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3 novembre 2011 4 03 /11 /novembre /2011 00:00

Voici un article qui m'a été insipiré par un proche qui vend un terrain sur la côte d'azur et qui est dans cette situation.

 

Impact de la modification du régime de plus-value :

Tout le monde ici le sait : le régime d'imposition de la plus-value va changer au 1er février 2012. Fini les 10% d'abattement par année de détention au-delà de la 5ème année et place à l'abattement calculé sur l'inflation.

Résultat, l'économie du modèle est en train de changer, et comme dans toutes les périodes de transition, il y a de bonnes affaires à réaliser, pour ceux qui sont sur le coup.

 

Les pessimistes diront que c'est bien dommage qu'on ne pourra plus faire de bonnes affaires dans l'immobilier, que si que ça. En revanches les optimistes ont déjà compris qu'il pouvaient en profiter, acheteur ou vendeur.

 

Vous êtes acheteur : sachez connaître vos atouts

J'ai une excellente nouvelle pour vous : vous pouvez peut être faire une économie substantielle sur le bien que vous convoitez.

Sur la masse de bien à vendre, nombre de particuliers sont très ennuyés à ce jour : s'ils ne parviennent pas à conclure une vente avant le 01/02, adieu l'abattement qu'ils ont pourtant durement gagné.

 

Prenons un exemple : Paul a acheté une maison 200k€ en 2001. Entre temps, le marché a doublé et il en veut donc 400k€ ferme, et à ce prix, c'est une très bonne affaire.

1- Il vend avant la date fatidique, il bénéficie de 50% d'abattement, il payera donc un impôt de 32,5% x (100-50%) x (400-200) soit 32,5K€  et récupère 367,5k€

2- Il vend juste après la date fatidique. Il passe à un abattement de 8%, et paye donc un impôt de 32,5 % x (100-8%) x (400-200) soit 60k€. Cette fois il récupère donc 340k€.

 

Paul a donc intérêt à vendre dès aujourd'hui dès lorsqu'il a une offre à 372k€ plutôt que d'attendre une offre à 400k€.

 

Moralité, si vous arrivez au bon moment, et à obtenir les bonnes informations (l'année d'achat vous donnera une idée, il vous restera à regarder l'évolution naturelle du marché et l'inflation sur la période pour savoir ce que vous pouvez espérer obtenir), vous pourrez économiser quelques 10aines de k€.

Plus la PV est importante, et plus l'écart est important.

 

 

Vous êtes vendeur : ne soyez pas victime

J'ai une excellente nouvelle aussi pour vous : il y a une solution pour verrouiller votre abattement.

D'abord, je n'ai pas lu ceci sur le web. Ce qui veut dire qu'à moins de tomber sur un lecteur de 500K, vous avez peu de chance que votre acquéreur potentiel tente de négocier le bien sur la base ci-dessus. Si les vendeurs sont bien conscients de cette situation, en revanche les acheteurs un peu moins.

 

Ensuite, si vous n'avez pas d'acquéreur, je vais vous faire une confidence (qui m'arrache un peu la gueule, puisque j'ai soutenu l'anti-thèse dans un précédent article) : pour une fois acheter en SCI va vous servir à autre chose qu'à transférer du patrimoine !

Vous voyez ?

Il vous "suffit" de créer une SCI, de transférer le bien dans celle-ci à un juste prix, de payer au passage les frais de mutation (bien oui, c'est incontournable) et voila que vous allez vous réjouir de devoir payer dès maintenant, sous le système encore en vigueur votre plus value !

L'économie à la clef peut être substantielle et se chiffrer en 10aines de k€, bien que l'obligation de passer par des frais de mutation induit une performance un peu moins bonne qu'une vente immédiate. C'est le prix à payer, mais il reste bien moindre à ce que donne le changement de régime d'imposition.

 

Bonne chance et n'oubliez pas de nous raconter vos cas concrets ! 

 

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1 novembre 2011 2 01 /11 /novembre /2011 23:47

Eh bien oui, encore des vacances. Je vais pas dire que ça me manquait, mais bon, c'est toujours bon à prendre. Encore en Italie, mais cette fois direction l'est du pays, et la belle Venise. Tout cela toujours avec mon camping-car, ma femme, mes enfants, et mes chiens (2 gros bouviers de 40kg chacun).

 

 

 

 

Immobiliare in Venizia

Venise est magnifique, et absolument à voir un jour. Mais vous allez me dire que vous vous en moquez, que ce n'est pas pourDSC_0293.JPG ça que vous lisez mon blog ? Vous avez raison !

