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22 mars 2012 4 22 /03 /mars /2012 08:15

Donc, nous avons vu comment en 4 semaines, certains s’offrent une année de loyer. Mais comme promis, je vais maintenant vous dévoiler comment certains obtiennent cette performance locative en seulement 4 jours et conservent ainsi tout le reste de l'année la jouissance de leur bien.

 

Et pour cela, on va s'intéresser à l'évènementiel. Si l’on cherche à combiner les lieux et les évènements de prestige, l'on va trouver des évènements d'ampleur mondiale. Et sur ces évènements d’ampleur mondiale va exister des micros-marchés locatifs hyper-saisonnier. En voici deux exemples : le Festival de Cannes et le Grand-Prix de Monaco.

 

Monaco1984-OriginalGrandPrixPoster-1.jpg

 

Côté chic

Je connais mieux ce deuxième évènement, je vais donc vous parler du business de la location sur le Grand Prix. Il ne s’agit pas de louer des chambres d’hôtel, il ne s’agit pas non plus de louer des appartements, ni même des bateaux. Il s’agit d’un type de location bien particulier, même singulier, c’est presque une bizarrerie locale tant le prix de cette location ramenée au mètre carrés atteint des sommets exceptionnels. Certains se sont spécialisés dans ce type de location sans doute unique au monde : la location de balcon.

 

Mais attention, on ne fait pas n’importe quoi avec son balcon, on ne loue pas n’importe comment celui-ci.

Il vous faudra tout d’abord faire expertiser votre balcon par un organisme agréé par la sécurité publique monégasque (la police) qui déterminera avec précision la capacité de celui-ci à accueillir plus ou moins de monde. Ni l’infrastructure des balcons, ni les accès aux appartements et aux immeubles n’étant prévus pour accueillir des populations aussi importantes que ces jours-là, la sureté publique remplit sa mission première en exigeant ce contrôle.

 

Ensuite, il vous faudra définir ce que vous voulez faire : confier la gestion complète à une société spécialisée qui prendra tout en charge pour vous et ponctionnera au passage une importante commission (il faut dire qu’ils ne travaillent qu’en mode « hyper-saisonnier » :  la saison dure deux jours ! ), ou vous charger vous-même de trouver des clients, de l’organisation, de l’accueil de la mise en place de prestations (service traiteur, logistique, transport jusqu’au site…) à même de faire monter l’addition, et la marge.

     

Sur le circuit de Monaco, le balcon est devenu la loge « First ». D’autant plus prisé que S.A.S. le prince Albert lui-même quitte sa loge princière quelques instants après le départ pour rejoindre son appartement tout confort situé juste à côté, avec vue imprenable sur le circuit. Le balcon est donc ici un must.

 

IMG0001.jpg

     

Côté fric

Voyons un peu côté financier ce que cela peut donner. Un appartement de 30m² avec un balcon de 15m², vue sur le port et directement sur la ligne de départ et l’avenue d’Ostende coutera à l’achat de l’ordre de 1,5 à 2 M€. A la location à l’année, vous atteindrez un loyer de 1500€ par mois, notez que le rendement locatif est particulièrement faible ici.

     

Côté balcon, vous pouvez espérer obtenir des laisser-passer pour une 10 aine de personnes, et les locations de balcon vont de 500€ à 2500€ / personnes (avec services), vous pourrez calculer assez facilement qu’il est ainsi possible de louer un appartement à Monaco à l’année qui ne vous coûte rien ! Gloups, je n’y crois pas moi-même !

 

Et pourtant, tout cela est très sérieux, on estime à 15 000 le nombre de laissez-passer délivrés chaque année pour le grand-prix, tous n’étant bien sûr pas ainsi monétisés, mais il s’agit là d’une manne financière importante.

Dans certains cas extrêmes, des terrasses peuvent accueillir jusqu’à une centaine de personnes et le prix de vente de chacune dépendra à la fois des prestations mises en place et de la vue effective sur le circuit.

 

Ramenons tout cela à des indicateurs que l’on connaît : à raison de 2000€ pour 2x8heures d’occupation d’1,5m² par âme qui vive, le loyer mensuel théorique s’élève à 122 000 € le m² mensuel, ce qui est là sans doute, une des locations la plus chère qui soit. Normal, ici, on est dans un pays de luxe et de démesure.

 

 

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12 mars 2012 1 12 /03 /mars /2012 22:15

Ca va en faire rêver plus d'un. Cette méthode n'est pas nouvelle, elle existe depuis des dizaines d'années, et certains ont bien compris qu'ils étaient assis sur une mine d'or et savent parfaitement comment l'exploiter.

 

Vous avez sûrement déjà entendu des investisseurs en immobilier vous dire qu'il était possible d'encaisser une année de loyer (voire plus) en seulement quelques jours. Encaisser un an de loyer en quelques jours n'est pas quelque chose de compliqué en soit. Certains vous vendront des séminaires, relativement cher, pour vous l'apprendre, mais cela réside dans quelque chose de simpliste que tout le monde sait, et c'est une chose "assez" facile à obtenir : il suffit de revendre un bien en encaissant une plus value, ce qui s'avère parfois payant plutôt que de garder le bien en placement locatif.

