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13 novembre 2011 7 13 /11 /novembre /2011 23:31

En ce moment le mot à la mode, c'est : la CRISE

 

Ah bon ? A la mode ? Pas si sûr. Il se pourrait que l'on aime se faire peur ou peut être que nos chers médias alimentent malgré eux le régime de la terreur. Tant est si bien que nombre d'entres-nous ont une peur tétanisante lorsqu'il s'agit de passer à l'acte... d'investissement.

 

"Oui mais si ça monte", "Oui mais si ça baisse", "mieux vaut attendre un peu", "y en a qui disent...", "à l'époque on pouvait faire de bonnes affaire, maintenant"...

 

Ceux qui ont fait de bonnes affaires à l'époque n'avaient aucune garantie d'en faire... ! Ils ont juste osé y aller.

 

Pour en avoir le coeur net, j'ai fait une petite récolte d'information sur le web (hmm), et pour cela google est mon ami. En voici les résultats :

 

- crise de 2000 : la bulle internet ... a explosé

tout le monde s'en souvient, les boites informatiques et web ont explosé, les SSII montaient en flèche, forte du combat du bug du millénaire et puis... le marché est revenu aux fondamentaux. des boites valorisées à prix d'or sur leurs seuls biens immatériels, etc, etc... 

bref, n'investissons plus sur le valeurs technos 

 

- crise de 2001 : la crise de l'élevage & la crise de l'argentine affolant les marchés et mettant le pays en faillite, la 3ème guerre mondiale sous fond de crise systémique est annoncée, mais il n'en sera rien, pour le moment ;-(

Pour l'argentine, c'est la première faillite économique d'un état tout entier dont je peux avoir mémoire.

bref, n'investissont plus sur les devises

 

2011-11-13_2148-enron.png

 

 

 

 

crise de 2002 : ràs, la droite passe au pouvoir, je choisis de bosser dans l'informatique, c'est la reprise, logique, sauf pour ENRON une entreprise valorisée à plusieurs 100aine de millions d'euros, 7ème entreprise américaine, un véritable empire économique, qui s'effondre du jour au lendemain pour mauvaise gestion, entrainant avec elle les fondements du capitalisme et de la course à la performance de l'actionnariat

BREF, n'investissont plus dans la bourse 

 

 

 

 

 

 

- crise de 2003 : crise de la canicule, nos anciens tombent les uns après les autres, et les gestionnaires de maisons de repos sont montrés du doigt... crise de la vache folle également avec l'histoire de buffalo grill et des côtes de boeuf empoisonnées

bref, n'investissons ni dans les EHPAD, ni dans la viande empoisonnée

 

- crise de 2004 : la crise des grands lacs, la crise du bénin, la crise du homard. bon là, c'est bon, vous pouvez y aller. investissez, pas trop de crise en vue, c'est sans doute le bon moment.

 

- crise de 2005 : crise des banlieues francaises qui s'enflamment, crise de l'europe : la france ne signe pas la constitution européenne (proposée pourtant par Valéry Giscard d'Estaing qui est auvergnat)

Bref, n'investissons pas en ZFU, n'investissons pas encore les devises

 

- crise de 2006 : crise de la grippe aviaire, début de la crise des subprimes, la bulle immobilière a envahit l'esprit des français et son éclatement est annoncé... ou pas. les économistes affirment qu'une crise systémique mondiale arrive.

bref, si tu croises 3 oiseaux morts appelle le véto, et si l'on te propose d'investir dans l'immo, mets ton véto

 

- crise de 2007 : les subprimes prennent de l'important, et l'état de crise financière mondiale est confirmé, la plus forte depuis 1945, les économistes ne se sont donc pas trompés : tout ce que vous avez connu avant est du pipi de chat, c'est maintenant la crise

Bref, cette fois n'investissons sur plus rien

 

- crise de 2008 : on continue sur la lancée de la crise mondiale et ce coup-ci on rigole plus : à l'autonomne démarre la crise des banques avec la faillite de lehman brothers, puis la mise en examen de Bernard Madoff, tout ceci après les dysfonctionnements bancaires mis en évidence par l'affaire Kerviel...

Bref, si vous investissez, faites-le, mais par pitié, faites-le sans les banques

 

- crise de 2009 : une mauvaise année pour votre pouvoir d'achat, nous sommes en grande récession, les chiffres le montrent, et l'avenir économique est très sombre. Je n'ai jamais vu autant de monde fréquenter les restaurants (ma fille ayant 1 an, on reprend le rythme d'y aller de temps en temps, midis ou soirs, je vous assure que je n'en reviens pas...), mais bon la crise aviaire est passée, et ce sont les banques qui trinquent pas les restaurateurs.  La crise immobilière arrive et ça va faire mal...

Bref, pour investir, on n'est pas sorti de l'auberge, de toute façon vous pouvez investir avec le pouvoir d'achat qu'il vous reste, il ne vaut plus rien

 

- crise de 2010 : la crise perdure, malgré les annonces de l'INSEE qui la prévoyait pour fin 2009. la crise du H1N1 vient renforcer la situation de peur, puisque nous allons surement tous crever, si l'on refuse de s'injecter du pandermix dans les veines (personnellement, je suis faible, et j'ai accepté de le faire).

Bref, si vous investissez choisissez les laboratoires pharmaceutiques, un bon parti en cas de crise, puisqu'il faut continuer de se soigner, et que l'état conventionne. Si vous n'y connaissez rien, vous pouvez choisir au hasard, tiens, par exemple : Servier

 

- crise de 2011 : crises des pays d'afrique du nord. La crise, encore la crise. la crise des états en crise et la crise des états de crises - les états en faillite en ont marre de se faire aider et proposent des référendums pour accepter ou non les aides extérieurs. Et à présent, c'est la crise des premiers ministres qui démissionnent

La suite on ne le connaît pas encore...Bref, ce n'est encore pas le moment d'investir.