 

Venise est donc une pure spécificité du point de vue immobilier ! Certes, il n'est pas techniquement impossible de gratter du terrain sur la lagune environnante, mais est-il possible d'acheter un bout de mer pour y ériger un nouveau batîment ? je n'ai pas la réponse, et je ne suis pas sûr que celle-ci soit mentionnée dans le code de l'urbanisme italien...

 

Toujours est-il que si j'ai bien compris, Venise n'est pas véritablement une ile mais bien une ville sur pilotis (insoupçonnable en se promenant dans ses rues) enfoncés dans des fonds marins peu profonds.

La ville a en l'état une durée de vie limitée puisqu'elle pourrait disparaître avec la montée des eaux d'ici une centaine d'année.

 

Pour autant, la valeur de l'immobilier n'y est pas dévalué. Il ne semble pas y avoir de beaux ou de pas beaux quartiers, en revanche l'accessibilité des logements doit jouer un rôle direct dans leur valeur. Car la ville semble ne compter qu'une seule et unique route qui entre dans venise, débouche sur un rond point et une place depuis lesquels seul le demi-tour immédiat est possible... par ailleurs, les canaux sont plus ou moins larges et les ponts plus ou moins hauts, du coup dans certains endroits difficile de se faire livrer ses courses.

Par ailleurs, apparemment, tous les logements ne doivent pas être alimentés en eau... potable. Puisque l'on a vu plusieurs personne se rendre à la fontaine.

 

Acheter là-bas, de même qu'entreprendre des travaux de rénovation doit nécessiter un savoir faire bien particulier, tout à fait singulier même. 

 

Et donc, les prix sont plutôt élevés, comme partout de ce que j'ai vu en italie. compter 500K€ pour un appartement en état, vue sur les canaux, de 100M².

 

Sur la route du retour

Sur le chemin du retour, un passage par le delta du Po qui a des faux airs de Camargue, puis un arrêt par hasard à Sant'Agata Bolognese, devant le siège de Lamborghini. Je n'ai pas osé aller taper à la porte pour savoir si l'on pouvait essayer les voitures exposées dans le show room (on verra ça plus tard, on a le temps... ;-)

 

 

 LAMBO AVENTADOR

 LAMBO-POLIZIA.JPG

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La photo de gauche est une Lambo Aventador (qui coûte dans les 300k€). Celle de droite, je l'ai prise cet été en descendant en Sicile, il fallait bien traverser toute l'Italie pour la trouver. N'allez pas penser que toute la polizia italienne a ça dans les mains !

De là, direction la French riviera.

 

 

La côte en question

La côté d'azur, et plus particulièrement mon passage à Monaco m'a donné quelques idée d'articles de blog. Je vous ferez prochainement un post un peu plus détaillé sur ce que j'ai trouvé en terme d'immobilier sur la côte d'azur,et vous raconterez les dernières folies immobilière de Monaco, où le must du must sera bientôt dispo : un immeuble sans fenêtre (?) J'ai aussi appris qu'il y était possible d'acheter un appartement à 300k€ et même moins.

Du reste, il est aussi possible d'acheter un studio à moins de 100k€ à Nice ou à Menton, mais les prix au mètre carré dépassent largement les 5k€, et s'envolent jusqu'à 20k€, rivalisant avec les prix parisiens.

Pour une villa, avec un bout de jardin compter 700k€ minimum, souvent en mitoyen, 1,5M€ pour un standing moyen et 2,5 à 3M€ pour une belle villa, avec de l'agrément, une piscine et éventuellement, une vue mer. Les maisons entre 1,5 et 3M€ semblent occuper le gros du marché de la maison individuelle. Sans parler des rapports locatifs désastreux, malgré des loyers plutôt élevés au mètre carré.

Bref, à mon sens, un lieu où seule une élite peut s'épanouir.

 

Enfin, tout cela c'est pas pour tout de suite... Demain, il faut que je vous parle d'i-Mobilis et de kisskissbankbank.com 

 

 

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4 octobre 2011 2 04 /10 /octobre /2011 22:13

Comment gagner beaucoup d'argent et rapidement ?

 

Si je pense pouvoir gagner 500k€ en 4 ans grâce à l'immobilier, mes lecteurs fidèles on déjà bien compris mon point de vue : pour s'enrichir, il ne faut pas attendre après le salariat, quel qu'il soit. Qu'il soit du secteur publique ou du secteur privé s'enrichir rapidement par le salariat est chose incroyablement fastidieuse.

