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11 juillet 2011 1 11 /07 /juillet /2011 16:16

La solution du time-sharing permet d'accéder à un bout de propriété pour des sommes modiques. Pour 2 000 €, vous obtenez la propriété d'un studio dans une belle petite station de ski pour deux semaines de l'année du 01 au 15/06, par exemple.

 

Sous un contrat de multi-propriété, pouvant s'apparenter à de la SCPI (?), voila donc que vous obtener la propriété nouvelle d'un logement et des charges du propriétaire qui vont avec... mais pas seulement.

 

Sur la toile, les offres sont nombreuses, et certaines paraissent tout à fait intéressante. Ca ne coûte pas un bras, et l'on pourrait même penser qu'en achetant une ou deux semaines bien placées sur la saison, le rendement locatif d'une tel bien pourrait tout simplement exploser.

Rentabiliser un achat en 3 ans, c'est plutôt séduisant.

 

Certains de ces appartements sont tellement peu chers que l'on en vient à se demander si les propriétaires ne seraient pas prêt tout simplement à les céder à titre gracieux. 2 000 € les deux semaines, ou rien du tout, l'écart est faible. Alors, pourquoi ne pas en profiter ? pourquoi ne pas se lancer ? pourquoi ces biens restent ainsi sur le marché et ne semblent pas partir bien vite ?

 

Et bien le calcul est très rapide. En intégrant l'ensemble des charges du propriétaires, c'est à dire celles du fonciers, celles de la copropriété et des services qui l'entourent (qui sont parfois nombreux), l'addition va grimper, grimper à tel point que les charges annuels sont tout bonnement à peine moins élevées que ce que couteraît deux semaines de locations dans l'immeuble à côté.

Ainsi, même en mettant mon appartement timesharing en location ces deux semaines là, je couvrirais à peine les charges que j'aurai à payer, et je n'en profiterai plus. Si je l'achète pour en profiter, il suffit qu'une année je ne m'y rende pas pour grever lourdement la performance financière de mon achat. Alors ceux qui ont acheté sur un coup de tête parce que ce n'était pas cher se retrouvent avec un gros boulet derrière eux.

 

 

Ce qui est étonnant, c'est qu'il n'est pas rare de trouver sur ce type de biens des charges allant de 200 à 500 € / semaines. Si l'on multiplie ce chiffre par 52 (le plus petit), l'on obtient 10 400 € de charge annuel sur l'appartement, qui rappelons-le, n'est qu'un... studio ! et multiplié par le nombre de studio qui peut largement dépasser la cinquantaine, on atteint rapidment des sommets.

 

Moralité : le time-sharing, c'est bien... pour les autres. Enfin pour les gestionnaires qui doivent ramasser pas mal. Je ne veux pas généraliser à partir de cas qui ne sont peut être que des cas particuliers dans ce millieu, mais pour les propriétaires ça semble être un gros gros gros boulet. Méfiez-vous donc de ces offres très alléchantes et obtenez toutes les informations avant de vous engager.

 

 

 

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8 juillet 2011 5 08 /07 /juillet /2011 11:00

Je crois qu'il y a 200 000 camping car environ en France et je suis (l'heureux) propriétaire d'un. C'est mon deuxième véchiule de ce type et je le considère comme un actif (ou investissment), je vais vous expliquer pourquoi.

 

1er camping car, 1ère affaire 

J'ai découvert tout jeune le camping-car, ou du moins le van, lorsque j'avais 7/8 ans avec mes parents et ai gardé un excellent souvenir de ce mode de vacances. Je tenais donc à le ré-essayer avec ma famille, et peu de temps après que ma 1ère fille soit née, j'ai "investi" dans un vieux CC ford transit "camion pourri", couleur jaune pisse des CC des années 80: une capucine 2.0 diesel de 64cv consommant 17L/100km et qui plafonnait à 80km/h sur le plat. Nous avions alors pris le temps de faire une bonne affaire : 6 000 €, avec peu de kilomètre, sauf avarie particulière, nous ne pouvions pas perdre grand chose sur cet achat. Nous en avons d'ailleurs pleinement profité.

 

Au bout d'un peu plus de 6 mois, j'ai revendu cette machine parce que :

- je n'étais pas tout à fait sûr de sa fiabilité

- elle consommait beaucoup et voyageait lentement (ce qui nous obligeait à prendre le temps et qui n'était  en rien désagréable au demeurant !)

- il manquait une ceinture pour voyager avec ma seconde fille encore dans le ventre de sa mère, la vraie contrainte forte

 

Je l'ai donc revendu, à 6 500 €, sans faire aucun frais (sinon le CT), même pas une vidange. Nous en avons bien profité, passé d'excellents moments, mais je ne dirais pour autant que c'était une excellente affaire vue la consommation. Ce n'était pas non plus une mauvaise affaire en tous cas 

 

2nd camping car, faire des affaires et se faire plaisir

Cette année là, privé de mon CC, j'ai testé un nouveau mode de vacance : l'échange de maison, très sympa, à faire. Puis j'ai réinvesti dans un CC. 

A vrai dire ça nous manquait de ne pas pouvoir partir en week end facilement avec nos 2 filles et nos deux chiens, aussi souvent qu'on le voulait. 

