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    Attention  ! Après le succès de la 1ère, une 2nde édition de "Mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente" sera disponible début janvier 2014 sur 500k.fr. A cette occasion le minibook passe de 17 à 70 pages ! Vous pouvez m'envoyer un mail pour réserver votre exemplaire  à laurent(point)500k(@)gmail(point)com

 

Mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente

 

Vous cherchez comment faire la bonne affaire dans l’immobilier :

 

-                      Vous ne souhaitez pas vous contenter d’un investissement classique. Vous avez bien compris que pour réaliser un bel investissement, il vous fallait trouver une bonne affaire.  

 

-                      Vous êtes persuadés que de meilleures affaires que celles que vous voyez défiler existent mais vous ne savez pas comment les débusquer et vous pensez que vous  n’êtes pas suffisamment connecté au milieu de l’immobilier pour y prétendre.

 

-                      Vous ne voulez pas vous contenter d’un investissement dont les loyers ne couvriraient que les échéances de crédit, vous avez bien compris que pour créer de l’excédent il vous faut couvrir l’ensemble des charges ?

 

Tous les marchands de biens vont me haïr, mais en vérité, si vous êtes devant cet article c’est que vous êtes déterminés à réaliser de bons investissements, et alors il n’y a pas de raison que vous n’ayez pas accès aux informations que je vais vous révéler.

 

Je vous livre ici mes 3 moyens d’acheter un bien à la moitié de sa valeur de revente, et je n’en ai sincèrement pas découverts d’autres à ce jour, les voici :

 

S’il vous plaît,  chers lecteurs, merci de ne pas rediffuser cette information, ni de la commenter tel que sur votre propre média. C’est une information que je vous livre parce que vous avez accepté de me faire confiance en payant pour avoir accès à ce contenu. Certains investisseurs professionnels ignorent certains de ces moyens. Je vous les livre parce que je vous fais confiance. Faites-vous une opinion concrète de ces moyens avant de porter un avis sur ceux-là, car s’ils sont à votre portée, ils ne sont pas pour autant simples à appréhender. Faites bon usage de mes conseils et n’hésitez pas à me contacter si vous avez une question plus précise, je tacherai de vous répondre.

 

1°) La veille du marché peut vous permettre de réaliser d’excellentes affaires

 

Beaucoup d’investisseurs pensent que les investisseurs professionnels ont des combines.

Ce n’est pas tout à fait faux, mais ce n’est pas non plus exact : les combines existent, et nous allons en voir ci-dessous, mais elles ne font pas tout, loin de là.

Les investisseurs professionnels sont à l’affût de toute bonne opportunité. Et bizarrement, il y en a à la portée de tous sur le marché. Mais pour autant, tout le monde n’est pas prêt à s’en saisir. Ce qui fait qu’un investisseur professionnel peut faire des bonnes affaires sur le marché accessible à tous, là où d’autres ne les feront pas, c’est principalement deux choses :

- sa capacité de décision

- sa réactivité

 

Tout d’abord, un investisseur professionnel est capable de prendre une décision de façon très rapide et d’engager un montant considérable en un laps de temps très court. Si vous voulez rivaliser, il vous faut être capable après une visite d’une demi-heure, d’engager plusieurs dizaines, ou plusieurs centaines de milliers d’euros. Pour cela il ne faut pas chipoter sur des détails, mais plutôt avoir une idée concrète de la valeur de rénovation ou de remise aux normes de ces détails. Il faut également disposer d’une idée sérieuse de la valeur du bien sur le marché. Il faut encore bien connaître ses capacités de financements et être certains que votre banquier vous suive.

 

Ensuite, un investisseur professionnel mène une veille permanente du marché, ce qui lui permet de se positionner sur les bonnes affaires avant que celles-ci ne soit préemptées par d’autres.