 

Voila, une petite démonstration que ce n'est jamais le moment idéal pour investir, et pourtant dans ces 10 dernières années, certains n'ont pas attendu pour faire fortune.

On n'en a encore pour 10ans de crises diverses et variées qui nous donneront toujours une bonne raisons de ne pas se lancer dans l'investissement, jusqu'à ce que l'on en ait marre des crises.

et à ce moment là, peut être ce ne sera plus le bon moment pour investir !:

 

Alors qu'attendez-vous pour investir ?

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14 octobre 2011 5 14 /10 /octobre /2011 23:58

Un petit article pour vous dire comment je maximise mon rapport locatif.

 

TRAVAUX et LOC

 

Voila, je viens de terminer la rénovation de mon 1er appartement dans le cadre de ma démarche des 500K. j'ai remis ce soir un chèque de 2 600 € à mon artisan qui comme il n'a pas tenu tous ses engagements a accepté de faire une petite ristourne (5%).

 

Ma locataire est arrivée depuis le 01/10/2011. Elle était la première (et la seule) à avoir visiter (du moins, une fois les plus gros travaux effectués), et elle a dit OUI TOUT DE SUITE. 

Elle a visité 3 semaines avant de prendre possession des lieux, l'appartement n'était pas totalement terminé mais il lui a bien plu parce qu'il était refait à neuf, avec quelques touches décos sympa. Les fenêtres en hauteur, principal défaut de l'appartement, avait bien retenu son attention mais n'ont pas été un frein. Principalement sans doute parce que les autres appartements visités sentaient bon le vieux...

 

 

LA PERF

   

Donc, je loue cet appartement 380€ hors charges.

Je l'ai payé 12 000 € (si, si) + 2 500 € de frais de transaction + 7 500 € de travaux, soit 22 000 €.

Je peux donc afficher un rapport brut de plus de 20%.

 

Je passe les détails du calcul, mais en net (après impôts foncier, impôts sur le revenus tirés du foncier et charges) cela donne plus de 17% NET. 

 

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LE COMMENT ?

 

Et bien c'est assez simple. Prenez le premier des mes 10 conseils pour acheter vite et bien : il vous faut faire avant tout une bonne affaire. Pas une affaire bien placée sur le marché, pas une affaire que l'on pense être bonne. Non, une affaire dont on sait irrémédiablement qu'elle est bonne, comme par exemple :

- payer une surface habitable au prix d'un garage (c'était mon cas pour celle-là) : là vous ne vous posez pas de question, vous prenez peu de risque et vous pouvez foncer.

 

Ensuite, créer de la valeur, et pour cela deux méthodes particulièrement efficaces sont la création de surface supplémentaires habitables et la rénovation :

- acheter quelque chose qui a un fort potentiel de création de valeur (c'était mon cas pour celle-là, par la rénovation). Les travaux constituent un désagrément majeur (charge de travail, obligations de suivre le chantier...), et constituent également un risque financier important (coûts, qualité, délais, absence de revenuns locatif pendant cette période...)

 

 

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Enfin, travailler la présentation du bien, le rendre attractif à la fois par sa consistance et à la fois par son prix.

- choisir quelques éléments de décoration qui permettront de louer un peu plus cher (c'était mon cas pour celle-là), par exemple en n'optant pour le bac de douche premire prix que vous mettra l'artisan par défaut, mais en choisissant une forme un peu plus sympa, ne n'optant pas pour du parquet strat hêtre premier prix, bref en ne subissant pas les matériaux que vous proposeront les artisans à qui vous aurez fait comprendre que vous ne voulez pas y laisser trop d'argent. Il y a de très belles choses à pas chères.

 

Et donc, bien sûr en combinant ces trois principes vous pourrez obtenir de très belles performances.

  31photos-chamaliere-0262.jpg    32DSC_0183.JPG

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LOUER EN MEUBLE SANS PAYER LES MEUBLES, ET QUELQUES AVANTAGES  

 

 

Bein oui, ça va peut être vous paraître surprenant, mais c'est possible.

Pour louer un peu plus cher, je loue en meublé. Le marché sur les petites surfaces est très tendus, du moins je peux l'affirmer dans ma ville, et c'est surtout vrai dans les villes universitaires. J'estime que la location meublée permet de louer 15 à 20% plus cher.

Mais ce n'est pas l'objectif que je poursuis... En fait, le fait de louer meublé, et donc un peu plus cher, me permet surtout d'afficher un rapport locatif plus attractif à la revente.

Que je revende mon bien à 50k€ avec un loyer de 310€ ou avec un loyer de 380€, la différence est bien réelle : dans un cas vous afficherez une performance presque quelconque de 7,5% brut (certes, il y a pire) et dans l'autre une performance beaucoup plus recherchée à plus de 9%...

Mais ce n'est pas tout.

En vendant meublé, je défiscalise les meubles, ce qui est tout à fait légal et est tout bénéfice à la fois pour le vendeur (qui minimise sa plus-value) et pour l'acquéreur (qui minimise ses frais de mutation).

Si en plus, je vous dis que je ne paie pas la majorité des meubles... alors là, vous n'allez pas me croire.

Et pourtant nombreux sont les gens qui ont de très "beaux" meubles et qui sont prêts à s'en séparer gracieusement. Regardez les photos : ils sont pas beaux mes fauteuils  mauves ? Et cette chambre à coucher avec un matelas pirelli latex comme neuf, sommier à lattes que j'ai pu reconstituer grâce à plusieurs récup...

 

DSC_0188.JPG

 

Encore une fois, il suffit d'être au bon endroit et informé, pratiquer un peu le culot, ou plutôt l'audace, et de tous temps la courtoisie...

 

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25 septembre 2011 7 25 /09 /septembre /2011 23:00

Et bien voila un coup d'épée dans l'eau. Je n'aurai ni l'un, ni l'autre des deux biens que je convoitais pour ma 3ème opération de 2011.