 

Je vais peut être en choquer quelques uns: peu importe votre investissement au travail, peu importe votre importante prime annuelle (ou pas), ce n'est pas en étant salarié que vous parviendrez à vous enrichir. Oubliez tout de suite.

 

Qu'est-ce qu'il nous reste ?

Il nous reste trois choses : la patronnat, l'investissement et le jeu. Cherchez, cherchez bien ? C'est tout. Je ne parlerai pas des méthodes illicites pour s'enrichir, car quelles qu'elles soient elles se rapprochent toujours de l'entrepreunariat et de l'investissement, pas plus, pas moins.

 

Alors, pensez-vous qu'il soit encore possible de gagner vite et beaucoup d'argent par les temps qui courent ?  

 

Oui, ça, je peux l'affirmer HAUT et FORT.

 

 

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Vous souhaitez faire de bonnes affaires dans l'immobilier ? ne le faites pas avant d'avoir lu "Mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente" un mini book de 17 pages qui en dit plus long sur les bonnes affaire que les meilleurs séminaire en ligne. Attention, réservé aux investisseurs non débutants.


PS : Vous pouvez suivre l'avancé de mon objectif 500k€ en 4ans sur 500k.fr 

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Et pour cela j'ai personnellement un exemple vécu qui me l'affirme : j'ai gagné vite et beaucoup (plus de 50k€ en une seule opération immobilière, soldée en 6 mois, ce qui en théorie représente un beau salaire annuel de 100k€ ou de près de 9K€ par mois... que n'oublis-je pas de préciser  : NET d'impôt!!!!!!)

 

dollars---morgue-lic-m-file0001826520565.jpg

 

Ce gain rapide et important, je l'ai obtenu avant la démarche des 500K et donc avant de partager ceci avec vous, et si je peux le raconter sur le blog, ce serait malhonnête de le comptabiliser dans ma démarche des 500K. Il en est exclu, mais pour autant c'est une expérience bien réelle.

 

C'est surement cet exemple qui me fait penser que je vais parvenir à atteindre mon objectif des 500K. Je l'atteindrai non pas facilement, même si parfois je simplifie un peu les choses, non, je vous assure que ça n'est pas facile, mais je l'atteindrai. Personnellement, je suis parfaitement convaincu d'y parvenir.

 

Et vous quel est votre objectif d'investissement ? même modeste, êtes-vous prêt à le partager avec les lecteurs de 500K ? expliquez-nous ci-dessous votre objectif  :

- votre situation,

- vos ambitions,

- là ou vous en êtes à l'instant T et

- là où vous pensez pouvoir aller dans les tous prochains mois

et n'hésitez pas à poser vos questions.

 

J'en vois déjà qui vont se faire un plaisir de raconter leurs plans ci-dessous...

 

PS : la suite de mon article de dimanche  : lundi, je reçois une lettre de la DGFIP m'annonçant le versement de 2194€ de trop perçu (information que j'avais déjà ayant calculé mon IR) ce qui fait que mon IR cette année s'élève à moins de 400€, et du coup pour surfer sur la vague, ce soir j'ai joué à l'EuroMillion, même si je suis bien convaincu que ça sert à rien !!!

 

++

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2 octobre 2011 7 02 /10 /octobre /2011 18:21

Je sors d'une grippe de septembre, assez violente. Mon médecin qui prend parfois des attitudes de grand guérisseur

m'a déclaré : "en ce moment ça tombe" , mais de quoi parlait-il ?

 

C'est vrai qu'en ce moment ça tombe : 4 jours d'affilée que j'ai des rentrées d'argent conséquentes, les voici.

 

- Jeudi : mon nouveau titre de propriété pour l'opération 500k#2011 - 1 m'est arrivé dans la boite aux lettre alors même que j'étais avec la clerc de mon notaire au téléphone qui me disait que j'allais le recevoir. Et ce titre de propriété me parvient avec un chèque de la CDC (caisse des dépôts et des consignation) de 343€ et des poussières. Les émoluements et frais liés à cet achat ont été moins importants que l'estimation qu'en avait fait le notaire et c'est donc un solde en ma faveur qui s'en dégage.

 

- Vendredi : mon salaire est versé... et mon deuxième salaire pour mon deuxième "métier", à savoir l'enseignement. Un peu plus de 1000€ qui correspond aux vacations que j'ai fait l'année dernière et pour lesquelles je n'avais pas encore été payé. 1000€ pour environ 24 heures de travail, c'est un bon rapport prix / effort.

 

- Samedi : on est le 01/10, ma locataire de l'opération 500~k#2011-1 rentre dans l'appart et nous fait 760 € (certes, la moitié représentant une caution, ce n'est pas de l'argent à utiliser...)