 

Un atout supplémentaire pour l’investisseur connecté, c’est les micros-marchés. Il a en effet accès à autant de micros-marchés qu’il a de contact dans son réseau de relation en immobilier.

Et a contrario de ce qu’imaginent la plupart des particuliers qui sont convaincus que ces bons plans sont réservés à d’autres et leurs sont inaccessibles, il suffit aux professionnels d’avoir 3 ou 4 contacts fiables.

Un notaire qui s’apprête à entrer un bien dans son étude suite à une succession pourra vous en faire part avant qu’il ne soit en annonce.

Un réseauteur local qui connaît bien les habitants du quartier ou du village dont plusieurs propriétaires fonciers aura connaissance de l’arrivée de nouveaux biens sur le marché et pourra vous en faire part.

 

Mais encore, et l’on y pense moins, l’agent immobilier peut être un précieux allié. Certaines enseignes parviennent à entrer des mandats à des valeurs plus proches des prix effectifs des transactions, la marge de négociation en est réduite, mais les bonnes affaires y sont plus nombreuses. Un agent immobilier d’une telle enseigne prêt à vous informer qu’une affaire meilleure que les autres arrive pourra vous aider significativement dans votre quête de la bonne affaire.

 

Ce n’est pas propre à l’immobilier, mais le marché de l’immobilier a connu ces dernières années une forte mutation grâce à internet, qui induit un accès beaucoup plus ouvert à l’information, et au marché immobilier, et qui rend ainsi les bonnes affaires accessibles au plus grand nombre et non plus seulement à quelques initiés.

Lorsqu’une véritable affaire se présente sur ce marché rendu donc extrêmement concurrentiel, de par la généralisation de la diffusion des annonces « on line », cette bonne affaire part donc très vite. En fait, elle part avec le premier qui est capable de la qualifier comme bonne affaire.

Aussi, lorsque vous visitez un bien, si vous avez un doute, c’est que ce n’est surement pas votre bonne affaire. Trouver la bonne affaire peut se révéler difficile, d’autant si vous visez de payer le bien à la moitié de son prix de revente. En revanche il est assez simple de ne pas se positionner sur un bien qui ne serait pas une excellente affaire. Dans ce cas, je n’ai qu’un conseil : abstenez-vous.

En revanche, si vous avez flairé l’excellente affaire sur la toile, que vous avez la chance de la visiter dans les premiers et que vous confirmez qu’il s’agit d’une excellente affaire dès la première visite, alors n’attendez pas que celle-ci vous soit soufflée sous le nez, il faut vous décider parfois sur le champ, immédiatement dès la première visite, dans la demi-heure.

Une seule visite doit donc être suffisante. Dans cette démarche, une veille quotidienne du marché est strictement nécessaire : vous devez chercher à être le premier à visiter le bien, car dès qu’un acheteur avisé passera par-là, il y a de fortes chances que le bien soit vendu et donc retiré.

Les vendeurs qui proposent d’excellentes affaires sont le plus souvent mal informés. Soient ils méconnaissent la valeur du marché, soit ils méconnaissent le coût des travaux nécessaires pour rénover leur bien.

Et ne croyez pas pour autant que parce qu’une affaire affiche déjà un prix de départ excellent qu’elle n’est pas négociable et que son prix ne pas baisser davantage. Au contraire, tentez votre chance !

 

2°) Aux enchères, il y a autant de bonnes affaires que de mauvaises

Les ventes aux enchères sont un excellent moyen de trouver un bien à un prix raisonnable. Sachez que de nombreux biens d’ailleurs se vendent à leur prix de mise à prix.

C’est à peine croyable ? Et c’est pourtant la vérité, je vous l’assure ! J’ai passé assez de temps à téléphoner à mes avocats et parfois aux tribunaux pour connaître les résultats des ventes qui m’intéressaient, et ceci de par la France entière. J’ai moi-même réalisé une excellente opération le jour où j’ai acheté un bien à sa valeur de mise à prix (ma seconde opération immobilière : un immeuble de trois appartements pour 40k€ tous frais inclus, revendu 6 mois plus tard à 115k€).

