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20 mai 2011 5 20 /05 /mai /2011 22:08

Mon objectif est simple : je vais gagner 500k€ dans les 4 prochaines années grâce à l'investissement immobilier.

 

Et quelques sous objectifs :

- 1°) Avoir immédiatement la meilleur qualité de vie possible et sans attendre demain

- 2°) Réussir professionnellement et financièrement pour garantir à ma famille le meilleur confort de vie

- 3°) Me construire une situation dans un domaine qui m'intéresse particulièrement : l'immobilier

 

Comment y arriver ?

 

En 1°), le patrimoine que j'ai acquis jusqu'à présent m'a surtout servi à prétendre à une belle, très belle résidence principale. depuis un an, j'ai revendu ma première maison (110m², pavillon de base) qui était déjà sympa pour m'offrir une maison de rêve : 230m², c'est à dire suffisamment pour 4 et +, maison de caractère, de quoi garer mes véhicules avec des dépendances, un joli terrain bien agencé et clos de murs (je suis chez moi!) et surtout, le pied ultime : la piscine enterrée, par-dessus laquelle j'ai mis un joli dôme (www.idealcover.com) pour en profiter au maximum, n'habitant pas dans une région de grande chaleur. Tout cela, je ne suis pas prêt à le mettre en jeux pour gagner plus demain, NON.

J'en suis propriétaire pour une partie (un gros tiers), puisque pour l'autre je ne suis que titulaire du crédit immobilier qui me sert à la financer.

Tout au plus, dans mes investissements, ma maison pourra me servir de garantie vis-à-vis d'une banque pour obtenir un autre prêt. si j'en arrive à cela, ce sera sous réserve de pouvoir rebondir dans une résidence presqu'aussi confortable. Ou encore, je n'exclus pas de revendre ma RP pour en acheter une plus belle encore (donc soit plus proche de mon lieu de travail, je suis actuellement à 20mn, soit une demeure de prestige genre vieille pierre, domaine, chateau...) 

 

En 2°), professionnellement, je suis plutôt bien parti. en 9ans j'ai quasi-doublé mon salaire. C'est pas incroyable, bien sûr, étant ingénieur et dans un secteur qui marche fort, j'aurai surement pu faire mieux en changeant toujours d'employeur (technique que je n'apprécie pas et ne conseille pas), mais c'est déjà pas mal car j'ai accroché des +10% d'augmentation régulièrement. J'ai aujourd'hui une place très intéressante, stable, mais avec peu de perspectives financières, ni en termes d'évolution, étant sur un échelon 'terminal', sauf à changer de boite ou de métier ce qui n'est pas exclu, mais n'est pas à l'ordre du jour dans l'immédiat car j'ai encore des preuves à y faire. Je me pose alors la question suivante : comment progresser financièrement (à vrai dire j'ai la chance de ne pas avoir de problème d'argent de par mon job, mais la course au confort matériel est et restera toujours la même quel que soit le niveau de vie, je ne tiens pas d'ailleurs à arrêter de bosser), et ma réponse est alors venue naturellement : en investissant dans l'immo "massivement".

 

En 3°) après finalement peu d'expérience dans le domaine (5ème passage devant le notaire), mais une veille du marché immobilier local permanente depuis 6 ans, je me sens mûr pour me lancer dans ce nouveau domaine : l'immobilier "professionnalisé". Je suis informaticien à la base, mais l'un n'empêche pas l'autre. L'immobilier bouge moins vite que la bourse, et placer dans l'immobilier n'oblige en rien à être connecté en permanence. c'est tout à fait compatible avec une activité salarié, même exigeante comme c'est mon cas (et au début, c'est indispensable, sinon les banques ne vous prêteront pas). Placer dans l'immobilier nécessite simplement de veiller régulièrement le marché, ce que je fais environ un soir sur 2 à 3, et de pouvoir se disponibiser au bon moment (ça ne passe pas devant mes obligations professionnelles non plus, car mon job reste mon moyen N°1 de gagner de quoi vivre). Je pense qu'en 3 ans, je dois pouvoir tirer de l'immobilier un revenu fixe d'environ le double de mon salaire actuel et donc si à un moment donné je souhaitais bifurquer je dois pouvoir le faire, mais ce n'est pas mon but a priori.