 

Le studio est partie au prix du marché. je proposais 11k€ (+5k€ de frais), il est parti à 24k€ (+5k€ de frais). Une fois un gros nettoyage fait et un raffraichissement sérieux entrepris, on ne sera pas loin du prix affiché pour ce genre d'appartement.

Bref, une bien mauvaise affaire pour celui qui l'a eut et qui pensait surement faire l'affaire du siècle. Il n'a surement pas englobé tous les frais dans son opération pour payer cet appartement à ce prix : dans ce même immeuble, deux appartements strictement similaires sont à la vente, prêts à louer, et ils sont affichés à 34k€ et 36k€. En choississant l'un de ces deux là, et en négociant le prix, mon challenger aurait fait une meilleure affaire.

 

L'immeuble quant à lui, de 5 appartements, dont 2 loués et 3 à raffraichir proposait un loyer immédiat de 780€. suffisamment pour couvrir une échéance de prêt sur l'offre que j'avais formulé : 61K€. Mon offre n'est pas passée puisqu'un acquéreur a proposé davantage et a obtenu le bien à 84K€ (+6k€ de frais). C'est là en revanche une très très belle opération, puisqu'en l'état, je pense que cet immeuble vaut aux alentours de 150k€, et environ 200k€ une fois rénové (il y a le toit à revoir, outre les appartements), avec un revenu mini mensuel de 1600€ bruts hors charges.

 

Bon fort de ces résultats (ou pas), je pensais vendredi formuler à nouveau une offre pour le 3ème bien que j'ai en visu afin de mener à bien cette 3ème opération qu'il m'est nécessaire de réaliser cette année. Mais ce vendredi j'ai du courrir à droite et à gauche pour d'autres raisons et un évènement est venu modifier mes plans : une offre sérieuse sur mon appartement 500k#2011-1 (dont les travaux sont presque finis...). Si vous le souhaitez, je vous en direz plus prochainement et vous communiquerais les chiffres.

 

En attendant, pour ces deux affaires, j'ai travaillé pour rien. Ce n'est pas ce que je préfère faire, mais malheureusement ça m'arrive, je dirai plus d'une fois sur deux. Enfin, cela n'entame en rien ma motivation à poursuivre ma cible... surtout avec l'offre que je viens de recevoir !

 

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5 septembre 2011 1 05 /09 /septembre /2011 17:00

J'ai signé un peu avant de partir en vacances ma seconde opération de l'année 2011.

 

Pour rappel, comme je l'expliquais dans un article précédent (plan de démarrage - objectif 2011 : + 31,5k€) : il me faudra trouver une troisième opération en 2011 pour atteindre ma cible. Et j'en ai plusieurs autres en vue.

 

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Donc, ce second achat consiste en une petite maison de bourg de 52m². Elle se situe dans un village peu côté mais qui a l'avantage de ne pas être très éloigné de Clermont-Fd (à 15mn), capitale régionale de l'Auvergne, et de fait la place auvergnate où la côte immobilière est la plus fort. Elle peut donc intéresser un couple ou une jeune famille qui y travaillerait et aurait des revenus modestes (que ce soit en locatif, ou en accession).

 

Actuellement, le bien présente :

- un local commercial, de 26m²

- une partie habitation de 26m²

 

Initialement, je pensais le rénover dans l'optique de deux locaux distincts, j'ai changé d'avis depuis.

En avançant dans le projet, j'ai d'abord appris que la mairie sponsorisait l'installation d'un commerce ailleurs. le dernier commerce du village était dans mon local, mais il est mal adapté à l'activité commercial (petite surface, pas de sanitaires, pas de zone de stockage). Il a tourné jusqu'il y a 3 - 4 ans, mais du coup, sachant que la mairie sponsorise l'implantation d'un commercant ailleurs, je ne suis pas sûr qu'il y ait la place pour deux commerces dans le village (800 habitants, zone de chalandise < à 2500).

 

Ensuite, en réfléchissant davantage au projet de rénovation, le découpage en deux biens louables à des personnes différentes entraîne des frais importants supplémentaires, sans forcément un revenu locatif plus élevé. A savoir principalement : création d'un second compteurs électrique (sachant que les normes électrique sur les locaux commerciaux sont différentes et plus exigeantes que celles des habitations), création de compteurs divisionnaires d'arrivée d'eau, création de deux sanitaires (en haut / en bas).

 

Par ailleurs, louer un petit F1 dans un tel village n'est pas forcément le plus facile.

 

Du coup, je vais plutôt envisager un F3, avec deux petites chambres et un bel espace de vie (le rez-de-chaussée) ce qui devrait apporter du cachet.

 

A présent, j'attends les devis, puisque pour gagner du temps, j'ai reçu les artisans dans la période de compromis.

 

Copie-de-annonce-logic-immo.jpg

 

Pour mémo...

 

Prix d'achat : 19 k€ tous frais inclus.

 

Avec le plan de financement suivant :

 

- 24 500 € d'emprunt

 

- 2 500 € en apport personnel, transformé quasi-arbitrairement en 5k€ par mon banquier (j'expliquerai pourquoi dans un prochain article)

 

 

 

Ainsi, le total après travaux est de 29 500 €.

 

Valeur escomptée après travaux :

- revenu locatif : 350€

- revente > 50k€, ce qui ne fait pas un gros mark up, mais rapporté à l'apport n'est pas non plus une mauvaise performance.

 

Vous voulez surement voir plus de photos, alors les voici. et si quelqu'un qui suit mon blog est intéressé pour acheter ce bien, je fais un prix d'amis à 30k€ en l'état (au lieu de 36k€ qui est un prix ferme...)

le reportage photo complet est disponible en suivant ce lien

 

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17 juillet 2011 7 17 /07 /juillet /2011 22:23

Ca y est 500K a deux mois. Pour revoir le bilan à un mois, c'est ici.  

 

Donc, durant ce deuxième mois, la fréquentation du blog a quasi-doublé, avec 800 visites (contre 460 le mois passé), le nombre de pages vues est de 2800, ce qui fait une moyenne à 3,5 pages par visiteurs, j'en déduis donc que les gens ne viennent pas là par erreur ou en tous cas s'intéressent au contenu.