La valeur de mise à prix dépend de multiples facteurs. Elle n’est pas toujours en rapport direct avec la valeur du bien sur le marché.

Dans le cas d’une saisie, la valeur du bien est d’ailleurs minorée pour différentes raisons, que ce soit parce que le bien est occupé (forte minoration), ou bien parce qu’il est fortement dégradé. Le prix de mise à prix tient compte également des sommes que le saisi doit rembourser à ses créanciers. Les créanciers ainsi que le saisi ont d’ailleurs un droit de parole, lors des audiences de la procédure de saisie pour que le prix soit revu à la hausse comme à la baisse par rapport à l’estimation initialement faite.

L’estimation initiale émane d’un expert mandaté et compétent du trésor public. Cette personne est capable d’estimer à partir le plus souvent d’un dossier papier la valeur théorique d’un tel bien immobilier devant la procédure d’enchère.

Cette valeur tient compte principalement de deux facteurs : la valeur effective d’un bien similaire sur le marché et l’attractivité du prix à même de capter suffisamment d’enchérisseur pour créer un climat de concurrence lors de la vente, ce qui va varier fortement d’une ville à l’autre.

Ces estimations sont dans la très grande majorité des cas très basses par rapport au prix du marché. Et pour autant elles ne sont pas anormalement basses si l’on considère le déroulement des enchères, et que l’on garde bien en mémoire que le but de l’enchère est de trouver preneur sur le champ pour rembourser tout ou partie de la dette du saisi.  

Ainsi, en moyenne le prix d’adjudication peut varier de 0 à 4 voire  500% (et plus) du prix de mise à prix.

Le prix d’adjudication d’un bien mis aux enchères dépend :

- parfois de la valeur du bien vendu, et bien sûr dans tous les cas de sa mise à prix

- parfois, il ne dépend quasiment que du nombre d’enchérisseurs.

Lors de ventes de biens à forte valeur ou à fort potentiel, les enchérisseurs se déplacent nationalement.

Selon les ventes, selon le nombre de ventes ce jour-là, selon l’ordre de passage des ventes, selon la période, selon les régions, et selon les biens, le nombre d’enchérisseur peut être aussi très réduit, voire il peut n’y en avoir qu’un (vous ou moi idéalement), et voire même il peut y en avoir absolument aucun. L’on parle alors de défaut d’enchérisseur.

Attention cependant, avant de vous lancer sur les enchères, je vous en prie et je tiens à vous mettre en garde, renseignez-vous très précisément sur la procédure amont et aval à l’audience d’adjudication, sur les frais que vous aurez à payer en sus de votre enchère, sur les frais d’avocat, sur les frais de mutation, sur l’ensemble des contraintes liées à la procédures telles que la surenchère ou la préemption, comprenez la procédure de saisie et d’adjudication dans sa totalité. Lancez-vous alors dans une veille précise de ce marché parallèle, cela plusieurs mois avant de porter une enchère. Et le jour où vous serez enfin adjudicataire d’un bien ne soyez pas étonné qu’aucun titre de propriété ne vous soit  remis suite à ce mode d’acquisition. Vous n’aurez qu’un compte rendu de jugement dit « exécutoire », c'est-à-dire qui emporte légitimité !

Vous découvrirez aussi qu’il y a des prérequis inéluctables avant de porter une enchère, comme être capable de mobiliser une importante somme d’argent avant de porter les enchères, s’assurer de sa capacité à financer le bien à la hauteur de l’enchère portée au risque de lourdes pertes. Cela est évident, mais si vous n’êtes pas prêt le jour J, le bien que vous pourriez convoiter vous passera forcément sous le nez.