 

Enfin, je confirme aujourd'hui le simple postulat que je me suis posé depuis longtemps (étant originaire d'un endroit où il y a beaucoup, beaucoup d'argent), et selon lequel : plus t'as d'argent, et plus t'as d'argent... finalement, c'est le propre de l'investissement.

   

Oui, mais comment parvenir à mon objectif de 500k€ en 4 ans ?

 

Eh bien c'est très simple, pour cela, il faut se fixer des jalons et des objectifs (un objectif devant toujours être SMART : Spécifique à son cas, Mesurable régulièrement, Atteignable et l'on doit être persuadé qu'il l'est sinon il faut en changer, Réaliste sinon il doit être réévalué, et Temporisé), et y aller avec dichotomie. la mienne sera la suivante, en rétroplanning :

- fin 2014 : 500 k€ de patrimoine supplémentaire

- fin 2013 : 250 k€ de +

- fin 2012 : 125 k€

- fin 2011 : 62,5 k€ dont 31,2k€ investis + 31,2 k€ de patrimoine supplémentaire.

 

Le postulat est donc simple : il est possible de doubler sa mise chaque année dans l'immobilier, et pour cela, il faut pouvoir s'en donner les moyens. Ces moyens s'expriment ainsi :

- du cash bien sûr pour déjà apporter quelque chose qui est à soit, et qui constitue ma propre prise de risque, celle qui permet de limiter les risques que prendra le banquier, rien n'est magique

- de la capacité d'endettement, c'est essentiel pour pouvoir investir (n'étant pas multi-millionaire et n'ayant pas un cash flow suffisamment important), il me faut recourir, quasi au maximum au crédit et garder mon cash pour financer de nouvelles opérations 

- du temps : pour aller visiter des biens principalement et sélectionner ceux potentiellement intéressants, entrer en négociations, faire réaliser des devis, etc...

- du soutien : seul, on ne fait rien, on n'est rien !

- de l'ouverture d'esprit : ma cible est l'immobilier, mais je ne veux rien exclure dans l'immobilier, ni brider les investissements que je pourrais faire, ni me brider à l'investissement : pourquoi pas demain faire du conseil par exemple, ou plutôt que d'acheter un bien, acheter des part de SCI ou autre.

- de la ténacité, de la rigueur, de l'empressement tranquile...

 

Il me faut donc cette année de démarrage afficher un +31,2k€. Cette performance doit être obtenue uniquement par des opérations immobilières. Elle ne présuppose pas forcément d'achat / revente, puisque je considère gagner cet argent dès lors que dans mon patrimoine cette somme est venue s'inscrire en plus, mais ce peut être en patrimoine et pas forcément en cash. j'ai donc écrit un article sur mon plan de démarrage où comment je vais atteindre cette première ceible de +100 de performance dès cette première année.

 

Tout cela c'est du rêve, + 100% par an, si c'était possible tout le monde le ferait, les particuliers et les sociétés...  !

 

En effet c'est du rêve et c'est celui que je me suis choisi. D'ailleurs si tout le monde le choisissait aussi, ce serait impossible pour moi de l'atteindre de la façon dont je vais l'atteindre. La plupart des 'investisseurs" particuliers choisissent des biens les plus normalisés possibles, par des circuits ouverts à tous, sans jamais s'écarter du droit chemin, peu s'aventurent sur des biens où la revente peut être problématique, ou bien où l'achat est incertain, le plus souvent l'investisseur particulier choisira un bien prêt à louer pour compenser immédiatement son crédit, ou alors avec un coup de peinture. Ces investissements ne sont pas mauvais et donc pas à négliger, mais ne suffisent pas à faire de la performance immo, car le seul fait que la grande majorité des investisseurs les recherchent, suffit à diminuer le nombre d'opportunités, et à en augmenter le coût, ce qui est l'inverse de ce que je recherche.

