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22 avril 2012 7 22 /04 /avril /2012 16:10

Je ne pense pas encore vous avoir raconté ça.

 

Il y a quelques temps, j'ai failli être victime d'une arnaque au loueur grâce à leboncoin.fr. Ce n'est pas parce que je suis un investisseur immobilier averti avec un objectif d'investissement clairement défini que je ne suis pas exposé aux requins du milieu. Et Il faut dire que les arnaques sur ce site sont tellement manifestes et nombreuses, que je me demande combien de temps encore ce site va perdurer (ils ont beaucoup de ressources, financières notamment, et pourtant, je suis convaincu que d'ici quelques temps, s'ils ne changent rien à leur mode de gestion des annonces, on pourra tout simplement leur dire bye bye...)

 

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Vous souhaitez devenir propriétaire ? ne le faites pas avant d'avoir lu "Bientôt propriétaire et presque riche"


PS : suivez l'avancé vers mon objectif 500k€ en 4ans sur 500k.fr 

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Donc, je loue ma maison en saisonnier de temps en temps pour faire du rendement locatif, parce qu'elle est attractive, et parce que ça me plaît de penser que d'autres personnes peuvent trouver l'endoir agréable. Ma maison est bien adaptée pour cela, elle n'est pas over-personnalisée, et il y a suffisamment de place pour y ranger discrétement mes affaires (enfin plutôt celles de ma femme, de mes 2 enfants, et de mes chiens-chiens...). C'est une excellente excuse pour partir plus souvent en vacances.

 

 arnaque-2.jpg  

 

Un jour, un (jeune) homme nous appelle pour louer la maison, c'était un peu avant noël. Il souhaitait louer pour quelques jours 2 ou 3, sans dates précises, pour s'y retrouver avec des copains et faire la fête, mais peu importe le créneau, c'était un peu comme ça nous arrangeait, quand c'était disponible. 

Ma femme qui prend la communication lui dit alors qu'elle doit voir avec moi, qu'elle ne sait pas si c'est disponible, etc, etc, trouvant un peu bizarre qu'il n'ait pas d'exigence de date précise.

C'est là que nous nous rendons compte que cette personne nous a déjà appelé environ deux mois avant avec la même demande. On l'avait alors refoulé, parce qu'il nous avait annoncé un nombre trop important de personnes par rapport à la capacité d'accueil raisonnable de la maison. Déjà à l'époque, son comportement était bizarre. Il disait se moquer qu'il n'y ait pas assez de lit, ni de chaise puis nous avait rappelé pour nous dire qu'ils seraient moins nombreux. Bref, on avait senti le forcing, pensant alors qu'ils débarqueraient à 150, et l'on avait coupé court.

 

Cette fois-ci, le jeune homme nous rappelle rapidement (sans être en numéro masqué) et comme nous ne savons pas vraiment ce qui nous empêche de lui louer la maison, nous lui donnons un accord de principe.

Après tout, si son numéro n'est pas masqué, c'est sûrement pas une arnaque. Et quand bien même ce serait une arnaque, étant un peu joueurs, on avait envie de savoir pourquoi et comment il allait la dérouler, ça nous posait question. 

 

Bref on prend son nom et son adresse pour lui envoyer le contrat de location afin qu'il nous renvoie un chèque de réservation. On s'était gardé de lui lacher l'adresse de notre maison, pour la bonne et simple raison que sur notre blog de location, il y a un certain nombre d'équipements mentionnés qu'il avait pu voir et que l'on a pensé un moment qu'il voulait "visiter" la maison...

Du coup, nous n'avons pas envoyé le contrat, mais plutôt vérifié les informations qu'il nous avait donné.

 

Monsieur s'appelait soi-disant Flori4n Gir4ud et habitait à Roy4t (en langage "leet" : remplacer les 4 par des a, je ne tiens pas à faire la promo de son nom de scène, et je vous encourage à ne pas le faire non plus si vous en avez été victime). Je vous laisse googeuliser ces éléments, c'est sans appel, et si vous y ajoutez le mot arnaque, vous ne serez pas déçus !

 

A l'adresse précise où nous devions envoyer le contrat de location, lieu qui se situait en fait à une dizaine de kilomètres de chez nous, se trouvait une église... fermée !!!

Bref, nous avions à faire à un n-ième arnaqueur du boncoin.

 arnaque.JPG

 

Quelqu'un qui débarque sur leboncoin pour louer son bien, qui n'est pas au fait des arnaques pratiquées peut très très vite se faire avoir.

 

Le coup d'après, il nous rappelait pour savoir si le contrat avait bien été envoyé. Et là, il nous montait en bateau : il n'avait pas la possibilité de faire un chèque, il n'avait pas de chéquier, seules deux possibilités : soit du liquide (du bluf forcément), soit du mandat cash.

