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19 juin 2011 7 19 /06 /juin /2011 23:48

Je me suis souvent demandé pourquoi la côte des notaires était jugé basse... Si vous même vous y avez réfléchi, vous détenez surement déjà la réponse car elle est évidente. A une époque, je regardais souvent les côtes pour savoir si tel ou tel achat était intéressant. Il y a l'indice FNAIM, et puis l'indice des notaires (PERVAL) qui est assez bien fait.

 

J'ai également trouvé un site en fouillant un peu qui donne la côte des annonces telle qu'elles sont publiées. En gros un moteur de recherche qui fait ce que l'on appelle du moissonnage de site web à la recherche du maximum d'annonce sur une zone donnée et qui en tire alors un prix au m² qui est à mon avis un très bon reflet du marché, bien que ce ne soit pas la valeur réelle de la vente, les vendeurs gardant le plus souvent une marge de manoeuvre.

 

A ce jour, je regarde beaucoup moins la côte. je me base justement sur cet indicateur (non pas le site web, mais les annonces en stock) en regardant ce qu'il y a en ligne à un instant T à un endroit donné. Et j'ai bien plus confiance dans cet indicateur que dans n'importe quel autre : pour savoir à combien vendre un bien rapidement, il suffit de regarder le bien le moins cher qui correspond à peu près à votre bien et alors de se placer juste en dessous. En procédant ainsi, vous ressortirez dans les recherches de tout investisseur à la recherche d'un bien similaire, vous mulitpliez vos acheteurs et donc vos chances de vendre, peut être même pas moins cher !

 

Pour en revenir à l'indicateur PERVAL des notaires, s'il est toujours très pessimiste par rapport au marché réel des transactions immobilière, c'est que déontologiquement il ne peut prendre en compte que la valeur du foncier, et non pas du foncier + des meubles + des éventuels frais d'agence. Il est donc pessimiste de 10 à 15% et dans la masse des transactions le restera toujours. Cependant c'est également un très bon indicateur pour estimer votre opération, car rappelez vous toujours qu'en investissement, il ne faut pas être optimiste.

 

 

 

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10 juin 2011 5 10 /06 /juin /2011 23:01

L'autre jour, j'ai posé une après-midi pour aller visiter un bien bien d'exception que j'avais repéré. Bien d'exception, non pas dans le sens de prestigieux, mais bien d'exception dans le sens de bel eT bien exceptionnel. Je veux dire que l'on ne voit que très très rarement ce type de bien sur le marché. Et pour cause... vous allez comprendre quand vous en saurez le prix.

 

Il s'agissait d'une tranche complète d'un immeuble des années 80 (fin 80 je pense), immeuble au demeurant correct, puisque assez récent pour la ville, apparemment entretenu, et apparemment bien occupé par ailleurs (sauf cette tranche strictement vide et jamais utilisée) que ce soit par des propriétaire ou des locataires, comme pouvait en témoigner les rideaux accrochés aux fenêtre et les voitures garées au bas de l'immeuble.

 

La ville en question est une ville qui d'un point de vue investissement immobilier mérite très clairement le détour car au moins pour l'apprentissage il faut savoir que ça existe : il y a là pléthore d'immeuble à acheter, pour la plupart à raffraîchir avec un prix au m² sans doute parmis les moins chers de france et des rapports locatifs très élevés, sauf que le taux d'innocupation des locaux en est à la mesure...

C'est cette ville qui a inspiré l'article que j'ai posté il y a quelques jours sur le prix au m² du foncier par rapport au prix de rénovation au m² (http://500k.over-blog.com/article-a-saisir-prix-du-foncier-au-m-prix-de-renovation-m-74002819.html). Cette ville, il s'agit de Thiers dans le Puy De Dôme, capitale de la coutellerie.

 

Si vous souhaitez vous faire une idée de ce que l'on peut trouver à Thiers, allez sur le bon coin et tapez en code postal 63300, dans la rubrique vente immo, ça vous tente ?

 

Personnellement, je pensais ne jamais aller visiter un bien là-bas... enfin, jusqu'à celui-là, pour lequel je me suis donc déplacé, c'était un mercredi après-midi. Il s'agit donc d'un bien d'exception : une tranche d'immeuble qui a été livré totalement brut :

- une cage d'ascenseur, je n'ai pas pu regarder mais je doute qu'il y en avait un à l'intérieur (la cage et les portes étaient là)

- un escalier sur les 5 +1 niveaux

- des fenêtres en alu et double vitrage, avec des portes fenêtre à certains étages.

