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Vous souhaitez gagner vite et bien en investissant dans l’immobilier ? Je vous livre mes 10 conseils pour un investissement avisé :

 

-          1°) Ne cherchez pas à acheter tel ou tel type de bien, cherchez une affaire rentable

Une affaire rentable est une affaire sur laquelle vous allez gagner de l’argent dès lors que vous en devenez propriétaire. Ceci, avant même d’avoir rentré un seul loyer, ni remboursé une seule échéance de prêt. En tant qu’investisseur, c’est ce que vous devez chercher avant tout, et avant de rechercher un F2 ou un F3 en centre-ville, parce que cela correspond au budget que vous pensiez mettre. Mieux vaut faire deux bonnes affaires plus petites, ou une seule en s’endettant davantage, que d’acheter un bien correspondant parfaitement à votre budget mais qui ne soit pas une affaire rentable.

 

-          2°) Ne vous limitez pas à votre budget, oubliez cette notion et  élargissez votre recherche

Pour trouver l’affaire rentable, il vous faudra balayer un spectre élargi autour de votre budget idéal. Oubliez la notion de budget. Si vous n’êtes que centré sur celui-ci vous passerez à côté de nombreuses bonnes affaires et d’autres investisseurs les saisiront à votre place.

 

-          3°) N’achetez jamais un bien qui n’est rentable que grâce à un mécanisme de défiscalisation

Sur le papier, la défiscalisation est alléchante. Il y a d’autres moyens dans l’immobilier et hors immobilier de défiscaliser. Si vous voulez absolument profiter d’un dispositif de défiscalisation pour votre investissement immobilier, alors tenez-vous-en à un principe simple : le bien que vous achetez doit être rentable sans la défiscalisation. La défiscalisation doit venir comme un plus, la cerise sur le gâteau. Je vous souhaite bon courage.

 

-          4°) Négocier votre achat à toutes les phases, votre bonne affaire n’en sera que meilleure

Ne vous contentez pas d’une bonne affaire apparente. Négociez son prix, mais aussi tous les postes de coût liés à l’acquisition, tels que le taux d’intérêt, taux d’assurance, frais de notaires, coûts des travaux.

 

-          5°) Définissez vos objectifs d’investisseurs

Faites l’exercice du « combien et quand ». Que souhaitez-vous gagner et en quel laps de temps. Bien sûr, la réponse est évidente : le maximum et le plus vite possible. Mais en étant réaliste par rapport à votre connaissance du marché, les opérations que vous vous sentez capable de réaliser, votre analyse de l’évolution du marché, que croyez-vous pouvoir tirer de vos investissements immobiliers ? Ecrivez ces objectifs en les qualifiants selon le modèle SMAART : Spécifique (à votre cas), Mesurable (en intermédiaire et en bout de course), Applicable / Atteignable (en adéquation avec votre contexte), Ambitieux (s’ils ne le sont pas révisez les à la hausse), Réaliste (vous êtes en mesure de les atteindre avec un contexte non défavorable) et Temporels (un début et une fin). Définissez des étapes intermédiaires et efforcez-vous de les évaluer en cours de route.  Peu importe que vous atteigniez parfaitement vos objectifs, vous tendrez à vous en approcher.

 

-          6°) Visez en priorité des biens sur lesquels vous pourrez apporter une valeur ajoutée significative

Il y a plusieurs moyens d’apporter de la valeur ajoutée à un bien immobilier parmi lesquels les plus évidents sont la rénovation et la découpe, en passant par l’ajout de mètres carrés supplémentaires. Lorsque vous sélectionnez un bien, celui-ci peut se révéler être une excellente affaire parce que vous voyez concrètement comment lui donner de la valeur ajoutée.

 

-          7°) Faites-vous une raison : la bonne affaire est difficile à trouver, la mauvaise affaire est facile à ne pas saisir

Si vous peinez à trouver la bonne affaire, le placement locatif à 10% dont tout le monde parle mais qui vous semble inexistant autour de vous, ne vous précipitez pas. Il est facile de ne pas acheter une affaire qui affiche une rentabilité moyenne.  Remettez-vous en question : vos modes de recherche, vos outils, votre réactivité, vos conseils et trouver des moyens d’élargir vos œillères, jusqu’à tomber face à une affaire dont vous ne vous demanderez pas s’il s’agit d’une bonne affaire, vous serez en mesure de l’affirmer. 

 

-          8°) Ne vous lancez que si vous maîtrisez pleinement votre investissement et les différents scénarios de l’opération

Soyez à même de calculer la rentabilité la plus exacte possible, c'est-à-dire en tenant compte de tous les frais, des impôts, de l’inflation. Ne surestimez jamais les résultats de facteurs que vous ne maîtrisez pas (le marché, l’occupation du logement…), pratiquez un pessimisme raisonnable et réaliste. Etudiez tous les scénarios : location pendant 2 ans, 5 ans, 15 ans et plus, revente en cours de route, sans exclure la revente immédiate avec plus-value.

 

-          9°) Ne vous fiez pas à ceux qui prétendent que ce n’est pas la bonne période pour acheter

Personne ne peut jamais affirmer que c’est une période idéale pour acheter, et ceci pour une bonne et simple raison : personne n’a le don de clairvoyance. L’on peut affirmer que telle période était une excellente période pour acheter, mais nul ne peut la prédire. Le marché a augmenté de 1998 à 2005, et depuis 2000 les discours pessimistes affluaient. Ce que je peux vous dire, c’est que ce n’est jamais la bonne période pour ne pas s’occuper de ses finances. Je vais vous faire une confidence d’investisseur : peu m’importe que le marché monte ou baisse, mes investissements peuvent supporter individuellement une hausse ou une baisse de 10 à 20% (et plus) du marché, et collectivement jusqu’à 50%. Pour moi, la période est toujours favorable, et ce n’est pas en restant à réfléchir s’il faut y aller ou non que vos finances avanceront.

 

-          10°) Privilégiez votre patrimoine immédiat à votre patrimoine futur

C’est en tous cas ma stratégie d’investissement : un tiens vaut mieux que deux tu l’auras. Mieux vaut revendre dès aujourd’hui en affichant une petite performance financière et recommencer une opération qui soit une bonne affaire demain, que d’attendre que le marché perde 10% et me dire que je n’aurai pas dû attendre. Remarquez au passage que si votre placement locatif vous rapporte 10% par an, et que le marché a perdu 10% en un an, l’opération est nulle ! Plus vous multipliez les opérations et plus rapidement vous pouvez prétendre à des opérations sur des montants conséquents. Plus les montants manipulés sont conséquents et plus vos gains sont susceptibles d’être importants.  

Enfin, je vais vous livrer un dernier conseil que je n’ai pas mis dans la liste ci-dessus : gardez toujours du cash pour une opération encore meilleure, c’est la seule manière de vous diversifier dans l’immobilier, en détenant en parallèle plusieurs biens. Avec l’expérience que vous allez acquérir petit à petit, vous serez à même de trouver des affaires de plus en plus rentables, alors soyez prêt !

 

 

Merci de l’intérêt que vous avez porté à la lecture de ces conseils, j’espère qu’ils vous apporteront un point de vue utile à vos futurs investissements.

 

Bon succès à vous,

Laurent Berenguier

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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