Mon pics est à 38 visiteurs en une journée, et 212 pages vues.

 

J'ai reçu un peu plus de commentaires que le mois passé (et tant mieux!), et la visite de quelques investisseurs avertis. Je ne suis toujours pas satisfait de la manière dont overblog gère les commentaires.

 

500K est référencé dans 3 blog roll : proriche.com, immobilier-finance-gestion.overblog.com et agregfinance.com, ce qui m'apporte quelques visites en plus.

 

Les gains publicitaires s'élèvent à 0,70 euros (contre 40ct le premier mois), c'est pas grand chose, mais ça a presque doublé également. Bon, devant la misère que me rapporte la publicité, j'ai viré la publicité graphique qui fait ramer l'affichage à chaque changement de page. Je la remettrai peut être bientôt, vu que la publicité non graphique fait également ramer (et je pense que même sans la publicité... la plateforme rame)

 

J'ai également produit deux contenus payants :

- mes 10 conseils pour investir vite et bien (100% gratuit pour mes abonnés)

- mes 3 moyens pour acheter un bien deux fois moins cher que son prix de revente (pas gratuit et pas donné d'ailleurs, mais je ne braderai pas la manière dont j'achète, il faudra donc y passer si vous voulez savoir)

 

Au final, si le nombre de visite sur le blog double chaque mois et si les gains financiers doublent également chaque mois, alors dans un an, je gagnerai mieux ma vie en bloggant qu'en allant au boulot... mais ces chiffres sont très peu probables ! J'attends donc un tassement de la fréquentation dès le mois prochain.

 

Merci à tous de votre participation à 500K et pour les nombreux messages encourageants que j'ai reçu.

Laurent

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14 juillet 2011 4 14 /07 /juillet /2011 11:00

 

la première opération que je réalise dans l'optique de mon objectif de gagner 500k€ en 4 ans est l'achat d'un petit appartement à rénover entièrement.

 

photos-chamaliere-0260Je vous propose ici un reportage photo  de ce bien dans l'état où il se trouve lorsque je l'achète. Je vous proposerai ensuite des photos une fois rénové (la rénovation est en cours et le chantier s'éternise, mais ça ne va pas durer).

 

Il s'agit d'un local en rez-de-chaussée à usage d'habitation. C'est là la terminologie qui semble vouloir dire que la surface est habitable, mais à la base n'était pas prévue pour cela et a été transformé.

 

Cet appartement fait 30m² et je l'ai acheté à 14 500 €, frais de notaire inclus.

Je l'ai financé en cash (c'est d'ailleurs peut être un erreur, mais pour l'instant ça ne me dessert pas), et j'y réalise des travaux pour 8 500 € (tout à neuf sauf fenêtres, chauffage, porte d'entrée...), je finance également ces travaux sur mon capital propre.

 

 

Cet appartement est spécifique: c'est un rez de chaussée, avec des fenêtres en hauteur, Avant que je ne l'achète, cet appartement a été vu par une quarantaine d'investisseur, mais personne ne l'a retenu sans doute à cause de cela, et c'est ce qui m'a permis de l'avoir en faisant une offre très très basse... Repeint en blanc et fenêtres nettoyées, le cachet de l'appartement augmente considérablement. et les fenêtres étant larges, il est finalement assez lumineux pour un RDC. 

   

L'opération me coutera donc 23k€. Si vous allez sufer sur le lien ci-dessus, vous verrez que j'ai remis en vente ce local en l'état juste avant de démarrer les travaux à 43k€, prix affiché. J'ai eu 5 ou 6 visites en deux semaines, pas d'offres, mais deux visiteurs intéressés. Ce que recherchaient les visiteurs était un appartement à rénover, de leurs propres mains pour la plupart, et un couple qui souhaitait faire du scellier ancien (ce qui n'était pas possible sur un tel bien).

 

Bref, une fois refais à neuf j'ai tablé dans mon opération en tirer 40k€, mais en réalité j'espère en tirer un peu plus : 46k€ serait un bon chiffre car cela doublerait l'investissement. Je pense l'afficher 50 à 52k€ ce qui le placera en bas du marché (très important pour une revente rapide) et devrait me permettre d'obtenir des visiteurs nombreux et rapidement.

 

Selon le déroulement de mes autres opérations en parallèle, je le vendrai immédiatement ou je le conserverai quelques temps. Ma stratégie à la revente est simple : le premier qui fait une offre au dessus ou à 46k€, je le laisses partir. A ce prix, je fais une belle opération, et la personne qui me l'achète fait une opération correcte : l'on est très en dessous du marché qui est > à 2000€ le m² en moyenne sur le secteur, sachant que :

- mon bien fait donc 30m² 

- il est "spécifique" à cause des fenêtres en hauteur  (ce qui en diminue la valeur par rapport à la moyenne)

- il sera refait à neuf (ce qui l'augmente).

 

En attendant, les travaux sont en cours, et chaque mois de retard, c'est 450 € de perdus (370 de loyer, 60 de charges, 20 d'abonnement électrique). Et à cause du retard pris par mon artisan, je suis en train de louper le coche des étudiants qui cherchent maintenant (la période idéale étant de début à mi-juillet). Ca ne m'empechera pas de le louer dès qu'il sera terminé.

 

Dès que possible, vous aurez droit aux photos refait à neuf...

 

 

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8 juillet 2011 5 08 /07 /juillet /2011 11:00

Je crois qu'il y a 200 000 camping car environ en France et je suis (l'heureux) propriétaire d'un. C'est mon deuxième véchiule de ce type et je le considère comme un actif (ou investissment), je vais vous expliquer pourquoi.