- 3 box fermés, que je n'ai pas visités

- les sols, plafond, murs en béton bruts, non nivelés, donc brut de coulée (je ne connais pas le terme exact, mais c'est ce que l'on pourrait appeler brut de décoffrage, puisque les sols n'étaient même pas plats et demandaient un raggréage complet sur les 5 niveaux)

 

Imaginez donc ces 5 niveaux totalement vides, de surfaces hétérogènes, l'immeuble étant construit à flanc de colline, mais au total sur les 5 niveaux il y a plus de 500m². Sans même une gaine technique, ni cuivre, ni PER, ni quoi que ce soit d'autre. Juste des fenêtres et des stores baissés, dont les coffres eux-même étaient accorchés là, brutalement figés dans le vide, vue que l'hypothétique cloison de placo qui aurait du les encadrer n'avait jamais pu être posée

 

Le gars qui a acheté ça à l'époque, sous le nom d'une société d'ailleurs, avait sans doute pensé avoir la capacité à l'amménager... et n'a sans doute jamais pu concrétiser son projet, en une 30aine d'années ! Sur 2 des fenêtres étaient restés accrochés, abandonnés là par l'agence, des panneaux "à vendre". En rentrant je me suis bien sûr empressé de chercher le prix sur le site web de l'agence. Sans succès, le bien avait été retiré, sans doute il y a longtemps.

 

Bref, je repars persuadé que ce n'est pas pour moi, sans même visiter les garages. Trop de travail, trop d'inconnues, trop de risques. Comment évaluer le potentiel d'un tel bien, dans un tel endroit ? je n'ai pas la réponse, bien que je sois persuadé qu'avec une "bonne idée" ce bien puisse être très largement rentabilisé, et le sentiment qu'une très forte rentabilité est possible et que je passe à côté de quelque chose, mais résigné car je n'ai pas ce savoir faire.

 

En partant, je remercie la dame, et m'aperçois qu'un second et sans doute ultime visiteur arrive, avec près d'une 1/2 heure de retard, ayant fait un déplacement bien plus long que le mien puisque sa plaque affiche un pédant "06", alpes maritimes (le 06 sur une plaque étant toujours pédant à mon sens...). Nous serons donc deux en toutes et pour toutes à s'être déplacés ce jour là pour voir ce bien, qui pourtant sur le site affiche 2 561 consultations. Taux de transformation égale à un pour mille. Son prix ?

20 € au m².

 

Quelques semaines plus tard verdict : le bien n'a pas toujours pas trouvé d'acquéreur. Avis donc aux amateurs... de sensations fortes !

 

 

 

 

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5 juin 2011 7 05 /06 /juin /2011 12:14

En cherchant bien, vous pourrez trouver dans la pluspart des grandes villes des biens en vente dans les quartiers nord, ceux où les gens ne veulent pas investir, peur des locataires, peur de lieux, parfois à juste titre et parfois non.

Ces biens immobilier s'ils sont à usage commercial où peuvent en obtenir l'usage (attention l'usage d'un logement en commerce est donné à l'individu et non au local) peuvent se révéler une mine d'or... pour un placement locatif, et demain si les lois ne changent pas pour de la revente.

 

En effet, les quartiers nord en métropole sont généralement des quartiers 'ZFU' - zone franche urbaine, lieux où le développement économique est une priorité nationale. Il conviendra de bien se renseigner au préalable, mais un tel local va se louer de 2 à 4 fois plus cher qu'un même local en banlieu quelconque. Et pour cause : les entrepreneurs qui s'y installent bénéficient de dispositifs fiscaux très très incitatif, au point que l'on peut se demander pourquoi les créateurs ne choisissent pas systématiquement la ZFU pour démarrer leur activité.

 

Plus généralement se loueront de petite à moyennes surface, puisque l'on adresse là de nouveaux entrepreneurs.

 

Ainsi, l'investissement locatif en ZFU, la possibilité de transformer une habitation en bureau ou local dans une ZFU est à étudier de prêt et peut se révéler un excellent placement. Pour la revente, c'est un peu moins vrai, la valeur patrimonial de ce type de bien est faible (souvent des constructions des années 60/70) et le quartier et l'environnement restent des freins à une très forte prise de valeur.

 

Bon investissement !

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28 mai 2011 6 28 /05 /mai /2011 00:12

Comment êtes-vous assurés ?