Mais ce n'est pas ce dont je suis venu vous parler.

 

Voyage_groupe_St_Tropez.jpg

 

Ce dont je voulais vous parler aujourd'hui c'est bel et bien d'encaisser un an de loyer en faisant du locatif sur seulement quelques jours, et en gardant toute lattitude de profiter de votre bien tout le reste de l'année. Si vous souhaitez y prétendre, je vous conseille de vous intéresser aux lieux de prestiges.

 

Ainsi, louer une villa pour 6 au mois d'aout à Grimaud ou à St tropez pourra vous coûter un peu plus de 10 000€ par semaine. Au bout de 4 semaines de locations en pleine saison, vous aurez ainsi payé le loyer de cette villa pour une année complète, qui s'élèvera pour une location à l'année alors à quelques 3 000€ par mois. Une belle opportunité donc de posséder ou de louer une résidence secondaire par exemple dans un endroit d'exception sans que cela ne vous coute rien !

Sur des biens de grand luxe, la location peut atteindre 156 000 € le mois (un exemple ici : http://www.leboncoin.fr/locations_de_vacances/289494611.htm?ca=21_s)

 

 

Vous allez me dire : entre 4 semaines et 4 jours, il y a un peu de marge.

J'ai donc mieux à vous proposer et je vous en parle dans une seconde partie !

 

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27 février 2012 1 27 /02 /février /2012 00:25

Dans les deux premières parties, l'on a vu ce qui permettait à un acheteur potentiel de fixer son attention sur votre annonce. A présent voyons comment obtenir des visites. Si vous avez a peu près respecté ce que l’on a vu plus haut, vous êtes normalement pas trop mal partis. Gardez toujours cet objectif en tête : il vous faut obtenir le plus de prospect possible. A présent, une question que l’on se pose souvent et qui est primordiale, car elle peut faire fuire beaucoup de prospects  :


Faut-il parler des mauvais côtés ?

Ma résidence principale est mitoyenne. Je ne l’aurai jamais acheté, ni même ne serait venu la visiter si cela avait été écrit dans l’annonce, par principe parce que ma conviction est de ne pas vouloir habiter dans une maison mitoyenne. Et pourtant, ma conviction était erronée : je l’ai visitée et je l’ai achetée.

La mitoyenneté existe, mais elle n’est pas perceptible au quotidien, les deux maisons étant tournées de sorte qu’il n’y a aucun vis-à-vis, ni gêne sonore et le mur séparant les deux propriétés rend les terrains complétement aveugle l’un de l’autre.

 

periph-imagesCA3YUU0N.jpg

Je vous déconseille d’expliciter chacun des défauts de votre bien, certains peuvent en revanche être tournés en opportunités (ex : « appartement  au 1er étage […], sans ascenseur donc très faibles charges »). D’ailleurs un défaut important pour vous ne le sera pas forcément pour votre futur acquéreur. De même qu’une caractéristique d’un bien, mal annoncée pourra rapidement se transformer en défaut majeur pour le lecteur de votre annonce. Evitez ainsi les tournures du type « proximité immédiate de l’autoroute » car on comprendra que vous avez vue sur le bitume, et préférez « 3 km de la sortie d’autoroute ».

Maintenant, si vous vendez un appartement qui a effectivement vue sur le périphérique ou l’autoroute, où il est difficile d’aérer en ouvrant les fenêtres, je vous conseille de le laisser entendre dans l’annonce, car sinon vous allez vous retrouver avec des wagons d’acheteurs ou d’investisseurs qui penseront avoir trouvé l’opportunité d’une bonne affaire et qui ne seront pas au final des acheteurs.

 

Même si votre objectif est de drainer du monde, il faut rester sur des prospects a minima qualifiés.

 

Donc si le défaut est majeur et omniprésent, ce n’est pas la peine de le taire. Dès lors que ce défaut est assez important pour grever la valeur de votre bien, je dirai qu’il s’agit d’un défaut majeur. Là encore il y a plusieurs façons de le mentionner.

 

Pour le reste de l'annonce, je suis plutôt pour donner le maximum de détail possible, ou mieux encore renvoyer vers un site dédié à la mise en vente offrant une présentation complète de votre bien (c'est ce que je pratique), sans oublier de ne pas vous perdre dans les détails dans les premières lignes de vos contenus.


  

Enfin, soyez accessibles

Ce serait trop bête de passer à côté d'un prospect simplement parce qu’il aura noté votre n° de téléphone sur un petit bout de papier volant (ce que l’on fait tous) et qu’il aura oublié de marquer de quel bien il s’agit (ce que l’on fait tous), ou qu’il aura perdu son bout de papier (ce que l’on fait tous).

Vivement qu’un outil nous permette assez simplement de synchroniser nos appels téléphoniques, avec d’une part l’annonce d’origine, d’autre part l’agenda et pourquoi pas le GPS embarqué sur notre smartphone… on peut rêver.

