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5 août 2012 7 05 /08 /août /2012 10:56

Peut-on renier l’innovation, ne pas suivre la marche courante et se poser avec son propre style indépendamment de l’environnement dans lequel on n’évolue ? Peut-on rester dans le métier d’agent immobilier sur des modèles à l’ancienne ? Il semble bien que oui.  

    IMG 0754

Dommage, cette agence immobilire était fermée lorsque ce jour-là je suis passé devant. Elle se trouve à Paris près du Panthéon, si vous passer par là un jour allez demander à cet agent immobilier son chiffre d’affaire. Je parie qu’e celui-ci est tout à fait raisonnable et qu’il n’a pas à rougir devant ses concurrents.

Comme on le voit sur les photos : les annonces sont faites avec un soin bien particulier. Les descriptifs des biens sont méticuleusement écrits sur des fiches cartonnées, il y a des plans dessinés à la règles. Les photos sont évidemment prises avec un appareil argentique, et signe de la main du maître, l’on a même l’impression qu’elles ont été shootées il y a un temps certain : elles paraissent vieille et écornée.

 IMG 0755

Tout d’un coup, un doute m’envahit : et si cette agence était tenue par un jeune, bien attentif à l’apparence rétro de sa boutique. Si ça se trouve l’ensemble de ces biens sont déjà sur les outils les plus innovants comme demainjachète.fr, si ça se trouve il remet des iPad à ses clients lorsqu’ils franchissent le pas de la porte pour leur montrer les biens, puis il les reçoit dans un salon équipé d’une immense dalle à 3D active et signe ses compromis de vente par mail en s’appuyant sur des mécanismes de signature électronique !

Allez savoir…

 

 

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3 février 2012 5 03 /02 /février /2012 17:41

Je me demandais l'autre jour si les serious game avait atteint le milieu de l'immobilier et apparemment, c'est une terre qui reste à conquérir...

Serious-Games-medical-300x240.jpg

 

Mais qu'est-ce qu'un serious game ?

Le serious game est une discipline relativement jeune, du moins le terme lui l'est, et comme son nom l'indique, il s'agit d'un jeu sérieux.

Ces jeux sérieux sont sérieux parce qu'ils ont une finalité éducative, ou constructive, ou productive, ou créative pour l'entreprise. Ces outils arrivent depuis quelques toutes petites années dans le monde professionnel, et sont utilisés notamment pour la formation continue, où ils commencent d'être sérieusement regardés par les DRH (cf. article du figaro). Mais pas seulement, car il semble que leur valeur ajoutée puisse être réelle pour les apprentissages mais aussi pour la co-réflexion.  

 

Il s'agit donc d'un outil logiciel permettant d'obtenir une finalité constructive et productive, tout en s'appuyant sur les stratégies du jeu et ce qui fait l'attractivité du jeu.

L'apprentissage en devenant attractif et non plus d'aucune manière rébarbatif se fait dans de meilleures conditions et avec une productivité décuplée. Le rêve de tout pédagogue.

Mais le serious game dépasse de loin le seul apprentissage. Il est aujourd'hui utilisé comme un outil de marketting (un exemple à destinaton des hommes, et intégrant bien "l'envie" que doit susciter un serious game, chez les déodorants Axe : www.letranspirateur.com) , et l'on peut se demander où est la limite entre jeu et réalité d'autant si l'on range des plateformes comme 2nd life dans la catégorie des jeux sérieux.

 

Il y a quelques mois, quand la SNCF a boulversé ses horaires nationaux, elle a publié le jeu sérieux TECHNI'TRAIN pour accompagner ce changement et amoindrir le choc pour certains. Ce jeu permet de se mettre à la place d'un responsable de la circulation des trains... et de comprendre toute la complexité de l'équation... bon courage.

