Voici un article qui m'a été insipiré par un proche qui vend un terrain sur la côte d'azur et qui est dans cette situation.

Impact de la modification du régime de plus-value :

Tout le monde ici le sait : le régime d'imposition de la plus-value va changer au 1er février 2012. Fini les 10% d'abattement par année de détention au-delà de la 5ème année et place à l'abattement calculé sur l'inflation.

Résultat, l'économie du modèle est en train de changer, et comme dans toutes les périodes de transition, il y a de bonnes affaires à réaliser, pour ceux qui sont sur le coup.

Les pessimistes diront que c'est bien dommage qu'on ne pourra plus faire de bonnes affaires dans l'immobilier, que si que ça. En revanches les optimistes ont déjà compris qu'il pouvaient en profiter, acheteur ou vendeur.

Vous êtes acheteur : sachez connaître vos atouts

J'ai une excellente nouvelle pour vous : vous pouvez peut être faire une économie substantielle sur le bien que vous convoitez.

Sur la masse de bien à vendre, nombre de particuliers sont très ennuyés à ce jour : s'ils ne parviennent pas à conclure une vente avant le 01/02, adieu l'abattement qu'ils ont pourtant durement gagné.

Prenons un exemple : Paul a acheté une maison 200k€ en 2001. Entre temps, le marché a doublé et il en veut donc 400k€ ferme, et à ce prix, c'est une très bonne affaire.

1- Il vend avant la date fatidique, il bénéficie de 50% d'abattement, il payera donc un impôt de 32,5% x (100-50%) x (400-200) soit 32,5K€  et récupère 367,5k€

2- Il vend juste après la date fatidique. Il passe à un abattement de 8%, et paye donc un impôt de 32,5 % x (100-8%) x (400-200) soit 60k€. Cette fois il récupère donc 340k€.

Paul a donc intérêt à vendre dès aujourd'hui dès lorsqu'il a une offre à 372k€ plutôt que d'attendre une offre à 400k€.

Moralité, si vous arrivez au bon moment, et à obtenir les bonnes informations (l'année d'achat vous donnera une idée, il vous restera à regarder l'évolution naturelle du marché et l'inflation sur la période pour savoir ce que vous pouvez espérer obtenir), vous pourrez économiser quelques 10aines de k€.

Plus la PV est importante, et plus l'écart est important.

Vous êtes vendeur : ne soyez pas victime

J'ai une excellente nouvelle aussi pour vous : il y a une solution pour verrouiller votre abattement.

D'abord, je n'ai pas lu ceci sur le web. Ce qui veut dire qu'à moins de tomber sur un lecteur de 500K, vous avez peu de chance que votre acquéreur potentiel tente de négocier le bien sur la base ci-dessus. Si les vendeurs sont bien conscients de cette situation, en revanche les acheteurs un peu moins.

Ensuite, si vous n'avez pas d'acquéreur, je vais vous faire une confidence (qui m'arrache un peu la gueule, puisque j'ai soutenu l'anti-thèse dans un précédent article) : pour une fois acheter en SCI va vous servir à autre chose qu'à transférer du patrimoine !

Vous voyez ?

Il vous "suffit" de créer une SCI, de transférer le bien dans celle-ci à un juste prix, de payer au passage les frais de mutation (bien oui, c'est incontournable) et voila que vous allez vous réjouir de devoir payer dès maintenant, sous le système encore en vigueur votre plus value !

L'économie à la clef peut être substantielle et se chiffrer en 10aines de k€, bien que l'obligation de passer par des frais de mutation induit une performance un peu moins bonne qu'une vente immédiate. C'est le prix à payer, mais il reste bien moindre à ce que donne le changement de régime d'imposition.

Bonne chance et n'oubliez pas de nous raconter vos cas concrets ! 

Comment gagner beaucoup d'argent et rapidement ?

Si je pense pouvoir gagner 500k€ en 4 ans grâce à l'immobilier, mes lecteurs fidèles on déjà bien compris mon point de vue : pour s'enrichir, il ne faut pas attendre après le salariat, quel qu'il soit. Qu'il soit du secteur publique ou du secteur privé s'enrichir rapidement par le salariat est chose incroyablement fastidieuse.