 

Donc, soyez joignables et disponibles sur chacun de vos canaux de communications : marquez votre mail et votre n° de téléphone dans le texte de vos annonces, rappelez-les en signature dans chacun de vos messages. Vous devez être accessibles et disponibles pour vos acheteurs potentiels. Cela ne veut pas dire que vous êtes à leur merci et prêt à faire visiter à tout moment et tout le temps !

  

Voilà, on est arrivé au bout de cet article, j’espère qu’il vous aura donné quelques tuyaux pour réussir vos prochaines ventes !

  


PS : pour le concours, je laisse encore quelques petits jours et on arrête les comptes. Si vous voulez participer, il vous suffit de laisser un ou plusieurs commentaires indifféremment sur l’une des 3 parties de cet article.

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11 février 2012 6 11 /02 /février /2012 08:27

Concours : gagnez 2 exemplaires de « mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente »

Nous avons vu dans la 1ère partie pourquoi il faut recruter son futur acheteur, nous allons maintenant voir comment donner envie de s’intéresser au bien, et comment donner envie de visiter.

Les commentaires postés ici valent également pour le concours (cf. 1ère partie pour les explications).

 

Soyez visibles et donnez de la consistance à votre bien

Inutile de vous casser le mou sur le texte de votre annonce si personne ne la trouve.

Vous avez sûrement défini un prix selon la valeur que vous pouvez imaginer pour votre bien. Faîtes le savoir, sans survendre, mais sans oublier aucun des arguments.

Posez-vous la question : qu’est-ce qui donne de la valeur à mon bien :

-       sa situation

-       sa fraîcheur

-       son jardin

-       ses équipements d’agréments (cheminée, piscine, abris, garage voiture)

-       son cachet

-       sa surface

-       son potentiel

-       sa rentabilité en investissement

-      

 

canape-a-vendre--jipeflo-.JPG

 

Particulier vend canapé et table basse IKEA, + salon ouvert

sur cuisine laissé avec

 

 

A présent, posons-nous la question : qu’est ce qui rend votre annonce visible dans les moteurs de recherche ? La réponse est assurément connue : ce sont les mots clefs, ceux recherché par les prospects.

Il vous faut donc placer dans votre texte chacun des mots clefs qui fondent ou participent à donner de la valeur à votre bien.

 

Une petite erreur que j’ai vue sur un bien vendu par un proche : une petite maison à la proximité immédiate de Monaco (10mn par une autoroute gratuite) et qui ne mentionnait pas le mot clef le plus important à savoir exactement « Monaco », mot clef de grande valeur à placer absolument dans le texte de l’annonce. Comment voulez-vous que les gens qui cherchent des biens en proximité de Monaco tombent sur celui-ci ? En se tapant un à un chacun des 10 codes postaux des 10 communes les plus proches (merci le bon coin) tous les soirs au moment de la recherche (vivement qu’iMobilis apporte un peu d’ergonomie et d’innovation dans la recherche immobilière !).

 

Bref, voici en exemple quelques mots clefs importants si vous vendez un Grand F2 à Paris :

Grand F2, transformable en F3 (ou T2 ou T3), à 2mn de la station de métro de « beige bonne mine », avec ascenseur, faibles charges, balcon, traversant, ensoleillé, cuisine équipée, voisinage tranquille et quartier à la tranquillité absolue.

 

N’hésitez pas à brasser plusieurs mots clefs différents pour une même sémantique à forte demande, quitte à écrire plusieurs fois la même idée (sans radoter dans les lignes d’accroche). Par exemple, si vous notez « idéal investisseur » dans votre annonce, ce n’est pas suffisant, car vous allez passer à côté de tous ceux qui chercheront le mot clef « investissement » ou « rapport » ou « rentabilité » ou encore « rendement ». Alors, cela nécessite parfois de se creuser un peu la tête pour ressortir sur les bons mots clefs et devenir enfin visible, mais il n’y a là rien de difficile.

 

Ah, j’oubliais : inutile de mettre les bons mots clefs si vous faites des fautes d’orthographes sur ceux-là, alors prenez le temps de vous relire.

 

Ne négligez jamais la valeur soleil.

Revenons 2mn sur l’accroche. Certes en 2 secondes votre texte doit permettre au prospect de savoir s’il doit s’intéresser à ce bien ou non. Mais ce n’est pas ce qui fait qu’il cliquera sur votre annonce lorsque celle-ci sortira parmi les 1500 résultats de sa recherche…

Vous avez sûrement déjà lu la phrase arbitraire selon laquelle « une annonce avec photo est 7 fois plus consultée » (merci le bon coin). Donc, bien sûr il faut mettre des photos dans vos annonces.

 

Et pourquoi-pas vous offrir un photographe qui mette en valeur votre bien ? Vous pensez peut être que c’est de l’argent foutu en l’air et pourtant, la première impression que va donner votre bien est décisive, certains se sont d’ailleurs professionnalisés.

Si votre prospect est intimement convaincu qu’il est devant un joli bien, il sera plus à même de le payer au prix ou proche du prix.