Cette fois une machine plus récente, de 2000. Ce qui est intéressant avec le marché du CC, c'est que les CC perdent certes de la valeur, mais beaucoup moins vite qu'un véhicule classique. Du coup, il est possible de faire de bonnes affaires de deux façons :

 

- soit en achetant un vieux véhicule qui entretenu ne décote plus (c'est aussi le cas d'autres véhicule anciens ou véhicules de valeurs, comme les porsche 911... note pour plus tard),

- soit un plus récent, peu kmétré, en ne la gardant pas trop longtemps

 

Beaucoup de gens qui lorgnent sur ce loisir ne franchissent pas le pas car ils pensent que c'est inaccessibles. C'est faux.

Il est en effet assez simple de faire une opération blanche, voir de réaliser une petite plus-value... enfin, pour celui qui a la culture de l'investissement.

 

Ce nouveau CC, je le paie entièrement révisé, entretien à jour et avec les éléments d'usure à neuf (freins, pneus), avec un petit kmétrage, pour 15 500 €, et je compte le revendre 6 mois à 1 ans plus tard dans les 17 000 €, avec au compteur entre 15 et 20 mille km de plus, sans faire de grosse dépense d'entretien, et surtout  en ayant passé de bons moments avec.

 

Je l'ai depuis septembre et j'ai fait ~15mkm avec dont : la Costa Brava, le Pays Basque Espagnol, Marseille-Cassis (la route des crètes par temps de brouillard la nuit, et le lendemain de jour, faut voir)-Martigue, la Haute Loire sur la neige (tracté par le tracteur du coin), Arles & la Camargues, 2 week ends à Sètes, un week end à Sarlat La Canéda (Périgord, dans la plus belle région de france), l'Ile d'Oléron, la baptème de mon filleul à Grenoble puis Pierrevert-Manosque, le Puy du Fou, le mariage de Damien & Laure pas loin de chez moi, et j'en oublie encore.

Certes, les loisirs et la découvertes c'est de l'actif sur le plan personnel, mais ce n'est pas tout.

 

le camping-car "investissement"

Mon camping-car étant peu kmétré à l'achat, j'ai essayé de le mettre en location. Mais ceci, sans aucun succès. Sans doute parce que ce n'était pas sur les bons supports d'annonce, ou parce que ma fréquence de mise à jours des annonces était insuffisante et que l'hiver n'est pas la bonne période, je n'y ai pas consacré assez de temps et ce n'était pas ma priorité. Mais, ça se loue sans grande difficultés.

AUSSI, Il faut savoir que hors saison un CC correct se loue 4 à 500 € la semaine, et 6 à 800 € la semaine en saison. Payé 15 000 €, et loué 4 semaines dans l'année, c'est une aussi belle performance que certains placement immobiliers ! Si, si...

Ca donne à réfléchir ? Si par-dessus vous considérez le plaisir que vous pouvez en retirer, alors ... foncez (je vends bientôt le mien) !

 

A contrario de l'immobilier, dans le temps, votre véhicule ne prendra pas de valeur, quelque soit l'inflation. il faut donc impérativement faire une bonne affaire dès le départ, et avec un peu de location, vous pouvez rentabiliser ce placement. Il vous faudra le revendre avant qu'il ne décôte de trop ou que de gros frais arrivent. Perso, je serai surement plus incisif sur ce "placement locatif", pour mon 3ème achat, dans 2/3 ans, car je pense qu'il faut avoir un véhicule très attractif pour avoir un bon taux de location.

Attention néanmoins, je n'ai pas entamé ces démarches, mais normalement, il faut se déclarer en loueur de véhicule.

 

CC+RP = Actif 

Après avoir testé l'échange de maison et donc après avoir accepté de confier ma maison à des étrangers , je me suis posé une question simple :

 

- si je suis prêt à échanger ma maison, pourquoi ne pas la louer de temps en temps ?

 

Ma résidence principale ayant une présentation attractive (architecture, terrain, piscine), et une belle capacité d'accueil (8 adultes, et jusqu'à 12 personnes), elle a une place haut de gamme sur le marché local de la location de vacances .

Non seulement, il y a un enjeux financier non négligeable, mais il y a aussi un challenge : accueillir dans les meilleurs conditions des hotes ayant tous des exigeances différentes. J'ai toujours été attiré par la possibilité de faires un jour des chambres d'hôtes ou des gites, et c'est une bonne façon de se mettre le pied à l'étrier en douceur.

 

Ma maison présente des atouts fonctionnels évidents pour la mise en location : nous avons une cuisine + une arrière cuisine, chacune équipée d'un frigo et de nombreux rangements. Nous avons deux pièces de jeux qui permettent de remiser facilement toute trace de la vie "enfantine" qui règne ici, Nous avons les m² nécessaires qui nous permettent d'aménager des coins privatifs, voire verrouillés. Tout ceci nous permet d'effacer rapidement nos affaires pour concéder une large place à nos hotes.

 

Et les papiers ? à vrai dire, je me contrefous qu'un futur locataire tombe sur mon bulletin de salaire ou un remboursement de la sécu : une fois qu'il l'aura vu, qu'en tirera-t-il (je suis plutôt dans la culture de "l'OpenData" par rapport à ça...)

