sur  http://www.kisskissbankbank.com/projects/i-mobilis. Vous y découvrirez les contreparties auxquelles j’ai pensé pour vous (profitez-en « mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente » y est donné en promo !)

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3 novembre 2011 4 03 /11 /novembre /2011 00:00

Voici un article qui m'a été insipiré par un proche qui vend un terrain sur la côte d'azur et qui est dans cette situation.

 

Impact de la modification du régime de plus-value :

Tout le monde ici le sait : le régime d'imposition de la plus-value va changer au 1er février 2012. Fini les 10% d'abattement par année de détention au-delà de la 5ème année et place à l'abattement calculé sur l'inflation.

Résultat, l'économie du modèle est en train de changer, et comme dans toutes les périodes de transition, il y a de bonnes affaires à réaliser, pour ceux qui sont sur le coup.

 

Les pessimistes diront que c'est bien dommage qu'on ne pourra plus faire de bonnes affaires dans l'immobilier, que si que ça. En revanches les optimistes ont déjà compris qu'il pouvaient en profiter, acheteur ou vendeur.

 

Vous êtes acheteur : sachez connaître vos atouts

J'ai une excellente nouvelle pour vous : vous pouvez peut être faire une économie substantielle sur le bien que vous convoitez.

Sur la masse de bien à vendre, nombre de particuliers sont très ennuyés à ce jour : s'ils ne parviennent pas à conclure une vente avant le 01/02, adieu l'abattement qu'ils ont pourtant durement gagné.

 

Prenons un exemple : Paul a acheté une maison 200k€ en 2001. Entre temps, le marché a doublé et il en veut donc 400k€ ferme, et à ce prix, c'est une très bonne affaire.

1- Il vend avant la date fatidique, il bénéficie de 50% d'abattement, il payera donc un impôt de 32,5% x (100-50%) x (400-200) soit 32,5K€  et récupère 367,5k€

2- Il vend juste après la date fatidique. Il passe à un abattement de 8%, et paye donc un impôt de 32,5 % x (100-8%) x (400-200) soit 60k€. Cette fois il récupère donc 340k€.

 

Paul a donc intérêt à vendre dès aujourd'hui dès lorsqu'il a une offre à 372k€ plutôt que d'attendre une offre à 400k€.

 

Moralité, si vous arrivez au bon moment, et à obtenir les bonnes informations (l'année d'achat vous donnera une idée, il vous restera à regarder l'évolution naturelle du marché et l'inflation sur la période pour savoir ce que vous pouvez espérer obtenir), vous pourrez économiser quelques 10aines de k€.

Plus la PV est importante, et plus l'écart est important.

 

 

Vous êtes vendeur : ne soyez pas victime

J'ai une excellente nouvelle aussi pour vous : il y a une solution pour verrouiller votre abattement.

D'abord, je n'ai pas lu ceci sur le web. Ce qui veut dire qu'à moins de tomber sur un lecteur de 500K, vous avez peu de chance que votre acquéreur potentiel tente de négocier le bien sur la base ci-dessus. Si les vendeurs sont bien conscients de cette situation, en revanche les acheteurs un peu moins.

 

Ensuite, si vous n'avez pas d'acquéreur, je vais vous faire une confidence (qui m'arrache un peu la gueule, puisque j'ai soutenu l'anti-thèse dans un précédent article) : pour une fois acheter en SCI va vous servir à autre chose qu'à transférer du patrimoine !

Vous voyez ?

Il vous "suffit" de créer une SCI, de transférer le bien dans celle-ci à un juste prix, de payer au passage les frais de mutation (bien oui, c'est incontournable) et voila que vous allez vous réjouir de devoir payer dès maintenant, sous le système encore en vigueur votre plus value !

L'économie à la clef peut être substantielle et se chiffrer en 10aines de k€, bien que l'obligation de passer par des frais de mutation induit une performance un peu moins bonne qu'une vente immédiate. C'est le prix à payer, mais il reste bien moindre à ce que donne le changement de régime d'imposition.

 

Bonne chance et n'oubliez pas de nous raconter vos cas concrets ! 

 

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1 novembre 2011 2 01 /11 /novembre /2011 23:47

Eh bien oui, encore des vacances. Je vais pas dire que ça me manquait, mais bon, c'est toujours bon à prendre. Encore en Italie, mais cette fois direction l'est du pays, et la belle Venise. Tout cela toujours avec mon camping-car, ma femme, mes enfants, et mes chiens (2 gros bouviers de 40kg chacun).

 

 

 

 

Immobiliare in Venizia

Venise est magnifique, et absolument à voir un jour. Mais vous allez me dire que vous vous en moquez, que ce n'est pas pourDSC_0293.JPG ça que vous lisez mon blog ? Vous avez raison !