La bonne question à se poser pour atteindre des gros chiffres est : si je dois revendre ce bien, comment je vais le revendre ? Et le l'atout premier d'un bien normalisé est de ne pas être invendable, mais pour autant il ne se vend pas forcément vite. Ce qui m'intéresse à la revente d'un bien, ce n'est pas qu'il soit vendable : c'est qu'il se vende rapidement ! Et comment faire en sorte qu'il se vende rapidement, tout le monde connaît la réponse car elle est évidente : en le vendant moins cher !!!!  Moins cher que le marché sur lequel il se trouve, ainsi il va être remarqué et il va être rapidement vendu, je peux alors penser à la prochaine opération, sans me dire "j'ai fait une connerie, j'aurai pu gratter plus".

Pour faire du +100% annuel, il faut maximiser le nombre d'opportunité et minimiser le coût d'achat, il faut aller où les autres ne sont pas... et ne pas se cantonner aux idées reçues...

Mon scope est donc la très forte valeur ajoutée par les biens alternatifs, je vous en dirais plus.  

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16 mai 2011 1 16 /05 /mai /2011 00:06

Cette année, j'ai donc pour objectif de réaliser +31,2k€ en apportant en capitaux propre 31,2k€ sur mon investissement.

 

C'est plutôt bien parti !

 

Dans l'article sur mon patrimoine, je vous ai décrit ma situation. Cette année se concentre sur de l'acquisition de patrimoine (peu importe à ce stade la revente, bien qu'il faudra certainement s'y préparer pour la suite). 

 

1er achat : appartement spécifique de 30m² pour 14 500 € frais de mutation inclus. Je l'ai financé cash et je vais y réaliser des travaux pour 8 500€ (on refait tout à ce prix, sauf fenêtres, chauffage, porte d'entrée...), que je finance cash également. j'aurai donc dépensé sur cet appartement 23k€. Sa valeur de revente refait à neuf est de 40 k€ (ou plus, je suis toujours pessisimiste dans mes reventes ou mes rapports locatifs, mais je garde toujours une possibliité de baisser davantage pour une revente très rapide si besoin) . J'aurai donc gagné par cette opération 17k€ (une très bonne performance donc), bien qu'à ce stade je n'ai pas décidé de le revendre.

En effet, cet appartement n'est  pas grêvé d'un privilège de prêteur de denier, autrement dit pas d'hypothèque ni de caution solidaire. Il constitue ainsi un atout intéressant. Je pourrais le garder quelques temps en location avec un très bon rapport locatif et le revendre le jour où j'aurai besoin de mon argent pour d'autres opérations.

Cet appartement est spécifique, c'est un rez de chaussée, avec un désagrément due aux fenêtre en hauteur, mais elles ont l'intérêt de couvrir une grande surface. Avant que je ne l'achète, cet appartement a été vu par une quarantaine d'investisseur, mais personne ne l'a retenu sans doute à cause de cela, et c'est ce qui m'a permis de l'avoir en faisant une offre très basse... Repeint en blanc, le cachet de l'appartement devrait augmenter un peu. Du reste, on est sur du basique dans la rénovation.

Les données importantes du problème sont :

gain : +17k€.

pour 2011, il me reste :

à investir : 8,5k€

à gagner :  14,5k€

 

2ème achat : je suis en compromis sur une maison de bourg au moment ou j'écrit cet article. Elle fait 52m², se situe dans un village pas très côté mais qui a pourtant du charme. il y a un local commercial de 26m² (presque en état, mais il manque un WC, ce qui est un manque important pour un tel local) et une habitation de 26m² à rénover totalement, le toit est à réviser. Il n'y a pas de commerce dans le village, de 800 habitants, et la mairie serait ravie qu'un commerçant s'installe (peut être des aides de ce côté là, mais ce n'est pas ma stratégie initiale, je me renseignerai quand même mais si c'est trop compliqué, on laisse tomber direct). Prix d'achat : 19 k€ tous frais inclus.

J'ai vu ce bien sur internet le mardi soir, j'ai appelé l'agence (oui, c'est par agence) le mercredi et je l'ai visité le mercredi soir. Le jeudi j'ai appelé le particulier dont j'ai trouvé assez facilement les coordonnées pour lui faire une offre un peu plus basse et tater le terrain de la négociation, vu le prix de départ, il fallait aller très vite. Le vendredi j'ai envoyé mon offre ferme à l'agence un peu plus basse que le prix affiché et l'on a trouvé terrain d'entente à -8%.  