 

Mais le serious game trouve également des applications à très très forte valeur ajoutée et les stratégie de jeu permettent de découvrir en réseau de nouveau horizon. Ainsi, à travers une telle application, des joueurs avertis ont élucidé en 3 semaines une enigme chimique sur laquelle les chercheurs butaient depuis une dizaine d'année (enigmes-du-sida), et pas des moindre. il s'agit là d'un exemple singulier qui aura certainement des suivants. Et cet exemple montre toute la puissance de ces nouvelles applications : en jouant à plusieurs, en réseau, nous pouvons associer et rassembler nos capacités intellectuelles, créer un "cluster" de matière grise et ainsi totalement décupler nos capacités intellectuelles !

 

 

L'intégration des Serious Game d'apprentissage dans les logiciels du futur

Le logiciel qui permet d'apprendre n'a rien de nouveau. Je me rappelle en 1992, sur mon IBM PS2 (c'est à dire avant la vulgarisation des PC et la massification de windows 3.11) qu'il y avait 4 fenêtre au démarrage :

 

ps2.jpg

 

L'écran "informations" permettait de lancer ce qu'on appelait alors un tutoriel. C'est à dire un logiciel qui permettait de comprendre en pas à pas comment fonctionnait le système.

Ce qui est nouveau dans l'industrie de l'informatique aujourd'hui et qui va bientôt remplacer dans les bonnes pratiques la production de manuels d'utilisation (que personne ne lit vraiement, et que les informaticiens ont horreur d'écrire) c'est que le tutoriel sera intégré au logiciel et qu'il prendra la forme d'un serious game.

C'est à dire que pour débloquer telles ou telles fonction de votre logiciel, de votre box internet, de la nouvelle application iPhone que vous viendrez de télécharger, il vous faudra passer préalablement par le serious game d'apprentissage.

Et ce serious game ne sera plus un tutoriel rébarbatif, mais vous proposera bel et bien des challenges, du suspens et vous fera rêver sur les possibilités du logiciels auquel il vous formera, vous aurez envie d'en savoir plus et à force, vous parviendrez à exploiter à 100% les capacités du produit.   Pour le plus grand bonheur du concepteur, du vendeur et du consommateur !

En pratique, cela existe déjà de façon plutôt confidentielle, et je m'étonne d'ailleurs que les "tablettes PC" dont certaines sont livrées sans mode d'emploi n'intègrent pas déjà ce service.

Ce principe dépassera d'ailleurs certainement l'informatique, on peut l'imaginer pour tout produit complexe à utiliser comme une voiture, ou du matériel hifi connecté. Cela passera certainement donc par votre tablette PC qui connecté en bluetooth à votre appliance pourra télécharger le serious game adéquat sur le web.

La valeur ajoutée me semble réelle.

 

Et côté immo ? quoi de neuf ? quoi apprendre avec un serious game ?

Et bien, rien. Justement. rien de neuf. L'immobilier est un domaine à forte inertie, et pas que sur les prix... L'immobilier bouge doucement et sa révolution vers le numérique est à peine entamée !

 

Quelques initiatives existe et sont à noter, mais à ce jour elle feront fuire la plupart des néophytes. A part satisfaire leur commanditaire ou leur concepteur, ça doit s'arrêter là.

J'ai ainsi trouvé une tentative du groupe Bouygues de proposer des serious game généralistes et peu crédibles.

J'ai ensuite trouvé une tentative de la FFB (fédération française du batiment) un peu plus intéressante, mais malheureusement la simulation me semble grossière et ils n'en n'ont pas profiter pour créer de vrais apprentissages (comme la réglementation, l'apprentissage de la LOLF...), ni même réussi à mettre en oeuvre des stratégies de jeux chez l'utilisateurs. Il s'agit de rénover une maison avec un budget donné et en produisant le maximum d'économie d'énergie (http://www.simurenov.com/jeu/game.php).

Enfin, une dernière initiative proposée par l'UNIS (unions des syndicats de l'immobilier) qui propose un jeu permettant d'apprendre le fonctionnement d'une copropriété. Pratique pour les acheteurs d'appartement, ce petit jeu est un peu mieux fait et un peu plus abouti. De là à y passer des heures...