Je vais peut être en choquer quelques uns: peu importe votre investissement au travail, peu importe votre importante prime annuelle (ou pas), ce n'est pas en étant salarié que vous parviendrez à vous enrichir. Oubliez tout de suite.

Qu'est-ce qu'il nous reste ?

Il nous reste trois choses : la patronnat, l'investissement et le jeu. Cherchez, cherchez bien ? C'est tout. Je ne parlerai pas des méthodes illicites pour s'enrichir, car quelles qu'elles soient elles se rapprochent toujours de l'entrepreunariat et de l'investissement, pas plus, pas moins.

Alors, pensez-vous qu'il soit encore possible de gagner vite et beaucoup d'argent par les temps qui courent ?  

Oui, ça, je peux l'affirmer HAUT et FORT.

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Vous souhaitez faire de bonnes affaires dans l'immobilier ? ne le faites pas avant d'avoir lu "Mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente" un mini book de 17 pages qui en dit plus long sur les bonnes affaire que les meilleurs séminaire en ligne. Attention, réservé aux investisseurs non débutants.

PS : Vous pouvez suivre l'avancé de mon objectif 500k€ en 4ans sur 500k.fr 

Et pour cela j'ai personnellement un exemple vécu qui me l'affirme : j'ai gagné vite et beaucoup (plus de 50k€ en une seule opération immobilière, soldée en 6 mois, ce qui en théorie représente un beau salaire annuel de 100k€ ou de près de 9K€ par mois... que n'oublis-je pas de préciser  : NET d'impôt!!!!!!)

Ce gain rapide et important, je l'ai obtenu avant la démarche des 500K et donc avant de partager ceci avec vous, et si je peux le raconter sur le blog, ce serait malhonnête de le comptabiliser dans ma démarche des 500K. Il en est exclu, mais pour autant c'est une expérience bien réelle.

C'est surement cet exemple qui me fait penser que je vais parvenir à atteindre mon objectif des 500K. Je l'atteindrai non pas facilement, même si parfois je simplifie un peu les choses, non, je vous assure que ça n'est pas facile, mais je l'atteindrai. Personnellement, je suis parfaitement convaincu d'y parvenir.

Et vous quel est votre objectif d'investissement ? même modeste, êtes-vous prêt à le partager avec les lecteurs de 500K ? expliquez-nous ci-dessous votre objectif  :

- votre situation,

- vos ambitions,

- là ou vous en êtes à l'instant T et

- là où vous pensez pouvoir aller dans les tous prochains mois

et n'hésitez pas à poser vos questions.

J'en vois déjà qui vont se faire un plaisir de raconter leurs plans ci-dessous...

PS : la suite de mon article de dimanche  : lundi, je reçois une lettre de la DGFIP m'annonçant le versement de 2194€ de trop perçu (information que j'avais déjà ayant calculé mon IR) ce qui fait que mon IR cette année s'élève à moins de 400€, et du coup pour surfer sur la vague, ce soir j'ai joué à l'EuroMillion, même si je suis bien convaincu que ça sert à rien !!!

++

Ca y est, je me suis engagé formellement aujourd'hui sur ma troisième opération de l'année 2011.

Tout cela va bien vite, mais c'est le tarif si je veux atteindre mon objectif.

Rappelons-nous les données du problème du blog 500K :

- Mon objectif est de gagner 500K€ en 4 ans en investissant dans l'immobilier (et de vous expliquer comment)

- Pour cela, je dois doubler ma performance chaque année.

- Par déduction, il me faut investir cette année 31,5k€ et produire une performance financière de 31,5k€ (l'an prochain 2x62,5, puis 2x125, puis 2x250, soit les 500k)

- Je démarre ce projet en Mai 2011 avec ce blog et une première opération : acquisition d'un F1, rénovation le tout pour 22k€ (en cash), et je me suis fixé pour objectif de dégager 44k€ à la revente. J'ai d'ailleurs fait une visite en fin de journée pour ce F1 (agence avec mandat de recherche avec présence du mandant, comme quoi ça existe), au prix affiché de 52K€

- je continue en juillet en signant sur un 2nd bien, maison de bourg avec local commercial et logement, opération s'élevant à 30k€ (dont 10k€ de travaux et dont 5K€ d'apport), donc avec une partie du financement alloué aux travaux. revente escomptée de l'ordre de 45k€.