Le vice étant ce qu'il est ;), je ne lui ai pas raccroché au nez, et je l'ai laissé déroulé son discours, et ses justifications. il a même fallut que je me justifie sur le pourquoi je n'acceptais que des chèques de réservations et surtout pas de mandat cash, il était prêt à m'envoyer sa carte d'identité à l'appui.

 

Pire, je n'avais pas le droit d'exiger un chèque, c'était selon lui interdit et discriminatoire. Il le savait bien puisque son père était avocat. Hop là trop facile mon coco, tu vas sur un terrain que je connais surement mieux que toi, je saisi l'opportunité :  "Ah bon, et comment vous m'avez dit que vous vous appeliez ?

- Je vous l'ai déjà dit la dernière fois...

- Oui, peut être à ma femme, mais pas à moi

- Ca ne vous regarde pas, de toute façon, si vous ne voulez pas me louer votre maison je vais pas vous dire

- Mais si votre père est avocat... alors pourquoi pas... on va bien pouvoir s'arranger... Dites-moi

- Florian Giraud

- Giraud ?

- C'est bizarre, je ne suis pas avocat mais je connais très bien les avocats de Clermont et je ne vois pas de Giraud

- Il travaille à Vichy (ndr : apparemment ce garçon n'officie réellement pas depuis très loin, il est sur le bon coin et il est du coin...) 

- C'est le même barreau (ndr : c'est pas vrai), je les connais aussi

- C'est qu'il ne porte pas le même nom que moi

- Ah bon, et comment il s'appelle ?

- Euh... ça ne vous regarde pas"

 

Petit con, tu as toujours réponse à tout ! Tu crois pas que je sais que tu me racontes des conneries ?

 

On a fini bien courtoisement, je lui ai dit ne pas vouloir de mandat cash et que je n'y dérogerai pas,  il m'a traité d'escroc en déclarant que mon comportement était suspect, qu'avec toutes les arnaques qu'il y a sur le internet, il était persuadé d'être face à un arnaqueur, et qu'il allait porté plainte. Non mais !

5mn après, il m'envoie un SMS : 't'es pas malin,  j'ai ton numéro, j'ai porté plainte au commissariat de 'je sais plus quoi'".

là j'ai pensé que c'était un lapsus et qu'il s'était mis dedans puisque le commissariat de 'je sais plus quoi' est peut être celui qu'il est habitué à pratiquer (je n'ai pas trouvé dans quelle ville d'ailleurs), mais ce n'est pas à Clermont !

 

 

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2mn après un nouveau SMS rectificatif : "Au commissariat de Pélissier",. Bien sûr, ça c'est en effet à Clermont.

 

DCPJ-cyber-crime.png

 

Pour vous dire à quel point les gens sont crédules, j'ai trouvé des témoignages de gens sur le net qui se sont fait arnaqués ou ont faillit se faire arnaquer et qui ont pensé que le jeune homme habitait vraiment à l'adresse donnée et avait vraiment été porté plainte au commissariat de Pélissier (le beunet !)

 

Nous avons appelé gentillement le commissariat qui nous a indiqué connaître ce nom et nous à conseiller de ne pas donner suite aux SMS. Après cela, nous avons retiré notre annonce pour quelques temps.

 

Moralité : vigilence ! Nous ne pouvons plus vivre que dans un seul monde. Nous avons entamé notre transition vers le monde numérique, mais ce monde est encore peu civilisé. S'y aventurer revient à explorer de nouveaux territoires, avec de nouvelles règles, et de nouveaux pouvoirs. Si l'on y fait fi des règles de base, on peut vite s'y mettre en danger !

 

En attendant la règle d'or pour éviter ce type d'arnaque est bien de fuire sans détour dès lorsqu'on vous propose de payer ou de rembourser par "mandat cash" qui ne permet pas d'identifier l'interlocuteur de façon sûr.

 

Comment fonctionne l'arnaque au mandat cash (utilisée pour les locations mais aussi sur les voitures...) ?

Le mandat cash, c'est comme si vous déposiez directement des billets de banque dans un coffre numéroté dont la clef est détenue par votre interlocuteur. D'un côté, votre interlocuteur va mettre en place un virement vers votre compte, par exemple 500€ pour la réservation de votre location. Cette opération de virement s'inscriit sur votre compte très rapidement, même si la disponibilité de l'argent n'a pas été encore démontrée. De l'autre, une fois que vous confirmerez à votre interlocuteur que vous avez bien "reçue" cette somme (en fait qu'elle belle et bien inscrite sur vos opérations bancaires alors qu'en réalité elle n'est pas créditée), il va vous demander de la lui restituer très rapidement, avec un prétexte quelconque (genre, j'ai eu un accident, j'ai besoin de cet argent pour l'hopital, ou autre jouant sur l'affectif) et il ne vous lachera plus jusqu'à ce que ce vous passiez un ordre de paiement en mandat cash vers le coffre numéroté dont il détient la clef. La suite est simple : le virement reçu sur votre compte est annulé car non crédité, vous avez effectué un transfert d'argent liquide vers un coffre numéroté qui a déjà été vidé, vous avez perdu 500€.