 

Nous nous décidons alors à nous lancer : cela nous procurera un petit revenu et nous pourrons partir en vacances pendant ce temps, grâce bien sûr à notre camping-car !!

En fait ça nous paye les vacances et un peu plus. Bilan à moins d'un an de location, le compteur affiche + 5 500 €, soit le revenu locatif que l'on pourrait tirer d'un petit F3... 

 

Comment se déclare une telle location au fisc ?  

Très bien, mais comment déclarer cela au fisc ? Je ne me suis pas encore suffisamment penché sur cette question et je vais devoir le faire prochainement. Mais de simple bon sens, j'aurai tendance à penser que les travaux d'améliorations sur le bien loué entrent dans le déficit locatif. ainsi, si je mutualise les dépenses sur ma RP à l'ensemble des mes revenus locatifs demain, la bonne affaire sera évidente pour tout investisseur. Si je ne mutualise pas, peu importe, je peux créer du déficit très facilement sur ma RP en y apportant des améliorations : aménagement de m² supplémentaires, couverture de la piscine, aménagement d'un gite ou d'une espace spa... Bref, les idées ne manquent pas ! Ainsi, le revenu est nul mais la valeur ajoutée à la RP est réelle. Dès que j'en sais plus, je publierai un petit article sur le sujet.

 

 

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6 juillet 2011 3 06 /07 /juillet /2011 06:57

Nouvel essai des dispositifs d'aide : la défiscalisation en De Robien.

 

Je me suis intéressé à ce dispositif séduisant sur le papier, en voyant que je payais de plus en plus d'impôts. Et puisque mon salaire avait (un peu) augmenté j'avais à nouveau de la capacité d'emprunt. La perspective de placer de l'argent dans l'immobilier me plaisait de longue date, et si en plus il était possible d'en financer une partie grâce à l'argent versé aux impôts, quoi demander de plus ?

 

Mon expérience du vendeur De Robien à l'anti-sauvette

Par deux fois à des moments différents j'ai rencontré en privé des conseillers commerciaux en solutions d'acquisition de patrimoine (qui s'abrègent eux volontiers en conseiller en patrimoine ou conseiller en gestion de patrimoine... à tort).

J'ai rencontré tout d'abord un bureau privé qui a dégrossi le terrain, a pris le temps de venir à domicile me venter les bienfaits du dispositif en m'assurrant que lui-même et son patron ici présent n'avaient jamais gagné autant d'argent que depuis qu'ils travaillaient là-dedans (no comment...), et que la seule erreur était de ne pas en profiter et de se contenter d'attendre. C'était un peu tôt et alors je n'ai pas donné suite. Un coup de fil de rappel de la part du commercial, on se déclare pas intéressé et on en reste là.

 

Quelques mois plus tard, je rencontre une enseigne nationale, travaillant avec un promoteur national et qui affiche de belles plaquettes sobre et sérieuses. à nouveau je prends un rendez-vous pour me remettre "uptodate" du dispositif. Comme je me suis documenté entre temps sur le dispositif, le commercial cette fois m'explique un dispositif que je connais déjà. Je pose alors des questions pas vraiment pièges mais assez technique et me rend très vite compte qu'il ne connaît que le discours commercial : il n'a aucune idée des limites du modèle et dès lorsque j'essaye de le faire sortir de son discours rôdé, il ne sait pas répondre.

Je lui arrache le coeur en lui faisant avouer distinctement qu'il n'est qu'un commercial et non un conseiller.

Mais bon, peu importe, cela ne change pas le modèle financier qu'il me propose.

Enfin, même les questions autour des garanties qu'il est à même de nous donner ne trouvent pas de réponses : la garantie des loyers est fortement recommandée mais en cas de non location au démarrage le mécanisme de défiscalisation ne peut être mis en place, le service après vente est assuré par une association de consommateur dont il nous assure que son enseigne tient toute attention, la garantie sur les délais de livraisons des locaux n'est assortis d'aucune pénalité.

 

Alors le monsieur repart avec tout un tas d'information personnelles et confidentielles (que vous connaissez déjà à lecture de mon blog), bien sûr incapable de faire un quelconque calcul réel sur le champ.

2 très grosses limites par rapport à ce que je pourrais attendre d'un conseiller en gestion de patrimoine :

- aucune perspective n'est prise en compte : évolution de salaire, évolution familiale (naissance...)

- un seul scénario sera remis, pas question de faire varier le modèle

Il ne tient pas non plus compte de la possibilité et de l'intérêt pour nous de se service d'autres dispositifs de défiscalisation, qui a mon sens pour un jeune couple qui aura bientôt des enfants sont plus qu'utiles et aidant. Tout notre impôt doit être placé dans son dispositif !

 

Quelques temps après il revient avec "LA SOLUTION", le projet extraordinaire et même un appartement type qui a servi à ses calculs (qu'il n'a pas dû réalisé lui même, lui son métier c'est le commerce et sans doute l'art de mettre en oeuvre les techniques de PNL apprises, pas les chiffres ni la défiscalisation, il laisse cela à d'autres). Bref, là... patatra... grosse déception. Lui-même ne sait plus comment maintenir son discours commercial vu la pauvreté de la proposition qu'il nous remet et la faible performance qu'il est capable de dégager. Au final l'économie d'impôt ne finance pas plus de 2% du bien et nous donne bien sûr les obligations habituelles :

- trouver un locataire dans les 2 ans

- bloquer notre investissement pendant 9 exercices

- l'achat sur plan

- l'achat à l'autre bout de la france.