- il me reste à investir 31,5 - 22 - 5 = 4,5k€, avec ça on va pas forcément aller loin

Ah bon, vous en êtes sûr ? avec 4,5k€ on ne peut pas aller loin ? , je vais pourtant vous montrer le contraire.

La 3ème opération :

La complexité de ma troisième opération ne consiste pas à trouver la bonne opération. ça je sais comment le faire et je l'explique dans mon mini-book des 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente*

La complexité de ma troisième opération consite à trouver une opération qui satisfasse mon critère de très faible apport. Je sais que ce n'est pas un problème, à condition d'offrir des garanties suffisantes à mon banquier. Et pour cela j'ai donc attendu deux choses avant de me lancer dans cette troisième opération :

1- d'avoir la garantie de rentrer un revenu locatif sur ma première acquisition (500K#2011-1 ), c'est fait et j'en ferai prochainement un article

2- de trouver un bien (encore) soit à très faible coût, ou de trouver un bien à fort rendement

Contrat de location en main, je suis donc allé voir mon banquier en ce milieu d'après-midi. Après-midi que par ailleurs j'avais posé en congés, et après-midi pourtant que j'ai passé pour moitié au taff à traiter d'irrémédiables urgences (vous travaillez gratuit vous !? je vous le conseille ...)

Bref, accueil tout à fait cordial, sympathique même, on commence à se connaître à force de lui présenter des demandes capillotractées... je vois donc mon banquier avec deux projets :

En 1- un bien à très faible "coût", il s'agit d'un studio à rafraîchir

En 2- un immeuble de 5 appartements... avec des revenus locatifs immédiats sur deux appartements et les 3 autres à raffraîchir, et là aussi une "offre d'achat" de ma part très faible.

Nous nous lancons dans un enchaînement usuel de questions : vos revenus, ceux de votre concubines, vos revenus locatifs, votre patrimoine... il m'explique que la CNIL leur interdit désormais de conserver toutes ces données d'un dossier à l'autre (tiens, au passage le président de la CNIL Alex Tûrk vient de démissionner pour se consacrer aux sénatoriales, il est remplacé par Isabelle Falques Perrotin).

Donc resaisie oblige...Comme je l'ai dit, mon apport étant faible, je lui propose de démarrer un projet avec aucun apport. Pas de problème, on verra bien ce que va dire le système d'information du groupe !

On passe rapidement sur la simulation qui ne m'intéresse pas vraiment, pour arriver au saint graal : l'accord de principe!

Et là surprise :

Et bien oui suprise :

2- On commence par le projet "immeuble" qui m'intéresse le plus. Pour ce qui est d'acheter un immeuble de 5 appartements avec des revenus locatifs sur deux appartements, c'est un peu compliqué : le système de la banque ne prévoit pas la possibilité d'acheter un immeuble. On peut acheter une maison individuelle, un appartement, un local commercial... mais pas d'immeuble.

Bon, gardons le sourire, mon banquier va trouver une solution, il saisit arbitrairement qu'il s'agit d'un simple "appartement". On avance dans la saisie du dossier et j'obtiens alors le fameux sésame : l'accord de principe.

Donc sur 15 ans, au taux de 4,25% (pas exceptionnel) avec emprunt quasi total, hormis les frais de dossier (réduits car on se connaît et qu'il sait que je vais le lui demander s'il ne me le propose pas d'emblée) et la caution solidaire, soit 1,2k€ à apporter à l'opération.

1- Ok, rebelote avec l'opération "studio" qui m'intéresse moins (et tiens au passage, je vous livre un secret : je ne l'ai même pas visité d'ailleurs*, mais qui pourrait néanmoins me convenir... On parle là d'un emprunt sur 10 ans, au taux de 3,9% brut (pas exceptionnel non plus), et avec un remboursement mensuel de l'ordre de 150€... Saisi des informations, etc... et là surprise : pas d'accord de principe immédiat. Mince. Mon banquier tourne le dossier dans tous les sens, il n'obtient rien immédiatement, sinon un message l'invitant à revenir voir le dossier dans 24h !