 

SERIOUS_GAME_COPRO.png

 

Pourtant le potentiel d'apprentissage par les serious game capable de vulgariser pour tout un chacun l'investissement, et même l'achat immobilier tout court, et capable de faire apprendre les règles à tout un chacun serait certainement un plus.

Un serious game permettant aux acheteurs et aux vendeurs de faire des visites, des cotations, des transactions virtuelles et de concrétiser par des négociations réelles serait intéressant, ou bien encore, la mise en réseau des analystes du marché immobilier pourrait permettre de construire une prédiction fiable, et d'autres usages sont lagrement imaginables  ! Vous aussi, vous avez peut être une idée d'application de serious game pour l'immobilier... Faites nous la partager !

 

 

 

 

 

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26 janvier 2012 4 26 /01 /janvier /2012 07:23

Chers lecteurs, aujourd'hui, je vous propose sur 500K une interview d'un investisseur international et à la fois gérant d'une importante SCI familiale. Il nous raconte ses investissements en Irlande.

 

Est-ce que tu peux rapidement te présenter ?
J’ai 32 ans et j’ai plusieurs activités :
-    Un emploi à temps plein en France
-    La gestion d’une SCI Familiale
-    L’acquisition continue de nouvelles connaissances en éducation financière
-    Et plus récemment des investissements immobiliers  à l’étranger
Je développe de plus en plus mon patrimoine à l’étranger car cela devient très difficile en France à l’exception de quelques niches fiscales très peu connues du grand public.

 

Quel type d’investissement réalises-tu à l’étranger ?
Avec un ami et associé, nous avons monté une structure en Irlande pour acheter et ensuite louer des appartements ainsi que des  maisons.
Pour créer cette société, il nous a suffit de 3 jours.
 Nous avons réalisé 6 belles opérations.

 

Est-ce que tu peux nous donner un exemple d’opération ?
A titre personnel, j’ai travaillé deux ans à Dublin donc je connais déjà bien le secteur et le marché immobilier local. Je crois que c’est un pré-requis important.
Après une petite recherche sur daft.ie, le site de référence des agences immobilières en Irlande : nous avons effectué une recherche selon nos critères personnels (T2 au minimum de 50m², un bon quartier proche du centre, …). En quelques minutes, nous avons trouvé une vingtaine de biens immobiliers.
Rapidement, un appartement de 60m² en plein centre de Dublin a retenu notre attention car il était prêt à être loué et le propriétaire voulait le vendre vite. Affiché à 80000€, Nous avons payé le bien 65000€ …
Pour le prêt bancaire, vous avez deux possibilités, soit souscrire le crédit auprès de votre établissement habituel ou vous adresser à une banque étrangère du lieu de votre achat.

Comme  j’ai de très bonnes relations avec mon banquier et qu'il était intéressé par le projet à titre personnel : j’ai profité de l’occasion pour recruter « un partenaire » et négocier de bonnes conditions.

Le prêt obtenu est de la totalité du prix de l’appartement avec en terme de conditions un prêt taux fixe à 4% TEAG (assurance comprise) sur 15 ans soit une mensualité de 503€/mois.
Après la vente de l’appartement, j’ai directement mis le bien à la location sur daft.ie au prix de marché à 750€/mois.
Le bien étant bien placé, il a suscité un nombre important d’appels : nous avons imposé un jour de  visite du bien. J’ai été très surpris par la qualité des dossiers.
Finalement, j’ai retenu le dossier d’un compatriote français qui travaille pour une entreprise en plein essor qui vit en Irlande depuis 1 an.
Pour parler chiffres, la rentabilité est de 13,8%.


Cependant, tu prends énormément de risque car l’Irlande subit la crise économique. Non ?

