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Lorsque j'ai concrétisé la 3ème opération dans le cadre mon projet 500k j'ai pris quelques risques.

 

J'ai choisi, comme je le fais parfois de me porter candidat à l'acquisition d'un bien par vente aux enchères. Ce n'est pas mon seul mode d'achat (j'en ai principalement 3, que j'explique dans mon mini-book), mais c'est un mode d'achat que j'apprécie parce que je le maîtrise bien mieux que la plupart de mes "concurrents".

 

Beaucoup penseront qu'acheter aux enchères c'est dégueulasse : virer une famille de sa maison, voire d'une propriété familiale, du jour au lendemain, par-dessus une situation personnelle délicate c'est profiter du malheur des uns pour faire son bonheur.

 

Je crois au contraire que c'est accepter de prendre beaucoup de risque sur un investissement jamais certain (la visite d'un bien va durer en moyenne 15mn, pas plus, le plus souvent sans moyen de discussion avec le propriétaire), dont la contre-partie n'est pas toujours plus intéressante au final qu'un achat classique. Mais plus on est nombreux à porter une enchère et plus le propriétaire saisi a de chances que son bien parte à un bon prix !

Et à défaut d'enchèrisseur, le saisi va prendre très cher !

Au final, on pourrait porter enchère par pure abnégation. Ce n'est pas mon cas.

 

Ceci dit, sur certaines visites, il m'est arrivé de mesurer à quel point certaines personnes peuvent arriver à des situations compliquées, inextricables, et sont détruites par leur histoire, leur environnement parfois sans être acteur de leurs déboires. J'ai ainsi rencontré un jour un avocat spécialisé en droit international totalement dépassé par sa situation saisi d'un bien de famille pour lequel il avait tout donné et cet homme s'est adressé à l'assemblée des candidats acquéreur pour expliquer que malgré les apparences, il avait été lui-même floué et il restait digne.

 

Pour cette audience, j'étais candidat à l'acquisition de 2 biens :

 

ventes-aux-encheres-vin-de-bordeaux 

 

 

- une maison en pierre ayant un joli cachet, à 45mn de Clermont, louée, peu de risque, un revenu immédiat, un gros raffraichissement à prévoir mais peu de chances que les prix s'envolent.

- une maison de bourg avec une cave magnifique (le reste étant assez quelconque), à 3mn de Clermont, occupée par la propriétaire. Les lieux n'étant absolument pas vidé ni prêts à être vidés 1 semaine avant l'audience.

 

10h30, le jour J : audience suspendue pour alerte incendie. Ceci n'est pas un exercice, nous vous prions de quitter les lieux. Après quelques minutes à attendre dans la cours du TGI, retour à l'intérieur.

11h30 : "59000 pour Maître xxx", "60000 pour Maître C."

11h31 : me voila propriétaire de la maison de bourg occupée par la propriétaire.

 

Pour l'autre bien c'est raté. il partira à seulement 1000€ de plus que mon enchère maximum, puisqu'il n'y avait plus que deux avocats dans la course et que le mien s'est arrêté en suivant la consigne convenue.

Pour celui-là, il s'agissait d'une remise en vente sur sur-enchère (déposée par un promoteur de taille déjà honorable, à vrai dire m'étant renseigné un peu je me demandais ce qu'il faisait là). Or sur sur-enchère, il n'y a pas de nouvelle procédure de sur-enchère possible. Du coup, dès lors que le décompte du chrono s'arrête, me voila de façon ineluctable propriétaire du bien.

 

 

Et là, les ennuis commencent : comment va-t-on s'y prendre par rapport à la personne occupant les lieux, qui n'est maintenant plus que l'ancienne propriétaire mais qui pour autant n'est pas devenue de fait ma locataire (aucun contrat ne nous liant), elle devient l'équivalent d'une squatteuse occupant ma propriété sans aucune légitimité. Dis comme cela ça peut paraître bizarre, et c'est pourtant le cas.

 

Plusieurs solutions s'offrent à moi :

- la forcer à partir, manu militari, le titre exécutoire émanat du TGI me le permet

- lui proposer de quitter les lieux

- lui proposer de rester quelques jours le temps qu'elle trouve autre chose

- lui proposer de rester et de me verser un loyer, donc de devenir ma locataire

et encore d'autres possibilités que je ne vais pas exposer ici

 

Bref, dans tous les cas une décision inédite est à prendre, et il ne faut pas se planter. Il y a de l'humain là-dedans, ce n'est sûrement pas le moment de l'oublier.