Travaillant dans l'informatique, il m'arrive de rencontrer les gens de la DCRI ou de l'ANSSI qui font tous le même constat : sur la masse d'arnaques et sur la masse de population exposées, ce type d'arnaque fonctionne très très bien.

 

 

Allez, à vous maintenant de partager via les commentaires ci-dessous, si vous avez été confronté à des situations d'arnaques à la location !

 

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Laurent est l'auteur de  "Bientôt propriétaire et presque riche", ouvrage de référence pour les primo-accédants à l'immobilier.


Vous pouvez suivre Laurent sur le blog500k.fr 

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12 avril 2012 4 12 /04 /avril /2012 08:02

Je suis en recherche sur ma prochaine opération. J'ai visité un soir de la semaine dernière un petit immeuble vendu par des particuliers à 52000€. il y a 3 niveaux de ~24m² chacun distribués ainsi :

- RDC : remise / garagae à moto + couloir

- 1er : chambre, WC, salle de bain

- 2nd : chambre, WC, salle d'eau

Il y a un grenier, qui ne me paraît pas aménageable et une cave (non plus...!)

 

Il n'y a aucune vue, l'électricité est à refaire (au moins le tableau et les plaques à changer). la chaudière est à changer (ou à remplacer en électrique), il y a deux fenêtres à passer en double vitrage.

Il y a de la finition à prévoir sur certains murs, les sols à faire.

J'estime à 6000€ les travaux minimum nécessaires à réaliser pour mettre en route la location de deux chambres.

 

Le bien sortirait alors à 58000€ pour un rendement locatif de 4000€ annuels. Autant vous dire que le rapport brut n'est pas terrible. En ajoutant 10000€, il y a moyen de faire une 3ème chambre en rez-de-chaussée et de passer à 5800€ de revenu locatif annuel.

 

En négociant 10000€ sur cet achat, on tombe dans les 10% de rapport... brut. Bien insuffisant à mon goût, puisqu'habituellement, c'est plutôt la performance que j'essaie d'afficher à la revente.

J'hésites à :

- laisser tomber ce bien

- faire une proposition basse.

 

Sachant que les propriétaires est un petit couple de retraité, que la santé les contraindrait à ne pas garder le bien. En grattant un peu plus (c'est important de discuter avec les gens), on apprend qu'ils disposent dans leur patrimoine d'au moins 2 appartement en location, 2 loacux commerciaux (dont un de plusieurs 100aine de m²), bref des investisseurs avertis en fait.

Alors j'hésite, je vous tiendrais au courant si je lance quelque chose.

 

mamie-doigt.jpg

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5 avril 2012 4 05 /04 /avril /2012 08:16

Hier matin j'étais devant un dilemme : la "faible" performance d'une revente sur un bien que j'ai acheté il y a quelques mois (opération 500k#2011-2).

 

Il s'agit d'une petite maison de bourg, avec beaucoup de travaux, mais pas du tout une ruine pour autant, et que j'ai payé à un prix défiant toute concurrence (14k€ hors frais).

 

Bercy.jpg

 

J'ai acheté cette petite maison en appliquant le 1er moyen que je connais et que je livre dans mon mini-book "mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente".

Mais le vendeur l'avait payé encore beaucoup moins cher quelques années avant, car lui (bien qu'il n'avait bien sûr pas pu le lire dans mon ouvrage) l'avait acheté selon le circuit que je décrits en troisième moyen pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente.

Autant vous dire que j'ai ravalé ma salive quand le notaire m'en a informé !!!

 

Pour autant, il s'agit d'un achat classique, réalisé auprès d'un particulier, avec comme intermédiaire une agence immobilière d'enseigne nationale. Ca vous paraîtra incroyable mais c'est la stricte vérité.

 

Pour ce bien, j'ai fait un apport minimum, puis j'ai emprunté pour l'achat en lui même et pour les travaux. Mais je n'ai pas démarré ces travaux : j'ai fait établir un certain nombre de devis, et faute d'avoir obtenu ce que je voulais sur ceux-ci je n'ai rien lancé : trop cher, ou en partie trop cher, trop de découpages, trop d'artisans, des artisans qui viennent et qui n'envoient jamais le devis, des artisans qui sont censés venir et que l'on pourrait toujours attendre...

