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3 juin 2011 5 03 /06 /juin /2011 16:00

En 2009, j'ai eu une excellente opportunité, qui s'est concrétisé très très rapidement : l'achat de mon premier immeuble.

Il s'agit d'une maison de bourg sur 3 niveaux de 35m² chacun + cuvage + cave voutée.

Chaque niveau propose un F1 bis / F2. Il y a de gros travaux, un appartement est néanmoins prêt à être loué. Un second est à raffraîchir, mais l'électricité a été refaite, la salle de bain est presque terminée et la cuisine est à finir, bref, principalement de la peinture, du sol, du plafond et vérifier l'ensemble (c'est toujours délicat de reprendre des travaux en cours, certains artisan le refuse et refont tout parfois à juste titre).

Le troisième appartement a plus de mal, les fenêtres sont à changer, les portes aussi, il y a une salle de bains et un WC en cours de rénovation mais pas de cuisine, la distribution des espaces n'est pas déplaisante mais particulière.

 

Il s'agit d'un bien spécifique. l'immeuble est coincé dans une impasse, n'a pas de vis-à-vis réel, mais est un peu enclavé entre d'autres maisons de bourg qui lui tournent le dos et du coup l'appartement du bas notamment reçoit peu de lumière, la vue est enclavé, mais le soleil rentre dans les appartement du R+1 et R+2. La façade est pas très belle (en pierre + crépi qui a trop vécu), ce qui n'est pas accueillant et représente d'emblée de gros frais pour un investisseur, alors qu'elle peut vivre encore tranquillement des dizaines d'années.  

 

Nous visitons le jour même, je pose mon après-midi en catastrophe. 2 jours après, l'on en est propriétaire théorique. Il y a eut entre 20 et 30 visites sur le bien, aucune offre et l'on est donc encore dans le bon timing. L'estimation de départ négligeait certainement que les élements les plus couteux en rénovation étaient déjà en place sur un appartement (sdb, cuisine, élec)

Prix d'achat : 41k€ tous frais inclus ! On est dans la toute proche banlieue de Clermont, une ville bien côtée, prix au m² 1500-1800€. 

On met en place un crédit pour environ 30k€.

 

Nous faisons donc entrer un locataire dans l'appartemement du haut avec un loyer de près de 400€, l'appart est très sympa car sous les toits, et il y a une clim. 

Une agence nous propose de revendre alors ce seul appartement 70k€, nous réalisons être assis sur une mine d'or... bien que l'estimation est très très optimiste (cf.prix au m²), en connaissance de cause, juste pour obtenir le mandat.

 

Nous nous décidons alors à remettre le bien immédiatement en vente, c'est l'opportunité pour nous de changer notre résidence principale avec un apport plus important !

Nous mettons aussi le 2nd appartement en rénovation, un auto-entrepreneur nous propose de le refaire pour moins de 6k€. résultat correct, après quelques reprises et gueulantes polies

 

Nous présentons le bien à 3 agences, en concurrence au même prix et mettons le bien en vente par nous même.

Un premier investisseur, ami de l'agent immobilier qui a flairé le bon coup se présente et nous fait une offre à 122k€ pour l'ensemble. il n'a aucun apport, résultat : insolvable et une vente qui ne se fait pas, on perd 3 mois.

 

Un second investisseur se présente le jour même où nous remettons l'annonce, il a déjà visité il y a 3 mois, il nous fait d'emblée une proposition un peu plus basse (nous jouons la transparence sur la vente qui ne s'est pas concrétisée), 110k€, on le fait remonter à 115k€, et l'affaire est faite. celui-ci a un apport, et plus mûre dans son achat. il réalise une excellente affaire puisque vu le prix au m², il a encore de la marge (et pourra même faire un mark up intéressant). notre objectif n'était pas de tirer le maximum d'argent sur notre bien, mais bel et bien de vendre très vite pour réaliser une autre opération : l'achat de notre future RP.

 

Résultat : une belle plus value sur ce bien. La plus value est un peu moindre à l'écart de prix. Nous avons fait un gain d'environ 54k€ sur ce bien (il y avait des meubles que nous détenions). c'est une performance remarquable, et que l'on pourra chercher longtemps à reproduire (on ne l'a pas trouvé à ce jour, mais on se tient près à recommencer !).

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Published by 500k - dans Objectif 500k
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commentaires

Simulation de prêt immobilier 17/02/2015 08:20

Votre analyse est intéressante et félicitations pour votre nouvelle acquisition. On dit toujours que c'est la première opération qui est la plus difficile. Après ce n'est qu'un investissement de plus. Cependant 500K en 4 ans est ce vraiment réaliste ? Cela me surprend tellement que même après vous avoir lu et relu, je n'en reviens toujours pas. Ceux qui ont un peu de mal avec les chiffres, il faut faire des simulations de prêt en ligne. C'est ce que j'ai fait. J'ai refais les calculs pour pouvoir voter ensuite et cela semble correspondre mais cela semble trop irréaliste aussi pour être vrai. Pour les gens du commun comme moi, difficile alors d'y croire bien qu'on ne demande que çà. Alors, je serais plutôt d'avis de me ranger du côté des personnes qui pensent qu'en investissant dans l'immobilier, on peut gagner de l'argent, beaucoup d'argent mais pas aussi vite.

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mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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