L’Irlande est la sœur jumelle des Etats-Unis en Europe. Les relations entre ces deux pays sont très fortes comme le nombre d'échanges commerciaux et leurs histoire.
Après  une croissance soutenue depuis 1990, elle a subie de plein fouet les effets de la crise. L’économie irlandaise repose à une forte dépendance par rapport à l’immobilier et aux bénéfices réalisés par les multinationales telles qu’Apple, Microsoft, … Le chômage est passé de 3 à 20%.
En début 2012, l’économie irlandaise reprend le dessus petit à petit ce qui est encourageant et l’Irlande est capable de redevenir « le tigre celtique » qu’il était.
Comme aux Etats-Unis, l’Irlande a favorisé les subprimes. En conséquence, les prix ont fortement chuté et ce jusqu’à 70% après négociation car certaines familles ne peuvent plus assumer les crédits.

On oublie souvent qu’un propriétaire en moins est un locataire en plus …


Bien dit ! Quels sont les avantages d'investir là-bas par rapport à la France ?

•         Acheter un bien de qualité avec un petit budget (à partir de 50000€)
•         Les locataires ne sont pas aussi protégés qu’en France et les procédures d’expulsions plus rapides

•         L’Irlande a été longtemps, l’un des pays aux revenus les plus élevés d’Europe

•         Les multinationales ont leur siège social européen en Irlande
•         L’Irlande bénéficiera de la reprise économique
•         Les loyers sont élevés
•         La fiscalité est souple
•         En tant que membre de la communauté européenne la devise reste l’euro

•         En tant qu’européen vous pouvez faire un prêt auprès de la banque européenne de votre choix

•         Une rentabilité entre 10 à 20% et les plus values à long terme.


A t’écouter,  l'Irlande est un paradis pour l'investissement immobilier, peut-on également parler de paradis fiscal ?

L’Irlande n’est pas un paradis fiscal car il faut payer 12.5% d’impôts sur les bénéfices !
Cependant, la France fait trop de social …

 

Est-ce que tu gères ta SCI familiale de la même manière ?
Au travers la SCI familiale, nous avions une quinzaine d’appartements et nous avons décidé d’en vendre une dizaine. Les 5 appartements restants sont occupés par des locataires historiques qui payent correctement leurs loyers, …
Cela va te paraitre étrange mais nous avons investi dans des terrains proches de quelques grandes villes.

Si tu veux un conseil, investis sur le terrain proche de Clermont Ferrand dont tu parlais l'autre jour !

A titre d’exemple, les promoteurs immobiliers s’intéressent fortement aux terrains car il y en a de moins en moins de disponibles. Si le promoteur doit réduire le cout global du projet de 5%, il cherchera à réduire ses couts sur tous les postes de dépenses sauf le terrain. S’il n’y a pas de terrains, il n’y a pas de projets !
Cet exemple montre qu’il est important d’avoir une connaissance et une éducation financière quand on est investisseur.

 

Comment as-tu fais ton éducation financière ?
Il est vrai que j’avais un environnement favorable pour m’intéresser aux investissements car ma famille avait une SCI Familiale.
Cependant, j’ai mis 3 ans pour être capable de faire de bons investissements.
J’ai connu plusieurs échecs mais c’est comme cela que l’on apprend le plus.

 

As tu des conseils aux investisseurs français ?
1)    Acheter votre résidence principale car on ne sait jamais ce que l’avenir vous prépare. De plus, vous êtes le meilleur locataire. Bien sur, il faut regarder les conditions. Pour info, il existe des dispositifs qui permettent de payer 30% de moins sa résidence principale et je ne parle pas du prêt à taux 0. Par exemple, il est possible de payer au moment d’écrire ses lignes un bien à 170000€ au lieu de 230000€ en neuf.
Lors d’un salon immobilier à Marseille, je me suis amusé à négocier un bien avec une remise de 14% et les frais de notaire gratuit. Cela se passe par des méthodes de pré-négociations.
2)    Investissez via un PEA dans les entreprises européennes qui distribuent des dividendes.
3)    N’écoutez pas votre banquier et votre entourage à l’exception de votre femme !
4)    Pour investir dans l’immobilier en France, le mieux de faire de l’achat-revente pour éviter les problèmes liés aux locataires. Laurent donne des bons exemples d’opérations
5)    Recruter des partenaires : un banquier, un notaire …
6)    Investissez uniquement dans ce vous comprenez.