 

1er camping car, 1ère affaire 

J'ai découvert tout jeune le camping-car, ou du moins le van, lorsque j'avais 7/8 ans avec mes parents et ai gardé un excellent souvenir de ce mode de vacances. Je tenais donc à le ré-essayer avec ma famille, et peu de temps après que ma 1ère fille soit née, j'ai "investi" dans un vieux CC ford transit "camion pourri", couleur jaune pisse des CC des années 80: une capucine 2.0 diesel de 64cv consommant 17L/100km et qui plafonnait à 80km/h sur le plat. Nous avions alors pris le temps de faire une bonne affaire : 6 000 €, avec peu de kilomètre, sauf avarie particulière, nous ne pouvions pas perdre grand chose sur cet achat. Nous en avons d'ailleurs pleinement profité.

 

Au bout d'un peu plus de 6 mois, j'ai revendu cette machine parce que :

- je n'étais pas tout à fait sûr de sa fiabilité

- elle consommait beaucoup et voyageait lentement (ce qui nous obligeait à prendre le temps et qui n'était  en rien désagréable au demeurant !)

- il manquait une ceinture pour voyager avec ma seconde fille encore dans le ventre de sa mère, la vraie contrainte forte

 

Je l'ai donc revendu, à 6 500 €, sans faire aucun frais (sinon le CT), même pas une vidange. Nous en avons bien profité, passé d'excellents moments, mais je ne dirais pour autant que c'était une excellente affaire vue la consommation. Ce n'était pas non plus une mauvaise affaire en tous cas 

 

2nd camping car, faire des affaires et se faire plaisir

Cette année là, privé de mon CC, j'ai testé un nouveau mode de vacance : l'échange de maison, très sympa, à faire. Puis j'ai réinvesti dans un CC. 

A vrai dire ça nous manquait de ne pas pouvoir partir en week end facilement avec nos 2 filles et nos deux chiens, aussi souvent qu'on le voulait. 

Cette fois une machine plus récente, de 2000. Ce qui est intéressant avec le marché du CC, c'est que les CC perdent certes de la valeur, mais beaucoup moins vite qu'un véhicule classique. Du coup, il est possible de faire de bonnes affaires de deux façons :

 

- soit en achetant un vieux véhicule qui entretenu ne décote plus (c'est aussi le cas d'autres véhicule anciens ou véhicules de valeurs, comme les porsche 911... note pour plus tard),

- soit un plus récent, peu kmétré, en ne la gardant pas trop longtemps

 

Beaucoup de gens qui lorgnent sur ce loisir ne franchissent pas le pas car ils pensent que c'est inaccessibles. C'est faux.

Il est en effet assez simple de faire une opération blanche, voir de réaliser une petite plus-value... enfin, pour celui qui a la culture de l'investissement.

 

Ce nouveau CC, je le paie entièrement révisé, entretien à jour et avec les éléments d'usure à neuf (freins, pneus), avec un petit kmétrage, pour 15 500 €, et je compte le revendre 6 mois à 1 ans plus tard dans les 17 000 €, avec au compteur entre 15 et 20 mille km de plus, sans faire de grosse dépense d'entretien, et surtout  en ayant passé de bons moments avec.

 

Je l'ai depuis septembre et j'ai fait ~15mkm avec dont : la Costa Brava, le Pays Basque Espagnol, Marseille-Cassis (la route des crètes par temps de brouillard la nuit, et le lendemain de jour, faut voir)-Martigue, la Haute Loire sur la neige (tracté par le tracteur du coin), Arles & la Camargues, 2 week ends à Sètes, un week end à Sarlat La Canéda (Périgord, dans la plus belle région de france), l'Ile d'Oléron, la baptème de mon filleul à Grenoble puis Pierrevert-Manosque, le Puy du Fou, le mariage de Damien & Laure pas loin de chez moi, et j'en oublie encore.

Certes, les loisirs et la découvertes c'est de l'actif sur le plan personnel, mais ce n'est pas tout.

 

le camping-car "investissement"

Mon camping-car étant peu kmétré à l'achat, j'ai essayé de le mettre en location. Mais ceci, sans aucun succès. Sans doute parce que ce n'était pas sur les bons supports d'annonce, ou parce que ma fréquence de mise à jours des annonces était insuffisante et que l'hiver n'est pas la bonne période, je n'y ai pas consacré assez de temps et ce n'était pas ma priorité. Mais, ça se loue sans grande difficultés.

AUSSI, Il faut savoir que hors saison un CC correct se loue 4 à 500 € la semaine, et 6 à 800 € la semaine en saison. Payé 15 000 €, et loué 4 semaines dans l'année, c'est une aussi belle performance que certains placement immobiliers ! Si, si...

Ca donne à réfléchir ? Si par-dessus vous considérez le plaisir que vous pouvez en retirer, alors ... foncez (je vends bientôt le mien) !

 

A contrario de l'immobilier, dans le temps, votre véhicule ne prendra pas de valeur, quelque soit l'inflation. il faut donc impérativement faire une bonne affaire dès le départ, et avec un peu de location, vous pouvez rentabiliser ce placement. Il vous faudra le revendre avant qu'il ne décôte de trop ou que de gros frais arrivent. Perso, je serai surement plus incisif sur ce "placement locatif", pour mon 3ème achat, dans 2/3 ans, car je pense qu'il faut avoir un véhicule très attractif pour avoir un bon taux de location.

Attention néanmoins, je n'ai pas entamé ces démarches, mais normalement, il faut se déclarer en loueur de véhicule.

 

CC+RP = Actif 

Après avoir testé l'échange de maison et donc après avoir accepté de confier ma maison à des étrangers , je me suis posé une question simple :

 

- si je suis prêt à échanger ma maison, pourquoi ne pas la louer de temps en temps ?

 

Ma résidence principale ayant une présentation attractive (architecture, terrain, piscine), et une belle capacité d'accueil (8 adultes, et jusqu'à 12 personnes), elle a une place haut de gamme sur le marché local de la location de vacances .