Son offre est ridicule et il le sait bien

 

En définitive nous déclinons l'offre. Il nous rappelle, nous déclinons. Il nous rerappelle, nous déclinons. 6 mois après il nous re-re-rapelle, nous déclinons. 9 mois après il nous re-re-re-rappel, nous déclinons avec véhémence. Le jour où nous emménageons dans notre nouvelle maison (2nde RP), il nous re-re-re-re-rappel, nous déclinons avec menaces et véhémence.

Un vendeur en Scellier ou De Robien c'est très très très collant. Il ne nous a pas rappelé depuis un an, mais s'il le fait, je lui donnerait rendez-vous avec mes chiens (j'ai 2 gros chiens gentils mais joueurs).

 

Mon avis sur la défiscalisation

Peu importe que l'on parle de borloo, de robien, ou scellier, les principes de défiscalisation sont toujours les mêmes : plafonnement des loyers, durée minimale de détention, achat sur plan... tout cela est très très bien pour l'investisseur qui n'en est pas un. Celui dont le but est d'acheter de l'immo et d'en profiter pour défiscaliser (et il y en a beaucoup, je pense que la plupart des investisseurs débutants voient les choses ainsi), qui n'envisage pas de réitérer d'opération et pour qui un seul placement est suffisant pourra trouver ce dispositif séduisant et s'y engouffrer.

Celui qui paye beaucoup d'impôt (le haut de la tranche à 14% étant un strict strict minimum) a plutôt intérêt à rencontrer un conseiller en gestion de patrimoine et à optimiser sa défiscalisation sur un ensemble de dispositifs compatibles avec ses ambitions.

Pour atteindre mon objectif, ce type de dispositif m'enfermant sur un placement pendant 9 ans est totalement exclu.

 

Quelques idées forces pour ceux qui voudraient quand même y aller :

- Vous pouvez enrichir les agents commerciaux et les promoteurs plutôt que de vous enrichir vous-même (le 1er que j'ai rencontré me l'a dit)

 

- Vous pouvez choisir la défiscalisation, mais assurez-vous que le bien que vous achetez est une bonne affaire en dehors de tout mécanisme de défiscalisation. La defisc doit être un plus. Pensez bien qu'au moment de vendre, votre acheteur devra prendre le bien sans dispositif de défiscalisation, et la performance de votre bien ne doit pas être totalement consumée

 

- Vous pouvez mettre en place un mécanisme de défiscalisation type Scellier sans passer par l'intermédiaire d'un commercial, ni d'un promoteur

 

- Vous pouvez, en négociant un achat classique, atteindre une meilleure performance que l'économie procurée par crédit d'impôt 

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Published by Laurent de 500k - dans Objectif 500k
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4 juillet 2011 1 04 /07 /juillet /2011 17:26

Qui dit rénovation dit savoir comment traiter les problèmes liés aux chantiers et parmis ceux-là : le retard lié au travaux.

 

 

Pour s'en prémunir dans le milieu de l'entreprise et la sous-traitance, les délais convenus sont inscrits au contrat, les responsabilités de chacun quant à la tenue de ces délais y sont également formalisées et les contrats peuvent prévoir d'emblée des mécanisme de bonus / malus (et plus souvent malus) : temps de jours de retard = X% de remise sur le prix de vente.

Rares sont les artisans ayant atteint ce niveau de professionalisme, sinon sur les grosses société de construction / rénovation ou chez les constructeurs, ou les société travaillant sur appel d'offre pour des entreprises ou des marchés publiques, rarement pour le particulier lambda.

 

Ainsi, si vous rencontrez un litige lié à une date de fin de chantier qui s'éternise, vous n'avez pas beaucoup de recours. Sauf si vous avez obtenu dès le départ une date de fin de chantier assortie de malus, faites le écrire sur le devis signé avec le "bon pour accord" afin que ça ait valeur probante. L'entrepreneur qui aura accepté ne pourra alors pas s'y opposer, mais surtout il fera tout son possible pour respecter la date.

 

Sinon, une fois que vous vous êtes épuisés à trouver une résolution amiable avec votre entrepreneur, vous pouvez le mettre en demeure de terminer pour une date donnée (et raisonnable par rapport aux travaux restants, à vous de les estimer). Ce courrier de mise en demeure sera alors adressé en LRAR. Si l'entrepreneur ne la respecte pas, vous pouvez alors saisir le tribunal d'instance (ou de grande instance si + de 10k€ sont engagés). Le tribunal peut alors astreindre l'entrepreneur à réaliser les travaux et à vous verser des dédomagements.

sauf s'il a abandonné le chantier, la procédure avant d'être terminée aura permis à l'entrepreneur de terminer ses travaux tout tranquillement...

 

Bon courage.