Je repars avec mes deux projets : pour le plus complexe en apparence et le plus cher, j'ai un accord immédiat, pour l'autre en revanche, il faudra repasser (bien que pour tout vous dire, je sais de façon pertinente que j'obtiendrai un accord sans problème au final).

Soit bien précisé que je ne réaliserai au plus qu'une seule de ces deux opérations, et j'espère que ce sera l'immeuble.

Et maintenant ?

Et maintenant que je sais que je peux faire une offre pour l'acquisition de cet immeuble, et n'ayant pas vraiment de doute en ce qui concerne le studio, je me rends chez mon deuxième conseils : le conseillers juridique (comprendre l'avocat...). Je lui remets alors l'ensemble des justificatifs qui permettront de formuler l'offre. Il s'occupera du reste.

D'ici demain j'aurai une orientation de principe, et je serai fixé d'ici une quinzaine de jours quant à savoir si l'un de ces deux achats sera ma 3ème opération de 2011...

Et si ça ne fonctionne pas convenablement demain, j'ai déjà un troisième bien en vue pour lequel je n'ai plus qu'à rédiger une offre (ah, ah! et en plus ce serait une expérience immobilière nouvelle)

...à suivre...

* et bein oui, on peut acheter de l'immobilier comme on acheterait un ane dans un sac... pour autant, je ne vous conseille pas de le pratiquer car ça ne peut réserver que de mauvaises surprises.

Vous vous dites surement que c'est débile d'aller mettre son pognon dans un appart qu'on n'a pas vu ? Vous avez un peu raison, mais vous croyez que tous les actionnaires de Renault ont visité le technocentre de Guyancourt de fond en combles avant de se porter acquéreurs ? 

En l'occurence ici, pour des raisons de disponibilités et de délais, je n'ai pas pu visiter ce studio, le fait de ne pas visiter n'est pas forcément un frein pour se porter acquéreur. Je prends un certains nombre de renseignements utiles, j'ai vu des photos, les diags, je connais l'immeuble, etc, etc., et j'ai déjà une vue technique de la chose. En fait, quelque part dans ce cas là, j'achète au pire... Mais bien entendu, quand on peut voir et toucher avant, c'est quand même mieux !  

Et voila, 5 semaines de vacances, le pied... d'être salarié !

Bein oui, faut bien le dire quand même. Le salariat n'a pas tous les avantages du monde, mais il a au moins celui-là ! Et comme chacun le sait bien, "Time's money".

Par corollaire, prendre son temps revient à gagner de l'argent ! et voila un des avantages (peut être le principal) d'être salarié, pour une fois qu'on en a un profitons-en.

Bon, qui dit vacances ne dit pas forcément d'oublier de faire marcher son portefeuille. Et puisque mon portefeuille fonctionne plutôt bien pendant que je suis en vacances, ça me permet de prendre plus souvent des vacances.

Cet été donc pendant que je me la coulais douce en Sicile, j'en ai profité pour louer ma maison. Et c'est +3,5K€ qui sont venus s'inscrire sur mon compte en banque. Plutôt que de la thésauriser, cette somme m'a permis de prendre 4 semaines de vacances à l'étranger et en famille, sans amputer mon compte en banque

Bon, évidemment pour louer sa RP, il faut pouvoir "effacer" sa présence. Notre maison est très bien adapté pour cela:  nous avons deux grands frigos, beaucoup de rangement en cuisine, des m² largement suffisants pour nos affaires personnelles, et des placards suffisamment nombreux pour nous permettent de faire une large place à nos hôtes et leur laisser beaucoup de place, etc, etc. 

Nous n'avons également aucune affection pour les bibelots en tous genre ce qui fait que notre maison n'est pas trop personnalisée.