Est-ce que tu as des projets ?
Oh oui mais je reste discret …


Bravo pour la prise de risque d'investir sur des supports exotiques, car franchir le cap sur ceux-là doit être bien plus difficile que sur le studio pépère du coin de la rue, où bon nombre d'entre nous hésites déjà... Merci d'avoir partagé ce retour d'expérience très intéressant sur 500K. Il va maintenant peut être susciter des questions !

 

 

 

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7 novembre 2011 1 07 /11 /novembre /2011 23:01

Je bosse dans les nouvelles technologies, et dans le cadre de mon travail j'effectue une veille techno généraliste autour de l'informatique, du numérique et des usages. Dans mon métier, il me faut parfois être visionnaire et aujourd'hui pour changer un peu des sujets habituels, je vous propose cet article qui croise le regard technologique avec la problématique immobilier abordée sur mon blog... voici la 

fiction i-mobilis.

 

 

 

L'autre jour, à la pause déjeuner, je me promenais dans les rues de l'hyper-centre clermontois, mon i-phone 5 en poche. Près de la place de Jaude où trône fièrement la statut du vénérable Vercingétorix qui combattit jadis avec courage les romains sur le plateau de Gergovie surplombant Clermont.

Sur cette même place il y a quelques années, les clermontois encensèrent vercingétorix en y célébrant joyeusement à ses pieds la victoire du bouclier de ... brennus.

 

Mon sandwich jambon fromage attrapé au terminal industriel de cuisson du coin n'ayant que peu d'intérêt, j'accordais volontiers toute mon attention à l'environnement alentours. Le quartier a été entièrement rénové avec la (re-)construction de la première ligne de tramway. Puis avec le revamping du centre commercial du même nom (Jaude). Enfin la construction d'un ensemble immobilier très grand standing en frontal de la place a fait littéralement s'envoler les prix au m² de l'ensemble du quartier.

 

Cette construction n'était même pas démarrée que son programme de commercialisation fut lancé, et déjà les appartements de cet ensemble immobilier (carré jaude 2) s'arrachaient à prix d'or. Ils adressaient en effet les cadres de hauts niveaux, les hauts fonctionnaires et les médecins attachés à la vie du centre-ville. Autant de personne qui n'ont ni l'envie, ni le temps de s'encombrer d'un quelconque entretien de maison ni encore moins d'espace vert pour qui un tel standing en pleine ville est une aubaine.

 

Ce quartier huppé en hypercentre est le lieu idéal pour faire de l'investissement locatif haut de gamme, d'autant que les appartements étant majoritairement anciens, il y en a un certain nombre à rénover, desquels il est possible de dégager une belle valeur ajoutée. 

 

J'emprunte alors une petite rue par laquelle je n'étais pas passé depuis longtemps et constate à la vue de l'état de fraîcheur de la voirie et des façades que là aussi, les prix au m² ont largement grimpé. Face à moi, un magnifique immeuble fin 19ème, en pierres de Volvic très bien mises en valeur sur les pignons et dont la noirceur contraste fort avec la façade flambante blanc cassé, et les volets jaunes pâles. C'est alors que mes yeux se posent sur une pancarte mal accrochée à la fenêtre d'un appartement du 2nd étage : à vendre, agence i-moRenov. Intéressant, maintenant que j'ai atteint ma cible des 500K€, je peux me permettre des investissements plus funs. Et voilà une excellente occasion de tester la toute dernière Apps téléchargée ce matin sur i-tunes : i-Mobilis.