Non seulement, il y a un enjeux financier non négligeable, mais il y a aussi un challenge : accueillir dans les meilleurs conditions des hotes ayant tous des exigeances différentes. J'ai toujours été attiré par la possibilité de faires un jour des chambres d'hôtes ou des gites, et c'est une bonne façon de se mettre le pied à l'étrier en douceur.

 

Ma maison présente des atouts fonctionnels évidents pour la mise en location : nous avons une cuisine + une arrière cuisine, chacune équipée d'un frigo et de nombreux rangements. Nous avons deux pièces de jeux qui permettent de remiser facilement toute trace de la vie "enfantine" qui règne ici, Nous avons les m² nécessaires qui nous permettent d'aménager des coins privatifs, voire verrouillés. Tout ceci nous permet d'effacer rapidement nos affaires pour concéder une large place à nos hotes.

 

Et les papiers ? à vrai dire, je me contrefous qu'un futur locataire tombe sur mon bulletin de salaire ou un remboursement de la sécu : une fois qu'il l'aura vu, qu'en tirera-t-il (je suis plutôt dans la culture de "l'OpenData" par rapport à ça...)

 

Nous nous décidons alors à nous lancer : cela nous procurera un petit revenu et nous pourrons partir en vacances pendant ce temps, grâce bien sûr à notre camping-car !!

En fait ça nous paye les vacances et un peu plus. Bilan à moins d'un an de location, le compteur affiche + 5 500 €, soit le revenu locatif que l'on pourrait tirer d'un petit F3... 

 

Comment se déclare une telle location au fisc ?  

Très bien, mais comment déclarer cela au fisc ? Je ne me suis pas encore suffisamment penché sur cette question et je vais devoir le faire prochainement. Mais de simple bon sens, j'aurai tendance à penser que les travaux d'améliorations sur le bien loué entrent dans le déficit locatif. ainsi, si je mutualise les dépenses sur ma RP à l'ensemble des mes revenus locatifs demain, la bonne affaire sera évidente pour tout investisseur. Si je ne mutualise pas, peu importe, je peux créer du déficit très facilement sur ma RP en y apportant des améliorations : aménagement de m² supplémentaires, couverture de la piscine, aménagement d'un gite ou d'une espace spa... Bref, les idées ne manquent pas ! Ainsi, le revenu est nul mais la valeur ajoutée à la RP est réelle. Dès que j'en sais plus, je publierai un petit article sur le sujet.

 

 

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6 juillet 2011 3 06 /07 /juillet /2011 06:57

Nouvel essai des dispositifs d'aide : la défiscalisation en De Robien.

 

Je me suis intéressé à ce dispositif séduisant sur le papier, en voyant que je payais de plus en plus d'impôts. Et puisque mon salaire avait (un peu) augmenté j'avais à nouveau de la capacité d'emprunt. La perspective de placer de l'argent dans l'immobilier me plaisait de longue date, et si en plus il était possible d'en financer une partie grâce à l'argent versé aux impôts, quoi demander de plus ?

 

Mon expérience du vendeur De Robien à l'anti-sauvette

Par deux fois à des moments différents j'ai rencontré en privé des conseillers commerciaux en solutions d'acquisition de patrimoine (qui s'abrègent eux volontiers en conseiller en patrimoine ou conseiller en gestion de patrimoine... à tort).

J'ai rencontré tout d'abord un bureau privé qui a dégrossi le terrain, a pris le temps de venir à domicile me venter les bienfaits du dispositif en m'assurrant que lui-même et son patron ici présent n'avaient jamais gagné autant d'argent que depuis qu'ils travaillaient là-dedans (no comment...), et que la seule erreur était de ne pas en profiter et de se contenter d'attendre. C'était un peu tôt et alors je n'ai pas donné suite. Un coup de fil de rappel de la part du commercial, on se déclare pas intéressé et on en reste là.

 

Quelques mois plus tard, je rencontre une enseigne nationale, travaillant avec un promoteur national et qui affiche de belles plaquettes sobre et sérieuses. à nouveau je prends un rendez-vous pour me remettre "uptodate" du dispositif. Comme je me suis documenté entre temps sur le dispositif, le commercial cette fois m'explique un dispositif que je connais déjà. Je pose alors des questions pas vraiment pièges mais assez technique et me rend très vite compte qu'il ne connaît que le discours commercial : il n'a aucune idée des limites du modèle et dès lorsque j'essaye de le faire sortir de son discours rôdé, il ne sait pas répondre.

Je lui arrache le coeur en lui faisant avouer distinctement qu'il n'est qu'un commercial et non un conseiller.

Mais bon, peu importe, cela ne change pas le modèle financier qu'il me propose.

Enfin, même les questions autour des garanties qu'il est à même de nous donner ne trouvent pas de réponses : la garantie des loyers est fortement recommandée mais en cas de non location au démarrage le mécanisme de défiscalisation ne peut être mis en place, le service après vente est assuré par une association de consommateur dont il nous assure que son enseigne tient toute attention, la garantie sur les délais de livraisons des locaux n'est assortis d'aucune pénalité.

 

Alors le monsieur repart avec tout un tas d'information personnelles et confidentielles (que vous connaissez déjà à lecture de mon blog), bien sûr incapable de faire un quelconque calcul réel sur le champ.

2 très grosses limites par rapport à ce que je pourrais attendre d'un conseiller en gestion de patrimoine :

- aucune perspective n'est prise en compte : évolution de salaire, évolution familiale (naissance...)

- un seul scénario sera remis, pas question de faire varier le modèle

Il ne tient pas non plus compte de la possibilité et de l'intérêt pour nous de se service d'autres dispositifs de défiscalisation, qui a mon sens pour un jeune couple qui aura bientôt des enfants sont plus qu'utiles et aidant. Tout notre impôt doit être placé dans son dispositif !