Si vous avez des regrets, il existe un recours : la procédure de surenchère. Celle-ci est ouverte pendant les 10 jours suivant l’audience, et pendant celle-ci vous pouvez vous signaler acquéreur du bien pour 10% de plus que la dernière enchère portée ayant emporté adjudication. Dans ce cas, sachez qu’il y a aura une remise en enchère du bien et que ce jour-là le bien sera à vous si personne ne surenchérit. Les frais de procédure s’en trouveront nécessairement augmentés puisque la remise en enchère fait l’objet d’une publicité, d’une nouvelle visite organisée par huissier, et amène donc des frais en sus.

Au moment d’enchérir, restez toujours raisonnables à la fois par rapport à l’enchère que vous allez porter (en vous fixant à l’avance votre maximum et en vous interdisant d’en sortir), mais aussi  par rapport à ce dans quoi vous investissez, car ici l’ambition ne paye pas.

Aussi, les enchères comportent autant de bonnes affaires que de mauvaises, et même certainement davantage de mauvaises. En fait, celui qui est mal informé peut se retrouver avec un boulet qu’il aura du mal à traîner.

Vous n’imaginez pas, tant que vous n’y avez pas été confronté le taux de dégradation de certains biens, je vous invite à toujours visiter les biens dans la mesure du possible. Il m’est pourtant arrivé de porter enchère sans visiter, mais dans ce cas, je me suis attaché à obtenir un certain nombre de renseignement détaillés au préalable.

Je ne vais pas vous livrer toutes les combines, mais les règles et pratiques établies d’une façon générale sont faites pour être transgressées intelligemment et toujours dans le respect de la loi. Dans ce milieu-là, vous pourrez négocier à différents niveaux pour tirer au mieux votre épingle du jeu et obtenir les informations importantes, il vous faudra parfois oser, voire faire preuve de toupet, sans vous arrêter sur l’image du tribunal, de l’avocat ou de l’huissier tout puissant par rapport à vous mortel parmi les mortels.

Cette procédure d’achat est très particulière et elle mérite une acculturation, une familiarisation même et une accoutumance avant que vous ne puissiez y être efficace, mais il ne faut pas perdre de vue qu’une première fois sera nécessaire et qu’une première fois réserve toujours son lot d’inconnue. Certains investisseurs professionnels de renom sur la toile n’ont pas saisit le potentiel de ce marché.

Pour autant, toutes les ventes aux enchères sont loin d’être intéressantes. Certaines fois les mises à prix sont trop proches du marché. Les frais liés à la vente étant plus importants, même s’il y a peu d’enchérisseurs, la bonne affaire est alors impossible.

D’autres fois les enchères s’envolent parce que plusieurs enchérisseurs se sont mis en tête d’obtenir le bien. Dans ce cas, en tant qu’investisseur, sachez vous abstenir. Sur les enchères, ne vous mettez jamais en tête d’obtenir tel ou tel bien, même si celui-là correspond parfaitement à l’idée que vous vous étiez faites de votre investissement. Mettez-vous en tête que tel ou tel bien peut être intéressant en dessous de tel prix.

Ainsi, ne vous enflammez pas, le prochain bien partira peut être à sa mise à prix. Là encore, recherchez la bonne affaire avant de rechercher tel ou tel type de bien : les professionnels se retirent dès lors que l’enchère s’éloigne trop de la mise à prix, ils laissent alors la place aux enchérisseurs particuliers qui eux ont pour objectif premier d’acheter le bien à un prix un peu moins élevé que celui du marché. Ce n’est pas votre cas, vous êtes plus exigeants, sinon, vous ne liriez pas ces lignes.

Je dirais qu’environ une vente sur dix est une bonne affaire, ce qui en proportion du marché classique est énorme. Je dirais qu’une vente sur vingt à trente est une excellente affaire.

Bien maîtrisée, l’achat par adjudication est un moyen singulier de payer un bien à la moitié de son prix, et la très bonne nouvelle, c’est que cela peut être récurrent.