 

Venise est donc une pure spécificité du point de vue immobilier ! Certes, il n'est pas techniquement impossible de gratter du terrain sur la lagune environnante, mais est-il possible d'acheter un bout de mer pour y ériger un nouveau batîment ? je n'ai pas la réponse, et je ne suis pas sûr que celle-ci soit mentionnée dans le code de l'urbanisme italien...

 

Toujours est-il que si j'ai bien compris, Venise n'est pas véritablement une ile mais bien une ville sur pilotis (insoupçonnable en se promenant dans ses rues) enfoncés dans des fonds marins peu profonds.

La ville a en l'état une durée de vie limitée puisqu'elle pourrait disparaître avec la montée des eaux d'ici une centaine d'année.

 

Pour autant, la valeur de l'immobilier n'y est pas dévalué. Il ne semble pas y avoir de beaux ou de pas beaux quartiers, en revanche l'accessibilité des logements doit jouer un rôle direct dans leur valeur. Car la ville semble ne compter qu'une seule et unique route qui entre dans venise, débouche sur un rond point et une place depuis lesquels seul le demi-tour immédiat est possible... par ailleurs, les canaux sont plus ou moins larges et les ponts plus ou moins hauts, du coup dans certains endroits difficile de se faire livrer ses courses.

Par ailleurs, apparemment, tous les logements ne doivent pas être alimentés en eau... potable. Puisque l'on a vu plusieurs personne se rendre à la fontaine.

 

Acheter là-bas, de même qu'entreprendre des travaux de rénovation doit nécessiter un savoir faire bien particulier, tout à fait singulier même. 

 

Et donc, les prix sont plutôt élevés, comme partout de ce que j'ai vu en italie. compter 500K€ pour un appartement en état, vue sur les canaux, de 100M².

 

Sur la route du retour

Sur le chemin du retour, un passage par le delta du Po qui a des faux airs de Camargue, puis un arrêt par hasard à Sant'Agata Bolognese, devant le siège de Lamborghini. Je n'ai pas osé aller taper à la porte pour savoir si l'on pouvait essayer les voitures exposées dans le show room (on verra ça plus tard, on a le temps... ;-)

 

 

 LAMBO AVENTADOR

 LAMBO-POLIZIA.JPG

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La photo de gauche est une Lambo Aventador (qui coûte dans les 300k€). Celle de droite, je l'ai prise cet été en descendant en Sicile, il fallait bien traverser toute l'Italie pour la trouver. N'allez pas penser que toute la polizia italienne a ça dans les mains !

De là, direction la French riviera.

 

 

La côte en question

La côté d'azur, et plus particulièrement mon passage à Monaco m'a donné quelques idée d'articles de blog. Je vous ferez prochainement un post un peu plus détaillé sur ce que j'ai trouvé en terme d'immobilier sur la côte d'azur,et vous raconterez les dernières folies immobilière de Monaco, où le must du must sera bientôt dispo : un immeuble sans fenêtre (?) J'ai aussi appris qu'il y était possible d'acheter un appartement à 300k€ et même moins.

Du reste, il est aussi possible d'acheter un studio à moins de 100k€ à Nice ou à Menton, mais les prix au mètre carré dépassent largement les 5k€, et s'envolent jusqu'à 20k€, rivalisant avec les prix parisiens.

Pour une villa, avec un bout de jardin compter 700k€ minimum, souvent en mitoyen, 1,5M€ pour un standing moyen et 2,5 à 3M€ pour une belle villa, avec de l'agrément, une piscine et éventuellement, une vue mer. Les maisons entre 1,5 et 3M€ semblent occuper le gros du marché de la maison individuelle. Sans parler des rapports locatifs désastreux, malgré des loyers plutôt élevés au mètre carré.

Bref, à mon sens, un lieu où seule une élite peut s'épanouir.

 

Enfin, tout cela c'est pas pour tout de suite... Demain, il faut que je vous parle d'i-Mobilis et de kisskissbankbank.com 

 

 

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14 octobre 2011 5 14 /10 /octobre /2011 23:58

Un petit article pour vous dire comment je maximise mon rapport locatif.

 

TRAVAUX et LOC

 

Voila, je viens de terminer la rénovation de mon 1er appartement dans le cadre de ma démarche des 500K. j'ai remis ce soir un chèque de 2 600 € à mon artisan qui comme il n'a pas tenu tous ses engagements a accepté de faire une petite ristourne (5%).

 

Ma locataire est arrivée depuis le 01/10/2011. Elle était la première (et la seule) à avoir visiter (du moins, une fois les plus gros travaux effectués), et elle a dit OUI TOUT DE SUITE. 