Nous n'avons rien de particulier à cacher, ni à voler (je ne recompte pas mes DVD après avoir louer, sinon c'est pas la peine)

Ensuite, ça oblige à chaque fois à faire un gros rangement et un gros ménage. C'est l'occasion d'en faire. De faire de la place et de dégager de sa garde robe les habits qu'on met plus, etc... On essaie aussi de vider (un peu) les réserves de nourriture avant de partir, comme par exemple ressortir la conserve de pieds & paquets ramenée de sisteron lors de précédentes vacances...  Bref, rien de désagréable. C'est une sorte de renouvellement.

Quelques bénéfices secondaires de louer sa RP :

- On laisse une maison propre et rangée, on la retrouvera propre et rangée quelques semaines après (et pas avec une pellicule de poussière...).  

- La maison est occupée, elle vit : moins d'exposition au vol, moins de risque  de mauvaise surprise au retour

- La satisfaction des hôtes qui ont passé un séjour agréable nous procure une grande satisfaction également

Bref, pour l'instant cette formule n'a fait que nous séduire. nous n'avons pas eu de mauvaise surprise jusque-là et c'est d'autant plus agréable d'être en vacance lorsqu'on sait qu'on se les fait offrir par d'autres !

Allez, maintenant, au boulot, on a un objectif à atteindre...

La solution du time-sharing permet d'accéder à un bout de propriété pour des sommes modiques. Pour 2 000 €, vous obtenez la propriété d'un studio dans une belle petite station de ski pour deux semaines de l'année du 01 au 15/06, par exemple.

Sous un contrat de multi-propriété, pouvant s'apparenter à de la SCPI (?), voila donc que vous obtener la propriété nouvelle d'un logement et des charges du propriétaire qui vont avec... mais pas seulement.

Sur la toile, les offres sont nombreuses, et certaines paraissent tout à fait intéressante. Ca ne coûte pas un bras, et l'on pourrait même penser qu'en achetant une ou deux semaines bien placées sur la saison, le rendement locatif d'une tel bien pourrait tout simplement exploser.

Rentabiliser un achat en 3 ans, c'est plutôt séduisant.

Certains de ces appartements sont tellement peu chers que l'on en vient à se demander si les propriétaires ne seraient pas prêt tout simplement à les céder à titre gracieux. 2 000 € les deux semaines, ou rien du tout, l'écart est faible. Alors, pourquoi ne pas en profiter ? pourquoi ne pas se lancer ? pourquoi ces biens restent ainsi sur le marché et ne semblent pas partir bien vite ?

Et bien le calcul est très rapide. En intégrant l'ensemble des charges du propriétaires, c'est à dire celles du fonciers, celles de la copropriété et des services qui l'entourent (qui sont parfois nombreux), l'addition va grimper, grimper à tel point que les charges annuels sont tout bonnement à peine moins élevées que ce que couteraît deux semaines de locations dans l'immeuble à côté.

Ainsi, même en mettant mon appartement timesharing en location ces deux semaines là, je couvrirais à peine les charges que j'aurai à payer, et je n'en profiterai plus. Si je l'achète pour en profiter, il suffit qu'une année je ne m'y rende pas pour grever lourdement la performance financière de mon achat. Alors ceux qui ont acheté sur un coup de tête parce que ce n'était pas cher se retrouvent avec un gros boulet derrière eux.

Ce qui est étonnant, c'est qu'il n'est pas rare de trouver sur ce type de biens des charges allant de 200 à 500 € / semaines. Si l'on multiplie ce chiffre par 52 (le plus petit), l'on obtient 10 400 € de charge annuel sur l'appartement, qui rappelons-le, n'est qu'un... studio ! et multiplié par le nombre de studio qui peut largement dépasser la cinquantaine, on atteint rapidment des sommets.

Moralité : le time-sharing, c'est bien... pour les autres. Enfin pour les gestionnaires qui doivent ramasser pas mal. Je ne veux pas généraliser à partir de cas qui ne sont peut être que des cas particuliers dans ce millieu, mais pour les propriétaires ça semble être un gros gros gros boulet. Méfiez-vous donc de ces offres très alléchantes et obtenez toutes les informations avant de vous engager.