La mise en valeur par la photo est primordiale, et ne négligez jamais l’importance de prendre des photos un jour de grand beau temps, en pleine journée. Ça change tout : là où l’un présentera une façade grise et terne, vous présenterez une belle façade, bien lumineuse et les prospects cliqueront.

 

Là où l’un présentera un salon tous volets fermés avec une photo centrée sur le mobilier IKEA (comme ci-dessus, par exemple), vous présenterez une pièce à vivre lumineuse qui donne envie… d’y vivre, et qui donne envie d’en savoir plus.

Là encore, le recours à un photographe peut vous sauver la mise. Seul un appareil grand angle vous permettra de prendre vos pièces convenablement en photo (18mm me semble un minimum, moins si possible). Personnellement, ne souhaitant pas faire appel à un photographe, j’ai pris l’option de m’offrir un réflex numérique équipé d’un grand angle, choisi à la base pour ça... (ha, ha… mais je vous rassure, je prends plaisir à m’en servir également pour mes photos de vacances).

Je suis favorable à mettre le maximum de photos possibles. L’on voit parfois des sites qui limitent le nombre de photos possibles, et des gens qui contournent la problématique en posant des pèles-mèles, ce qui rend pas trop mal.

Le fait d’avoir beaucoup de photos permet au prospect de se faire une idée concrète du bien, mais il ne faut pas que ça l’empêche de vous contacter. A vous de voir quel est le bon dosage et les photos qu’il faut ou non garder.

 

 

De l’importance du titre

7, c’est aussi le nombre d’information « obligatoires » que doit présenter toute annonce : la consistance (location ou vente), la localisation, la surface, le nombre de pièces, le type de bien, le prix (une exception néanmoins existe pour les biens très haut de gamme), et enfin le contact.

Or, mise à part le contact, chacune de ces informations, doit entrer explicitement dans le titre.

Le titre est l’autre élément primordial sur l’accroche. Il doit donner envie d’en savoir plus.

On peut se demander s’il est prépondérant sur la photo.

Oui, et non. La photo permet d’attirer l’œil sur l’annonce.  Mais avant même de regarder si la photo présente un joli bien ou non, c’est le texte d’information immédiatement disponible (voir une partie de ce texte) qui va être prépondérant pour déterminer s’il faut cliquer ou non. La photo peut attirer des prospects par curiosité.

 

Bref, n’hésitez pas à annoncer dans le titre le caractère exceptionnel de votre bien, et n’ayez pas peur comme les pros d’utiliser les tournures génériques : « splendide demeure du XIXème », « magnifique villa traditionnelle », « très bel appartement 2 pièce ». Je ne vous dis pas le nombre de fois où j’ai relevé la mention « à saisir » sur des biens qui étaient sur le marché depuis des mois et parfois des années. 

 

Carrez.png

 

Annoncer explicitement ces informations dans le titre, ne signifie pas exactement. Notamment concernant le lieu géographique où il vaudra mieux mentionner la proximité avec une ville où le marché de l’immobilier et le marché économique sont particulièrement dynamiques, que de dire c’est à « Peille-les-sapins-verts ».

Là-encore, vous pouvez jouer sur l’envie. Et pour cela il vous faut susciter l’intérêt. Mieux vaut écrire « plus de 50m² », plutôt que "52,34m² carrez". Dans le premier cas, le prospect va cliquer ne serait-ce que pour soulager sa curiosité, dans le second il aura déjà calculé que le rapport prix / m² était quelconque et sera déjà passé au suivant.

 

En résumé : une photo qui attire l’oeil, un titre explicite qui suscite l’intérêt = + de clic

au prochain épisode : obtenir des visites.

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18 janvier 2012 3 18 /01 /janvier /2012 23:51

L'échange de maison sur une période de vacance commence à être connu.

J'ai eu l'occasion d'essayer cette formule il y a 2 ans pour les vacances d'été, et personnellement c'est une formule qui m'a plutôt séduit.

Mais ce n'est pas de cela que je souhaite vous parler aujourd'hui. Je voudrais vous parler du troc de maison, un troc définitif. 

 

 pool_house_home_1154822_o.jpg

 

Ce phénomène existe depuis quelques années dans tous les domaines, et il peut avoir un intérêt particulier dans un contexte économique tendu où l'obtention d'un prêt conséquent peut devenir difficile pour certains d'entre nous.

Il existe ainsi en france des sites de trocs, non spécialisés sur l'immobilier, mais qui proposent une rubrique immobilier. le nombre d'annonce y est très faible, voici un exemple de site et d'annonce : 

: http://www.france-troc.com/Troc_echange_vente_ou_troc-annonce-377818.html

 

Voyant cela, je me suis demandé quel pouvait être le stock de bien immobilier ainsi mis "au troc", et là, le réflex du boncoin me semble être le meilleurs moyens de l'estimer. Ainsi, une recherche sur les biens immobiliers en échange permet de chiffre ce stock à 800 biens environ. Il semble donc qu'il y ait bien un petit marché pour le troc immobilier.

