Point d’avancement à 6 mois :
Je me suis lancé dans la démarche des 500K au mois de mai 2011, il y a un peu plus de 6 mois, avec l'acquisition d'un petit appartement de 30m² en rez-de-chaussée dont personne ne voulait. Je suis passé chez le notaire hier et voici donc une première avancée concrète vers l'atteinte de mon objectif des 500K.
Je vous ai raconté au travers de ce blog l'acquisition de cet appartement, et sa rénovation complète, ainsi que mes déboires avec l'artisan retenu. Mais tout cela valait définitivement la peine : depuis début Octobre, cet appartement est loué et me rapporte mensuellement 380€ / mois, hors charges.
Voilà qui est plutôt confortable, puisque cela représente une augmentation de plus de 10% de mon seul revenu mensuel. 380 € de plus chaque mois, autant dire une somme non négligeable devant laquelle beaucoup se frotteraient les mains. D’autant que l’appartement étant refait à neuf, les frais y sont faits pour quelques années.
Ces 380 € de plus par mois, je n’en veux pas !
Ma stratégie d’investissement est de gagner 500K€ en plaçant dans l'immobilier, et je ne me suis donné que 4 ans pour atteindre cette cible, et pas 109 ans.
109 ans, c’est le temps qu’il me faudrait pour générer 500k€ avec ce seul investissement locatif. Et encore, ceci en ignorant totalement les impôts fonciers, les frais d’entretien et autres charges à payer.
Pour atteindre l’objectif des 500K€, il me faut obtenir une performance financière de +100% sur chacune de mes opérations, nette d’impôts. En débutant avec 31 250€ (chiffre "théorique"), et en doublant chaque année les revenus, j'atteindrai la cible des 500K€ en 4 ans.
Aussi, attendre et profiter d’un revenu locatif confortable reviendrait tout simplement à renoncer…
Il me fallait donc vendre, et c’est ce que j’ai fait hier.
Travaux compris, cet appartement m’aura coûté 21 500€, que j’ai financé entièrement en cash, plaçant dans celui-ci une bonne partie de mon investissement de départ (31 500€). Et je viens de le céder pour la somme de 52 000 €, en affichant donc une jolie performance. Ce qui est important pour moi, c’est que ce prix de vente me permet de dégager une plus value d’exactement 21 500 € nets d’impôts. L’écart entre la plus-value et le prix de vente représente essentiellement l’impôt sur la plus-value.
Cet appartement m’a également rapporté un peu plus de 1000€ de revenu locatif, quasiment net d’impôt puisque j’aurai du déficit foncier pour environ autant.
Ainsi, avec cette opération, je suis pile poil dans ma cible.
Et pourtant, ce n’est pas l’opération du siècle, loin de là !
Vous pouvez trouver la performance intéressante, voire remarquable et vous aimeriez peut être obtenir là-même sur votre prochaine acquisition. Et pourtant, celle-ci est loin, très loin d’être optimale. J’ai fais une grave erreur dans cette acquisition, erreur faîte en connaissances de cause, mais erreur tout de même.
Imaginez qu’au lieu d’acheter cet appartement en cash, je l’ai acquis à crédit, en apportant 1/5ème du prix, en faisant recours à l’emprunt pour le reste. Imaginez alors que je sois parvenu à mettre en place 5 opérations similaires dans ce même temps et que mon banquier m’ait suivi. Certes, les crédits m’auraient coûté un peu de frais, mais la plus value aurait été 5 fois celle-ci. J’aurai alors explosé mon objectif annuel. De fait, j’aurai été obligé de rebaptiser mon blog, ça n’aurait plus été conforme avec mon objectif, et je n’aurai sûrement pas eu le temps de rédiger cet article. Bref, ça aurait été quand même dommage : je n’ai pas 109 ans, mais je me suis donné quand même 4 ans pour atteindre les 500K, et je les atteindrai !