 

Bref, j'avais remis le bien en vente à 36k€, et puis je suis rapidement descendu à 30k€. Non pas sur un coup de tête, mais en espérant qu'à ce meilleur prix, il attire davantage de monde et que je parvienne à le vendre avec une très faible négociation, et sans pour autant perdre d'argent.   

 

Comme d'habitude, je réalise l'opération avec mon amie avec laquelle nous sommes pacsés, et comme d'habitude donc nous achetons en indivision. Or, bien que la LOLF a modifié le régime d'imposition sur la plus-value immobilière entre temps (changement que l'on a suivi de près), il y a une condition d'éxonération instaurée vers 2010 qui n'a pas changé : le seuil des 15k€.

 

En d'autres termes, si vous revendez un bien à 15k€ ou moins, et que vous avez fait une plus value, fut-elle importante ;(, vous êtes exonérés ! Il faut dire que les biens à 15k€ ça ne courre déjà pas les rues. Alors un bien vendu à 15k€ sur lequel est fait une plus value, autant dire qu'il faut se lever tôt !

 

Ca tombe bien, c'est pour ça qu'on est là. Ce matin donc, je vérifiais les conditions exactes d'application de ce nouveau régime, et voici ce qu'en dit la DGFIP :

"le seuil de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise de l'immeuble".

 

Et vous connaissez la suite. En vendant le bien à 30k€, comme nous sommes deux vendeurs indivisaires (pour moitié chacun), nous sommes/seront tout simplement exonérés d'impôt sur la plus-value. L'on a donc intérêt à baisser le prix de notre bien à 30k€ peu négociable plutôt qu'à 36k€ négociable, la performance de notre opération étant meilleur à 30 sans plus value qu'à 35 avec ! Vendre moins cher nous permet ainsi de gagner plus.

 

theoreme-de-la-LOLF.JPG

 

Bien, maintenant, nous avons l'acheteur et il nous fait baisser encore un peu, c'est la vie...  mais peu importe, cela tend à me faire me rapprocher de mon objectif de l'année (doubler mon investissement de départ), j'ai plus qu'un mois pour l'atteindre, alors je peux faire effort.

 

Allez, une bonne nouvelle en entraînant une autre, je serai (enfin nous serons) peut être propriétaire d'un pavillon individuel dans quelques heures, à suivre, et si ça se fait, c'est une opération qui devrait en faire réver plus d'un...

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27 mars 2012 2 27 /03 /mars /2012 06:00

Sans forcément le savoir, vous connaissez sans doute la tâche de Stroop. Il s'agit là d'un test de développement psychomoteur, utilisé par les psychiatres et psychologues. Avec un peu d'entraînement, vous ne vous ferez plus avoir à ce jeu.

Stroop.jpgil faut bien sûr énoncer les couleurs et non lire les textes, cet exercice

joue sur l'interférence entre hémisphère droit & gauche du cerveau

 

Cela me fait penser à un sketch de Patrick Timsit sur les petites annonces immobilières. Si vous ne le connaissez pas, je vous le conseille car il n'est pas si loin de la réalité.

Dans la même veine, je vous ai préparé un petit florilège de tournures utilisées dans les petites annonces immobilières. Il ne faut pas toujours lire ce qui y est écrit. les voici :  

Coquet studio => petit local  

Coup de cœur => un peu trop au-dessus du prix du marché

Maison traditionnel => boite carrée, si vous cherchez du charme, tracez ailleurs

Quartier calme => quartier de vieux

En cœur de ville => proche d’un quartier de pubs irlandais branchés

Idéal premier achat => moi ça me laisse toujours l'impression que le bien comporte un défaut que vous ne verrez pas si vous n’y connaissez rien

Idéal investisseur => idéal pour l’investisseur qui le vend et fait ainsi une bonne affaire

Très bon rapport => un peu plus de 5% mais sûrement moins de 7%

Excellent rapport => 7%

A saisir => parfois lu pour des maisons en ventes depuis plus de 24 mois… dans ce cas, c’est « merci de bien vouloir le saisir car personne d’autre n’en veut »

Vendu meublé => oups, là je passe

Arrivée d’eau et électricité à proximité => soit 100m x 150€/m=15000€

Toiture refaite => les fenêtres sont bien pourries, et le reste aussi

Agence s’abstenir => de toute façon, je vends déjà trop cher, alors avec des frais d’agence en plus ça devient carrément invendable !

Bel appartement 30m² - 13000€ => c’est un viager, occupé

Et dans ce cas, vous lirez… : valeur libre du bien 70000€ => ça en vaut 15 à 20% de moins à l’instant T, et dans 10 ans quand il sera libre il sera tellement dégradé qu’il faudra tout refaire !