 

Je vais vous livrer un secret qu’ignorent complètement les non-initiés : les ventes aux enchères sont bien plus nombreuses que ce que laissent entendre les sites spécialisés nationaux. Certains sites sont bien pourvus et méritent votre attention. Néanmoins, rien ne vaut la minute du TGI (tribunal de grandes instances). L’affichage y est obligatoire et la consultation est libre d’accès. Prenez le temps de consulter au greffe des saisies les cahiers des charges des ventes, et surtout de bien les comprendre.  Enfin, sachez que ces procédures sont longues et que sur un tel achat il peut arriver que vous ne parveniez pas à rentrer des loyers avant quelques mois, soyez prêts à encaisser ces quelques mois sans loyers, ça en vaut certainement la peine. Sachez aussi que porter une enchère vous demandera de rémunérer des honoraires à votre avocat, et aura donc un coût à chaque fois que vous vous porterez acquéreur et cela, que vous remportiez ou non l’enchère.

Les meilleurs sites pour se renseigner sur les enchères sont : licitor, enchères publiques, vlimmo, les sites de certains avocats ou des barreaux lorsqu’ils existent, ou encore et surtout les sites locaux à votre région. 

Il y a 3 type de ventes aux enchères immobilières : celles devant notaire, celles suite à licitation, celles suite à saisie. Ces dernières sont généralement les plus intéressantes, et c’est bien de celles-là que je viens de vous parler, sachez simplement que les autres existent.

 

 

3°) Comment acheter un bien en-dessous de sa mise à prix ?

 

Vous aviez déjà du mal à croire que certains biens pouvaient se vendre à leur mise à prix ? J’ai une excellente nouvelle à vous livrer : certains biens se vendent même en-dessous de cette mise à prix.

Ceci dans deux cas de figure, ou du moins je connais deux cas de figure dans lesquels cela peut se produire.

Le premier cas est connu de la majorité des investisseurs qui s’intéressent ou se sont intéressés aux enchères et ont pris la peine de lire plusieurs cahiers des charges de vente. Il s’agit d’une clause non systématique mais assez classique des cahiers des charges de ventes sur saisie. Cette clause précise que lorsqu’il y a un défaut d’enchérisseur au montant de la mise à prix, il est prévu une baisse de mise à prix, d’un quart, d’un tiers, ou encore de moitié. A ce niveau plus bas, de nouveaux enchérisseurs peuvent se déclarer.

Sur certaines ventes, il peut arriver qu’aucun enchérisseur ne se porte acquéreur à la valeur de première mise à prix. Celle-ci est alors abaissée d’un quart, d’un tiers ou de moitié, et alors plusieurs enchérisseurs (qui en réalité n’attendaient que ça) se mettent à faire monter les enchères. Ces enchères peuvent alors dépasser le prix initial de mise à prix. Ce cas de figure se présente lorsque tous les enchérisseurs sont des professionnels, mais est peu probable dès qu’un particulier débutant  participe à l’enchère.

Dans d’autres cas l’enchérisseur peut être seul et devenir adjudicataire donc à la moitié du prix. Il paiera alors en sus l’ensemble des frais liés à la procédure juridique.

 

L’autre moyen pour payer un bien en dessous de sa mise à prix, bien moins connu et même ignoré de bon nombre d’investisseurs en immobilier est la conséquence d’un principe simple et pourtant parfois difficile à admettre pour un néophyte : dans une procédure de saisie, lorsque le défaut d’enchères est prononcé et qu’il n’y a donc aucun adjudicataire, la propriété du bien revient au poursuivant de premier rang.

