Et si je révélais aux abonnés du blog http://500k.fr le plafond de ma prochaine enchère ?

Oui c'est vrai, c'est idiot, mais j'ai besoin de récolter le maximum d'avis pour m'aider à prendre une décision. Si vous avez un avis à donner sur une opération immobilière, alors peut être que vous pouvez l'exprimer (demain sur 500k.fr) : pour ma prochaine vente aux enchères, j'ai décidé de partager avec vous mon enchère maximum, de vous dire sur quel bien je me positionne et je vous fournis même le PV descriptif du bien mis en vente !

Vous pouvez en savoir plus en vous connectant demain mardi sur la home page de http://500k.fr.

à très vite !

Pour ce qui est de réaliser des chantiers, je n'ai pas encore à proprement parler d'équipe.

Au fur et à mesure, j'ai maintenant quelques expériences sérieuses sur des chantiers importants, et acquis de bonnes bases techniques, des bases commerciales, et des notions juridiques quant aux métiers du batiment.

Mais n'ayant pas mon équipe chaque chantier est en quelques sortes une aventure à lui tout seul, car la réussite et le bon déroulement d'un chantier dépend pour beaucoup des hommes.

L'artisan pro de la procrastination :

Revenons au premier investissement de l'année dernière. L'on avait démarré le chantier à la mi-Mai et la livraison était initialement prévue par accord verbal (juré craché de l'artisan) le 15/06/2011, il m'a été livré avec réserves avec plus de 3 mois de retard, et je n'ai pas mis en place de recours, seule une petite négociation du prix avec l'artisan.

Dorénavant, je n'aurai plus aucune confiance envers un artisan qui m'affirme : 

"Quand je suis sur un chantier, je mobilise mes hommes et j'avance pour terminer le plus rapidement possible"

"Je préfère vous dire 1 mois pour être large"

"C'est le plombier qui n'est pas disponible"

"Je me suis faché avec le plombier, parce que là..."

"Fin de semaine y aura du mal de fait" ... celle-là, pendant un temps, elle a été récurrente toutes les fins de semaine

"Demain j'y suis et je termine l'électricité"

"Vous pourrez louer début juillet"

"Vous pourrez louer début août"

"C'est fini là. Il faudrait me payer ou sinon je vais lancer une procédure" ... alors que c'est pas du tout fini... En fait il reste : une porte à vernir, un interphone à brancher, des plinthes à mettre, une autre porte à peindre et à remettre, le plan évier (plié durant le chantier) à remplacer, le frigo neuf bugné dans le chantier à remplacer, c'est à dire, beaucoup de choses quand même.

Ce n'est pas faute d'avoir suivi le chantier, ni d'avoir tanné l'artisan, ni d'avoir râlé, puis râlé plus fort, puis donné un ultimatum, puis un second, puis d'avoir commencé à parler de recours etc...

Si je suis persuadé que mon artisan, pas méchant au demeurant s'est bien payé ma tête sur les délais, qu'il a fait preuve régulièrement de mauvaise fois, qu'il a sans cesse remis au lendemain ses engagements sans que ça ne le gêne, qu'il m'a démontré son incompétence totale à organiser son équipe, qu'il a joué de malchance à certains moments, je suis aussi persuadé qu'en posant un recours, je n'aurai pas encore pris livraison de mon appartement !

Le recours me semble à fuire à tous prix dans une logique d'investissemement (plutôt adapté à une logique d'orgueil...), car il est très couteux en temps et que pendant ce temps rien n'avance.

Au final et après donc pas mal d'agacement, le résultat est là avec une finition qui pourrait être pire, une petite réduction du au timing, un agacement certain qui au final fait qu'il ne fera pas partie de mon équipe, et un soulagement quand même d'avoir tenu bon, car si on n'avait pas mis la pression comme on l'a fait...

Depuis, je regarde de temps en temps sur societe.com s'il n'a pas déposé le bilan, car je suis convaincu que ça ne tardera pas. On ne peut pas avancer si l'on ne crée pas de la valeur ! Et lui, il n'en crée pas.  

Ca y est les travaux sont finis. les fenêtre sont posées, et il n'y a plus qu'à faire entrer un locataire.

J'avais d'ailleurs rendez-vous ce dimanche matin avec quelqu'un intéressé. Malheureusement, j'avais bien emporté l'appareil photo avec moi, mais il est resté dans son sac !