 

Quelques temps après il revient avec "LA SOLUTION", le projet extraordinaire et même un appartement type qui a servi à ses calculs (qu'il n'a pas dû réalisé lui même, lui son métier c'est le commerce et sans doute l'art de mettre en oeuvre les techniques de PNL apprises, pas les chiffres ni la défiscalisation, il laisse cela à d'autres). Bref, là... patatra... grosse déception. Lui-même ne sait plus comment maintenir son discours commercial vu la pauvreté de la proposition qu'il nous remet et la faible performance qu'il est capable de dégager. Au final l'économie d'impôt ne finance pas plus de 2% du bien et nous donne bien sûr les obligations habituelles :

- trouver un locataire dans les 2 ans

- bloquer notre investissement pendant 9 exercices

- l'achat sur plan

- l'achat à l'autre bout de la france.

Son offre est ridicule et il le sait bien

 

En définitive nous déclinons l'offre. Il nous rappelle, nous déclinons. Il nous rerappelle, nous déclinons. 6 mois après il nous re-re-rapelle, nous déclinons. 9 mois après il nous re-re-re-rappel, nous déclinons avec véhémence. Le jour où nous emménageons dans notre nouvelle maison (2nde RP), il nous re-re-re-re-rappel, nous déclinons avec menaces et véhémence.

Un vendeur en Scellier ou De Robien c'est très très très collant. Il ne nous a pas rappelé depuis un an, mais s'il le fait, je lui donnerait rendez-vous avec mes chiens (j'ai 2 gros chiens gentils mais joueurs).

 

Mon avis sur la défiscalisation

Peu importe que l'on parle de borloo, de robien, ou scellier, les principes de défiscalisation sont toujours les mêmes : plafonnement des loyers, durée minimale de détention, achat sur plan... tout cela est très très bien pour l'investisseur qui n'en est pas un. Celui dont le but est d'acheter de l'immo et d'en profiter pour défiscaliser (et il y en a beaucoup, je pense que la plupart des investisseurs débutants voient les choses ainsi), qui n'envisage pas de réitérer d'opération et pour qui un seul placement est suffisant pourra trouver ce dispositif séduisant et s'y engouffrer.

Celui qui paye beaucoup d'impôt (le haut de la tranche à 14% étant un strict strict minimum) a plutôt intérêt à rencontrer un conseiller en gestion de patrimoine et à optimiser sa défiscalisation sur un ensemble de dispositifs compatibles avec ses ambitions.

Pour atteindre mon objectif, ce type de dispositif m'enfermant sur un placement pendant 9 ans est totalement exclu.

 

Quelques idées forces pour ceux qui voudraient quand même y aller :

- Vous pouvez enrichir les agents commerciaux et les promoteurs plutôt que de vous enrichir vous-même (le 1er que j'ai rencontré me l'a dit)

 

- Vous pouvez choisir la défiscalisation, mais assurez-vous que le bien que vous achetez est une bonne affaire en dehors de tout mécanisme de défiscalisation. La defisc doit être un plus. Pensez bien qu'au moment de vendre, votre acheteur devra prendre le bien sans dispositif de défiscalisation, et la performance de votre bien ne doit pas être totalement consumée

 

- Vous pouvez mettre en place un mécanisme de défiscalisation type Scellier sans passer par l'intermédiaire d'un commercial, ni d'un promoteur

 

- Vous pouvez, en négociant un achat classique, atteindre une meilleure performance que l'économie procurée par crédit d'impôt 

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Published by Laurent de 500k - dans Objectif 500k
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4 juillet 2011 1 04 /07 /juillet /2011 17:26

Qui dit rénovation dit savoir comment traiter les problèmes liés aux chantiers et parmis ceux-là : le retard lié au travaux.

 

 

Pour s'en prémunir dans le milieu de l'entreprise et la sous-traitance, les délais convenus sont inscrits au contrat, les responsabilités de chacun quant à la tenue de ces délais y sont également formalisées et les contrats peuvent prévoir d'emblée des mécanisme de bonus / malus (et plus souvent malus) : temps de jours de retard = X% de remise sur le prix de vente.

Rares sont les artisans ayant atteint ce niveau de professionalisme, sinon sur les grosses société de construction / rénovation ou chez les constructeurs, ou les société travaillant sur appel d'offre pour des entreprises ou des marchés publiques, rarement pour le particulier lambda.

 

Ainsi, si vous rencontrez un litige lié à une date de fin de chantier qui s'éternise, vous n'avez pas beaucoup de recours. Sauf si vous avez obtenu dès le départ une date de fin de chantier assortie de malus, faites le écrire sur le devis signé avec le "bon pour accord" afin que ça ait valeur probante. L'entrepreneur qui aura accepté ne pourra alors pas s'y opposer, mais surtout il fera tout son possible pour respecter la date.

 

Sinon, une fois que vous vous êtes épuisés à trouver une résolution amiable avec votre entrepreneur, vous pouvez le mettre en demeure de terminer pour une date donnée (et raisonnable par rapport aux travaux restants, à vous de les estimer). Ce courrier de mise en demeure sera alors adressé en LRAR. Si l'entrepreneur ne la respecte pas, vous pouvez alors saisir le tribunal d'instance (ou de grande instance si + de 10k€ sont engagés). Le tribunal peut alors astreindre l'entrepreneur à réaliser les travaux et à vous verser des dédomagements.

sauf s'il a abandonné le chantier, la procédure avant d'être terminée aura permis à l'entrepreneur de terminer ses travaux tout tranquillement...

 

Bon courage.

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Published by Laurent de 500k - dans Objectif 500k
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4 juillet 2011 1 04 /07 /juillet /2011 00:30

 Le contexte

Nous avions déjà la chance d'habiter un pavillon de 110m², proche du centre-ville, avec un terrain petit mais sympa, et entièrement refait à neuf (par nos soins), c'était notre primo-accession. MAIS depuis l'achat de cette maison et ce jour-là, soit en 4 ans, nos besoins avaient évolué : 2 gamines, 2 chiennes, 2 voitures... Bref, 110m² ne nous suffisaient plus (désolé pour les lecteurs parisiens …), il nous fallait le double. Et un plaisir que l'on voulait s'offrir : la piscine.