 

La plupart des banques ne vous posent pas de question et vous orientent lors de la contractualisation d'un crédit pour l'assurance de votre prêt vers l'une de leur (nombreuses) filiales, qui avant que les banques ne se lancent à tout va dans l'assurance (l'inverse est vrai aussi) devait être je pense le seul type d'assurance que proposaient les banques.

 

Aussi, ces assurances vous assurent pour le montant emprunté... initial. Quel que soit le moment où il vous arrive un (très gros) pépin, peu importe où vous en êtes de votre tableaux d'amortissement, l'assurance vous remboursera la même somme, c'est à dire le capital de départ.  

 

Comment économiser 10.000€ sur votre assurance de prêt ?

 

Il existe des sociétés spécialisées dans l'assurance de prêt qui vous proposent un système différent : vous êtes assurés uniquement pour le capital vous restant à rembourser, vous n'êtes assurés qu'à hauteur de ce qu'il vous reste à rembourser, et ce principe va suivre votre tableau d'amortissement. Si bien  que votre prime d'assurance diminue d'année en année. Ce type d'assurance donc coûte cher les premières années et de moins en moins cher au fur et à mesure que vous avancez dans le temps et sur votre tableau d'amortissement.

 

L'économie est substantielle puisqu'elle peut diviser par 3 le coût de l'assurance, pouvant s'élever à 15k€ et plus !

 

Trop tard j'ai déjà signé

 

Ce n'est pas grave, vous pouvez réviser annuellement vos contrats d'assurance et les établissements bancaires ne peuvent plus (depuis seulement cette année avec la loi Lagarde) vous contraindre à contracter leur assurance, cela étant une entrave à la libre concurrence. Comme tout contrat d'assurance, votre assurance de prêt contient une clause de tacit reconduction, mais sa durée n'est pas de 15 ou 20 ans, mais seulement de un an.  Ainsi, à la prochaine échéance vous pourrez négocier avec votre banquier pour faire baisser la note ou vous pourrez aller voir ailleurs si celui-ci rechigne.

 

Quelle stratégie pour l'assurance emprunteur ?

 

Dans mes investissements que je solde assez vite selon ma stratégie, j'attache peu d'importance à l'assurance, si bien que je ne passe pas forcément en capital restant du (cela me ferait économiser un peu mais pas significativement jusque-là pour ce que j'ai en cours et je préfère en donner un peu plus à mon banquier fidèle).

Pour ma RP, j'ai fait ce même choix idiot, mais qui m'a permis d'attraper un meilleurs taux sur le crédit. Ce taux ne bougera plus, sauf renégociation de ma part, mais ce n'est pas la tendance vu que les taux augmentent en ce moment. De plus comme on se trouve en haut du tableau d'amortissement, il y a un faible écart entre une assurance classique et une assurance en capital restant du sur les premières années. J'ai donc privilégié le taux d'emprunt et n'ai pas cherché à aller voir ailleurs, mais cet article me fait penser qu'il va bientôt être temps de remettre mon assurance de prêt en concurrence.

 

et le taux de couverture lorsqu'on achète en indivision ?

 

Pour ma RP, nous sommes tous les deux à 100%, avec comme objectif qu'en cas de (très gros) pépin l'un survivant ne soit pas contraint à changer de RP, ça doit être assez d'emmerdement comme ça.

 

En revanche, pour nos investissements, nous passons à 50-50 ou 60-40, dans la mesure où en cas de pépin, rien ne nous oblige à conserver nos placements immobiliers, mais aussi parce que nous avons déjà un peu de patrimoine, le risque de se retrouver en faillite personnel est alors très mesuré.

 

 

 

 

 

 

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25 mai 2011 3 25 /05 /mai /2011 19:00

Connaissez vous le site des petits cailloux ?

Un jour je vous parlerai de l'histoire des gros cailloux, elle est relativement connue mais pas inutile à se remémorer de temps en temps (j'en cherche l'orgine qui est peut être le Coran). Aujourd'hui je voulais vous parler des petits cailloux.