 

Le lendemain même à la première occasion où j'ai un peu d'air dans mon planning, après un rdv à la banque et avant un déjeuner d'équipe avec mes développeurs de DIMTI (ma boite où j'ai lancé le projet iMobilis), je décide d'aller la rencontrer, totalement à l'improviste...

 

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Première rencontre.

 

C'est donc à l'improviste que je me suis rendu le lendemain matin de la vente sur les lieux. Avant de me rendre devant la porte, j'ai ressassé ce que j'avais à dire.

Le but était principalement de prendre la température, de voir si quelque chose d'amiable pouvait être engagé.

 

Je resasse donc les points à aborder immédiatement : obtenir un rendez-vous planifié, lui annoncer mon intention de refaire un tour de la maison au prochain rendez-vous (important pour en constater l'état), engager une discussion pour un départ en bonne intelligence, ne pas mettre la pression elle doit être bien suffisante, échanger nos coordonnées.

 

Dernière chose à resasser : le permier contact, la manière de se présenter et les choses à ne pas dire :

- bonjour, je viens pour la maison - pas assez précis

- bonjour, je suis le nouveau propriétaire - imaginez la violence de ces propos, même s'ils sont exactes pour quelqu'un qui perd un bien auquel il était peut être attaché

- bonjour, je suis le monsieur qui a remporté l'enchère hier au tribunal - un peu de fatalisme, de la compassion, ça c'est pas mal, je la garde.

 

A vrai dire, je ne sais pas si quelqu'un est présent. Je sonne donc à la porte. Une tête sort par la fenêtre du 2nd étage.

- "bonjour, je suis le monsieur qui a remporté l'enchère hier au tribunal, j'aurai souhaité vous parlé maintenant"

- "j'arrive"

 

huissier.gif 

 

Aucune véhémence, aucune revendicatoin. Ca s'annonce plutôt bien. Comme il s'agit d'une vente sur surenchère, la propriétaire s'est déjà largement fait à l'idée de quitter les lieux. Mais surtout elle s'est fait à l'idée que sa maison pouvait lui être prise pour pas grand chose. C'était le cas d'ailleurs puisqu'à la première vente, il n'y avait qu'un seul enchérisseur qui avait donc remporté le bien pour son prix de mise en vente (augmenté du pas d'enchère).

 

Cette seconde vente était en quelque sorte un soulagement, et la dame qui n'était pas présente à l'audience m'a demandé rapidement à combien j'avais remporté le bien. J'ai vu qu'elle en était plutôt satisfaite.

Parmi les gens qui était en face de mon avocat le jour de l'audience, il y avait un promoteur qui fait des construction à neuf (je me demande bien ce qu'il faisait là), et il y avait le voisin qui se voyait déjà agrandir sa maison.

 

Finalement, on a discuté de nos enfants réciproques, de me femme qui a accouché il y a 3 semaines, et elle m'a même demandé si tout s'était bien passé !  J'ai appris qu'elle avait signé un compromis durant la procédure mais que le tribunal ou l'avocat poursuivant (mon avocat en l'occurence) n'avait pas accepté ce compromis. J'ai même obtenu le prix convenu dans ce compromis. 

 

Bref, on a discuté courtoisement et l'on a convenu d'un rendez-vous où je reviens avec ma femme qui visitera les lieux pour la première fois : comme on n'a pas que ça à faire, on se partage les tâches, elle était à l'audience, j'étais à la visite. On profitera de ce rendez-vous pour coucher sur papier un engagement de sa part à quitter le lieux dans un délai donné. En contrepartie, je ne lui demanderai pas de loyer jusque-là.

 

Dans une telle situation, il est clair que je ne mettrai pas ma main à couper, mais ça semble plutôt bien engagé pour une résolution rapide et à l'amiable.  

 

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Visite programmée.

 

Comme convenu, je suis donc retourné sur place avec ma femme et notre petite dernière dans son cosy qui avant même de savoir marcher réalise ainsi ses tous premiers pas vers l’investissement !

Il faut dire qu’elle aussi était présente à l’audience, où elle s’est fait remarquer par ses gazouillements et quelques pleurs.

 

Elle était même déjà là lorsque nous nous étions rendus au bureau de la greffière, pour consulter le dossier avant de décider de nous porter acquéreurs. Avant de se porter acquéreur, bien que ce ne soit pas obligatoire, mieux vaut consulter le dossier de vente au tribunal, celui-ci contient des informations précieuses comme par exemple :
- le PV descriptif fait par l’huissier et qui donne une bonne idée de l’état du bien, parfois agrémenté de photos
- le cahier des charges qui précise les conditions dans lesquelles est fait la vente
- mais aussi tout un tas d’information comme l’identité du saisi, de son avocat, les éventuels baux locatifs lorsqu’il y en a, les frais de procédure, etc.