 

Ne disposant pas de la somme (ou ne voulant pas l'engager pour la garder pour d'autres opérations et aussi parce que je préfère garder un peu de cash que tout mettre en investissement), je fais recours à un crédit. mon plan de financement est donc le suivant :

- 24 500 € d'emprunt

- 2 500 € en apport personnel

Ainsi, le total après travaux est de 28 k€. Et je pense là encore que la valeur du bien après travaux est de 43 k€. L'on a donc :

gain : +15 k€

reste à gagner : 0 

 

Formidable ?

 

Pas sûr, non pas sûr du tout. car tout cela est bien beau, mais à la revente, s'appliquera la plus-value, impitoyable et ruinant à néant tous mes efforts. il me reste donc 6,5k€ pour trouver le placement qui me fera me sortir de là la tête haute, sachant qu'il faut que je trouve encore une performance de + 15k€ pour atteindre ma cible... et je viens de louper la troisième affaire qui aurait pu combler cet écart : un petit studio au ski dans une station des hautes alpes... dommage. J'ai encore du boulot !

 

 

 

 

 

 

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15 mai 2011 7 15 /05 /mai /2011 23:05

Bon alors si vous avez lu mon objectif, vous avez vu que je comptais doubler mon investissement chaque année, soit une performance de +100% annuelle.

 

Le principe est simple je vais gagner de 31,2k€ la première année à 250k€ la cinquième année. Donc, en toute logique, selon vous quel est l'apport en capitaux propre que je peux entrer dans mon dispositif la première année ? Combien celui-ci ne doit-il pas dépasser ?

et bien c'est très logique, c'est 31,2 k€.  

 

ainsi :

- en année A : j'apporte 31,2K€ (maxi), je vais produire 31,2 k€, j'ai donc 62,5k€ ²

- en A+1 : je dispose de 62,5 k€ que j'apporte à nouveau pour produire 62,5k€

- en A+2 : je dispose de 125k€, je vais produire 125k€

- en A+3 : je dispose de 250k€ et je vais produire 250k€

 

Au terme, j'aurai avec un investissement de départ de 31,2k€ produit un capital de 500k€.

C'est simpliste.   

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15 mai 2011 7 15 /05 /mai /2011 14:38

Je suis directeur informatique, j'ai eu 32 ans fin 2010,  pacsé à une psychologue, et nous avons 2 filles en bas age. Notre revenu mensuel est respectivement de 3000€ et 1500 €, nous travaillons tous deux à 80%.

Nous avons des aides de la CAF pour 950 € / mois.

 

Nous sommes propriétaires de notre résidence principal (valeur achat 333k€ tous frais inclus, valeur revente actuelle > 350k€), crédit en cours avec 195k€ restant à rembourser, mensualité de 1500€ / mois et 14 années restantes

ma RP représente donc un patrimoine de 155k€.

 

Nous venons d'acheter en cash un petit appartement de 30m², situé dans une petite ville bien côté en banlieue de notre métropole (clermont-fd). Nous l'avons acheté 14,5k€ tous frais inclus, et allons réaliser 9k€ de travaux, il est tout à refaire. Sa valeur en sortie sera de 40k€, avec un potentiel locatif de 300€.

 

Nous allons acheter une petite maison de bourg à crédit, dans un village peu côté, pour 19k€. Nous y réaliserons 8 à 10k€ de travaux, avec un potentiel locatif de 300€, et une valeur de sortie de l'ordre de 40k€.

 

Nous avons une 30aine de k€ de réserve, ainsi qu'un camping car que l'on revendra (15k€) si besoin, mais que l'on garde pour l'instant pour passer de bons moments, mais pas que, j'y reviendrai.

 

J'estime mon patrimoine privé à 230k€.

il y a 6 ans, notre patrimoine était environ de 50k€, et à l'époque nous n'avions que mon revenu de 2200€ par mois environ et nous nous apprêtions à devenir propriétaires .

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15 mai 2011 7 15 /05 /mai /2011 14:28

C'est décidé, fini de perdre de l'argent, maintenant je vais en gagner.