 

Dans certains pays, ce mode de transaction semble un peu moins confidentiel. Ainsi le site www.teapetecemicasa.com espagnol est spécialisé dans la "permuta" de casa et propose plusieurs milliers de biens en tous genre.

 

L'intérêt de troquer sa maison est multiple du point de vue financier, puisqu'en réduisant quelque peu la valeur du bien, vous pourrez diminuer les frais de mutation (impôt et émoluments du notaire). Par ailleurs, si vous êtes propriétaire du bien (et non d'un crédit sur le bien), la vente et l'achat étant synchronisés, nul besoin de faire un crédit relais, vous emprunterez qu'une petite somme pour la soulte et basta, d'où un prêt plus facile à obtenir, à des conditions financières avantageuses possibles. L'on peut également s'attendre à moins de mauvaises surprises découverte après l'achat.

 

Pour autant, je seraiS curieux de connaître les chiffres réelles des transactions effectuées sous forme de troc ! Pour avoir essayé d'échanger déjà deux véhicules dans ce mode, je peux vous dire que le troc sur des biens de valeurs importantes n'a rien de buccolique. Chaque vendeur ayant tendance à surévaluer son bien pour ne pas se faire flouer, l'entente entre "trokeur" est très difficile et la négociation arrive très rapidement à une impasse. Si l'on combine cette difficulté à celle de trouver LE bien qui correspond exactement à votre recherche, dans la zone géographique où vous recherchez, là, je pense que l'on doit approcher le zéro.

 

Cela dit, il y a peut être de bonnes affaires à faire dans ce mode là et si un jour je venais à échanger l'un de mes biens immobiliers, je ne manquerai pas de vous le faire savoir !!

 

 

 

 

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12 janvier 2012 4 12 /01 /janvier /2012 23:52

 

Vous connaissez sûrement l'assurance en capital restant du :

 

L'assurance auprès de votre banque :

Lorsque vous empruntez 200.000 euros, la banque vous demandera de vous assurer pour la totalité du capital emprunté. Le coût de cette assurrance sera fixe et entrera directement dans les TEG (taux effectif global) de votre emprunt, pour 0,2 à 0,3%.

L'intérêt :

Vous ne vous embetez pas : vous traitez l'ensemble du dossier avec un seul et même interlocuteur, votre banquier.

Votre banquier est content puisqu'il vous fait souscrire un produit de son groupe. Les assurances étant souvent dans une filliale distincte de la banque, mais font partie du groupe (ex : Cardif pour BNP paribas, Pacifia pour le Crédit Agricole et LCL)

 

    logo-MAGNO.jpg 

 

Avant 2011 et la loi dite lagarde, il pouvait être difficile d'assurer son emprunt en dehors de l'établissement bancaire, mais pas impossible, à condition de le négocier avant d'avoir l'offre de prêt en main. C'est ce que j'ai fais. Ainsi, lors de mon premier achat fin 2005, j'ai choisi APRIL assurances, après être passé par un courtier spécialisé, en l'occurence magnolia web. Et les meilleurs tarifs étaient sortis par AIG et APRIL, des tarifs encore meilleurs par courtier qu'en direct sur les sites des assureurs. j'ai alors choisi April. Mon banquier a eu beau me dire qu'ils avaient déjà eu des problèmes avec eux, j'ai pris ce risque. A l'époque, le taux obtenu, après passage par courtier était de 3,25% brut fixe sur 15 ans, un taux meilleurs que le meilleurs taux alors affiché sur le site éponyme...

 

Ce qui a changé en 2011 :

L'ancienne patronne de notre chère DGFIP Christine Lagarde a réformé ce dispositif, pour un dispositif plus favorable à l'emprunteur : celui-ci à désormais le droit de mettre en concourrence les établissements d'assurances et un crédit ne peut plus vous être refusé au motif que votre assurance n'est pas prise dans le groupe.

Ainsi, sans même parler de l'assurance en capital restant du, il devient plus facile de passer par un courtier et par la mise en concurrence, de négocier à la biasse les 0,3% que vont vous couter cette assurance.

Aussi, maintenant prendre un assurance en dehors de l'établissement bancaire est totalement possible, facile, et ne vous sera jamais refusé, même si votre banquier vous incitera toujours à souscrire celle du groupe.

la plupart des établissements bancaires ne proposent pas d'assurance en capital restant du, c'est donc là une formidable opportunité pour faire quelques économies sur votre assurance.

 

Qu'est que ça donne ?

Mais voyons ce que cela donne pour un emprunt à 200 000 € sur 15 ans, avec

- dans un cas l'assurance groupe non négociable à 0,3%

- dans l'autre, une assurance externe, donc négociée à 0,23% (à conditions identiques), en capital restant du. Dans ce cas, les 0,23 se calculent sur le capital restant dû, votre TEG (si vous réintégrez les coûts de l'assurance) n'est plus fixe, il décroit au fil des remboursements, puisque la somme à garantir décroît.

 

 

capital-restant-du.PNG

L'économie est bien réelle et très intéressante. Et pourtant, celle-ci peut vous faire perdre de l'argent, voyons pourquoi.  