 

- Dimanche fin d'après-midi : retour de week-end en famille et à l'ouverture de la boite aux lettres, un chèque de la CARPA adressée par mon avocat pour 3 736 €, un arriéré d'affaire dans laquelle il m'avait amené à versé des frais supplémentaires à l'acquisition d'un bien...et ça fait deux ans que j'essaye de lui faire comprendre que cet argent est mon du !

 

CHEQUE-CARPA-copie-1.JPG

 

 

Du coup, ce dimanche soir... ça va mieux ! Vous allez me dire qu'au moins une partie de cet argent je l'ai avancé et ne fais que de me le faire rembourser ? C'est exact, mais c'est quand même plus sympa que de payer des factures... il y a des périodes comme ça où il faut juste prendre ce qui vient !

Et ma copine vient de m'annoncer qu'elle a été augmentée de 35€ par mois au moment où j'écris cet article... J'ai hâte d'être à demain !!

 

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21 septembre 2011 3 21 /09 /septembre /2011 22:43

Ca y est, je me suis engagé formellement aujourd'hui sur ma troisième opération de l'année 2011.

Tout cela va bien vite, mais c'est le tarif si je veux atteindre mon objectif.

 

 

Rappelons-nous les données du problème du blog 500K :

 

- Mon objectif est de gagner 500K€ en 4 ans en investissant dans l'immobilier (et de vous expliquer comment)

 

- Pour cela, je dois doubler ma performance chaque année.

 

- Par déduction, il me faut investir cette année 31,5k€ et produire une performance financière de 31,5k€ (l'an prochain 2x62,5, puis 2x125, puis 2x250, soit les 500k)

 

- Je démarre ce projet en Mai 2011 avec ce blog et une première opération : acquisition d'un F1, rénovation le tout pour 22k€ (en cash), et je me suis fixé pour objectif de dégager 44k€ à la revente. J'ai d'ailleurs fait une visite en fin de journée pour ce F1 (agence avec mandat de recherche avec présence du mandant, comme quoi ça existe), au prix affiché de 52K€

 

- je continue en juillet en signant sur un 2nd bien, maison de bourg avec local commercial et logement, opération s'élevant à 30k€ (dont 10k€ de travaux et dont 5K€ d'apport), donc avec une partie du financement alloué aux travaux. revente escomptée de l'ordre de 45k€.

 

- il me reste à investir 31,5 - 22 - 5 = 4,5k€, avec ça on va pas forcément aller loin

 

Ah bon, vous en êtes sûr ? avec 4,5k€ on ne peut pas aller loin ? , je vais pourtant vous montrer le contraire.

 

 

 

La 3ème opération :

La complexité de ma troisième opération ne consiste pas à trouver la bonne opération. ça je sais comment le faire et je l'explique dans mon mini-book des 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente*

 

La complexité de ma troisième opération consite à trouver une opération qui satisfasse mon critère de très faible apport. Je sais que ce n'est pas un problème, à condition d'offrir des garanties suffisantes à mon banquier. Et pour cela j'ai donc attendu deux choses avant de me lancer dans cette troisième opération :

1- d'avoir la garantie de rentrer un revenu locatif sur ma première acquisition (500K#2011-1 ), c'est fait et j'en ferai prochainement un article

2- de trouver un bien (encore) soit à très faible coût, ou de trouver un bien à fort rendement

 

Contrat de location en main, je suis donc allé voir mon banquier en ce milieu d'après-midi. Après-midi que par ailleurs j'avais posé en congés, et après-midi pourtant que j'ai passé pour moitié au taff à traiter d'irrémédiables urgences (vous travaillez gratuit vous !? je vous le conseille ...)

 

Bref, accueil tout à fait cordial, sympathique même, on commence à se connaître à force de lui présenter des demandes capillotractées... je vois donc mon banquier avec deux projets :

En 1- un bien à très faible "coût", il s'agit d'un studio à rafraîchir

En 2- un immeuble de 5 appartements... avec des revenus locatifs immédiats sur deux appartements et les 3 autres à raffraîchir, et là aussi une "offre d'achat" de ma part très faible.

 

Nous nous lancons dans un enchaînement usuel de questions : vos revenus, ceux de votre concubines, vos revenus locatifs, votre patrimoine... il m'explique que la CNIL leur interdit désormais de conserver toutes ces données d'un dossier à l'autre (tiens, au passage le président de la CNIL Alex Tûrk vient de démissionner pour se consacrer aux sénatoriales, il est remplacé par Isabelle Falques Perrotin).