Je me fixe donc un objectif simple : gagner 500k€ dans les 4 prochaines années.

Comment ?

Exclusivement par des opérations immobilières. En me constituant dès à présent un certain patrimoine immobilier, quitte à me professionnaliser, c'est décidé, je vais mettre toutes les chances de mon côté pour atteindre cet objectif.

Je vous parlerai donc de mes expériences immobilières (merci à Jérôme de www.CapitalStory.fr  qui m'a donné envie de partager un peu sur le sujet).  

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15 mai 2011 7 15 /05 /mai /2011 14:10

He oui, ça arrive et plus souvent qu'on ne le croit ! 

J'avais repéré une affaire, comme on n'en trouve pas tous les jours et pourtant comme il en existe. J'avais posé un après midi pour aller visiter ce bien à 2h30 de chez moi. C'était une visite obligatoirement groupée ( c'est toujours le cas de ce genre de visite), et il y avait beaucoup, beaucoup de monde (je dirais + de 60 personnes) : des curieux, des gens qui avait cotoyé les anciens propriétaires et fait plusieurs fêtes et mariages en ce lieu, des locaux potentiellement intéressés, les notables du coin (qui connaissaient tous les habitants du coin un par un), les investisseurs nationnaux qui se déplacent sans limites de kilométrage pour ce genre d''occasion, ceux-là avaient de grosse voitures immatriculées en 75, des gros 4x4 flambants neufs, ou carrément la carréra 4S... ils se connaissaient et en fin de visite l'un a demandé à l'autre : "tu vends pas de chateaux en ce moment ?"...

 

La visite se passe mal

Bienvenue à Beyrouth, un truc à peine croyable quand on n'est pas du milieu, l'endroit est à peine accessible, des ronces partouts et la végétation empêchent de faire le tour de la batisse (un chateau du XVIIIè), et l'intérieur était autant investi par les chiens que par les arraignées et les poubelles. le bien tombe à l'abandon total, la désuétude, quel dommage vu le potentiel énorme de l'endroit. De quoi en décourager plus d'un.

J'estime assez rapidement qu'il y a ici à minima 200k€ de travaux pour redonner du cachet à l'endroit dont au moins 15k€ de nettoyage intérieur, 20k€ de déblayage du terrain, 30k€ de gros oeuvre, et le reste devrait permettre d'aménager 5 à 600m² dans le chateau, soit la moitié de la surface ce qui est suffisant pour en faire un bien présentable.

J'estime la revente à 1 à 1,2 M€ minimum, compte tenu de la surface et du cachet : + de 1.200m² habitables dans le chateau et hautant de m² dans les annexes, un peu moins de 20ha de terrain.

Malgré l'envie, je ne franchi pas le cap, et ne me positionne pas sur le bien, je n'ai pas ce qu'il faut financièrement pour l'acheter et le retaper, et la banque pourrait me faire confiance, mais à condition d'un montage compliqué consistant à m'établir là bas en Résidence Principale et donc revendre ma résidence actuelle, impensable de laisser mon job, et nous avons acheter notre RP il y a seulement un an, on y est bien, et ce plan ne plaît pas à mon amie (on est deux à investir). donc niet, ce ne sera pas poru celle-ci.

 

Je décide de tout de même me tenir au courant.

Au final, le bien se vendra 350k€ (en comprenant l'ensemble des frais inhérents à la transaction et de mutation). L'heureux veinard qui a pu l'acheter a réalisé donc une excellente affaire et a potentiellement gagné 500k€ en un seul achat immobilier, c'est quelqu'un du coin. et ce n'est pas moi... dommage que ce jour là, je n'avais pas 500k€ à investir dans sur ce bien !

A n'en pas douter, le nouveau propriétaire une fois qu'il pourra jouir de cette propriété va y réaliser quelques travaux nécessaires, s'y installer en résidence principale (pour échapper à l'impot sur la plus value), et revendre dans les deux / trois ans. Etant à l'écoute de ce marché, je verrais bien...

 

Voila comment ce jour là, j'ai perdu 500k€.

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500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

Bienvenue sur 500K

Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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