 

IMobilis-sur-IPHONE.jpg

Je lance i-Mobilis, c'est un peu lent car Apple travaille encore à l'intégration des derniers standards HTML 5, heureusement le multitache leur a permis d’en profiter pour faire défiler les sponsors, autant de leader du web et de l’immobilier que je reconnais aisément : « kisskissbankbank.fr », « century21.com », «jaina.fr », « squarehabitat.fr », « cacf.fr », puis un premier message s’affiche enfin :  

 

« Autorisez-vous i-mobilis à utiliser vos données de localisation ? »

 

Bien sûr, c'est tout l'intérêt. Mon smartphone bascule en mode photo, je comprends alors qu’il me faut cadre alors la pancarte "à vendre" et me lance dans un léger zoom avant. Merde, message d'erreur : "logo inconnu". je ne vais pas me contenter de ça quand même, ils ont bien du prévoir quelque chose. Je réessaye de cadrer le panneau, et là, un nouveau message s'affiche

 

"Voulez-vous lancer la reconnaissance de façade (version béta), 5 biens différents ont été trouvés autour de vous ?".

 

Allez, soyons fous, je clique. Cette fois, il me faut cadrer un plan large sur la façade de l'immeuble. Un bip retentit, l’écran se fige, c'est bon, il a trouvé :

Appartement 3 pièces à rénover 2 chambres, cuisine ouverte sur salon, salle de bains refaite, en vente chez :

- Century 21 - 255 000 € dont 30 000 € de frais d'agence - les contacter

- ORPI 255 000 € dont (non renseigné) € de frais d'agence - les contacter

- i-moRenov 265 000 € dont 10 000 € de frais d'agence - les contacter

- Bonnet Jean-Charles 240 000 € dont 0 € de frais d'agence (particulier) - les contacter

 

Trois boutons me proposent :

Plus d’infos, Avis des visiteurs, Autres biens du quartier

Je clique sur l’avis des visiteurs :

 

Anonyme :

Evaluation : 3/5

Visite effectuée le : 14/03/2015

Par : ORPI M.Lagrange

Prix : 330 000 €

Commentaire : bel appartement, beau potentiel mais trop cher pour moi. La soi-disant nouvelle  salle de bain a juste un coup de peinture et est humide.

 

JCB

Evaluation : 5/5

Visite effectuée le 15/03/2015

Par : Bonnet Jean-Claude 

Prix : 330 000 €

Commentaire : très bel appartement, très beau projet à faire, beaux espaces c’est un coup de cœur. La salle de bain est neuve, la chaudière a seulement deux ans. Une affaire à saisir rapidement

 

Je vais alors dans le menu « Plus d’infos ». Là je trouve un reportage photo complet du bien, j’ai également accès aux documents téléchargés par les différentes agences : descriptifs détaillés réalisés par chacune des agences, les diagnostiques, le cadastre et un lien vers le site des hypothèques me permettant de télécharger une  copie du dernier titre de propriété. Intéressant, je connaîtrai ainsi le prix d’achat…

 

 

Toujours dans cette même page, je peux contacter différents partenaires de courtage pour le crédit, l’assurance, les actes. Très bien, j’hésite alors à téléphoner au particulier pour prendre rendez-vous. D’un côté l’appartement est intéressant, de l’autre j’ai une semaine assez chargée et peu de disponibilité, le bien est sur le marché depuis déjà plusieurs mois, alors ce n’est pas pressé. En même temps s’il m’intéresse, il faut foncer, je le sais bien.