DPE en cours => on a quand même pas que ça à faire

 

Bon, n’hésitez pas à en partager d'autres si vous en avez de bonnes !

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24 mars 2012 6 24 /03 /mars /2012 08:09

L'autre jour (dimanche), à la télé, comme souvent en ce moment, il y avait Nicolas Sarkozy. Il s'était invité chez Thomas Sotto dans Capital, pour parler de l'argent des français. Et il a dit un truc que personne ne semble avoir trop relayé qui concernait l'immobilier.

Il semble qu'il aime bien ce domaine puisqu'à chaque fois qu'il passe à la télé, il fait une annonce pour l'immo, un coup c'était le droit opposable au logement, la defiscalisation des intérêt d'emprunt, et l'autre jour les 30% de surface constructible en plus pour tout permis de construire.

 

sarko.jpgsotto.jpg

 

Cette fois-ci, dans les 5 premières minutes de sa prise de parole il a répété mot pout mot des extraits de son ultime discours présidentiel, le dernier discours qu'il a fait en tant que président avant de faire des discours de candidat. 

 

Puis, au petit détour d'une phrase il a lâché impunément que s'il était réélu il diviserait les droits de mutation par deux.   C'était presque déclaré à demi-mots, comme un secret.

 

Comment monsieur ? Qu'est ce-que vous racontez là ?   Ce qui m'étonne beaucoup par rapport à cette phrase, c'est que l'intervieweur n'ai pas "sotté" dessus. Merde, pourquoi n'est il pas revenu sur ce point, pourquoi n'a-t-il pas développé.

La politique étant ce qu'elle est, je ne serai pas surpris qu'il ait reçu consignes de ne pas creuser cette thématique là, pour une bonne et simple raison qu'elle est bien difficile à mettre en oeuvre.

Rappelons quand même que le gouvernement de Sarkozy a raboté l'impôt sur la plus-value et que ce coup de rabot n'a pas forcément profité aux "petits" investisseurs, ceux qui détenaient un seul investissement pépère depuis plusieurs années et qui avait envisagé de le vendre le jour venu.

 

Rappelons également que la déduction des intérêts d'emprunt qui devait faciliter la primo-accession n'a pas vraiment joué ce rôle et que le dispositif a été supprimé 3 ans après avoir été mis en route (j'en ai profité pour changer de RP lorsqu'il était valable, et j'ai bien fait...).

 

L'annonce des 30% de surface constructible supplémentaire fait également l'objet de grandes polémiques à savoir si cela va profiter au petit propriétaire ou aux big five de la promotion immobilière.

 

A mon sens : Tout le problème est que si l'on renforce la capacité financière des acheteurs par des dispositifs aidés, cela veut dire qu'ils peuvent payer plus cher, et donc qu'ils sont prêts à acheter le même bien, plus cher. Au final, ce sont donc non pas les acheteurs mais les vendeurs qui en profitent en trouvant acheteur à un prix plus fort, et de fait le marché monte. Quel est le vrai effet escompté par telle ou telle mesures, je n'en sais rien (je ne souhaite pas prendre parti d'un pdv politique).

 

A mon sens, il faudrait faire exactement le contraire si l'on voulait voir le marché se ralentir. Apauvrir les acheteurs, donc par exemple en multipliant les droits de mutation par 2 ! Leur pouvoir d'achat baisse, ils ne peuvent donc plus se payer un bien à tel ou tel prix et se rabattent sur des biens moins chers, le marché baisse. Mais on tire également ainsi le parc immobilier français vers le bas (en prix, en qualité).

Multipler ces frais par deux freinera également l'ardeur des investisseurs qui y sont assujetis (donc pas les marchands de biens), ce qui là encore aurait pour effet de faire baisser les prix.

 

Bien sûr, ces modèles sont naïfs, et il est sans doute très difficile de maîtriser de tels effets de masse, mais le prix de l'immobilier semblant être un problème incontrôlé, incontrôlable selon Nicolas, et les dispositifs de ces dernières années n'ayant pas eu les effets escomptés (/affichés ?), il va bien falloir trouver de nouvelles solutions.

 

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11 mars 2012 7 11 /03 /mars /2012 22:46

Je voulais vous donner quelques nouvelles de mon projet iMobilis, sur lequel j'ai passé beaucoup d'énergie ces derniers temps, parfois au détriment des postes sur le blog 500K (je m'en excuses).

 

1AG-IMOBILIS-1.JPG

 

Certes la levée de fond sur Kisskissbankbank n'a pas atteint sa cible, comme je l'espérais et je n'ai donc levé aucun fond via cette plateforme. Mais cette expérience m'a permis de réunir un certains nombre de gens autour du projet et en travaillant ensemble, nous avons pu lui donner une véritable consistance, transformant l'idée en projet, puis le projet en projet d'entreprise. La revue Micro hebdo consacre la semaine prochaine, le 13/03 un article sur le sujet du fundraising et j'ai répondu à leur invitation d'une interview pour y expliquer l'histoire du projet.