 

L'accord de principe :

Si le voeux est pieux, il risque bien de le rester. Lorsque vous demandez un crédit à un établissement bancaire, il vous fait toujours une proposition qui ne constituera pas tout à fait un engagement de sa part : le taux annoncé peut souvent encore bouger un peu avec le projet définitif.

Il se trouve que la loi Lagarde institutionnalise la prise d'une assurance auprès d'une société tierce, et a donc obligé les banques à se reposer ces questions. Le mieux serait évidemment que les banques se mettent à vendre de l'assurance en capital restant du, mais ce n'est pas le cas, sans doute parce qu'elles ne sont pas encore suffisamment menacées par la concurrence.

Or, grâce au dispositif Lagarde (ou à cause de celui-ci) , il se trouve que l'assurance groupe va constituer une variable d'ajustement. Dit autrement et bien que cela soit interdit , si vous choisissez l'assurance groupe, vous obtiendrez un meilleurs taux brut que si vous choisissez votre assurance en dehors ! On ne vous le dira pas comme ça, et j'imagine qu'on ne le dit pas non plus comme ça aux conseillers qui vendent du crédit. Mais le système est tel. Ainsi, aujourd'hui, choisir une assurance en dehors du groupe peut vous coûter entre 0,03 et 0,1 point sur votre TEG, ce qui est énorme !  

     

Ok, mais Que faire ?

Pas de soucis. Si vous êtes sur le point d'acheter : abstenez-vous. Calculez, mesurez les écarts, ayez les en-têtes lorsque vous irez voire votre banquier, mais abstenez-vous. Encore une fois, faites en une belle opportunité.

Visez avant tout d'obtenir le meilleur taux brut possible sur votre emprunt et servez-vous du reste pour négocier des petits à côtés : "vu le prix de votre assurance par rapport à ce que j'obtiens ailleurs, et vu que je vais la prendre chez vous, vous allez bien m'offrir la Gold... ;-)".

Le taux brut que vous obtiendrez est gravé dans le marbre et ne pourra plus être bougé par la banque, alors autant l'optimiser.

 

Deux bonnes nouvelles que vous soyez sur le point d'acheter ou non (je vous en donne de temps en temps...;-)

1°) Si vous êtes sur le point d'acheter, je vous conseille donc de prendre l'assurance groupe. La bonne nouvelle c'est qu'au début de votre crédit, entre 0,3x200 000 € et 0,23x200 000 €, il n'y a "que" 140 € (c'est à dire le prix d'une Gold). On le voit sur le graphe ci-dessus, ce n'est pas là que se fait l'économie. C'est ensuite lorsque le capital restant à remboursé diverge du capital initial. Ensuite le code des assurances vous permet de résilier votre contrat, au bout d'un an ou deux, et là le dispositif Lagarde prend toute sa valeur.

Vous avez peur de facher votre banquier ? Et pourtant, il (ou du moins son groupe) se gave ! D'ailleurs, est-ce qu'il vous offre toujours la cotisation de 140 € pour la Gold ? Non, eh bien...

2°) Si vous n'êtes pas sur le point d'acheter, mais que vous avez déjà un crédit en route, et bien, il ne vous reste plus qu'à résilier votre assurance groupe et à changer d'assureur ! Personnellement, je le fais cette année pour ma Résidence principale, bien que mon banquier fait partie de "mon" équipe pour les investissements immobilier que je réalise. Pour être correct avec lui, je vais le taquiner et lui demander simplement si pacifica ne fait toujours pas d'assurance en capital restant du, si la réponse est non, direction le courtier !

 

Ok, et comment choisir un courtier ? 

Peu importe, ce qui est important c'est de mettre des assureurs en concurrence, vous êtes quasiment assuré d'économiser quelques mililers d'euros ! Personnellement j'en utilise deux : assurland et magnolia web assurances (ou crédit assurance c'est la même enseigne). Bien que le premier m'ait beaucoup servi pour la voiture, ses commissions semblent avoir explosé puisqu'il sort aujourd'hui des conditions moins bonnes que les assureurs en direct (testé sur voiture et habitation), sans doute la rançon du succès, seul son interface est bonne et cela permet d'avoir des offres alternatives.

Quant à magnolia, que j'aurai plutôt envie de vous recommander, c'est un courtier sérieux qui m'a toujours donné et continue a me donner satisfaction. L'erreur serait donc de rester dans l'assurance groupe pour toute la durée de votre crédit et accepter de perdre 10000€, alors qu'il suffit de tester votre cas (cliquez ici par exemple ) sur tout site de courtage.

Vous voyez, comme quoi faire des économies substantielles, c'est pas très compliqué !  

 

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6 janvier 2012 5 06 /01 /janvier /2012 18:52

J'ai un scoop grace à mon fil facebook qui va peut être vous intéresser, l'information est fraîche et semble ne pas avoir encore été répandue sur la toile.

l'ensemble des geek attendent depuis maintenant des mois de connaître le nouvelle offre mobile de free.