 

Lorsque je quitte l’application i-Mobilis, un dernier popup envahit mon écran:

 

Souhaitez-vous visiter ce bien ? Les créneaux suivants sont disponibles

dans votre agenda et avec les vendeurs suivants :

Lundi 15/06/2015 – 18h30 – i-moRenov (265 000 €)

Lundi 15/06/2015 – 18h30 – Bonnet Jean-Charles (235 000 €)

Mercredi 17/06/2015 – 12h30 – Century 21 (255 000 €)

Je ne me décide pas vraiment et clique plutôt par pulsion :

« Laurent, votre rendez-vous du lundi 15/06/2015 avec i-moRenov vous sera confirmé demain par message vocale ou directement par votre interlocuteur, merci d’avoir utilisé i-mobilis et à bientôt pour votre commentaire sur le bien »

 

Avec tout ça c’est l’heure de retourner au taff, et je m’aperçois que j’en suis toujours au même point d’avancement avec mon jambon fromage. Bon, plus qu’à trouver le mode sniffer sur cette nouvelle Apps qui me permettra de toujours avoir à porter de main les appartements à vendre dans les environs, et tout ça pour la modique somme de 0 euros.

Tu m’étonnes, en apportant ainsi des affaires aux agences, c’est sûr que le business d’i-Mobilis doit tourner à plein régime… j’aurais peut être du rester dans l’informatique plutôt que de faire de l’immobilier !!

 

 

Maintenant il n’y a plus qu’à développer cette application, et, le plus difficile, à la commercialiser. Si vous pensez que ça peut marcher et que vous voulez en sponsoriser le développement en contribuant à hauteur d’un don de 2 € à 1 000 €, rendez-vous tout de suite sur  http://www.kisskissbankbank.com/projects/i-mobilis. Vous y découvrirez les contreparties auxquelles j’ai pensé pour vous (profitez-en « mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente » y est donné en promo !)

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21 mai 2011 6 21 /05 /mai /2011 22:33

Si vous souhaitez constituer une SCI, je vous recommande vivement de lire le résumé complet du guide pratique de la SCI que j'ai publié ici http://500k.fr/resume-guide-pratique-sci-p

 

 

Je me suis longtemps interrogé sur l'opportunité d'acheter non pas en mon nom, mais au nom d'une SCI.

Ca fait bien d'acheter en SCI, de suite ça fait pro, l'investisseur qui s'y connaît, celui qu'on ne roule pas, c'est pas M.untel qui achète, mais la SCI trucmuch, c'est un peu too much.

 

Je me suis intéressé au fonctionnement de la SCI et à la constitution de la SCI, de la SCI en capital variable, pris et lu des exemples de status, etc, etc, quasiment prêt à franchir le cap sans même avoir de bien en vue. Il faut bien avouer que les formalités semblent limitées, et faire fonctionner une SCI ne paraît pas très compliqué en soit.

 

Oui, mais j'ai eu beau le tourner dans tous les sens, je n'en ai pas trouvé l'intérêt pour un investisseur en locatif. A vrai dire, je ne vois que 4 intérêt à la SCI :

- la transmission de patrimoine, mais ça ne m'intéresse pas (pas pour le moment)

- l'achat à plusieurs investisseurs, avec contrat (les statuts de la SCI), mais ceci peut être fait hors déclaration SCI (deux investisseurs peuvent faire société dès lorsqu'ils en conviennent et sans écrire de statut)

- la protection d'un patrimoine immobilier utilisé par une société

 

J'ai vu beaucoup de gens qui s'étaient constitués SCI se bruler les ailes, bien que je ne sache pas si cela est lié ou non, il y a beaucoup de faillite d'investisseur constitué en SCI.  

 

Le seul intérêt que je sous-tends à la SCI est la possibilité d'effectuer des achats / reventes multiples en tant que particulier, en mettant un "écran" entre soi et le fisc. Ceci à condition de constituer autant de SCI que vous possédez de biens. ATTENTION, je n'ai pas essayé cette solution et ne l'essaierai pas sans recourrir aux conseils avertis d'un avocat averti (si un avocat averti en vaut deux, un avocat mal renseigné peut ne pas valoir grand chose...), et de l'expérience que j'ai des avocats (j'en fréquente quelques uns dans mon métier et en ai sollicité plusieurs autour d'achats immo), je crois pouvoir dire que le seul titre d'avocat n'implique pas de compétence intrinsèque, et oui, les informaticiens ont d'ailleurs la même problématique, le droit est à ce point large que nul ne peut en être est réellement l'expert.