 

 

Et très bonne nouvelle, iMobilis va pouvoir démarrer.

Nous avons fait ce matin notre première assemblée générale des associés, assemblée constitutive puisque l'on a profité de cette première pour procéder à la signature des statuts, après quelques modifications de dernières minutes.

La gouvernance de la société est en ordre de marche, et les premiers ennuis arrivent, ce qui est plutôt bon signe puisque cela témoigne que l'activité démarre !

J'attends encore un ou deux courriers avant de pouvoir déposer les statuts au greffe du tribunal de commerce, et l'on pourra vraiment se lancer dans l'aventure de la plateforme iMobilis.

 

Au final, ce sera une société par action simplifiée (SAS), avec un capital de départ de 75 000€, qui va démarrer très bientôt avec pour seul objectif d'apporter de l'innovation dans le domaine de l'immobilier.

Notre vocation est celle-là, quels que soient les terrains à occuper pour se faire !

 

Au sein de la société sont réunis le cercle amical et famillial, des investisseurs, des professionnels de l'immobilier et de l'investissement, ces qualités n'étant pas exclusives! Nous sommes près d'une vingtaine, et nous y croyons fermement.

 

Je n'ai pas prévu de raconter sur 500K chaque épisode de la vie d'iMobilis mais je vous en livrerai de temps en temps quelques nouvelles...

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1 février 2012 3 01 /02 /février /2012 00:00

Concours : gagnez 2 exemplaires de « mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente »

Voici un thème particulièrement important au moment de vendre, et que l'on pourrait rapidement être amené à négliger : la rédaction de l'annonce de vente.

Concours : pour participer et peut être gagner un exemplaire de mon mini-book, c’est simple, apportez vos commentaires sur cet article, votre propre expérience, vos questions (vous pouvez poster plusieurs fois si vous apportez de la valeur ajoutée), le premier gagnant sera tiré au sort et l’autre sera choisi qualitativement.

 

Recrutez votre futur acheteur

J’aime bien cette métaphore, je vais vous l’expliquer.

Bien souvent, le vendeur est déjà trop heureux de trouver quelques sites de diffusion d'annonces gratuite et il ne prend pas suffisamment de temps pour peaufiner le texte de son annonce, et pourtant cela est primordial.

Il faut déjà se poser la question du pourquoi :

-       pourquoi publier vous cette annonce ?

-       voire, pourquoi publier vous cette annonce sur ce site-là ?

 

2012-02-01_0022.png

 

C'est un peu comme lorsque vous rédigez une lettre de motivation. Votre objectif est de ne laisser aucune chance à votre lecteur de passer au travers de votre candidature dès lors que celle-ci peut en réalité lui convenir !

Bien sûr, si vous vendez un F2 et que l'acquéreur cherche une villa avec terrain, peu importe qu'il lise ou non l'annonce. En revanche, celui qui cherche un F1, un F2, ou un F3 doit peut-être être attiré par votre annonce. En l'invitant à faire l'effort de comparer son besoin à ce que vous lui proposez, c'est une chance de plus de faire de cet acquéreur un prospect, et pourquoi pas demain votre client.

En tant que particulier, au moment de l’annonce, ne vous trompez pas de cible : visez le maximum de prospects. Peu importe que vous obteniez des sollicitations de mauvaises qualités, le volume doit être votre seule stratégie.

Tout comme dans le recrutement, trouver le bon candidat est difficile, on cherche souvent le "mouton à 5 pattes", des compétences précises et parfois difficiles à combiner.

Dans l'immobilier, l'acquéreur a une idée bien arrêtée de ce qu'il veut et de ce qu'il ne veut pas. Il est à la recherche de caractéristiques précises et parfois contradictoires. Trouver le bien qui lui correspond exactement est même pour la plupart une quête perdue.

Il est donc primordial de montrer le potentiel du bien : votre bien ne dispose pas de la caractéristique, mais il sera facile de la rajouter, dites-le.

Au niveau de l'annonce, vous devez créer une communication à deux vitesses :

-       l’accroche

-       l’envie de visiter procuré à votre lecteur

Les premières lignes seront donc exclusivement consacrées à l'accroche des prospects. Pas plus. Là, encore, la démarche est exactement la même que pour une lettre de motivation : le lecteur a plusieurs 10aines, voire centaines de propositions à un instant T devant les yeux, et il doit choisir. Dans un premier temps, celui-ci accordera 5 secondes (quand ce n'est pas 2) de lectures à chaque proposition avant de prendre une décision binaire qui consistera :

- soit à zapper l'annonce,

- soit à prendre le temps de la lire en entier ou de la mettre de côté part pour y revenir un peu plus tard

Ces 5 secondes ne lui suffiront pas à lire l'ensemble de la proposition, et encore moins à la comprendre en totalité. Il faut donc lui permettre d'identifier en 5 secondes les caractéristiques phares de votre bien. Celles qui en font la valeur à ses yeux : à la fois ce en quoi c'est une bonne affaire, à la fois la conformité à sa recherche.

