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Chers amis,

 

Je ne vous ai pas tout raconté "en live" d'une part par manque de temps, mais aussi, parce qu'il me paraît délicat de délivrer publiquement certaines informations tant que les choses ne sont pas sûres...

 

On est entre-nous ? On peut tout se dire ? Alors je vais vous expliquer comment ce soir j'ai franchis un premier pas concret vers ma cible des 500K. Vous n'allez pas être déçus...

 

Ce soir j'ai envie de vous en livrer un peu plus, cela concerne le premier investissement que j'ai réalisé dans l'objectif des 500K (500K#2011-1).

 

 

 

In progress ...

Tout d'abord, pour ceux qui ont suivi, mes travaux ne sont toujours pas finis. Pour autant, depuis le samedi 10/09, j'ai un contrat de location signé. Mes travaux ne sont pas finis, et j'ai verrouillés l'un des cadenas de la porte pour signaler à mon artisan qu'il perdait le libre accès à l'appartement, puisque cela fait plus de 4 mois 1/2 qu'il en dispose à son gré et qu'il ne parvient pas à terminer, malgré ses promesses en l'air (il continue !!! samedi ce sera fini, mardi, ce sera fait, mercredi midi ok... et mercredi midi c'était pas fait, on a fermé la porte). Porte fermée, le ton est monté d'un niveau (je l'ai informé bien sûr avant de lui fermer la porte, oralement, mais de bonne foie). Il intervient demain pour terminer, mais comme je le crois incapable de finir, je pense que j'appellerais d'autres artisans d'ici la semaine prochaine pour régler le plus urgent (tant pis si je dépense 500 ou 1000€ de plus, je ne peux pas laisser certaines choses en l'état). cependant 95% du chantier est fait, et j'ai remonté les manches pour avancer des points sur lesquels je savais ne plus pouvoir compter sur lui pour les réaliser et afin que ma locataire arrive dans de bonnes conditions : c'est à dire tout ce qui n'était pas explicitement inscrit au devis et pourtant sur lesquels il avait pris un engagement... "le plan de travail, je vous l'offrirai", et au final on en verra jamais la couleur...

 

La location

Donc, contrat signé depuis le 10/09 pour une arrivée trois semaines plus tard soit le 01/10, je pensais pouvoir terminer tranquillement l'appartement, mais ce n'était pas les plans de mon artisan.

J'avais fait 2-3 visites locatives début juillet à l'époque où signer un contrat de location m'aurait bien mis dans la m_ _ _ _, vue l'avancement du chantier. Mais fort heureusement, les prétendus locataires s'étaient bien rendus comptes des travaux importants restant à réaliser et s'étaient abstenus.

Donc depuis début septembre, les travaux ont bien avancé et j'ai repris les visites ce 10/09. Et là, une bonne surprise (qui ne fait que me confirmer que ma stratégie est la bonne), à un moment où je n'y croyais pas trop, la toute première locataire à visiter l'appartement s'engage immédiatement à le prendre !

Une économie de fatigue substantiel et un argument tout à fait sincère pour une future vente, ne pas oublier de le dire, note pour plus tard.

Le prix du loyer : 380€ hors charges.

 

Un bon placement locatif ? 

Donc, j'ai payé cet appartement 12 000 + 2 500 de frais de notaires (chiffre corrigé puisque j'ai depuis reçu un chèque de remboursement du notaire récemment). J'y ai fait 7500 € de travaux et ai acheté des fournitures moi même pour environ 500€, soit 22 500€.

Mon rapport brut est donc supérieur à 20% (si, si vous lisez bien : vingt pourcent)

La performance locative est excellente, Le loyer constituerai un revenu supplémentaire substantiel, d'autant que j'ai financé l'ensemble de cette opération sur mon cash.

...Et pourtant...

j'ai choisi de me passer très prochainement de ce revenu.

 

Pourquoi refuser de gagner 380€ de plus par mois ?

Tout simplement parce que ce revenu est totalement incompatible avec ma cible des 500K€.