Donc resaisie oblige...Comme je l'ai dit, mon apport étant faible, je lui propose de démarrer un projet avec aucun apport. Pas de problème, on verra bien ce que va dire le système d'information du groupe !

On passe rapidement sur la simulation qui ne m'intéresse pas vraiment, pour arriver au saint graal : l'accord de principe!

 

Et là surprise :

 

Et bien oui suprise :

2- On commence par le projet "immeuble" qui m'intéresse le plus. Pour ce qui est d'acheter un immeuble de 5 appartements avec des revenus locatifs sur deux appartements, c'est un peu compliqué : le système de la banque ne prévoit pas la possibilité d'acheter un immeuble. On peut acheter une maison individuelle, un appartement, un local commercial... mais pas d'immeuble.

Bon, gardons le sourire, mon banquier va trouver une solution, il saisit arbitrairement qu'il s'agit d'un simple "appartement". On avance dans la saisie du dossier et j'obtiens alors le fameux sésame : l'accord de principe.

Donc sur 15 ans, au taux de 4,25% (pas exceptionnel) avec emprunt quasi total, hormis les frais de dossier (réduits car on se connaît et qu'il sait que je vais le lui demander s'il ne me le propose pas d'emblée) et la caution solidaire, soit 1,2k€ à apporter à l'opération.

 

1- Ok, rebelote avec l'opération "studio" qui m'intéresse moins (et tiens au passage, je vous livre un secret : je ne l'ai même pas visité d'ailleurs*, mais qui pourrait néanmoins me convenir... On parle là d'un emprunt sur 10 ans, au taux de 3,9% brut (pas exceptionnel non plus), et avec un remboursement mensuel de l'ordre de 150€... Saisi des informations, etc... et là surprise : pas d'accord de principe immédiat. Mince. Mon banquier tourne le dossier dans tous les sens, il n'obtient rien immédiatement, sinon un message l'invitant à revenir voir le dossier dans 24h !

 

Je repars avec mes deux projets : pour le plus complexe en apparence et le plus cher, j'ai un accord immédiat, pour l'autre en revanche, il faudra repasser (bien que pour tout vous dire, je sais de façon pertinente que j'obtiendrai un accord sans problème au final).

 

Soit bien précisé que je ne réaliserai au plus qu'une seule de ces deux opérations, et j'espère que ce sera l'immeuble.

 

Et maintenant ?

Et maintenant que je sais que je peux faire une offre pour l'acquisition de cet immeuble, et n'ayant pas vraiment de doute en ce qui concerne le studio, je me rends chez mon deuxième conseils : le conseillers juridique (comprendre l'avocat...). Je lui remets alors l'ensemble des justificatifs qui permettront de formuler l'offre. Il s'occupera du reste.

 

D'ici demain j'aurai une orientation de principe, et je serai fixé d'ici une quinzaine de jours quant à savoir si l'un de ces deux achats sera ma 3ème opération de 2011...

Et si ça ne fonctionne pas convenablement demain, j'ai déjà un troisième bien en vue pour lequel je n'ai plus qu'à rédiger une offre (ah, ah! et en plus ce serait une expérience immobilière nouvelle)

 

...à suivre...

 

 

 

* et bein oui, on peut acheter de l'immobilier comme on acheterait un ane dans un sac... pour autant, je ne vous conseille pas de le pratiquer car ça ne peut réserver que de mauvaises surprises.

Vous vous dites surement que c'est débile d'aller mettre son pognon dans un appart qu'on n'a pas vu ? Vous avez un peu raison, mais vous croyez que tous les actionnaires de Renault ont visité le technocentre de Guyancourt de fond en combles avant de se porter acquéreurs ? 

En l'occurence ici, pour des raisons de disponibilités et de délais, je n'ai pas pu visiter ce studio, le fait de ne pas visiter n'est pas forcément un frein pour se porter acquéreur. Je prends un certains nombre de renseignements utiles, j'ai vu des photos, les diags, je connais l'immeuble, etc, etc., et j'ai déjà une vue technique de la chose. En fait, quelque part dans ce cas là, j'achète au pire... Mais bien entendu, quand on peut voir et toucher avant, c'est quand même mieux !  

 

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7 septembre 2011 3 07 /09 /septembre /2011 18:00

le vendredi

Tout le monde attend avec impatience le vendredi. cadre, forçat, rentier... le vendredi est le jour où l'activité s'arrête ou du moins se ralentit au profit d'un peu plus de plaisir . la réjouissante perspective du week end.

