Nouvel essai des dispositifs d'aide : la défiscalisation en De Robien.
Je me suis intéressé à ce dispositif séduisant sur le papier, en voyant que je payais de plus en plus d'impôts. Et puisque mon salaire avait (un peu) augmenté j'avais à nouveau de la capacité d'emprunt. La perspective de placer de l'argent dans l'immobilier me plaisait de longue date, et si en plus il était possible d'en financer une partie grâce à l'argent versé aux impôts, quoi demander de plus ?
Mon expérience du vendeur De Robien à l'anti-sauvette
Par deux fois à des moments différents j'ai rencontré en privé des conseillers commerciaux en solutions d'acquisition de patrimoine (qui s'abrègent eux volontiers en conseiller en patrimoine ou conseiller en gestion de patrimoine... à tort).
J'ai rencontré tout d'abord un bureau privé qui a dégrossi le terrain, a pris le temps de venir à domicile me venter les bienfaits du dispositif en m'assurrant que lui-même et son patron ici présent n'avaient jamais gagné autant d'argent que depuis qu'ils travaillaient là-dedans (no comment...), et que la seule erreur était de ne pas en profiter et de se contenter d'attendre. C'était un peu tôt et alors je n'ai pas donné suite. Un coup de fil de rappel de la part du commercial, on se déclare pas intéressé et on en reste là.
Quelques mois plus tard, je rencontre une enseigne nationale, travaillant avec un promoteur national et qui affiche de belles plaquettes sobre et sérieuses. à nouveau je prends un rendez-vous pour me remettre "uptodate" du dispositif. Comme je me suis documenté entre temps sur le dispositif, le commercial cette fois m'explique un dispositif que je connais déjà. Je pose alors des questions pas vraiment pièges mais assez technique et me rend très vite compte qu'il ne connaît que le discours commercial : il n'a aucune idée des limites du modèle et dès lorsque j'essaye de le faire sortir de son discours rôdé, il ne sait pas répondre.
Je lui arrache le coeur en lui faisant avouer distinctement qu'il n'est qu'un commercial et non un conseiller.
Mais bon, peu importe, cela ne change pas le modèle financier qu'il me propose.
Enfin, même les questions autour des garanties qu'il est à même de nous donner ne trouvent pas de réponses : la garantie des loyers est fortement recommandée mais en cas de non location au démarrage le mécanisme de défiscalisation ne peut être mis en place, le service après vente est assuré par une association de consommateur dont il nous assure que son enseigne tient toute attention, la garantie sur les délais de livraisons des locaux n'est assortis d'aucune pénalité.
Alors le monsieur repart avec tout un tas d'information personnelles et confidentielles (que vous connaissez déjà à lecture de mon blog), bien sûr incapable de faire un quelconque calcul réel sur le champ.
2 très grosses limites par rapport à ce que je pourrais attendre d'un conseiller en gestion de patrimoine :
- aucune perspective n'est prise en compte : évolution de salaire, évolution familiale (naissance...)
- un seul scénario sera remis, pas question de faire varier le modèle
Il ne tient pas non plus compte de la possibilité et de l'intérêt pour nous de se service d'autres dispositifs de défiscalisation, qui a mon sens pour un jeune couple qui aura bientôt des enfants sont plus qu'utiles et aidant. Tout notre impôt doit être placé dans son dispositif !
Quelques temps après il revient avec "LA SOLUTION", le projet extraordinaire et même un appartement type qui a servi à ses calculs (qu'il n'a pas dû réalisé lui même, lui son métier c'est le commerce et sans doute l'art de mettre en oeuvre les techniques de PNL apprises, pas les chiffres ni la défiscalisation, il laisse cela à d'autres). Bref, là... patatra... grosse déception. Lui-même ne sait plus comment maintenir son discours commercial vu la pauvreté de la proposition qu'il nous remet et la faible performance qu'il est capable de dégager. Au final l'économie d'impôt ne finance pas plus de 2% du bien et nous donne bien sûr les obligations habituelles :
- trouver un locataire dans les 2 ans
- bloquer notre investissement pendant 9 exercices
- l'achat sur plan
- l'achat à l'autre bout de la france.
Son offre est ridicule et il le sait bien
En définitive nous déclinons l'offre. Il nous rappelle, nous déclinons. Il nous rerappelle, nous déclinons. 6 mois après il nous re-re-rapelle, nous déclinons. 9 mois après il nous re-re-re-rappel, nous déclinons avec véhémence. Le jour où nous emménageons dans notre nouvelle maison (2nde RP), il nous re-re-re-re-rappel, nous déclinons avec menaces et véhémence.
Un vendeur en Scellier ou De Robien c'est très très très collant. Il ne nous a pas rappelé depuis un an, mais s'il le fait, je lui donnerait rendez-vous avec mes chiens (j'ai 2 gros chiens gentils mais joueurs).
Mon avis sur la défiscalisation
Peu importe que l'on parle de borloo, de robien, ou scellier, les principes de défiscalisation sont toujours les mêmes : plafonnement des loyers, durée minimale de détention, achat sur plan... tout cela est très très bien pour l'investisseur qui n'en est pas un. Celui dont le but est d'acheter de l'immo et d'en profiter pour défiscaliser (et il y en a beaucoup, je pense que la plupart des investisseurs débutants voient les choses ainsi), qui n'envisage pas de réitérer d'opération et pour qui un seul placement est suffisant pourra trouver ce dispositif séduisant et s'y engouffrer.
Celui qui paye beaucoup d'impôt (le haut de la tranche à 14% étant un strict strict minimum) a plutôt intérêt à rencontrer un conseiller en gestion de patrimoine et à optimiser sa défiscalisation sur un ensemble de dispositifs compatibles avec ses ambitions.
Pour atteindre mon objectif, ce type de dispositif m'enfermant sur un placement pendant 9 ans est totalement exclu.
Quelques idées forces pour ceux qui voudraient quand même y aller :
- Vous pouvez enrichir les agents commerciaux et les promoteurs plutôt que de vous enrichir vous-même (le 1er que j'ai rencontré me l'a dit)
- Vous pouvez choisir la défiscalisation, mais assurez-vous que le bien que vous achetez est une bonne affaire en dehors de tout mécanisme de défiscalisation. La defisc doit être un plus. Pensez bien qu'au moment de vendre, votre acheteur devra prendre le bien sans dispositif de défiscalisation, et la performance de votre bien ne doit pas être totalement consumée
- Vous pouvez mettre en place un mécanisme de défiscalisation type Scellier sans passer par l'intermédiaire d'un commercial, ni d'un promoteur
- Vous pouvez, en négociant un achat classique, atteindre une meilleure performance que l'économie procurée par crédit d'impôt