Elle a visité 3 semaines avant de prendre possession des lieux, l'appartement n'était pas totalement terminé mais il lui a bien plu parce qu'il était refait à neuf, avec quelques touches décos sympa. Les fenêtres en hauteur, principal défaut de l'appartement, avait bien retenu son attention mais n'ont pas été un frein. Principalement sans doute parce que les autres appartements visités sentaient bon le vieux...

 

 

LA PERF

   

Donc, je loue cet appartement 380€ hors charges.

Je l'ai payé 12 000 € (si, si) + 2 500 € de frais de transaction + 7 500 € de travaux, soit 22 000 €.

Je peux donc afficher un rapport brut de plus de 20%.

 

Je passe les détails du calcul, mais en net (après impôts foncier, impôts sur le revenus tirés du foncier et charges) cela donne plus de 17% NET. 

 

11photos-chamaliere-0260.jpg

 12DSC 0176 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LE COMMENT ?

 

Et bien c'est assez simple. Prenez le premier des mes 10 conseils pour acheter vite et bien : il vous faut faire avant tout une bonne affaire. Pas une affaire bien placée sur le marché, pas une affaire que l'on pense être bonne. Non, une affaire dont on sait irrémédiablement qu'elle est bonne, comme par exemple :

- payer une surface habitable au prix d'un garage (c'était mon cas pour celle-là) : là vous ne vous posez pas de question, vous prenez peu de risque et vous pouvez foncer.

 

Ensuite, créer de la valeur, et pour cela deux méthodes particulièrement efficaces sont la création de surface supplémentaires habitables et la rénovation :

- acheter quelque chose qui a un fort potentiel de création de valeur (c'était mon cas pour celle-là, par la rénovation). Les travaux constituent un désagrément majeur (charge de travail, obligations de suivre le chantier...), et constituent également un risque financier important (coûts, qualité, délais, absence de revenuns locatif pendant cette période...)

 

 

   21photos-chamaliere-0258-copie-1.jpg

22DSC_0178.JPG  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Enfin, travailler la présentation du bien, le rendre attractif à la fois par sa consistance et à la fois par son prix.

- choisir quelques éléments de décoration qui permettront de louer un peu plus cher (c'était mon cas pour celle-là), par exemple en n'optant pour le bac de douche premire prix que vous mettra l'artisan par défaut, mais en choisissant une forme un peu plus sympa, ne n'optant pas pour du parquet strat hêtre premier prix, bref en ne subissant pas les matériaux que vous proposeront les artisans à qui vous aurez fait comprendre que vous ne voulez pas y laisser trop d'argent. Il y a de très belles choses à pas chères.

 

Et donc, bien sûr en combinant ces trois principes vous pourrez obtenir de très belles performances.

  31photos-chamaliere-0262.jpg    32DSC_0183.JPG

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LOUER EN MEUBLE SANS PAYER LES MEUBLES, ET QUELQUES AVANTAGES  

 

 

Bein oui, ça va peut être vous paraître surprenant, mais c'est possible.

Pour louer un peu plus cher, je loue en meublé. Le marché sur les petites surfaces est très tendus, du moins je peux l'affirmer dans ma ville, et c'est surtout vrai dans les villes universitaires. J'estime que la location meublée permet de louer 15 à 20% plus cher.

Mais ce n'est pas l'objectif que je poursuis... En fait, le fait de louer meublé, et donc un peu plus cher, me permet surtout d'afficher un rapport locatif plus attractif à la revente.

Que je revende mon bien à 50k€ avec un loyer de 310€ ou avec un loyer de 380€, la différence est bien réelle : dans un cas vous afficherez une performance presque quelconque de 7,5% brut (certes, il y a pire) et dans l'autre une performance beaucoup plus recherchée à plus de 9%...

Mais ce n'est pas tout.

En vendant meublé, je défiscalise les meubles, ce qui est tout à fait légal et est tout bénéfice à la fois pour le vendeur (qui minimise sa plus-value) et pour l'acquéreur (qui minimise ses frais de mutation).

Si en plus, je vous dis que je ne paie pas la majorité des meubles... alors là, vous n'allez pas me croire.

Et pourtant nombreux sont les gens qui ont de très "beaux" meubles et qui sont prêts à s'en séparer gracieusement. Regardez les photos : ils sont pas beaux mes fauteuils  mauves ? Et cette chambre à coucher avec un matelas pirelli latex comme neuf, sommier à lattes que j'ai pu reconstituer grâce à plusieurs récup...

 

DSC_0188.JPG

 

Encore une fois, il suffit d'être au bon endroit et informé, pratiquer un peu le culot, ou plutôt l'audace, et de tous temps la courtoisie...

 

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500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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