 

Aller au bureau de la greffière est un acte assez quelconque, avec un accueil neutre, que je pourrais qualifier de technique. Aller au bureau de la greffière, nourrisson en cosy est un moment de réjouissance, qui permet à l’un et à l’autre d’entrer dans un rapport humain différent, singulier, de réjouissante bienveillance, qui provoque des rires et des sourires, et les rires et les sourires sont les clefs de la réussite dans nombre de situation.

Du coup, nous voilà désormais repérés au greffe du tribunal, là où jusque-là malgré une fréquentation soutenue, nous n’étions qu’un parmi les uns. Je pense que la greffière nous réservera maintenant un accueil tout à fait bienveillant chaque fois que l’on viendra consulter un n-ième dossier ici, ou demander une information.

 

  pneu-creve.jpg

 

Il faut que je vous raconte quelque chose d’incroyable, après on passe à la visite des lieux. Le soir après l’audience, c’était la fête de la musique et nous avions rendez-vous avec des amis pour aller y faire un tour. Nous étions un peu en avance, chose assez peu fréquente, et l’on décide de descendre tranquillement charger les enfants en voiture pour être prêt à partir dès que nos amis arriveraient. Et chose étonnante, devant notre portail, avec qui on tombe nez-à-nez, le soir même de l’audience que l’on venait de remporter ? On tombe nez-à-nez avec la greffière du tribunal, qui sortait de chez le kiné et qui avait crevé le pneu arrière gauche de son Kangoo juste devant chez nous. Et bien j’ai passé la fête de la musique avec les mains noirs, mais je le lui devais bien puisque quelque part, sans elle ce matin-là je n’aurai pas pu remporter ce bien.

 

 

Bref, cette fois-là, nous avions rendez-vous, et nous avons été accueillis.
En toute sympathie. L’ancienne propriétaire des lieux avait discuté avec son avocat de la situation. Elle savait qu’elle avait intérêt tout comme nous à ce que ça se déroule à l’amiable, et elle nous a donc présentée sa maison, presque comme s’il s’agissait d’une vente classique, bien que nerveusement, ça ne doit pas être très simple.
L’on voit toujours les choses différemment lors d’une seconde visite, d’autant que la première était expéditive, on redécouvre un peu les lieux.

Nous avons pu prendre des photos (tout en demandant la permission, qui de fait ne pouvait nous être refusée), photos que je ne publierai pas sur le blog.
La maison est donc conforme au souvenir que j’en ai suite à la visite effectuée avant la vente. Sinon, qu’elle est très encombrée de cartons, de meubles et autres. J’ai presque l’impression qu’il y en a plus que la dernière fois, chose étrange.

Mais l’état est presque meilleur que ce que j’avais imprégné : il y  aura un peu de home-staging à faire ici, mais rien de plus. Pour quelques 4 à 5 000 € (dans mon opération, j’emprunte un peu pour les travaux) on devrait donner une belle touche à cette maison de bourg et pouvoir créer le coup de cœur pour de futurs locataires ou acheteurs. Je ne sais pas encore ce que l’on va en faire, mais ce sera bien.

 

Seule déconvenue du rendez-vous, l’avocat de la dame lui a déconseillé de s’engager par écrit sur une date de départ, chose que je peux comprendre. Excellente nouvelle en revanche ce départ est pour bientôt, très bientôt même puisque la dame a trouvé un logement qui lui convient. Elle en a même déjà les clefs et ne reste que la ‘formalité’ du déménagement.

Si tout se déroule comme prévu, j’aurai les clefs à présent sous 10 jours …

 

Un (tout petit) peu de nouveau

 

Bon, j'ai pas grand chose d'information en plus sinon que la date du déménagement s'est décalé de quelques jours. Du coup, on pense tout de suite au pire : et si elle me menait en bateau, et si elle n'avait pas pris de date pour déménager et qu'elle comptait jouer la montre.

D'autant que l'autre jour au téléphone, se posait la question de l'accès du camion de déménagement dans la rue. il faut dire que la rue est étroite, mais surtout, qu'il y a apparemment des travaux de voirie en cours qui pourraient compromettre irréversiblement la date du déménagement.

