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28 mai 2011 6 28 /05 /mai /2011 23:18

Ma première opération immobilière fut l'achat de ma résidence principale. Cela faisait déjà plusieurs année que je voulais acheter une petite surface, mais sans oser franchir le cap. après quelques années à travailler, lorsque mon amie a terminé ses études et avant qu'elle ne travaille, nous nous sommes lancé.

Nous avons acheté notre RP pour 144k€, négocié à -10%. une maison de 110m² dans Clermont-Fd, avec un bout de jardin. nos critère étaient : un jardin, desservie par les transports en commun de l'agglo, facile à revendre. cette maison était entièrement à rénover à l'intérieur (année 60-70), c'était fin 2005.

Nous avons alors obtenu un taux exceptionnel (3,25%) en changeant de banque et choisi une assurance en capital restant due (bien connue maintenant, à l'époque nous avions hésité en April et Aig, et choisi April au final).

Nous avons retapé la RP nous même avec forces armées (merci à ceux qui nous ont aidés sans qui l'on n'en serait pas là), investi près de 25k€, en ne faisant réaliser qu'un seul chantier par des artisans (un copain), celui de la chaudière, et c'est un des seuls chantiers sur lequel on a eu un problème (je déconseille vivement aux propriétaires immo de confier des chantiers à des copains).

Bref, le marché s'est un peu cassé la gueul et la reprise a été difficile.

Nous avons donc revendu pour les raisons suivantes :

- plus assez de place, l'on avait d'ailleurs imaginé un projet d'extension

- volonté d'avoir une piscine, et le terrain s'y prêtait mal, l'on avait imaginé de placer la piscine dans l'extension d'ailleurs

 

Et l'on s'y est mis le jour où nous avons trouvé notre future RP, elle est partie en 3 mois par particulier (elle était dans 3 agences, nous avons eu quelques visites par Orpi, et très très peu par les autres). Nous avons alors revendu notre maison à 185k€ directement de particulier à particulier.

 

bilan : 144+frais de notaire ~8k€ de mémoire = 152k€ sur lesquels on ajoute 25k€ de travaux, 177k€.

La plus value est faible compte tenu des travaux réalisés, mais n'oublions pas que le marché est en recul. nous rachetons une maison de plus forte valeur dans ce marché en recul, en nous endettant davantage : mécaniquement, nous réalisons donc une très bonne affaire, puisque le bien que l'on achète 'à pas cher' reprendra davantage de valeurs que notre maison que l'on a vendu "à pas très cher'. l'on aurait pu être plus gourmand et ne pas vendre à ce moment là, mais alors on aurait vendu 6 mois plus tard à notre prix (que l'on avait baissé à 192k€, donc peu d'écart), mais on aurait racheté une RP plus cher, et moi bien, puisque l'on avait trouvé une affaire pour notre nouvelle RP.

Nous avons aussi économisé les loyers. Ou du moins, remboursé un crédit qui nous a contraint à éparger puisque l'on a produit du capital sur la maison, pendant 5 ans.

Au final, j'estime avoir gagné 30 à 35k€ par l'achat de cette maison, et une très bonne qualité de vie (le lieu d'habitation étant pour cela primordial), par rapport à si j'avais laissé mon argent à la banque et loué une T4 à la place.

 

Ce raisonnement m'amène à un constat évident : en période où le marché est au plus bas, il ne faut surtout pas hésiter à vendre (alors que certains penseront le contraire !) si c'est pour racheter quelque chose de plus cher et s'endetter davantage à ce moment là !

Et d'après moi, c'est pour cela que même en période de crise, cela paraît surprenant, mais les biens les plus chers et les plus prestigieux ne connaissent pas la crise et se vendent à prix d'or. Quelqu'un que je connais très bien a vendu il y a 2 ans en pleine crise immobilière et financière un appartememnt à Monaco, 100m² avec de beaux balcons, et vue sur les jardins du casino, pour 4M€ (milion d'euros, je vous laisse imaginer la commission des entremetteurs qui s'élève à 6 chiffres)...

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Published by 500k - dans Objectif 500k
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mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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