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Published by Laurent de 500k - dans Objectif 500k
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4 juillet 2011 1 04 /07 /juillet /2011 00:30

 Le contexte

Nous avions déjà la chance d'habiter un pavillon de 110m², proche du centre-ville, avec un terrain petit mais sympa, et entièrement refait à neuf (par nos soins), c'était notre primo-accession. MAIS depuis l'achat de cette maison et ce jour-là, soit en 4 ans, nos besoins avaient évolué : 2 gamines, 2 chiennes, 2 voitures... Bref, 110m² ne nous suffisaient plus (désolé pour les lecteurs parisiens …), il nous fallait le double. Et un plaisir que l'on voulait s'offrir : la piscine.

 

Nous avions imaginé un projet d'extension de 100m², avec une partie basse abritant une piscine intérieure, une 2nde salle de bain et WC et en partie haute, une suite indépendante avec une partie nuit, une partie vie et un balcon. Ce projet nous plaisait, il nous permettait de :

-       Obtenir un fort agrément au quotidien

-       Valoriser notre bien

 

Trois éléments me déplaisaient néanmoins :

-       La partie nuit se trouvait au-dessus d’une pièce particulièrement humide

-       Les travaux auraient été source d’un petit désagrément

-       Le bien devenait ainsi difficile à revendre, le nombre d’acheteur cherchant une piscine intérieure étant réduit, d’autant vu le standing de la maison, tout à fait moyen.

 

La recherche

Nous avons en // de ce projet d’extension mené des recherches d’un bien à acheter répondant à ces critères.. Cela faisait environ un an et demi que j’effectuais une veille active, sur les maisons de 150m² et plus (entre autre), 1000 m² de terrain minimum et à moins de 15mn de Clermont-Fd.

Nous avons visité une 30 aine de biens, et 2 ont retenu notre attention :

-       Une maison récente par particulier, type belle boite à chaussure, 350k€, avec piscine sous abris, très grandes surfaces (150m² par niveau sur 2 niveaux), + combles aménageables, + sous-sol complet, un garage de 50m² environ. Celle-ci se trouve dans un village bien côté, c’est une valeur sûre et avec laquelle une belle plus-value est envisageable. Elle demande un rafraîchissement complet, donc un budget travaux important.

-       La seconde est une propriété du XVIIIème proposée par agence, reconstruite à neuf récemment, 333K€ (310k€ net vendeur, 23k€ de commission d’agence, je pose toujours la question), avec piscine, belle surface habitable (230m²), des combles aménageables donnant une réserve de valeur ajoutée intéressante, 1 garage couvert mais non fermé de 50m², 1 autre garage fermé de 50m² constituant lui aussi une réserve de valeur ajoutée intéressante (à transformer dans notre idée soit en espace spa, soit en gîte indépendant) les deux étant en pierre.

Ces deux biens ont l’intérêt d’être particulièrement bien placé, à la fois par leur situation et leur agrément, et à la fois par leur prix sur le marché. Notre  préférence financière irait au premier bien, notre préférence coup de cœur va au second qui présente un bien meilleur compromis. Comme c’est notre résidence principale, les critères affectifs sont particulièrement importants, nous choisissons donc après mûre réflexion de nous positionner sur la seconde.

 

La négociation

Nous choisissons donc d’entrer en négociation sur la propriété du XVIIIème. Nous démarrons la négociation par une proposition basse, et argumentée à 286k€ (ce n’est pas notre budget, mais nous voulons tenter le coup). Nous savons que le bien se situe plutôt dans la gamme haute du marché du secteur et qu’il y a peu d’acheteurs, surtout dans cette période de forte incertitude et dans la période de Noël. Notre offre est rejetée sans contre-proposition.

De notre analyse, l’agent n’a sans doute pas pris la peine de valoriser à outrance notre offre. L’agence affiche des biens à des prix très bas par rapport aux concurrents, plus réalistes et plus proches de la valeur du marché et de fait, aussi moins négociables. Elle peut se permettre d’afficher des prix plus bas grâce la grande notoriété locale, nationale, et internationale de son enseigne (vous voyez ? avec des vestes moutardes, ça vous parle ?). Elle ne travaille d’ailleurs qu’en mandat d’exclusivité et n’est donc pas en concurrence sur les biens qu’elle a en stock, elle peut se permettre d’attendre plutôt que de trop faire baisser… sa commission.

 

Dans le même temps nous avions :

-       mis en vente notre maison, à un prix plutôt bas par rapport au marché, mais encore trop haut pour qu’elle ne se vende du jour au lendemain. Trois mois plus tard, et une vingtaine de visites reçues, nous trouvons acquéreur (192k€ affiché, vendu 185k€).

-       Nous avions trouvé preneur également pour notre immeuble de 3 appartements (cf. seconde acquisition), et étions sous compromis

 

Fort de cette perspective, nous pouvons revenir à la table des négociations sur la propriété du XVIIIème, deux mois se sont écoulés depuis notre premier offre, mais le bien nous attend toujours sagement, la saison d’hiver ayant très certainement participé à ce que celui-ci ne parte pas trop vite… Depuis notre offre, peu de visites et aucune offre reçue sur le bien. Nous remontons alors au créneau à 300k€ et essuyons un nouvel échec ferme. Nous demandons alors à revoir le bien pour savoir exactement quels sont les éléments mobiliers qui restent et ceux qui partent. En milieu de visite nous reformulons une offre à 310k€, le propriétaire nous lâche qu’il la laisserait partir à 315k€. On approche. Nous continuons la visite. Et à la fin de celle-ci, nous parvenons enfin à un accord, avec deux trois avantages en mobiliers ajouté et un prix de 313k€, tout le monde est content, y compris l’agent immobilier qui a certes perdu 10k€ sur la commission de départ mais a vendu le bien.