Je n'ai donc à vous présenter que les photos de la fois précédente pas tout à fait terminé, où les fenêtres ne sont pas encore changées, et il reste 2/3 bricoles à faire, mais ça donne tout de même une idée, les voici.

au rez de chaussée, nous avons supprimé l'ancien chauffage au gaz pour remplacer par des pompes à chaleurs réversibles, créé une cuisinette près de l'ancienne vitrine (du magasin) repris l'évacuation qui passe à présent en diamètre 100mm, refait le sol, changé la porte de service.

Ci dessus, on voit l'ouverture de l'escalier à l'intérieur. Nous avons choisi un escalier en hélicoïde, de 70cm de large pour ne pas trop empiéter sur la pièce. A vrai dire, 70cm, c'est un peu petit mais ça passe. Nous avons pu choisir un tel escalier car il y a par ailleurs un escalier extérieur, par lequel on peut amener des meubles.

Dans la version définitive, il y a de grandes étagères dans la niche au fond à gauche.

 Une autre vue du bas avant de monter à l'étage... là, il y avait un peu de travail !

 A l'étage, nous avons repensé la distribution des espaces. Ca nous a pris un moment avant de trouver une distribution agréable. Nous pouvions soit créer 2 chambres, une salle de bain, mais cela donnait des pièces très petites, nous avons donc opter pour une seule grande pièce, plus accueillante et qui donne davantage envie de vivre ici ! et bien sûr une salle de bain.

Et voilà, à quoi ça ressemble. Ca donne quand même beaucoup plus envie d'y habiter. La masse de travaux était importante, mais nous avons eu un artisan courageux, bosseur et avec de bonnes idées. En plus il a presque tenu les délais annoncés puisuq'il a mis 6 semaines (au lieu de 5 prévues), pas mal.

Je vous raconterai bientôt comment je suis passé d'un artisan procrastineur à un artisant geek, mais je n'ai pas encore de secret pour le détecter à l'avance !

Bref, on sort un produit qui devrait tourner à un peu plus de 14% de rentabilité brute, et il sera peut être même très prochainement loué. Je vous en dis plus quand j'ai un chèque de réservation en main.

Après une période de presqu'un an sans achat, j'ai enfin concrétisé une nouvelle opération.

En un an j'ai étudié de près, et parfois de très près une 30aine d'opérations. J'ai monté 7 plans de financements, et je me suis positionné de fait sur 7 biens, avec pas mal de coups d'épée dans l'eau (comme celui-là). La précédente : un immeuble de 8 appartements, n'a pas pu se concrétiser en ma faveur et peut être tant mieux car j'ai appris depuis que plusieurs locataires étaient en procès avec le propriétaire !

Mais aujourd'hui la 7ème tentative a payé.

Me voilà nouveau propriétaire d'une maison de bourg dans une ville dans la banlieue mitoyenne de Clermont, dont j'ignore la surface exacte, dont j'ignore le prix exact et dont j'ignore encore la date à laquelle je vais réellement pouvoir en prendre possession.

Mais ce que je sais, c'est que je viens d'obtenir un bien de 35 à 40% en dessous de sa valeur sur le marché, et que ce bien est dans une ville assez dynamique et prisée. Je sais aussi que j'en suis propriétaire tout de suite.

Inutile de vous expliquer comment je peux me trouver dans cette situation étrange, à la fois excitante, satisfaisante et aussi un peu frustrante. Mes fidèles lecteurs s'en doutent et les abonnés à 500K en sauront bientôt plus via la newsletter !

Je vais vous raconter la face caché de l'iceberg et peut être vous donner envie de faire comme moi (ou pas) car quelques difficultés (connues à l'avance) s'annoncent à présent...

Avec cette opération, je suis dans les bons rails pour atteindre mon objectif de l'année (+62,5k€).

Mais pas question de s'endormir, je regarde déjà la prochaine opréations et pour le coup, deux biens assez funs m'attirent :

- un hotel de plusieurs 100aine de m², refait à neuf et perdu dans la cambrousse 

- un complexe de loisir avec plusieurs gites, 2 piscines, un tennis et il se situe (selon moi) dans l'un des plus beaux départements  de france !

On n'est pas près de s'ennuyer pour cette deuxième année de 500K !