Tout le monde connaît bien www.seloger.com c'est un pasage oblige pour tout personne en recherche d'investissement. j'utilise également beaucoup (et même principalement) www.leboncoin.fr, dont la réussite me fascine. Mais si vous êtes un afficionados du marché et qu'il vous arrive par période de devenir psychomaniaque et d'apprendre (c'est un peu mon cas) par coeur le marché immobilier de votre coin (ou du moins la partie de ce marché qui vous intéresse à l'instant t) que vous suivez très assidument depus des mois, jusqu'à être capable de détecter tout bien nouveau, et tout changement de prix à la baisse comme à la hausse, alors dans ce cas, les petits cailloux pourraient vous être utiles :

 

il s'agit d'un pluggin pour firefox, il faut donc choisir ce navigateur avant tout. Ensuite se rendre sur le site des petits cailloux et une fois le pluggin installé, celui-ci se lancera automatiquement lorsque vous retournerez sur le site seloger.com (malheureusement à ma connaissance il n'y a pas d'équivalent sur d'autres sites)

 

Et là : Ö Miracle, les petits cailloux vont vous économiser du temps

et là vous comprendrez de suite pourquoi c'est très intéressant d'installer ce pluggin puisqu'il vous fourni l'évolution des prix sur chacun des biens référencé ! à tester de toute urgence.

 

 

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24 mai 2011 2 24 /05 /mai /2011 22:54

J'ai reçu un petit mail aujourd'hui dans lequel on me demandait comment je sélectionne des biens d'intérêt. Si vous avez lu quelques articles de mon blog (plan de démarrage par exemple) vous avez vu que j'affiche des rendements assez forts, alors que certains pense que par les temps qui courrent les rendement sont très bas.

Or, pour l'instant me concernant mes rendements sont hypothétiques : pour 2011 je n'ai pas encore revendu mes biens ni mis de locataire dedans car je suis en travaux, et pourtant ils sont plutôt pessimistes (c'est un principe chez moi pour l'investissement, ne jamais surestimer ce que ça pourra rapporter).

Je vous donnerai tous mes conseils dans quelques temps au travers d'un article pour atteindre la meilleur performance, c'est promis.

 

Mais en attendant, je vous invite à réagir en postant vos commentaires (lien ci-dessous) et à me dire comment vous vous trouvez des bons plans pour investir ? Quels sont vos sites de références ? Quels sont vos meilleurs plans et vos meilleurs coups ? performez-vous ?

 

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23 mai 2011 1 23 /05 /mai /2011 23:07

Quand le prix des travaux dépassent le prix au m² rénové, faut-il investir ?

Je me pose une question à laquelle je n'ai pas encore suffisamment maturé la réponse, rien ne vaut donc un article pour y réfléchir. Lorsque le prix du foncier est inférieur au prix de la rénovation de ce foncier, peut-on faire des affaires ?

 

Le marché est local

Il y a certaines villes de ma région où les prix sont si bas que même en bon état, le prix du foncier est inférieur au prix au m² nécessaire pour rénover ce foncier. Quel est alors l'équilibre du marché immobilier ?

Certains investisseurs ne peuvent pas se poser cette question car cela n'est pas prêt d'arriver dans leur ville, même s'il y avait demain une crise majeur de l'immobilier. Mais il existe des villes moyennes et des villages où cette situation existe et c'est un véritable problème socio-économique qui est à ce jour absolument ignoré des pouvoirs publics. Je ne suis pas là pour faire de la politique, c'est un constat, mais je suis quasiment certains que dans quelques dizaines d'années des dispositif fiscaux existeront pour compenser cette situation.

Je pense donc que la réponse est un déséquilibre profond du marché immobilier conduisant à la désuétude de ces villes et villages, à la précarisation et au desinvestissement par les classes aisées qui ne peut qu'accélérer le phénomène d'abandon petit à petit de ces villes, voués à dépérir lentement. Les investisseurs eux-mêmes fuient ce genre d'endroit, gare aux investisseurs débutant qui tomberont facilement dans le panneau...

Les propriétaires ne vont tout de même pas se débarraser de leurs biens, voire payer des investisseurs pour qu'ils en reprennent la propriété et l'entretien inhérent ...

 

Exemple concret :

Je vois passer des choses à moins de 100 € le m² bati, pas des ruines, et encore ça ne part pas. Le coût de rénovation étant de 300€/m² dans la région pour les travaux hors gros oeuvre, il faudrait que la valeur de sortie soit minimum de 400 € / m². Or vu le stock de bien dans ce genre de ville, impossible de revendre à ce prix au m² à moins de faire un fin home staging et de vendre un peu du rêve aux acheteurs.

 

Le foncier perd ses fondamentaux et devient alors du consommable, à amortir d'un point de vue comptable sur une dizaine à une quinzaine d'année au max.