 

Nous avions imaginé un projet d'extension de 100m², avec une partie basse abritant une piscine intérieure, une 2nde salle de bain et WC et en partie haute, une suite indépendante avec une partie nuit, une partie vie et un balcon. Ce projet nous plaisait, il nous permettait de :

-       Obtenir un fort agrément au quotidien

-       Valoriser notre bien

 

Trois éléments me déplaisaient néanmoins :

-       La partie nuit se trouvait au-dessus d’une pièce particulièrement humide

-       Les travaux auraient été source d’un petit désagrément

-       Le bien devenait ainsi difficile à revendre, le nombre d’acheteur cherchant une piscine intérieure étant réduit, d’autant vu le standing de la maison, tout à fait moyen.

 

La recherche

Nous avons en // de ce projet d’extension mené des recherches d’un bien à acheter répondant à ces critères.. Cela faisait environ un an et demi que j’effectuais une veille active, sur les maisons de 150m² et plus (entre autre), 1000 m² de terrain minimum et à moins de 15mn de Clermont-Fd.

Nous avons visité une 30 aine de biens, et 2 ont retenu notre attention :

-       Une maison récente par particulier, type belle boite à chaussure, 350k€, avec piscine sous abris, très grandes surfaces (150m² par niveau sur 2 niveaux), + combles aménageables, + sous-sol complet, un garage de 50m² environ. Celle-ci se trouve dans un village bien côté, c’est une valeur sûre et avec laquelle une belle plus-value est envisageable. Elle demande un rafraîchissement complet, donc un budget travaux important.

-       La seconde est une propriété du XVIIIème proposée par agence, reconstruite à neuf récemment, 333K€ (310k€ net vendeur, 23k€ de commission d’agence, je pose toujours la question), avec piscine, belle surface habitable (230m²), des combles aménageables donnant une réserve de valeur ajoutée intéressante, 1 garage couvert mais non fermé de 50m², 1 autre garage fermé de 50m² constituant lui aussi une réserve de valeur ajoutée intéressante (à transformer dans notre idée soit en espace spa, soit en gîte indépendant) les deux étant en pierre.

Ces deux biens ont l’intérêt d’être particulièrement bien placé, à la fois par leur situation et leur agrément, et à la fois par leur prix sur le marché. Notre  préférence financière irait au premier bien, notre préférence coup de cœur va au second qui présente un bien meilleur compromis. Comme c’est notre résidence principale, les critères affectifs sont particulièrement importants, nous choisissons donc après mûre réflexion de nous positionner sur la seconde.

 

La négociation

Nous choisissons donc d’entrer en négociation sur la propriété du XVIIIème. Nous démarrons la négociation par une proposition basse, et argumentée à 286k€ (ce n’est pas notre budget, mais nous voulons tenter le coup). Nous savons que le bien se situe plutôt dans la gamme haute du marché du secteur et qu’il y a peu d’acheteurs, surtout dans cette période de forte incertitude et dans la période de Noël. Notre offre est rejetée sans contre-proposition.

De notre analyse, l’agent n’a sans doute pas pris la peine de valoriser à outrance notre offre. L’agence affiche des biens à des prix très bas par rapport aux concurrents, plus réalistes et plus proches de la valeur du marché et de fait, aussi moins négociables. Elle peut se permettre d’afficher des prix plus bas grâce la grande notoriété locale, nationale, et internationale de son enseigne (vous voyez ? avec des vestes moutardes, ça vous parle ?). Elle ne travaille d’ailleurs qu’en mandat d’exclusivité et n’est donc pas en concurrence sur les biens qu’elle a en stock, elle peut se permettre d’attendre plutôt que de trop faire baisser… sa commission.

 

Dans le même temps nous avions :

-       mis en vente notre maison, à un prix plutôt bas par rapport au marché, mais encore trop haut pour qu’elle ne se vende du jour au lendemain. Trois mois plus tard, et une vingtaine de visites reçues, nous trouvons acquéreur (192k€ affiché, vendu 185k€).

-       Nous avions trouvé preneur également pour notre immeuble de 3 appartements (cf. seconde acquisition), et étions sous compromis

 

Fort de cette perspective, nous pouvons revenir à la table des négociations sur la propriété du XVIIIème, deux mois se sont écoulés depuis notre premier offre, mais le bien nous attend toujours sagement, la saison d’hiver ayant très certainement participé à ce que celui-ci ne parte pas trop vite… Depuis notre offre, peu de visites et aucune offre reçue sur le bien. Nous remontons alors au créneau à 300k€ et essuyons un nouvel échec ferme. Nous demandons alors à revoir le bien pour savoir exactement quels sont les éléments mobiliers qui restent et ceux qui partent. En milieu de visite nous reformulons une offre à 310k€, le propriétaire nous lâche qu’il la laisserait partir à 315k€. On approche. Nous continuons la visite. Et à la fin de celle-ci, nous parvenons enfin à un accord, avec deux trois avantages en mobiliers ajouté et un prix de 313k€, tout le monde est content, y compris l’agent immobilier qui a certes perdu 10k€ sur la commission de départ mais a vendu le bien.

 

L’opération

Côté financement, nous avons financé un bon tiers par la revente de nos deux autres biens, ce qui nous a permis de garder du cash pour d’autres investissements, et emprunté le reste à 3,45% sur 15 ans. Nous avons augmenté nos mensualités assez fortement (passage d’environ 900 € à plus de 1500€) mais nous avons gagné fortement en agrément, caractère primordiale de la résidence principale.

Nous estimons que cette propriété peut se revendre au lendemain de la vente aux alentours de 350k€, sans modification substantielle. Nous la revendrons certainement dans quelques années pour quelques k€ supplémentaires (et selon l’évolution du marché) en lui ayant amené un peu de valeur ajoutée.  

  

(PS : désolé pour le 1er jet de cet article que j’avais publié par erreur)

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mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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