Merci pour ton intervention sur l’immobilier Nicolas, je la décortique

Je vous propose mon commentaire sur l’intervention de Nicolas Sarkozy ce soir, invité à la suite de François Hollande sur France 2 dans l’émission « des paroles et des actes » proposée par David Pujadas (« il se s’rait pas trompé de taille de coiffure Pujadas ? »*),  sur le seul sujet de l’immobilier, interrogé par François Langlet, patron de BFM business. François s’étant moins exprimé sur le sujet, et Nicolas ayant l’immobilier comme sujet de prédilection, j’ai donc retenu son intervention.

Interrogé sur le système allemand d’encadrement des loyers, Nicolas répond que l’encadrement en lui-même n’est pas une solution. L’encadrement des loyers de la loi de 1948, en France s’est traduit en catastrophe à l’époque (NDR : la fameuse catastrophe de 48 dont je n’ai pas mémoire)

 Le système allemand n’a rien à voir avec cela, la requalification d’un  loyer est issue de la décision d’un juge : si au moment de la relocation d’un bien, le loyer se trouve être supérieur de 20% au précédent loyer, le juge peut requalifier le loyer, selon décision judiciaire. Ça n’a rien avoir avec un encadrement des loyers à proprement parlé.

NDR : en effet, ce n’est pas du tout la même démarche. Je connais un pays où certains biens (un minimum de biens en fait) ont des loyers encadrés, et d’autres sont libres. Ce système à deux vitesses est pire, et ne limite en rien la difficulté de se loger, ni l’évolution des prix au m². Pire, ma conviction est que ceux qui bénéficient artificiellement de loyers modérés se retrouvent à habiter au milieu de gens qui ne sont pas de la même classe social (il faut de la mixité, mais pas maintenue artificiellement), et se retrouve dans un déficit de pouvoir d’achat tout bonnement préjudiciable à leur épanouissement : en terme de qualité de vie, il me semble qu’il vaut mieux vivre avec un SMIC à Pougues-les-eaux qu’à Paris 7.

Nicolas insiste sur une spécificité française : partout de par le monde, lorsqu’il  y a une crise, l’immobilier baisse, mais ce n’est pas le cas en France. Ceci est dû au fait qu’il y manque 500 000 logements.

NDR : ok, peut-être mais je crois personnellement que la France a su limiter l’impact de la crise financière mondiale et mener une politique incitative sur la construction qui a limité les effets de celle-ci sur les prix de l’immobilier. Je ne crois pas que ce soit juste un problème de stock de logement. Je vous garantis qu’à Thiers, dans le Puy-de-dôme, il y a des 100aine de milliers de m² disponibles. Hier encore je regardais un immeuble de 2000m² à 260 000€ soit 130€/m², j’avais écrit un article à propos de la problématique d’un marché du bâti à un prix moindre à celui de la rénovation et je suis convaincu qu’il s’agit d’un problème de politique et de développement territorial. Thiers n’est pas un cas isolé, mais la politique d’urbanisation en France s’est arrêtée sur le cas des cités et des centres-villes mais n’a pas encore traité la problématique des villes en désuétude économique.

Par ailleurs, le déficit de 500 000 logements, si l’on considère un prix moyen à 100 000 euros par logement (au mieux une maison « sociale », au pire une studette dans Paris intra-muros), représente la somme de 50Md€ (cinquante milliards d’euros), c’est-à-dire la recette générée par l’impôt sur le revenu. Donc en théorie, si l’on augmente de 10% l’impôt sur le revenu, en 5 ans le problème peut être à moitié résolue (mais ça selon le figaro, c’est plutôt la proposition de François, le concurrent de Nicolas).

Les français consacrent plus de 40% des revenus du foyer à leur logement, ce qui semble beaucoup.

NDR : sans doute, le logement est une de nos considérations majeures, bien plus que dans d’autre pays. Cela me semble tout à notre honneur, car ailleurs comme en Allemagne par exemple, ou en Italie, la part de revenu du foyer que mange le logement est bien moindre, au profit de la… voiture. On a pourtant une excellente industrie automobile… mais à choisir…

On peut aussi s’interroger sur le pourquoi des 40% (je ne pense pas qu’on parle des investisseurs) puisque la banque lambda accorde au consommateur lambda 33% de taux d’endettement et pas plus au risque d’être pointée du doigt.

