Cette année, j'ai donc pour objectif de réaliser +31,2k€ en apportant en capitaux propre 31,2k€ sur mon investissement.
C'est plutôt bien parti !
Dans l'article sur mon patrimoine, je vous ai décrit ma situation. Cette année se concentre sur de l'acquisition de patrimoine (peu importe à ce stade la revente, bien qu'il faudra certainement s'y préparer pour la suite).
1er achat : appartement spécifique de 30m² pour 14 500 € frais de mutation inclus. Je l'ai financé cash et je vais y réaliser des travaux pour 8 500€ (on refait tout à ce prix, sauf fenêtres, chauffage, porte d'entrée...), que je finance cash également. j'aurai donc dépensé sur cet appartement 23k€. Sa valeur de revente refait à neuf est de 40 k€ (ou plus, je suis toujours pessisimiste dans mes reventes ou mes rapports locatifs, mais je garde toujours une possibliité de baisser davantage pour une revente très rapide si besoin) . J'aurai donc gagné par cette opération 17k€ (une très bonne performance donc), bien qu'à ce stade je n'ai pas décidé de le revendre.
En effet, cet appartement n'est pas grêvé d'un privilège de prêteur de denier, autrement dit pas d'hypothèque ni de caution solidaire. Il constitue ainsi un atout intéressant. Je pourrais le garder quelques temps en location avec un très bon rapport locatif et le revendre le jour où j'aurai besoin de mon argent pour d'autres opérations.
Cet appartement est spécifique, c'est un rez de chaussée, avec un désagrément due aux fenêtre en hauteur, mais elles ont l'intérêt de couvrir une grande surface. Avant que je ne l'achète, cet appartement a été vu par une quarantaine d'investisseur, mais personne ne l'a retenu sans doute à cause de cela, et c'est ce qui m'a permis de l'avoir en faisant une offre très basse... Repeint en blanc, le cachet de l'appartement devrait augmenter un peu. Du reste, on est sur du basique dans la rénovation.
Les données importantes du problème sont :
gain : +17k€.
pour 2011, il me reste :
à investir : 8,5k€
à gagner : 14,5k€
2ème achat : je suis en compromis sur une maison de bourg au moment ou j'écrit cet article. Elle fait 52m², se situe dans un village pas très côté mais qui a pourtant du charme. il y a un local commercial de 26m² (presque en état, mais il manque un WC, ce qui est un manque important pour un tel local) et une habitation de 26m² à rénover totalement, le toit est à réviser. Il n'y a pas de commerce dans le village, de 800 habitants, et la mairie serait ravie qu'un commerçant s'installe (peut être des aides de ce côté là, mais ce n'est pas ma stratégie initiale, je me renseignerai quand même mais si c'est trop compliqué, on laisse tomber direct). Prix d'achat : 19 k€ tous frais inclus.
J'ai vu ce bien sur internet le mardi soir, j'ai appelé l'agence (oui, c'est par agence) le mercredi et je l'ai visité le mercredi soir. Le jeudi j'ai appelé le particulier dont j'ai trouvé assez facilement les coordonnées pour lui faire une offre un peu plus basse et tater le terrain de la négociation, vu le prix de départ, il fallait aller très vite. Le vendredi j'ai envoyé mon offre ferme à l'agence un peu plus basse que le prix affiché et l'on a trouvé terrain d'entente à -8%.
Ne disposant pas de la somme (ou ne voulant pas l'engager pour la garder pour d'autres opérations et aussi parce que je préfère garder un peu de cash que tout mettre en investissement), je fais recours à un crédit. mon plan de financement est donc le suivant :
- 24 500 € d'emprunt
- 2 500 € en apport personnel
Ainsi, le total après travaux est de 28 k€. Et je pense là encore que la valeur du bien après travaux est de 43 k€. L'on a donc :
gain : +15 k€
reste à gagner : 0
Formidable ?
Pas sûr, non pas sûr du tout. car tout cela est bien beau, mais à la revente, s'appliquera la plus-value, impitoyable et ruinant à néant tous mes efforts. il me reste donc 6,5k€ pour trouver le placement qui me fera me sortir de là la tête haute, sachant qu'il faut que je trouve encore une performance de + 15k€ pour atteindre ma cible... et je viens de louper la troisième affaire qui aurait pu combler cet écart : un petit studio au ski dans une station des hautes alpes... dommage. J'ai encore du boulot !