Toujours est-il qu'on garde nos inquiétude pour plus tard. On a encore le temps de voir. Après tout, je n'ai pas encore payé quoi que ce soit, je reçoit à peine l'offre de prêt aujourd'hui ! (ndlr : on peut acheter aux enchères et payer à crédit, cela comporte des risques certains qu'il faut verrouiller, mais c'est possible).

 

Donc, la date de réception au final serait : Dimanche soir. si tout va bien, la maison sera vide et j'aurai les clefs. Je vous ferai alors un petit reportage photo !

En attendant, n'hésitez pas à laisser un petit commentaire sur le reportage photo Avant / Après de mon opération précédente

 

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Dimanche, on patiente

 

Bon, comme je le craignais un peu, je n'ai pas pris livraison de ma nouvelle acquisition. Voila que le déménagement va commencer de s'éterniser. De Mercredi, l'on était déjà passé à Samedi. Mais aujourd'hui, il semble que tout ne soit pas vidé.

Les déménageurs seraient venus avec un beaucoup trop petit camion. Si bien que d'un seul aller / retour, ils se sont retrouvés à en faire deux et que cela n'a pas suffit à emmener tout ce qu'il y avait sur place. Je vous avais dit que c'était plus encombré, mais là c'est un peu étonnant quand même.

Soit les déménageurs se sont largement trompés, soit il y a eu un mal entendu, ou soit la dame n'a pas tout dit pour que la note ne soit pas trop salée, et résultat, ils n'ont déménagé que ce qui avait été dit.

Le problème c'est qu'on n'a pas de moyen de pression intermédiaire : soit on se fache et l'on monte d'un cran (mais sincèrement avec cette dame qui a été sympa, on préfère éviter ça), soit on fait le dos rond.

Et en attendant on a toujours quand même un petit doute de se dire et si on se faisait enfler.

Bon, nouveau timing fixé à mercredi. on va voir.

 

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Et maintenant, on fait quoi ?

 

Encore une semaine de retard, et toujours les mêmes doutes : et si aucun carton n'était fait. Et si aucun déménageur n'était venu. Et si elle n'avait aucunement l'intention de quitter les lieux. Et si, et si.

L'huissier lui aurait parlé d'un délai de deux mois dont elle disposait. Aurait-elle compris qu'elle disposait de deux mois pour quitter les lieux. C'est exactement faux : l'huissier a pu lui parler d'une période de deux mois, mais ce n'est pas un délai pour partir : c'est un délai pour se pourvoir en cassation.

Le délai de départ, car il y en a bien un est de quinze jour à compter de la notification officielle de la réalisation de la vente. à partir de là, et quinze jour après, le compte rendu de l'audience qui a une valeur exécutoire permet à lui seul de missioner un huissier qui fera recours si nécessaire aux forces de l'ordre pour expulser l'occupant. Enfin, ça serait là quand même la méthode la plus musclée, et sans doute la moins souhaitable. 

A vrai dire ça fait froid dans le dos, si on se met 5mn à la place du saisi qui se retrouve dans cette situation, mon avocat dira qu'il ne faut pas rigoler et que ça fait plus d'un an et demi que la justice somme le propriétaire de trouver une solution, qu'il a eut maintes occasions de trouver des solutions à l'amiable et que si l'on n'agit pas, ça peut durer encore des années.

 

Heureusement, pour tous, on n'en arrivera pas à ce stade. C'est donc avec une semaine de retard sur le nouveau timing convenu que je retrouve l'ancienne propriétaire des lieux pour un ultime rendez-vous.  

 

Cette dame avait été courtoise avec moi depuis le de début et elle l'est restée même si j'ai pu voir que la tension émotionnelle était montée d'un cran : la première vente, le déménagement qui ne s'était pas passé comme prévu, à présent l'heure de remettre les clefs, tout cela en un temps restreint, cela faisait beaucoup. Mais cela s'est fait en bons termes : on a joué le jeu de la laisser partir tranquillement sans mettre la pression plus qu'il n'en fallait, elle a joué le jeu de nous remttre les clefs à l'amiable, et de laisser les lieux sans dégradation. Je ne vais pas dire propre, ni tout à fait vide (reste quelques m3 à mettre en déchetterie) mais cela fait partie des petites surprises inévitables sur ce type d'achat.

 

Au final, ça y est cette fois je suis propriétaire et je peux user des lieux comme bon me semble, j'ai d'ailleurs déjà effectué 3 visites et eu quelques sollicitations. Après ces quelques visites, je vois à peu près quels travaux faire pour rendre le bien plus attractif et le vendre rapidement.

 

 

 

 

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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