Avant-hier, le PDG d'Orange a lancé une attaque ouverte à Free et Free rétorque et créer le buzz en instrumentalisant à outrance les propos de son concurrent... de quoi agacer et émoustiller la toile.

 

MAMIE-CANTAL.PNG

 

Alors, ce tarif ? vous voulez le connaître, il serait de 15,99€ TTC SMS, MMS, forfait data, et téléphonie illimités !

De quoi prendre quelques parts de marché quand on sait que l'équivalent chez orange peut atteindre les 60€.

 

Pour plus d'information :

http://www.mamie-du-cantal.com/forfait-free-mobile/exclusivite-tarifs-1337.html

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6 décembre 2011 2 06 /12 /décembre /2011 22:12

Lors de mon dernier périple en camping-car (à venise), je vous avais apporté quelques nouvelles de l'immobilier en italie et sur la côte d'azur. Et je vous proposais de rédiger un article sur un immeuble fou... le voici.  

 

2011-12-06_2254.png

 

On a tous entendu parlé de constructions folles de parts et d'autres de la planète : aux états unis, au japon, et encore à Dubaï. Et en général, c'est la course au nombre d'étages, voire à l'altitude, et aux mètres carrés hyper luxueux. Parmis les projets les plus fous, Dubaï s'est particulièrement bien placée ces dernières années, et "ground zero" devrait être pas mal non plus dans les années à venir 

 

Au milieu de cela et à contre-courant, un nouveau type de construction folle, parce que totalement déraisonnable vient de faire son apparition, et ça se passe en Principauté de Monaco. Il s'agit d'un immeuble de moins de 20 étages, une broutille, même pas exactement en bord de mer. Son nom : le Simona.

 

Le Simona est un immeuble qui dénote totalement avec le concept que l'on peut se faire de la grandeur, et pourtant... Cet ouvrage,(car il s'agit bien d'un ouvrage au sens artistique du terme) n'aurait certainement jamais pu voir le jour dans un centre ville autre que Monaco, tant il dénote étonnamment avec toute règle d'urbanisme. Mais à Monaco, l'on peut penser qu'il va s'insérer plutôt bien dans le paysage.

 

Le Simona est en cours de construction, et lorsqu'on y fait face, l'on a l'impression de faire face à un immeuble d'hyper luxe à un seul détail près : il semble ne pas y avoir de fenêtre !

(désolé pour la piètre qualité de ma photo...) 2011-12-06_2253.png

  

 

 

Sur la photo ci-dessus, il s'agit bien d'un seul immeuble en deux parties. A gauche, la construction n'est pas finie d'érigée, mais à terme elle montera au même niveau que la partie droite. Les meurtrières que l'on aperçoit sur la façade ne sont pas des balcons, elles sont bien trop petites, et donne bel et bien une sensation de bunker.

 

Ok, c'est un immeuble bizarre, et alors, il y en a d'autres ?

 

Oui, exact, il y en a d'autres. Mais ne croyez pas que cette construction sera moche, pas du tout. Il s'agit là de l'oeuvre d'un architecte de renom, Jean-Pierre Lott dont vous pourrez reconnaître le travail à ces espèces de claustra bétonnées aux dimensions hors normes (sans doute là le fuit d'un procédé et de calculs étonnament complexes ! ) ou encore à ses constructions sans fenêtres apparentes, et autres meutrières...

 

Ce sera bel est bien un immeuble hyper luxueux en plein centre ville de l'une des villes les plus chère du monde. Et pour cause, il n'y aura que 24 propriétaires différents, dont les noms sont sans doute déjà connus (je n'ai pas poussé le vice jusqu'à téléphoner chez "JP Pastor & fils" le promoteur pour savoir si par hasard il resterait un plateau disponible...), avec une partie habitation et une partie piscine privée dans la partie gauche.

N'entendez pas qu'il y aura une piscine dans l'immeuble. il y en aura si j'ai bien compris une par appartement (+ une collective au cas où), afin que chaque co-propriétaire puisse jouir comme bon lui semble de son propre espace baignade. Autant vous dire que ces piscines ne devraient pas être des premiers prix 8x4 de chez cash piscines, et bien que je ne sois pas ingénieur en béton armé, j'imagine que le poids de ces piscines alignées les unes sur les autres doit imposer là encore des contraintes de construction toutes particulières...

 

Voici quelques autres photos volées sur le site de l'architecte :

 

  jpl2011-12-06_2324.png       jpl2011-12-06_2325.png

 

Ainsi que le projet du batiment fini pris sur le site du promoteur cette fois :

 

jbp2011-12-06_2334.png

 

Donc, si vous souhaitez vous installer à Monaco, y habiter un appartement avec sa piscine privative, dans un immeuble sans fenêtre, et que vous venez de gagner au loto, je serais honoré de vous dégoter un appartement dans Le Simona... Mais faites vites, car malgré des prix au m² qui devraient dépasser les 50 000 €, il n'y en aura pas pour tout le monde !

 

 

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26 novembre 2011 6 26 /11 /novembre /2011 15:20

J'avais écris il y a quelques temps l'article "A saisir ? prix au m² du foncier inférieur au prix de rénovation"  sur le cas de certaines villes françaises où le prix du foncier ne dépassait pas celui de la rénovation.