 

Pour l'instant l'achat de ce type de bien ne me paraît pas intéressant. Et ce qui est paradoxal, c'est que ces mêmes biens en annonce font appel ouvertement aux investisseurs (idéal investissement, rapport > à 10%, etc...). D'une façon générale, lorsqu'une annonce appelle l'investisseur, c'est que c'est une mauvaise affaire d'ailleurs. La seule chose qui pourrait rendre ce type d'achat intéressant : l'arrivée massive d'investisseur étranger sur la marché immobilier, comme cela se produit sur les places financières et ce n'est pas tout à fait à exclure il me semble.

 

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16 mai 2011 1 16 /05 /mai /2011 23:01

On peut lire sur l'annonce :

 

Cette très belle bâtisse du XVème siècle inscrite aux Monuments Historiques attend l'investisseur qui saura faire revivre ses murs. Composée de 2 appart. T3 et 2 appart. T2, vaste salle de réception, patio et une suite d'alcôves impressionnantes. Produit très rare à rénover en partie. Vraiment étonnant !
Pas de DPE et autres diagnostics : Bâtisse classée.

cf. http://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/199364056.htm?ca=3_s

 

les photos montre un batiment atypique, de caractère. l'état ne semble pas mauvais mauvais sur les quelques photos en ligne (qui ne reflète peut être pas la réalité). Un foncier qui est classé et gardera quoi que devienne le marché une valeur patrimoniale très forte, c'est donc étonnant de trouver un tel bien à ce prix. d'autant qu'à en juger par le prix au m², même après une belle rénovation, si l'on est à Issoire (ville moyenne du puy de dôme), on doit rester très raisonnable.

le fait que le batiment soit classé semble avant tout être une contrainte, car la rénovation doit se faire dans le respect du cahier des charges de l'architecte des batiments de france dont dépend le secteur. C'est aussi une formidable opportunité de rénover en obtenant d'importantes subventions.

 

moralité, j'irai bien visiter ce bien, il me semble pouvoir être très intéressant. bien que je n'irais pas car je n'ai pas de quoi l'acheter pour le moment...

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15 mai 2011 7 15 /05 /mai /2011 21:40

On peut lire sur l'annonce :

Sous compromis avec mr xxx. Bastille, au port de l'arsenal, agréable vedette acier. Salon lumineux, cabine arrière double avec lavabo, carré 4 personnes avec coin cuisine transformable en lit double, wc rangements. Douches du port nettoyés quotidiennement. Parfait état de navigation. Idéal étudiant et vacances. Frais d'anneau mensuels 400 euros, obligation de déplacer le bateau l'été, plus d'informations sur : fayollemarine.Fr. Ni investissement locatif, ni location touristique, curieux s'abstenir merci. Pour profiter de paris en toute originalité. Envoyer rappel par sms au xxx [...]

cf. http://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/198940197.htm?ca=12_s

 

Est-ce une bonne affaire ?

Certainement que oui, même si l'anneau est à 400€ / mois, une fois loué à 1000 à 1200€ / mois le rendement de ce bien peut être très intéressant (7.2 K€ / an pour 46K€ d'investisement, pas de TF). si je l'achetai, je prendrai en compte l'état d'entretien, le fait que le locataire ne pourra toucher d'APL (car pas une résidence principale) et enfin la valeur de revente hors de son contexte parisien et dans ce contexte. aussi, pour obtenir un anneau à l'année, sachez que c'est possible et pas plus cher, mais il faut s'inscrire sur liste d'attente. un T3 avec terrasse et vue sur la seine en plein paris pour 46K€ que dire de plus...

 

Si je l'achetais...

Je le mettrai immédiatement en locatif. Je m'inscrirai sur liste d'attente pour obtenir un anneau à l'année. Je rechercherai un anneau disponible l'été dans un endroit peu éloigné avec possibilité de location touristique + mise en gestion auprès d'une agence. Je viserai de le garder au plus 3 à 4 ans, pour éviter toutes dépenses d'entretien conséquentes sur un bateau.Enfin, je me renseignerai (avant l'achat) sur sa valeur intrinsèque et sur sa valeur à Paris Bastille pour une revente rapide. Je me renseignerai aussi sur l'imposition sur la plus value sur un bien mobilier (car il y en a une, et rappelons-nous qu'il faut toujours être réglo vis-à-vis du fisc, si vous gagnez de l'argent, ils doivent en gagner aussi), et enfin je chercherai quel est le meilleurs marché pour revendre ce type de biens, qui n'est certainement pas le boncoin.  

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500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

Bienvenue sur 500K

Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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