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15 mai 2011 7 15 /05 /mai /2011 15:06

Entreprendre ou ne pas entreprendre, telle est la question...

 

Depuis longtemps déjà, je suis assez convaincu que si l'on peut obtenir une belle situation en étant salarié, il est totalement exclu de devenir riche par le salariat. Un seul choix donc s'offre donc à nous : entreprendre.

Et là, les complications commencent...

La masse d'information que l'on peut trouver sur le net est telle que l'on pourrait passer des jours et des nuits à lire des informations, parfois qui semble contradictoires simplement parce que l'on n'a pas les bonnes clefs de lectures lorsqu'on n'est pas économiste, fiscaliste, et avocat.

 

Alors c'est un pas important, et lorsque je fais certains calculs, j'avoue que j'ai parfois du mal à me convaincre qu'entreprendre est un bon choix.

 

Dans l'immo, inutile de penser à l'autoentreprise, c'est exclu du dispositif, qui ne présente que l'intérêt de la TVA et de la simplicité des formalités et ne rêvons pas, pour le pros de l'immo, la TVA est incontournable.

Alors on va choisir une entreprise d'un statut quelconque (enfin non, il faut le choisir en connaissance de cause entre : EURL, EIRL, SARL, ou les entreprises en nom propre). Et là, voici les calculs que j'obtiens sur un exemple d'achat revente :

En imaginant une seule opération dans l'année

- Achat : 80k€ frais inclus

- Revente : 100k€ (ce qui est déjà une performance satisfaisante)

- TVA=> 19,6% => soit 20k€ x(1-0,196) = 16k€

- IS (impot sur les société) sur le bénéfice  avant de se verser des dividendes => 15% (si l'on est en dessous du seuil des 38K€ annuel de bénéfice, sinon c'est 33%), soit 16*(1-0,15) = 13,6k€

- charges sociales imputables au dividendes, réduites les premières années grâce à l'ACCRE, devraient être de l'ordre de 3k€, ce qui nous laisse alors :

 

10k€ de rémunération

 

Alors que le particulier lambda qui réalise la même opération sera imposable à 31,3% sur la plus value et basta, ce qui fait tout de même une différence importante puisqu'il gagnera :

 

13,6k€

 

Si l'on multiplie par 10 ces chiffres (achat 800k€, revente 1000k€), on tombe alors dans le cas où l'impot sur les bénéfices de la société sont à 15% jusqu'à 38k€ et 33% au delà, on a alors :

pour le dirigeant de société : 88k€

pour le particulier : 136k€

 

Pourquoi alors devrais-je m'ennuyer avec une société plutôt que continuer en mon nom propre ?

 

Parce que rappelons nous de l'objectif fixé : +500k€ en 4ans. Sans société, impossible d'atteindre aussi rapidement un tel chiffre : le fisc limite à une opération de revente par an (c'est ce qui est communément admis, mais je ne peux pas l'affirmer avec certitude) et pour avoir une forte croissance, il faudrait soit avoir la capacité à acheter des biens très chers pour faire de très gros markup, soit la possibilité de multiplier les opérations pour en réaliser plus d'une par an.

Et puis il faut toujours garder en tête que plus vous donnez de l'argent à l'état et plus vous en gagnez !

 

C'est pourquoi, je pense que dans l'année à venir, je vais monter ma boite de marchand de biens, et pourquoi pas de conseil.

 

Oui, mais quand même, n'est-ce pas plus intéressant de rester en tant que particulier ?

 

Si, si, justement, même en étant en entreprise, cela n'empêche pas de faire les plus belles opérations en son nom, et non pas au nom de l'entreprise, se garder les meilleurs coups pour soi ! (à condition de le détecter dès l'achat, pour éviter des transmissions douteuses et toujours de ne pas avoir la seul intention de la revente)

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Published by 500k - dans Entreprendre
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500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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