 

L’opération

Côté financement, nous avons financé un bon tiers par la revente de nos deux autres biens, ce qui nous a permis de garder du cash pour d’autres investissements, et emprunté le reste à 3,45% sur 15 ans. Nous avons augmenté nos mensualités assez fortement (passage d’environ 900 € à plus de 1500€) mais nous avons gagné fortement en agrément, caractère primordiale de la résidence principale.

Nous estimons que cette propriété peut se revendre au lendemain de la vente aux alentours de 350k€, sans modification substantielle. Nous la revendrons certainement dans quelques années pour quelques k€ supplémentaires (et selon l’évolution du marché) en lui ayant amené un peu de valeur ajoutée.  

  

(PS : désolé pour le 1er jet de cet article que j’avais publié par erreur)

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26 juin 2011 7 26 /06 /juin /2011 11:00

Décidément, je suis fâché avec les dispositifs d'aide et d'incitation, et je vais vous dire pourquoi en 3 parties :

 

- J'ai essayé de mettre en place un prêt à taux zéro en vain.  

- Autant je n'étais pas très favorable à la défiscalisation par l'immobilier sur placements type borloo, scellier... depuis que j'ai recontré plusieurs "conseillers commerciaux en gestion de patrimoine à acheter seulement pour la defisc"

- Autant quand il s'agit d'obtenir des aides de l'ANAH, ce n'est pas mieux.

 

Commencons donc par le PTZ.

Ce ressentiement ne date pas d'hier. Il date de l'acquisition de ma première résidence principale (RP). A l'époque, j'étais élligible au prêt à taux zéro. Formidable ! je pensais que j'allais ainsi pouvoir faire des économies substantielles sur mon nouveau bien, et qu'il fallait à tout prix mettre en oeuvre ce dispositif d'aide.

De là démarre un parcours du combattant... combattu et qui a perdu.

Je découvre en premier que le PTZ n'est pas délivré par l'état, mais par les banques qui ensuite se font remboursées par l'état, bizarre, mais soit.

Ensuite, j'apprends que le PTZ n'a pas la durée d'un prêt immobilier classique, mais une durée moindre, genre 7 ans par exemple, alors que la plupart des gens s'endettent sur 25, 20, ou 15 ans. Ok, c'est bien, et alors ?

Et alors j'apprends que si je met en place le PTZ (du moins c'est ce que me propose mon banquier), il faut mettre en place un prêt à différer d'amortissement, de la durée du PTZ. Ainsi je conserve une mensualité fixe, et durant le PTZ sur lequel je ne paie pas d'intérêt... je paye des intérêts à la banque pour financer le différé d'amortissement.

Un différé d'amortissement, c'est un crédit pour lequel je ne rembourse pas tout de suite l'argent emprunté. je ne paie que les intérêts à la banque, ce qui réduit les frais, mais ne rembourse pas le capital emprunté. Et lorsque le différé d'amortissement prend fin (donc au bout de 7 ans, en l'occurence), alors, je commence à rembourser le capital emprunté.

Je ne sais plus exactement les chiffres, mais je crois (c'était en 2005) que j'avais droit à 12 000 € ainsi empruntés donc à 0% (enfin, non pas à 0% mais à 0% + le taux d'intérêt à appliquer pour rémunérer le taux d'amortissement).

il y avait une autre solution. Celle-ci consistait à baisser ma mensualité au bout de 7 ans, mais alors, au lieu que mon prêt passe en 15 ans, il prendrait 17, 18 ou plus.

 

Ce montage du PTZ me faisait faire au finale une économie substanciellement presque ridicule, puisque de l'ordre de 3 000 € sur l'ensemble du dispositif, et sur les 15 ans, soit, sans intégrer l'inflation dans le calcul, de 11€ / mois.

 

A l'époque, il ne me semble pas que la mise en place du PTZ était assortie d'obligation de mise en conformité du logement, ce qui sera le cas quelques années après. heureusement.

 

 

Donc, pas découragé jusque là, mieux vaut économiser 3 000 € que rien, même si au final, ce n'est pas grand chose sur l'opération totale, j'essaie de faire les démarches nécessaires.

 

Prochaine étape : fournir les déclarations de revenus des trois années antérieurs, ceci étant obligatoire pour prétendre à l'obtention du prêt à taux zéro. A nouveau, des difficultés s'annoncent. Cela ne fait qu'un an, avec ma "pacsette" que l'on fait une déclaration commune, en fait depuis que l'on est pacsé, et manque ou non de bol, on achètait donc en indivision et il nous fallait ces 3 déclarations soit en notre nom individuel (donc 6 délcarations), soit communes.

 

Or, de mon côté, pas trop de problème, je payais des impôts depuis exactement 3 ans (avant je n'avais jamais fait de déclaration d'impôt, ni n'apparaissait sur aucune déclaration d'impôt, mes parents ayant l'avantage certain de ne pas en payer...). Du côté de ma pacsette, en revanche, celle-ci apparaissait les années antérieures sur la déclaration de ses parents. Inutilisable car ses revenus n'y apparaissaient pas.