Un rapide calcul :

Avec le seul revenu locatif de ce bien dans lequel j'ai placé une part importante de mon investissement de départ (22,5k€ pour 31,5k€ la 1ère année) , il me faudra donc :

500.000 / (380 € x 12) = 109

Soit 109 ans pour atteindre ma cible des 500K€ avec ce seul placement. Je préfère lacher ce type d'investissement à d'autres ! Et encore, j'oubile de compter les charges du propriétaires, la taxe foncière, le taux de vacances, etc, etc...

Bref, vous savez que ce n'est pas ma stratégie.

 

Et maintenant... que vais-je faire ?

Ou plutôt qu'ai-je fait aujourd'hui pour me rapprocher davantage de ma cible des 500K ? Je suis passé chez mon notaire pour un compromis de vente. Et je revends bien au-dessus de mes espérances minimum de revente !

Mon espérance de revente était à 44k€, ce qui me permettait de doubler par rapport au prix d'achat... et allait suffisamment dans le sens de mon objectif.

C'était mon espérance minimaliste, celle sur laquelle j'ai fondé mon opération, celle dont je me serai contenté avec satisfaction.

Mais ce n'est pas le prix que j'ai affiché pour la vente de mon logement. Non, j'ai affiché 52K€ comme mise à prix.

Du reste, j'ai appliqué la technique d'O.Seban qui m'a envoyé un jour une vidéo (que je n'ai pas commenté ici) où il me livrait un secret...

 

Pour vendre, je ne négocie pas.

Et j'ai appliqué bêtement et méchamment ce conseil. Je ne négocie pas parce que je suis sûr du prix auquel je vends.

C'est en partie vrai et en partie faux. A 52k€, je suis sûr que mon prix est au plus bas du marché (30m² 2200€ le m² moyen), pour un appartement refait à neuf et pas saboté avec du premier prix partout (en exemple un truc tout bête : j'ai opté pour un bac de douche 80x100 et un carrelage mural en salle d'eau blanc mais de grande dimension, ce qui donne un vrai cachet à la SDE, à même de séduire une jeune fille par exemple).

En revanche, mon bien étant spécifique (rez de chaussée, fenêtre en hauteur - sans être enterré), je n'ai pas de comparatif réel, et ça reste donc l'acheteur qui fait son prix.

Bref, le 2ème acquéreur potentiel qui a visité ce bien et auquel j'ai tenu ce discours s'est porté acquéreur et vient de signer un compromis... au prix !

Ca lui laisse tout de même un bel investissement locatif à près de 9% brut, refait à neuf donc avec de faibles frais à prévoir sur plusieurs années. Du coup, je ne crois pas lui faire de cadeau empoisonné, mais plutôt lui laisser un bel investissement pépère pour quelques temps

  

Prologue

Tout cela reste virtuel, tant que l'acte de vente n'est pas signé et que l'argent n'est pas concrétement sur mon compte, c'est pourquoi je vous le livre prudemment par newsletter. 

D'ailleurs, aujourd'hui je me suis fait grillé par un acquéreur potentiel de mon second bien 500k#2011-2. Celui-ci a en effet fait le rapprochement entre le site sur lequel j'ai publié un reportage photo du bien, et mon blog 500k. Il m'a déclaré chercher un bien tel que celui là mais ne pas être trop motivé pour m'aider à atteindre ma cible !! Dit comme ça, je le comprends. Tant pis, je serai plus prudent à l'avenir et lui passe à côté d'un bien à rénover où il aurait pu obtenir à la clef un rapport locatif de 10%.

 

Bref, une bonne journée, avec donc une avancée concrète il me semble vers mon objectif des 500K. Voici donc un bel exemple de ce que l'on peut faire dans l'immobilier...

Pour en revenir à mon dernier poste, voila comment moi je compte gagner beaucoup d'argent. et vous (j'attends un peu vos commentaires et promis ensuite place au concours pour gagner mes 3 moyens pour payer un bien à la moitié de sa prix de revente) ?

 

A présent, un casse-tête demeure : calculer la plus-value exacte de cette opération... 

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500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

Bienvenue sur 500K

Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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