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4 juillet 2011 1 04 /07 /juillet /2011 00:30

 Le contexte

Nous avions déjà la chance d'habiter un pavillon de 110m², proche du centre-ville, avec un terrain petit mais sympa, et entièrement refait à neuf (par nos soins), c'était notre primo-accession. MAIS depuis l'achat de cette maison et ce jour-là, soit en 4 ans, nos besoins avaient évolué : 2 gamines, 2 chiennes, 2 voitures... Bref, 110m² ne nous suffisaient plus (désolé pour les lecteurs parisiens …), il nous fallait le double. Et un plaisir que l'on voulait s'offrir : la piscine.

 

Nous avions imaginé un projet d'extension de 100m², avec une partie basse abritant une piscine intérieure, une 2nde salle de bain et WC et en partie haute, une suite indépendante avec une partie nuit, une partie vie et un balcon. Ce projet nous plaisait, il nous permettait de :

-       Obtenir un fort agrément au quotidien

-       Valoriser notre bien

 

Trois éléments me déplaisaient néanmoins :

-       La partie nuit se trouvait au-dessus d’une pièce particulièrement humide

-       Les travaux auraient été source d’un petit désagrément

-       Le bien devenait ainsi difficile à revendre, le nombre d’acheteur cherchant une piscine intérieure étant réduit, d’autant vu le standing de la maison, tout à fait moyen.

 

La recherche

Nous avons en // de ce projet d’extension mené des recherches d’un bien à acheter répondant à ces critères.. Cela faisait environ un an et demi que j’effectuais une veille active, sur les maisons de 150m² et plus (entre autre), 1000 m² de terrain minimum et à moins de 15mn de Clermont-Fd.

Nous avons visité une 30 aine de biens, et 2 ont retenu notre attention :

-       Une maison récente par particulier, type belle boite à chaussure, 350k€, avec piscine sous abris, très grandes surfaces (150m² par niveau sur 2 niveaux), + combles aménageables, + sous-sol complet, un garage de 50m² environ. Celle-ci se trouve dans un village bien côté, c’est une valeur sûre et avec laquelle une belle plus-value est envisageable. Elle demande un rafraîchissement complet, donc un budget travaux important.

-       La seconde est une propriété du XVIIIème proposée par agence, reconstruite à neuf récemment, 333K€ (310k€ net vendeur, 23k€ de commission d’agence, je pose toujours la question), avec piscine, belle surface habitable (230m²), des combles aménageables donnant une réserve de valeur ajoutée intéressante, 1 garage couvert mais non fermé de 50m², 1 autre garage fermé de 50m² constituant lui aussi une réserve de valeur ajoutée intéressante (à transformer dans notre idée soit en espace spa, soit en gîte indépendant) les deux étant en pierre.

Ces deux biens ont l’intérêt d’être particulièrement bien placé, à la fois par leur situation et leur agrément, et à la fois par leur prix sur le marché. Notre  préférence financière irait au premier bien, notre préférence coup de cœur va au second qui présente un bien meilleur compromis. Comme c’est notre résidence principale, les critères affectifs sont particulièrement importants, nous choisissons donc après mûre réflexion de nous positionner sur la seconde.

 

La négociation

Nous choisissons donc d’entrer en négociation sur la propriété du XVIIIème. Nous démarrons la négociation par une proposition basse, et argumentée à 286k€ (ce n’est pas notre budget, mais nous voulons tenter le coup). Nous savons que le bien se situe plutôt dans la gamme haute du marché du secteur et qu’il y a peu d’acheteurs, surtout dans cette période de forte incertitude et dans la période de Noël. Notre offre est rejetée sans contre-proposition.

De notre analyse, l’agent n’a sans doute pas pris la peine de valoriser à outrance notre offre. L’agence affiche des biens à des prix très bas par rapport aux concurrents, plus réalistes et plus proches de la valeur du marché et de fait, aussi moins négociables. Elle peut se permettre d’afficher des prix plus bas grâce la grande notoriété locale, nationale, et internationale de son enseigne (vous voyez ? avec des vestes moutardes, ça vous parle ?). Elle ne travaille d’ailleurs qu’en mandat d’exclusivité et n’est donc pas en concurrence sur les biens qu’elle a en stock, elle peut se permettre d’attendre plutôt que de trop faire baisser… sa commission.

 

Dans le même temps nous avions :

-       mis en vente notre maison, à un prix plutôt bas par rapport au marché, mais encore trop haut pour qu’elle ne se vende du jour au lendemain. Trois mois plus tard, et une vingtaine de visites reçues, nous trouvons acquéreur (192k€ affiché, vendu 185k€).

-       Nous avions trouvé preneur également pour notre immeuble de 3 appartements (cf. seconde acquisition), et étions sous compromis

 

Fort de cette perspective, nous pouvons revenir à la table des négociations sur la propriété du XVIIIème, deux mois se sont écoulés depuis notre premier offre, mais le bien nous attend toujours sagement, la saison d’hiver ayant très certainement participé à ce que celui-ci ne parte pas trop vite… Depuis notre offre, peu de visites et aucune offre reçue sur le bien. Nous remontons alors au créneau à 300k€ et essuyons un nouvel échec ferme. Nous demandons alors à revoir le bien pour savoir exactement quels sont les éléments mobiliers qui restent et ceux qui partent. En milieu de visite nous reformulons une offre à 310k€, le propriétaire nous lâche qu’il la laisserait partir à 315k€. On approche. Nous continuons la visite. Et à la fin de celle-ci, nous parvenons enfin à un accord, avec deux trois avantages en mobiliers ajouté et un prix de 313k€, tout le monde est content, y compris l’agent immobilier qui a certes perdu 10k€ sur la commission de départ mais a vendu le bien.

 

L’opération

Côté financement, nous avons financé un bon tiers par la revente de nos deux autres biens, ce qui nous a permis de garder du cash pour d’autres investissements, et emprunté le reste à 3,45% sur 15 ans. Nous avons augmenté nos mensualités assez fortement (passage d’environ 900 € à plus de 1500€) mais nous avons gagné fortement en agrément, caractère primordiale de la résidence principale.

Nous estimons que cette propriété peut se revendre au lendemain de la vente aux alentours de 350k€, sans modification substantielle. Nous la revendrons certainement dans quelques années pour quelques k€ supplémentaires (et selon l’évolution du marché) en lui ayant amené un peu de valeur ajoutée.  

  

(PS : désolé pour le 1er jet de cet article que j’avais publié par erreur)

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Published by 500k - dans Objectif 500k
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commentaires

bad 14/12/2011 18:22


Article intéressant.


Cependant, j'aimerais savoir : sachant que ce bien se trouvait dans la fourchette haute, et qu'en plus, le bonus piscine diminuait relativement le nombre d'acheteurs potentiels, si ce bien se
situait dans la fourchette de prix du marché : comment envisagez-vous dès le départ une potentielle revente quasi immédiatement à 350k sans trop de modifs?


 

500k 17/12/2011 00:29



En fait, je ne souhaite pas le revendre pour le moment, j'y habite et m'y plaît. On a pu négocier ce bien alors qu'il était déjà plutôt bas par rapport au marché. Par ailleurs, il y a une
réserve de surface dans les combles assez facile à exploiter, pour pas cher qui peut donner une petite plus value sans engager trop de frais.



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