 

A SAISIR ? BANQUE VEND MAISON 3 CHAMBRES - 9000 € - MICHIGAN - USA

 

Detroit---19078486_1.jpg

 

 

 

J'avais écrit cet article après avoir visité un bien à 10.000€ de plus de 500m² à l'état brut et dont personne ne voulait , ce qui m'avait amené à une réflexion politique : dans ce type de ville où l'immobilier est totalement dévalué, seul les pouvoir publiques sont capables de remonter la situation.

 

Ce que je ne savais pas à l'époque c'est que cette situation existait dans des proportions bien plus avancées dans la première puissance mondiale, les états unis.

J'avais bien vu à l'époque des affaires intéressantes en Floride, compte-tenu d'une masse importante de bien mis en ventes aux enchères, et m'y étais intéressé. Mais les prix d'une villa de luxe (sans doute ce qu'il y a le plus là-bas ?) ne descendait pas en dessous de 150k€.

Les subprimes, on en a tous entendu parlé. Ils ont conduit à de nombreuses faillites personnelles et mis en danger les banques américaines. Mais ceux-ci ont encore affaibli des états tout entier, ce qui était le thème de l'émission d'envoyé spécial jeudi dernier.

L'impact sur l'immobilier est remarquable : des milliers de villas laissées à l'abandon, par leurs propriétaires ruinés, par les banques qui n'en veulent pas, et par les pouvoirs publics ruinés également et qui ont fait un choix : celui de privilégier certaines zones urbaines et d'en délaisser d'autres. Résultat : ces maisons sont squattées, dégradées à tomber en ruines lorsqu'elles ne sont pas brûlées. L'immobilier s'est écroulé dans certains quartiers où certaines proporiétés n'ont plus aucune valeur.

Un voisin expliquait avoir acheté une propriété pour 500€, dans l'optique de la sécuriser et éviter de voir s'y installer des squatters.

 

Voici donc un exemple de villa, disponible à 9000€, l'agent explique que le loyer d'une telle maison pourra être de 800$ mensuel ce qui fait un placement à 74% !! sans doute après quelques travaux, et surtout une fois que vous aurez trouvé quelqu'un pour venir habiter dans ces quartiers... !

 

Vous voulez en voir plus ou ne me croyez pas ? Voici un premier lien avec la maison à 9000 €,

http://www.holprop.fr/s/proprietes_vendre~id~US2798249~site~1~c~y.htm 

 

et un second où votre marché pourra démarrer à partir de 50$, j'y ai sélectionné cette petite maison à 1800€ :

http://www.trulia.com/foreclosure/3060740921--Alma-St-Detroit-MI-48205 

 

à vos porte-monnaie, cela se paie en pièce !

 

 

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22 novembre 2011 2 22 /11 /novembre /2011 22:12

Je travaille sur le business plan de mon projet d'entreprise iMobilis et à ce titre hier, je suis allé faire un petit tour d'horizon des sites d'annonces immobilières. je partage les résultats avec vous car ils vous intéresseront surement.

 

J'ai pris deux informations :

- d'une part le stock d'annonce. selon les sites les chiffres obtenus peuvent concerner la vente et la location, les stocks chez les particuliers et/ou ches les professionnels.

- d'autre part, je suis allé collecter les indices alexa de ces mêmes sites. Alexa propose une classification par audience des sites, et propose cet indicateur en france.

 

Voici les résultats :

  

nombre d'annonces pro particulier catégorie
 leboncoin.fr 639 000  228 000  vente uniquement
 seloger.com 1 261 000  0  vente / location
 vivastreet.fr 103 000  vente
 paruvendu.fr (COMAREG) 382 000  vente
 logic-immo.com (groupe SPIR) 818 000  0  vente / location
 pap.fr 0  ? ?
 refleximmo.com 502 000  vente / location
 topannonces.fr 678 000  17 000  vente
 explorimmo.fr 472 000  vente / location

 

 

RANG ALEXA INDICE MONDE INDICE FRANCE
 leboncoin.fr 235 9
 seloger.com 2194 92
 vivastreet.fr 2257 99
 paruvendu.fr (COMAREG) 7245 343
 logic-immo.com (groupe SPIR) 11498 390
 pap.fr 5343 203
 refleximmo.com 152291 6315
 topannonces.fr 34654 1335
 explorimmo.fr 18261 789

 

Ce tableau montre la force du site leboncoin.fr qui se place dans le top 10 des sites les plus consultés en france, en se plaçant juste derrière le portail du fournisseur d’accès à internet orange.fr, et proche de google.fr ou encore facebook.com(qui occupent les deux premières places), et très loin devant ses concurrents.

 

L’on voit également sur cet indice que deux des produits numériques actuellement vendus aux agences se placent très loin derrières, ce qui les rend bien moins concurrentiels. Topannonces par exemple ne propose quasiment que des annonces de professionnels alors que son audience est faible comparée à ses concurrents.

 

 

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mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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