 

Depuis un an, j'ai oublié le concept du vendredi au profit du concept du "jendredi".

En effet, je bosse à 80% et je m'en félicite chaque jendredi :

- j'ai plus de temps pour moi

- j'ai plus de temps pour ma famille

- j'ai plus de temps pour me consacrer à l'investissement immo et aux (nombreuses) démarches inhérentes

- et j'ai plus de temps pour réflchir quand bon me semble aux actions de fond que je dois mener pour mon job, et que je n'arrive pas toujours à mener au quotidien

 

Ainsi, depuis 1 ans, mon week end commence le jeudi soir... enfin plutôt, le jendredi soir.

 

Financièrement, voilà ce que ça donne :

- en tant qu'agent de la fonction publique, je perçois 85,7% de mon salaire et mes primes (qui dans mon cas représentent presque la moitié de ma rémunération), je qualifierai volontiers ces 5,7% supplémentaires de privilège

 

- en tant que papa d'une petite de moins de 36 mois, ce temps partiel est de droit, mon employeur ne peut pas le refuser. En fait, pour moi c'est hors de question de l'imposer  vis-à-vis de mon employeur, ce ne peut être qu'obtenu à l'amiable, et en cas d'échauffement, il m'arrive de temps en temps de venir bosser le 5ème jour de la semaine et alors de gouter encore aux plaisirs du vendredi. Je lis aussi en général mes mails les week end et répond au téléphone si besoin.

 

- en tant que papa d'une petite de moins de 36 mois toujours, j'ai droit à un complément de la CAF. Ce complément n'est pas mirobolant pour deux raisons : d'une part, j'ai un salaire plutôt haut par rapport à la moyenne (pas assez par rapport au taf fourni, je vous l'avoue...il serait près du double dans le privé ;-(), et par ailleurs, ma pacsette est également à 80% (le plaisir ne vaut que s'il est partagé par tous, n'est-ce pas ?) ce qui fait que l'on est plafonnés à tous les deux à un peu plus de 500 € d'aide, on va pas s'en plaindre.

 

- puisque je gagne moins en rémunération, de fait, les revenus CAF n'étant pas imposables, je gagne encore un (petit) peu sur l'IR

 

 

Ca vous donne envie de vous mettre à 80% ?

 

Bein oui, c'est bien le but de cet article, alors FONCEZ, ce n'est pas demain que vous en profiterez (moi si justement, c'est bien demain, enfin vendredi que j'en profiterai).

 

Je vais même vous faire une confidence qui en fera pâlir plus d'un : ma pacsette est elle aussi agent de la fonction publique, et en prenant en compte l'ensemble de ces éléments, sa rémunération est supérieure à ce qu'elle avait en travaillant à plein temps !!

Bien sûr, il faudrait regarder ce que cela donne au niveau des cotisations, etc, etc... Mais bref, avoir plus de temps est un rêve parfois beaucoup plus accessible qu'on ne le pense à condition... d'oser.

 

Moralité : le temps que vous consacrerez à trouver des pistes pour gagner du temps vaut mieux que :

- l'argent,

- votre temps de présence au boulot,

  le temps que vous passerez à trouver des pistes pour en gagner (Is Time more than money ?)

 

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1 septembre 2011 4 01 /09 /septembre /2011 23:20

Et voila, 5 semaines de vacances, le pied... d'être salarié !

 

DSC 0553 

 

Bein oui, faut bien le dire quand même. Le salariat n'a pas tous les avantages du monde, mais il a au moins celui-là ! Et comme chacun le sait bien, "Time's money".

 

Par corollaire, prendre son temps revient à gagner de l'argent ! et voila un des avantages (peut être le principal) d'être salarié, pour une fois qu'on en a un profitons-en.

 

Bon, qui dit vacances ne dit pas forcément d'oublier de faire marcher son portefeuille. Et puisque mon portefeuille fonctionne plutôt bien pendant que je suis en vacances, ça me permet de prendre plus souvent des vacances.

 

Cet été donc pendant que je me la coulais douce en Sicile, j'en ai profité pour louer ma maison. Et c'est +3,5K€ qui sont venus s'inscrire sur mon compte en banque. Plutôt que de la thésauriser, cette somme m'a permis de prendre 4 semaines de vacances à l'étranger et en famille, sans amputer mon compte en banque

 

Bon, évidemment pour louer sa RP, il faut pouvoir "effacer" sa présence. Notre maison est très bien adapté pour cela:  nous avons deux grands frigos, beaucoup de rangement en cuisine, des m² largement suffisants pour nos affaires personnelles, et des placards suffisamment nombreux pour nous permettent de faire une large place à nos hôtes et leur laisser beaucoup de place, etc, etc. 