Nous décidonc alors courageusement de trouver une solution à ce problème, et décidons d'appeler le ministère. De là, on nous renseigne très rapidement et de façon experte (la personne que l'on a eu n'ayant absolument pas failli à ses compétences) et voilà la réponse :

"pour obtenir le PTZ, il vous faut obtenir du trésor public local dans lequel a été déposé la déclaration des parents de votre pacsette une reprise des déclarations (la même démarche que lors d'une reprise fiscale), en scindant les déclarations en deux pour les 2 années manquantes : celle de votre pacsette, et celle de ses parents. Certaines trésorerie acceptent gentillement de faire la démarche, et d'autres non et dans ce cas il n'y aucun recours, désolé, mais il n'y a pas de règle."

 

Parfait, maintenant, on va voir les beaux parents et on leur explique la démarche. Exonérés d'impôts de par leurs charges importantes et leurs revenus moyens, c'est la soupe à la grimace : l'opération pourrait les conduirie à un arriéré d'impôt à régler (ou dit autrement, un redressement), avec des parts en moins dans leur déclaration, ça changera pour eux la donne.

 

Nous allons gagner 3 000 €, mais combien vont-ils en perdre ?  500 ? 1 000 ? 2 000 ? la soupe à la grimace avalée, nous nous mettons en contact avec la trésorerie.

 

Suspens qui ne durera pas longtemps. La trésorerie, en l'occurence il s'agissait de celle de Moulins-sur-Allier ne voulu rien entendre de notre requête. il n'était pas question de faire des reprises fiscale pour nous permettre l'accès au PTZ, et ceci quand bien même d'autres trésoreries le faisaient, pas ici.

Dommage, tous ces efforts étaient donc vaincs. Nous aurions pu à ce moment là faire plus de forcing et demander à rencontrer le trésorier général (c'est ce que je ferai aujourd'hui si le cas se représentait), mais nous étions découragé et le jeu ne semblait pas en valloir la chandelle.

Nous décidions alors d'arrêter là nos investissements sur du non investissement. Merci les aides, mais pour cette fois, on va s'en passer.

 

Constat : Le PTZ est un dispositif qui n'est pas adapté pour les primos-accédants qui sont officiellement en communauté depuis peu. C'est dommage, puisqu'à l'époque, le dispositif ne s'adressait qu'aux primo-accédants.

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24 juin 2011 5 24 /06 /juin /2011 18:45

Depuis un moment que je cours le marché immobilier français, je crois bien que je connais l'endroit où se trouve la plus grosse concentration de villas à très très forte valeur.

J'ai même eut l'opportunité de m'y balader de temps en temps. Mais vous n'y admirerez pas ces villas en vous promenant en piéton, qui sont la plupart du temps très bien protégées des regards, quand elles ne sont pas aussi protégé par tous moyens (alarmes, vidéo surveillance, gardes privées, voire armés... si, si, j'ai déjà vu ça)

Si vous voulez apercevoir ces villas, vous vous en ferez une idée plus facilement sur Google Map, ou bien il vous faudra prendre le bateau, puisque pour la plupart de ces belles petites maisons, elles ont une vue exceptionnelle et imprenable sur la mer.

 

Des endroits comme ça, j'en connais en fait deux, assez proches d'ailleurs : Saint-Jean Cap Ferrat & Roquerbune Cap Martin, qui concentrent sur leur Cap un nombre incroyable de villas hyper-luxueuses.

La vue mer est toujours chères et Il y a bien sûr d'autres caps avec des villas très luxueuses, mais pas dans une commune mesure.

 

Le paradoxe c'est que bien souvent, il s'agit de résidence secondaire occupée quelques 2 à 3 semaines par ans, et parfois même pas tous les ans! 

 

Inutile de veiller le marché pour confirmer, il faut connaître les lieux. Des villas là bas, il n'y en a pas à vendre tous les 4 matins. Ceux qui les ont les gardent jalousement, à moins de rencontrer un problème majeur...

Et il y en a justement une à saisir actuellement à Saint-Jean Cap Ferrat, si toutefois vous aviez 42 M€  à dépenser aujourd'hui.

 

Mais, rassurez-vous elle fait quand même 660m² ce qui fait qu'elle coûte à peine plus de 63 000 € au m², qui dit mieux ?

 

A ce prix, là, la concurrence sera faible, alors... foncez !

 

 

 

 

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19 juin 2011 7 19 /06 /juin /2011 23:48

Je me suis souvent demandé pourquoi la côte des notaires était jugé basse... Si vous même vous y avez réfléchi, vous détenez surement déjà la réponse car elle est évidente. A une époque, je regardais souvent les côtes pour savoir si tel ou tel achat était intéressant. Il y a l'indice FNAIM, et puis l'indice des notaires (PERVAL) qui est assez bien fait.

 

J'ai également trouvé un site en fouillant un peu qui donne la côte des annonces telle qu'elles sont publiées. En gros un moteur de recherche qui fait ce que l'on appelle du moissonnage de site web à la recherche du maximum d'annonce sur une zone donnée et qui en tire alors un prix au m² qui est à mon avis un très bon reflet du marché, bien que ce ne soit pas la valeur réelle de la vente, les vendeurs gardant le plus souvent une marge de manoeuvre.