Le poursuivant de premier rang est celui qui a  obtenu la saisie pour recouvrir ses créances et obtenu la mise en enchère du patrimoine du saisi. D’autres créanciers poursuivants ont pu se joindre ensuite à la procédure. Le poursuivant de premier rang n’ayant pas cherché à être propriétaire d’un tel bien, il se retrouve avec un droit de propriété subit, avec un bien qu’il n’a pas envie d’investir, qui a peut-être beaucoup de défaut pour être revendu tel quel sur le marché. Et valoriser un bien pour le revendre est sans doute bien loin de ses préoccupations professionnelles.

Le créancier de premier rang est très généralement une banque ou le trésor public, ou plus rarement une association de copropriétaire.

Ce poursuivant va donc chercher à s’en débarrasser le plus vite possible et en fournissant le moins d’effort possible. Mais cette fois la transaction ne va plus se faire dans le cadre d’une vente judiciaire, mais bel et bien… à l’amiable.

Si vous arrivez au bon moment vous pourrez réaliser l’affaire de votre vie, d’autant que vous n’aurez alors pas à supporter les frais de la procédure judiciaire, ce qui n’est pas à négliger, mais en lieu et place, des frais de mutations classiques d’une vente de gré à gré qui se concrétisera devant notaire. Ces frais peuvent être moins élevés que les frais de justice. Ces derniers dépendent de la complexité de la procédure pour arriver jusqu’à cette vente. J’ai vue des biens mis à prix à 90k€ où les frais étaient de 17k€, d’autre à 130k€ où les frais ne dépassaient pas 5k€.

Ce même principe s’applique dans le cas d’une mise en liquidation, sauf que dans ce cas, le pouvoir d’ordonnateur sur la propriété passe d’abord dans les mains du liquidateur judiciaire qui devra avant de procéder à toute vente de gré à gré obtenir l’accord du tribunal du commerce. 

Pour obtenir ce que vous cherchez, vous serez amené à réaliser un travail d’investigation en suivant d’abord sa vente aux enchères puis en vous tournant vers les bons interlocuteurs. Si vous tenez bon, vous obtiendrez peut être des résultats encore meilleurs et achèterez un bien à moins de la moitié de son prix de revente. Je vous le souhaite.

Sur ce marché-là vous trouverez des biens qui n’ont pas trouvé acquéreurs avant. C’est donc en quelques sortes, un marché de second choix, mais qui réserve de belles opportunités.

 

 

Sachez que ces circuits existent et j’espère que mon petit article vous sera utile pour votre avenir d’investisseur. Explorez chacun de ces terrains de jeu, faites-vous votre propre opinion. Il y en a peut-être d’autre, surement même, mais je les méconnais. Acheter par ces moyens peut vous permettre de maximiser votre performance. Cela ne vous dispense pas d’appliquer les autres recettes plus classiques de mise en valeur de votre bien, de création de valeur ajoutée sur le bien par une rénovation ou le développement de mètres carrés supplémentaires. Ces deux méthodes combinées vous donneront sans doute d’excellents résultats.

 

Ah, si, il y a un quatrième moyen, mais je ne le met pas en avant car, personnellement, j’ai essayé mais je ne suis pas parvenu à faire de bonnes affaires avec cet outil. Il s’agit des ventes domaniales. Ne croyez pas que si je dis cela, c’est pour vous en détourner et qu’en réalité, c’est sur ce marché que je fais 90% de mes transactions. La bonne affaire y est très certainement possible, et je n’exclus pas d’y retourner d’ailleurs.

A vrai dire, j’ai essayé la vente domaniale, uniquement pour connaître le milieu, ses règles et procédures, et pour être prêt le jour où une véritable opportunité pour moi se présentera sur ce marché.

 

 Sinon, si vous avez d’autres pistes, je suis preneur.

 

Enfin, pour terminer, surtout, ne croyez pas un mot de ce que je vous ai raconté, ce n’est que le reflet de mon histoire personnelle, tirez en des pistes de réflexion et faites-vous votre propre opinion, mais ne me croyez en aucune façon sur parole. Il n’y a que comme ça que vous y arriverait !

 

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mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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