Peut-être faudrait-il une loi qui interdise à un locataire de dépenser plus de 33% de son revenu dans un loyer ? Je n’ai pas bien analysé la chose, mais si l’on acceptait que le taux de 33% d’emprunt puisse être dépassé, je suis totalement sûr que cela reviendrait à permettre au marché immobilier de monter davantage !

Une stratégie de Nicolas est de libérer les possibilités de construction, en proposant la possibilité de faire + 30% sur les capacités de construction. A ce jour, le code de l’urbanisme fait que l’on peut s’opposer à une construction sans prendre aucun risque et cela semble dommageable à la construction.

NDR : je n’ai pas d’avis tranché sur la question. Il me semble que cette mesure bénéficiera plus massivement aux promoteurs qu’aux particuliers, et je ne suis pas sûr que les promoteurs en fassent bénéficier leurs clients, sinon qu’en cas de crise immobilière ça leur donnera davantage de marges de manœuvres pour baisser les prix.  

Enfin, les terrains non bâtis ne devraient pas être sous le même régime fiscal que les biens immobiliers. Nicolas propose de changer le régime de plus-value sur les terrains non bâtis. La logique actuelle est que plus longtemps on garde ces terrains non bâtis, et moins on paye d’impôt sur la plus-value immobilière. La proposition est d’inverser cette tendance afin que davantage de logements puissent être mis sur le marché. Moins on gardera ces terrains et moins l’on paiera de plus-value.

NDR : très très bien, je souscris pleinement à cette mesure. Surtout que certaines opérations sur des terrains qui deviennent constructibles me semblent (beaucoup) trop intéressantes. Mais pourquoi ne pas aller dans ce cas au fond des choses ? Pourquoi ne pas offrir exactement le même dispositif aux personnes qui rénovent des biens complétement délabrés, inhabitables. Certes, des dispositifs existent pour favoriser la rénovation. Mais dans l’idée, comment ignorer le poids fiscal de la plus-value sur les biens qui sont remis sur le marché par ceux qui acceptent de prendre le risque de les rénover ? ce qui est sûr c’est que les récentes modifications sur le régime de la plus-value ne vont pas dynamiser le marché.

Les droits de mutation augmentent de 5,4% le prix de l’immobilier. Il est possible de diviser par deux le coût de la mutation. Ceci devrait augmenter le nombre de transaction de sorte que l’état ne perde pas vraiment. Pour exemple à Paris, la mairie fait une recette de 1Md€ (un milliard d’euros) sur les transactions. Si on divise ces droits de mutation par deux, les prix de l’immobilier devraient baisser.

(on peut faire le taux, on peut faire l’assiette, il choisit l’assiette). Les collectivités territoriales doivent participer à l’effort sur l’immobilier.

NDR : ok pas de problème, mais du point de vue du marché c’est à mon avis une mini mesure. Les professionnels n’étant pas assujettis à ce même régime. Cela permettra simplement au particulier vendeur de vendre plus cher, sans avoir d’impact sur les prix du pro vendeur.

Je ne devrais pas dire ça, d’aucune façon, mais je crois que pour faire baisser le marché, il ne faut pas alléger les dispositifs qui bénéficient directement ou indirectement au vendeur. Le vendeur, c’est celui qui sait. Qui sait comment tirer parti, comment calculer l’opération, et qui détient l’expérience.

Il faut à mon avis des dispositifs incitatifs indirects bénéficiant à l’acheteur. Le PTZ est une bonne chose en ce sens, et c’est bien la « capacité » d’achat du primo accédant qu’il faut renforcer. Mais en la renforçant directement, c’est le vendeur que l’on soutient ! Pour preuve, l’économie d’impôt sur les intérêts d’emprunt (régime dont je bénéficie) n’a pas eu d’effet à la baisse sur les prix de l’immobilier.

Un exemple de proposition en ce sens : le recours au conseil à l’achat immobilier (fut-il limité à la primo-accession) pourrait être défiscalisé en crédit d’impôt, le conseil en gestion de patrimoine (fut-il limité aux non propriétaires) pourrait l’être également, en soutenant ainsi des intermédiaires de vente l’on soutient les ‘capacités’ de l’acheteur et non plus le vendeur.

Ce n'est là qu'un exemple, mais je crois que si l'on veut faire baisser les prix, le seul moyen est de fuir tout dispositif qui pourra profiter au vendeur. 

Cela dit, pour moi, la baisse du marché n’est certainement pas une fin en soi !