Nous n'avons également aucune affection pour les bibelots en tous genre ce qui fait que notre maison n'est pas trop personnalisée.

Nous n'avons rien de particulier à cacher, ni à voler (je ne recompte pas mes DVD après avoir louer, sinon c'est pas la peine)

 

Ensuite, ça oblige à chaque fois à faire un gros rangement et un gros ménage. C'est l'occasion d'en faire. De faire de la place et de dégager de sa garde robe les habits qu'on met plus, etc... On essaie aussi de vider (un peu) les réserves de nourriture avant de partir, comme par exemple ressortir la conserve de pieds & paquets ramenée de sisteron lors de précédentes vacances...  Bref, rien de désagréable. C'est une sorte de renouvellement.

 

Quelques bénéfices secondaires de louer sa RP :

- On laisse une maison propre et rangée, on la retrouvera propre et rangée quelques semaines après (et pas avec une pellicule de poussière...).  

- La maison est occupée, elle vit : moins d'exposition au vol, moins de risque  de mauvaise surprise au retour

- La satisfaction des hôtes qui ont passé un séjour agréable nous procure une grande satisfaction également

 

Bref, pour l'instant cette formule n'a fait que nous séduire. nous n'avons pas eu de mauvaise surprise jusque-là et c'est d'autant plus agréable d'être en vacance lorsqu'on sait qu'on se les fait offrir par d'autres !

 

Allez, maintenant, au boulot, on a un objectif à atteindre...

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21 juillet 2011 4 21 /07 /juillet /2011 19:32

Un chateau à 265k€ (FAI, prix de départ), ça vous tente ?

 

Quand je vois ce type d'annonce, je me dis que tout est accessible. Ce bien est un chateau / manoir du XIX ème dans un Centre bourg proche de la préfecture de l'Allier.

 

A ce prix, vous n'avez que 4.000m² de terrain, et vous n'aurez pas la maison de gardien et son terrain supplémentaire, qui seront lachés pour 33K€ de plus. Et surtout vous aurez :

- un énorme chantier de rénovation devant vous.

 

Le toit est bon,  les huisseries sont bonnes, il y a 210m² par niveaux sur 2 niveaux plus caves et combles, de belles terrasses, c'est un beau chateau moderne, dont l'intérieur est intégralement à refaire. Il y a quelques dépendances (batiment de 2x60m², et des abris ouverts pouvant servir de garage...).

 

Je ne l'ai pas (encore) visité, mais ai trouvé grâce au web, son emplacement, et une 40aines de photos au total. Si je veux aller plus loin, je n'ai plus qu'à contacter le propriétaire en direct...

 

J'estime à 150 k€ les travaux nécessaires pour tout retaper, 100k€ permettront de faire de ce lieu un très bel endroit sans exploiter la totalité des m². Le potentiel à la revente néanmoins reste faible par rapport à d'autres biens de ce type à cause :

- d'une petite surface de terrain

- de son emplacement en centre bourg, avec une (toute petite) route assez proche, brodure de terrain proche du bati.

 

C'est un bien qui peut se revendre dans les 500k€ refait en partie à neuf avec un peu d'agrément (terrain, piscine), ce qui peut offrir une plus value tout à fait conséquente (100k€, en une opération soldable en 6 / 10 mois), pour celui qui a la capacité à le financer (ce type de bien m'intéressera dans une prochaine étape de ma démarche).

 

Si je l'achetais, je négocierai un peu le prix parce que :

- il est sans doute encore trop cher vue la masse de travaux,

- la plupart des acquéreurs potentiels s'en détourneront vue la masse de travaux

Du reste, je prendrais bien sûr la maison de gardien, je ne retaperai que la moitié du bien pour la rendre habitable et laisserai la seconde moitié en potentiel d'aménagement à un futur acquéreur.

 

Avis aux amateurs de belles demeures...

 

 

 

 

 

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11 juillet 2011 1 11 /07 /juillet /2011 16:16

La solution du time-sharing permet d'accéder à un bout de propriété pour des sommes modiques. Pour 2 000 €, vous obtenez la propriété d'un studio dans une belle petite station de ski pour deux semaines de l'année du 01 au 15/06, par exemple.

 

Sous un contrat de multi-propriété, pouvant s'apparenter à de la SCPI (?), voila donc que vous obtener la propriété nouvelle d'un logement et des charges du propriétaire qui vont avec... mais pas seulement.

