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10 juin 2011 5 10 /06 /juin /2011 23:01

L'autre jour, j'ai posé une après-midi pour aller visiter un bien bien d'exception que j'avais repéré. Bien d'exception, non pas dans le sens de prestigieux, mais bien d'exception dans le sens de bel eT bien exceptionnel. Je veux dire que l'on ne voit que très très rarement ce type de bien sur le marché. Et pour cause... vous allez comprendre quand vous en saurez le prix.

 

Il s'agissait d'une tranche complète d'un immeuble des années 80 (fin 80 je pense), immeuble au demeurant correct, puisque assez récent pour la ville, apparemment entretenu, et apparemment bien occupé par ailleurs (sauf cette tranche strictement vide et jamais utilisée) que ce soit par des propriétaire ou des locataires, comme pouvait en témoigner les rideaux accrochés aux fenêtre et les voitures garées au bas de l'immeuble.

 

La ville en question est une ville qui d'un point de vue investissement immobilier mérite très clairement le détour car au moins pour l'apprentissage il faut savoir que ça existe : il y a là pléthore d'immeuble à acheter, pour la plupart à raffraîchir avec un prix au m² sans doute parmis les moins chers de france et des rapports locatifs très élevés, sauf que le taux d'innocupation des locaux en est à la mesure...

C'est cette ville qui a inspiré l'article que j'ai posté il y a quelques jours sur le prix au m² du foncier par rapport au prix de rénovation au m² (http://500k.over-blog.com/article-a-saisir-prix-du-foncier-au-m-prix-de-renovation-m-74002819.html). Cette ville, il s'agit de Thiers dans le Puy De Dôme, capitale de la coutellerie.

 

Si vous souhaitez vous faire une idée de ce que l'on peut trouver à Thiers, allez sur le bon coin et tapez en code postal 63300, dans la rubrique vente immo, ça vous tente ?

 

Personnellement, je pensais ne jamais aller visiter un bien là-bas... enfin, jusqu'à celui-là, pour lequel je me suis donc déplacé, c'était un mercredi après-midi. Il s'agit donc d'un bien d'exception : une tranche d'immeuble qui a été livré totalement brut :

- une cage d'ascenseur, je n'ai pas pu regarder mais je doute qu'il y en avait un à l'intérieur (la cage et les portes étaient là)

- un escalier sur les 5 +1 niveaux

- des fenêtres en alu et double vitrage, avec des portes fenêtre à certains étages.

- 3 box fermés, que je n'ai pas visités

- les sols, plafond, murs en béton bruts, non nivelés, donc brut de coulée (je ne connais pas le terme exact, mais c'est ce que l'on pourrait appeler brut de décoffrage, puisque les sols n'étaient même pas plats et demandaient un raggréage complet sur les 5 niveaux)

 

Imaginez donc ces 5 niveaux totalement vides, de surfaces hétérogènes, l'immeuble étant construit à flanc de colline, mais au total sur les 5 niveaux il y a plus de 500m². Sans même une gaine technique, ni cuivre, ni PER, ni quoi que ce soit d'autre. Juste des fenêtres et des stores baissés, dont les coffres eux-même étaient accorchés là, brutalement figés dans le vide, vue que l'hypothétique cloison de placo qui aurait du les encadrer n'avait jamais pu être posée

 

Le gars qui a acheté ça à l'époque, sous le nom d'une société d'ailleurs, avait sans doute pensé avoir la capacité à l'amménager... et n'a sans doute jamais pu concrétiser son projet, en une 30aine d'années ! Sur 2 des fenêtres étaient restés accrochés, abandonnés là par l'agence, des panneaux "à vendre". En rentrant je me suis bien sûr empressé de chercher le prix sur le site web de l'agence. Sans succès, le bien avait été retiré, sans doute il y a longtemps.

 

Bref, je repars persuadé que ce n'est pas pour moi, sans même visiter les garages. Trop de travail, trop d'inconnues, trop de risques. Comment évaluer le potentiel d'un tel bien, dans un tel endroit ? je n'ai pas la réponse, bien que je sois persuadé qu'avec une "bonne idée" ce bien puisse être très largement rentabilisé, et le sentiment qu'une très forte rentabilité est possible et que je passe à côté de quelque chose, mais résigné car je n'ai pas ce savoir faire.

 

En partant, je remercie la dame, et m'aperçois qu'un second et sans doute ultime visiteur arrive, avec près d'une 1/2 heure de retard, ayant fait un déplacement bien plus long que le mien puisque sa plaque affiche un pédant "06", alpes maritimes (le 06 sur une plaque étant toujours pédant à mon sens...). Nous serons donc deux en toutes et pour toutes à s'être déplacés ce jour là pour voir ce bien, qui pourtant sur le site affiche 2 561 consultations. Taux de transformation égale à un pour mille. Son prix ?

20 € au m².

 

Quelques semaines plus tard verdict : le bien n'a pas toujours pas trouvé d'acquéreur. Avis donc aux amateurs... de sensations fortes !

 

 

 

 

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Published by 500k - dans Bons plans
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