A vous de savoir ce que peuvent vouloir les gens susceptibles de s'intéresser à votre bien, et ce qu'ils ne veulent pas.

 

Dans la suite, nous verrons comment provoquer l’envie des acquéreurs...

 

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21 janvier 2012 6 21 /01 /janvier /2012 11:25

Ca y est, c'est décidé, je lance l'opération 500K#2012-1.

Je pensais réaliser cette opération en 2011, mais j'ai été quelque peu pris par le temps et par mes projets de création d'entreprise (iMobilis).

 

000637.jpg

 

A vrai dire, je le suis plus que jamais (je vous en reparlerai à une autre occasion) mais pour autant, je ne perds pas de vu mon objectif des 500K. J'ai donc encore une opération à réaliser avant mai 2012 pour être dans les clous, cette opération, ça fait depuis le moi de juillet que je l'ai identifiée et le bien m'attend bien sagement, puisque là encore, il s'agit d'un bien qui n'intéresse personne.

 

Donc, ça y est, hier j'ai déclaré à ma pacsette : "chérie, demain, on envoie la proposition pour le terrain de XXX, c'est décidé".

C'est pas la première fois que l'on procrastine : "il faut qu'on le fasse", "le notaire ne nous a pas appelé, il faut qu'on le rappelle", "demain, on prépare le papier", etc, etc.

Oui, en effet, on a rappelé le notaire, on a préparé le papier. Mais jusque-là, on n'a pas concrétisé : le fichier word dans lequel j'ai rédigé l'offre est daté de 09/2011, je l'ai remis à jour fin décembre, mais depuis je n'ai pas encore eu le "courage" de l'imprimer et de le mettre sous pli.

 

A force de procrastiner, le bien finira par me passer sous le nez. Il faut un peu de courage. Vue la nature du bien et les conditions d'achat, c'est bel et bien du courage qu'il faut pour réaliser cette opération, et il faut dire que pour une fois, je ne suis pas tout à fait sûr de mon coup, la part d'inconnue étant importante.  

 

Mais je vais le faire quand même car :

- dans la vie, pour avancer, il faut prendre des risques.

- la peur de l'inconnue est un bon facteur de motivation

- affronter l'inconue permet de progresser plus vite

- le risque financier est faible

 

Il s'agit donc d'un terrain, relativement plat, dans une commune internationalement connue autour de Clermont. Je n'ai jamais acheté de terrain en tant que tel, et c'est une partie de ce qui me pose soucis. Ce terrain fait un peu moins de 1500m² et a l'avantage d'être découpé en deux lots distincts, ayant chacun un accès sur la route (ça a son importance), il n'est pas encore constructible, mais il se situe en proximité immédiate de deux constructions habitables.

L'on est dans une zone géographique protégée (parc naturel), où les règles d'urbanismes sont strictes, pour autant la mairie de la commune n'a pas encore publié son PLU, donc impossible de savoir sur le papier quelle est ma chance d'obtenir un ou deux permis de construire sur ce terrain (ou plutôt ces deux terrains).

 

Le terrain est souillé par des polluants, ou plus exactement des encombrants, qu'il faudra d'une manière ou d'une autre dégager et cela aura à la fois un cout de transport (location d'une benne, avec grue), et sûrement aussi de retraitement, puisqu'il doit y en avoir pour quelques tonnes, dont certainement, je m'attends au pire, des matériaux polluants (amiante notamment).

 

Sur le terrain, il y a une construction qui doit faire dans les 30m², et qui sert de garage, il n'a sûrement jamais été obtenu de permis de construire pour ce batiment, puisqu'il n'apparaît pas au cadastre. Et vue la bonne volonté du notaire à me rappeler pour organiser une visite des lieux, je ne le saurai pas,  pour le moment.

 

La part de risque est donc importante, et j'en passe. Donc, peu importe, il faut y aller. Le prix ? 3500€. Je pensais proposer 5000€ qui aurait eut des chances de passer, mais compte tenu qu'il va falloir enlever des déchêts, je préfère baisser un peu mon offre, je pourrais toujours la revoir.

A ce prix, le risque financier est faible, car même si je ne parviens pas à transformer l'essai, le foncier garedra une valeur proche de ce que je l'aurai payé. Je sens que ça va être un dure et long combat pour y arriver, et je crois que je peux me planter lamentablement sur cette opération, mais j'ai envie d'essayer...