 

A ce jour, je regarde beaucoup moins la côte. je me base justement sur cet indicateur (non pas le site web, mais les annonces en stock) en regardant ce qu'il y a en ligne à un instant T à un endroit donné. Et j'ai bien plus confiance dans cet indicateur que dans n'importe quel autre : pour savoir à combien vendre un bien rapidement, il suffit de regarder le bien le moins cher qui correspond à peu près à votre bien et alors de se placer juste en dessous. En procédant ainsi, vous ressortirez dans les recherches de tout investisseur à la recherche d'un bien similaire, vous mulitpliez vos acheteurs et donc vos chances de vendre, peut être même pas moins cher !

 

Pour en revenir à l'indicateur PERVAL des notaires, s'il est toujours très pessimiste par rapport au marché réel des transactions immobilière, c'est que déontologiquement il ne peut prendre en compte que la valeur du foncier, et non pas du foncier + des meubles + des éventuels frais d'agence. Il est donc pessimiste de 10 à 15% et dans la masse des transactions le restera toujours. Cependant c'est également un très bon indicateur pour estimer votre opération, car rappelez vous toujours qu'en investissement, il ne faut pas être optimiste.

 

 

 

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17 juin 2011 5 17 /06 /juin /2011 23:43

J'ai créé mon blog il y a un mois, le 15/05/2011, qu'en est-il à ce jour.

 

Mon objectif en créant ce blog n'était absolument pas d'en faire un blog ultra-populaire ni de dégager du profit grâce à celui-là. Je sais qu'il est possible de gagner de l'argent par le blogging, de façon même conséquente, je ne cracherai pas dessus si cela m'arrive un jour, mais ce n'est pas ma cible : je n'ai pas envie de passer des heures à administrer mon blog, à déployer ou redéployer des noyaux Wordpress ou Concrete chez un hébergeur, à gérer des campagnes adsense ni à faire de la promotion à outrance...

 

Au début, je ne voulais pas le promouvoir, mais je dois bien avouer qu'aujourd'hui, je ne regrette pas de l'avoir fait et que je surveille régulièrement mes compteurs.  Je l'ai promu de façon modeste certes, puisque je me suis contenté de poster quelques commentaires irréguliers par-ci par-là sur des blogs spécialisés. Ce que j'aurai pu faire et n'ai pas fait pour le promouvoir :

- changer de plateforme de blog

- faire du rentre-dedans auprès de bloggeur déjà en place, faire du contact direct

- placer des markeurs google analytics (je ne sais d'ailleurs pas si c'est possible sur overblog)

- investir les réseaux sociaux

- chercher à me faire référencer sur des sites à haut pagerank

...

 

Mon but premier était double :

- obtenir la ciritique d'hommes avertis : au bout d'un mois, je n'en ai qu'une, celle de M.Crochon, qui est très encourageante, mais c'est malheureusement la seule

- publier de façon transparente de l'information sur ce qu'il est possible de faire dans l'immo, en affichant mes chiffres.

 

Le fait de "bloggifier" ma démarche, m'a obligé à la formaliser et de fait m'a aidé à la maturer. Cela m'a aussi amené à renforcer la veille autour de l'investissement immobilier, ce qui me conforte pleinement dans mes acquis et m'a permi de découvrir quelques mines forts intéressantes sur la toile (espritriche, capital story, olivier seban, elisefranck...)

 

Mes indicateurs au bout d'un mois :

Près de 2000 pages vues

460 visiteurs uniques

Journée record : 29 visites et 128 pages vues

Gains financiers : 40 centimes d'euros

60% de provenance directe

 

mon principal regret :

- trop peu de commentaires sur  mes articles, et je ne sais pas comment en obtenir. Overblog ayant le sale inconvénient de ne pas les afficher par défaut, mais il n'y pas que ça, il faut peut être que je m fixe une ligne éditoriale appelant à commentaire (ou que je suive la formation de Jérôme de CapitalStory sur l'animation de blog !).

 

mes axes de développement :

- Faire du rentre dedans auprès de quelques bloggeurs, mais je ne veux pas y passer mon temps

- Jouer davantage la carte de la régionnalisation, je propose des bons plans sur l'Auvergne et ceux-la peuvent intéreser les invetisseurs du coin. je restructurerai certainement mes menus.

 

Pour l'instant, avec un peu plus de 10 visites / jour, je continue...

 

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17 juin 2011 5 17 /06 /juin /2011 00:04

Demain matin, j'ai rendez-vous avec un artisan pour évaluer les travaux sur ma (future) nouvelle acquisition. Je ne suis encore qu'au stade du compromis, et j'ai pu négocier l'obtention des clefs dès à présent, mais ce n'est pas chez moi tant que je n'ai pas signé...

 

L'artisan qui va réaliser ce premier devis, je le fais travailler actuellement sur le chantier de rénovation de mon appartement. Je ne lui ai rien promis, bien sûr, mais en attendant la perspective d'un second chantier il s'oblige (?) à maintenir une très bonne relation client et est pour le moment plutôt conciliant et disponible quand je lui demande une réunion de chantier...

 

Je vais prendre quelques photos, mais je ne les publierai qu'une fois l'acte signé...

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500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

Bienvenue sur 500K

Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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