 

Sur la toile, les offres sont nombreuses, et certaines paraissent tout à fait intéressante. Ca ne coûte pas un bras, et l'on pourrait même penser qu'en achetant une ou deux semaines bien placées sur la saison, le rendement locatif d'une tel bien pourrait tout simplement exploser.

Rentabiliser un achat en 3 ans, c'est plutôt séduisant.

 

Certains de ces appartements sont tellement peu chers que l'on en vient à se demander si les propriétaires ne seraient pas prêt tout simplement à les céder à titre gracieux. 2 000 € les deux semaines, ou rien du tout, l'écart est faible. Alors, pourquoi ne pas en profiter ? pourquoi ne pas se lancer ? pourquoi ces biens restent ainsi sur le marché et ne semblent pas partir bien vite ?

 

Et bien le calcul est très rapide. En intégrant l'ensemble des charges du propriétaires, c'est à dire celles du fonciers, celles de la copropriété et des services qui l'entourent (qui sont parfois nombreux), l'addition va grimper, grimper à tel point que les charges annuels sont tout bonnement à peine moins élevées que ce que couteraît deux semaines de locations dans l'immeuble à côté.

Ainsi, même en mettant mon appartement timesharing en location ces deux semaines là, je couvrirais à peine les charges que j'aurai à payer, et je n'en profiterai plus. Si je l'achète pour en profiter, il suffit qu'une année je ne m'y rende pas pour grever lourdement la performance financière de mon achat. Alors ceux qui ont acheté sur un coup de tête parce que ce n'était pas cher se retrouvent avec un gros boulet derrière eux.

 

 

Ce qui est étonnant, c'est qu'il n'est pas rare de trouver sur ce type de biens des charges allant de 200 à 500 € / semaines. Si l'on multiplie ce chiffre par 52 (le plus petit), l'on obtient 10 400 € de charge annuel sur l'appartement, qui rappelons-le, n'est qu'un... studio ! et multiplié par le nombre de studio qui peut largement dépasser la cinquantaine, on atteint rapidment des sommets.

 

Moralité : le time-sharing, c'est bien... pour les autres. Enfin pour les gestionnaires qui doivent ramasser pas mal. Je ne veux pas généraliser à partir de cas qui ne sont peut être que des cas particuliers dans ce millieu, mais pour les propriétaires ça semble être un gros gros gros boulet. Méfiez-vous donc de ces offres très alléchantes et obtenez toutes les informations avant de vous engager.

 

 

 

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24 juin 2011 5 24 /06 /juin /2011 18:45

Depuis un moment que je cours le marché immobilier français, je crois bien que je connais l'endroit où se trouve la plus grosse concentration de villas à très très forte valeur.

J'ai même eut l'opportunité de m'y balader de temps en temps. Mais vous n'y admirerez pas ces villas en vous promenant en piéton, qui sont la plupart du temps très bien protégées des regards, quand elles ne sont pas aussi protégé par tous moyens (alarmes, vidéo surveillance, gardes privées, voire armés... si, si, j'ai déjà vu ça)

Si vous voulez apercevoir ces villas, vous vous en ferez une idée plus facilement sur Google Map, ou bien il vous faudra prendre le bateau, puisque pour la plupart de ces belles petites maisons, elles ont une vue exceptionnelle et imprenable sur la mer.

 

Des endroits comme ça, j'en connais en fait deux, assez proches d'ailleurs : Saint-Jean Cap Ferrat & Roquerbune Cap Martin, qui concentrent sur leur Cap un nombre incroyable de villas hyper-luxueuses.

La vue mer est toujours chères et Il y a bien sûr d'autres caps avec des villas très luxueuses, mais pas dans une commune mesure.

 

Le paradoxe c'est que bien souvent, il s'agit de résidence secondaire occupée quelques 2 à 3 semaines par ans, et parfois même pas tous les ans! 

 

Inutile de veiller le marché pour confirmer, il faut connaître les lieux. Des villas là bas, il n'y en a pas à vendre tous les 4 matins. Ceux qui les ont les gardent jalousement, à moins de rencontrer un problème majeur...

Et il y en a justement une à saisir actuellement à Saint-Jean Cap Ferrat, si toutefois vous aviez 42 M€  à dépenser aujourd'hui.

 

Mais, rassurez-vous elle fait quand même 660m² ce qui fait qu'elle coûte à peine plus de 63 000 € au m², qui dit mieux ?

 

A ce prix, là, la concurrence sera faible, alors... foncez !

 

 

 

 

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500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

Bienvenue sur 500K

Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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