J'estime la valeur à la revente, avec un permis de construire à environ 80000€. Et avec deux permis de construire à 2x50000€. L'opération peut donc être pas mal, vue l'investissement de départ.

 

Quand je dis qu'une seule bonne opération peut suffire à se lancer dans l'investissement immobilier, et que ce n'est pas la peine d'avoir des milles et des cent pour se lancer, je crois que là ça prend tout son sens.

Ce qui est important, c'est de se donner les moyens de savoir comment obtenir les bons plans !  

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3 janvier 2012 2 03 /01 /janvier /2012 01:24
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11 décembre 2011 7 11 /12 /décembre /2011 00:34

Point d’avancement à 6 mois :

 

Je me suis lancé dans la démarche des 500K au mois de mai 2011, il y a un peu plus de 6 mois, avec l'acquisition d'un petit appartement de 30m² en rez-de-chaussée dont personne ne voulait. Je suis passé chez le notaire hier et voici donc une première avancée concrète vers l'atteinte de mon objectif des 500K.

 

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Je vous ai raconté au travers de ce blog l'acquisition de cet appartement, et sa rénovation complète, ainsi que mes déboires avec l'artisan retenu. Mais tout cela valait définitivement la peine : depuis début Octobre, cet appartement est loué et me rapporte mensuellement 380€ / mois, hors charges.

 

Voilà qui est plutôt confortable, puisque cela représente une augmentation de plus de 10% de mon seul revenu mensuel. 380 € de plus chaque mois, autant dire une somme non négligeable devant laquelle beaucoup se frotteraient les mains. D’autant que l’appartement étant refait à neuf, les frais y sont faits pour quelques années.

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Ces 380 € de plus par mois, je n’en veux pas !

 

Ma stratégie d’investissement  est de gagner 500K€ en plaçant dans l'immobilier, et je ne me suis donné que 4 ans pour atteindre cette cible, et pas 109 ans.

 

109 ans, c’est le temps qu’il me faudrait pour générer 500k€ avec ce seul investissement locatif. Et encore, ceci en ignorant totalement les impôts fonciers, les frais d’entretien et autres charges à payer.

 

Pour atteindre l’objectif des 500K€, il me faut obtenir une performance financière de +100% sur chacune de mes opérations, nette d’impôts. En débutant avec 31 250€ (chiffre "théorique"), et en doublant chaque année les revenus, j'atteindrai la cible des 500K€ en 4 ans.

Aussi, attendre et profiter d’un revenu locatif confortable reviendrait tout simplement à renoncer…

 

 

Il me fallait donc vendre, et c’est ce que j’ai fait hier.

 

Travaux compris, cet appartement m’aura coûté 21 500€, que j’ai financé entièrement en cash, plaçant dans celui-ci une bonne partie de mon investissement de départ (31 500€). Et je viens de le céder pour la somme de 52 000 €, en affichant donc une jolie performance. Ce qui est important pour moi, c’est que ce prix de vente me permet de dégager une plus value d’exactement 21 500 € nets d’impôts. L’écart entre la plus-value et le prix de vente représente essentiellement l’impôt sur la plus-value.

Cet appartement m’a également rapporté un peu plus de 1000€ de revenu locatif, quasiment net d’impôt puisque j’aurai du déficit foncier pour environ autant.

Ainsi, avec cette opération, je suis pile poil dans ma cible.

 

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Et pourtant, ce n’est pas l’opération du siècle, loin de là !

 

Vous pouvez trouver la performance intéressante, voire remarquable et vous aimeriez peut être obtenir là-même sur votre prochaine acquisition. Et pourtant, celle-ci est loin, très loin d’être optimale. J’ai fais une grave erreur dans cette acquisition, erreur faîte en connaissances de cause, mais erreur tout de même.

Imaginez qu’au lieu d’acheter cet appartement en cash, je l’ai acquis à crédit, en apportant 1/5ème du prix, en faisant recours à l’emprunt pour le reste. Imaginez alors que je sois parvenu à mettre en place 5 opérations similaires dans ce même temps et que mon banquier m’ait suivi. Certes, les crédits m’auraient coûté un peu de frais, mais la plus value aurait été 5 fois celle-ci. J’aurai alors explosé mon objectif annuel. De fait, j’aurai été obligé de rebaptiser mon blog, ça n’aurait plus été conforme avec mon objectif, et je n’aurai sûrement pas eu le temps de rédiger cet article. Bref, ça aurait été quand même dommage : je n’ai pas 109 ans, mais je me suis donné quand même 4 ans pour atteindre les 500K, et je les atteindrai !

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500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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