Je sors d'une grippe de septembre, assez violente. Mon médecin qui prend parfois des attitudes de grand guérisseur

m'a déclaré : "en ce moment ça tombe" , mais de quoi parlait-il ?

C'est vrai qu'en ce moment ça tombe : 4 jours d'affilée que j'ai des rentrées d'argent conséquentes, les voici.

- Jeudi : mon nouveau titre de propriété pour l'opération 500k#2011 - 1 m'est arrivé dans la boite aux lettre alors même que j'étais avec la clerc de mon notaire au téléphone qui me disait que j'allais le recevoir. Et ce titre de propriété me parvient avec un chèque de la CDC (caisse des dépôts et des consignation) de 343€ et des poussières. Les émoluements et frais liés à cet achat ont été moins importants que l'estimation qu'en avait fait le notaire et c'est donc un solde en ma faveur qui s'en dégage.

- Vendredi : mon salaire est versé... et mon deuxième salaire pour mon deuxième "métier", à savoir l'enseignement. Un peu plus de 1000€ qui correspond aux vacations que j'ai fait l'année dernière et pour lesquelles je n'avais pas encore été payé. 1000€ pour environ 24 heures de travail, c'est un bon rapport prix / effort.

- Samedi : on est le 01/10, ma locataire de l'opération 500~k#2011-1 rentre dans l'appart et nous fait 760 € (certes, la moitié représentant une caution, ce n'est pas de l'argent à utiliser...)

- Dimanche fin d'après-midi : retour de week-end en famille et à l'ouverture de la boite aux lettres, un chèque de la CARPA adressée par mon avocat pour 3 736 €, un arriéré d'affaire dans laquelle il m'avait amené à versé des frais supplémentaires à l'acquisition d'un bien...et ça fait deux ans que j'essaye de lui faire comprendre que cet argent est mon du !

Du coup, ce dimanche soir... ça va mieux ! Vous allez me dire qu'au moins une partie de cet argent je l'ai avancé et ne fais que de me le faire rembourser ? C'est exact, mais c'est quand même plus sympa que de payer des factures... il y a des périodes comme ça où il faut juste prendre ce qui vient !

Et ma copine vient de m'annoncer qu'elle a été augmentée de 35€ par mois au moment où j'écris cet article... J'ai hâte d'être à demain !!

Ca y est, je me suis engagé formellement aujourd'hui sur ma troisième opération de l'année 2011.

Tout cela va bien vite, mais c'est le tarif si je veux atteindre mon objectif.

Rappelons-nous les données du problème du blog 500K :

- Mon objectif est de gagner 500K€ en 4 ans en investissant dans l'immobilier (et de vous expliquer comment)

- Pour cela, je dois doubler ma performance chaque année.

- Par déduction, il me faut investir cette année 31,5k€ et produire une performance financière de 31,5k€ (l'an prochain 2x62,5, puis 2x125, puis 2x250, soit les 500k)

- Je démarre ce projet en Mai 2011 avec ce blog et une première opération : acquisition d'un F1, rénovation le tout pour 22k€ (en cash), et je me suis fixé pour objectif de dégager 44k€ à la revente. J'ai d'ailleurs fait une visite en fin de journée pour ce F1 (agence avec mandat de recherche avec présence du mandant, comme quoi ça existe), au prix affiché de 52K€

- je continue en juillet en signant sur un 2nd bien, maison de bourg avec local commercial et logement, opération s'élevant à 30k€ (dont 10k€ de travaux et dont 5K€ d'apport), donc avec une partie du financement alloué aux travaux. revente escomptée de l'ordre de 45k€.

- il me reste à investir 31,5 - 22 - 5 = 4,5k€, avec ça on va pas forcément aller loin

Ah bon, vous en êtes sûr ? avec 4,5k€ on ne peut pas aller loin ? , je vais pourtant vous montrer le contraire.

La 3ème opération :

La complexité de ma troisième opération ne consiste pas à trouver la bonne opération. ça je sais comment le faire et je l'explique dans mon mini-book des 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente*

La complexité de ma troisième opération consite à trouver une opération qui satisfasse mon critère de très faible apport. Je sais que ce n'est pas un problème, à condition d'offrir des garanties suffisantes à mon banquier. Et pour cela j'ai donc attendu deux choses avant de me lancer dans cette troisième opération :

1- d'avoir la garantie de rentrer un revenu locatif sur ma première acquisition (500K#2011-1 ), c'est fait et j'en ferai prochainement un article

2- de trouver un bien (encore) soit à très faible coût, ou de trouver un bien à fort rendement

Contrat de location en main, je suis donc allé voir mon banquier en ce milieu d'après-midi. Après-midi que par ailleurs j'avais posé en congés, et après-midi pourtant que j'ai passé pour moitié au taff à traiter d'irrémédiables urgences (vous travaillez gratuit vous !? je vous le conseille ...)

Bref, accueil tout à fait cordial, sympathique même, on commence à se connaître à force de lui présenter des demandes capillotractées... je vois donc mon banquier avec deux projets :

En 1- un bien à très faible "coût", il s'agit d'un studio à rafraîchir

En 2- un immeuble de 5 appartements... avec des revenus locatifs immédiats sur deux appartements et les 3 autres à raffraîchir, et là aussi une "offre d'achat" de ma part très faible.

Nous nous lancons dans un enchaînement usuel de questions : vos revenus, ceux de votre concubines, vos revenus locatifs, votre patrimoine... il m'explique que la CNIL leur interdit désormais de conserver toutes ces données d'un dossier à l'autre (tiens, au passage le président de la CNIL Alex Tûrk vient de démissionner pour se consacrer aux sénatoriales, il est remplacé par Isabelle Falques Perrotin).

Donc resaisie oblige...Comme je l'ai dit, mon apport étant faible, je lui propose de démarrer un projet avec aucun apport. Pas de problème, on verra bien ce que va dire le système d'information du groupe !

On passe rapidement sur la simulation qui ne m'intéresse pas vraiment, pour arriver au saint graal : l'accord de principe!

Et là surprise :

Et bien oui suprise :

2- On commence par le projet "immeuble" qui m'intéresse le plus. Pour ce qui est d'acheter un immeuble de 5 appartements avec des revenus locatifs sur deux appartements, c'est un peu compliqué : le système de la banque ne prévoit pas la possibilité d'acheter un immeuble. On peut acheter une maison individuelle, un appartement, un local commercial... mais pas d'immeuble.

Bon, gardons le sourire, mon banquier va trouver une solution, il saisit arbitrairement qu'il s'agit d'un simple "appartement". On avance dans la saisie du dossier et j'obtiens alors le fameux sésame : l'accord de principe.

Donc sur 15 ans, au taux de 4,25% (pas exceptionnel) avec emprunt quasi total, hormis les frais de dossier (réduits car on se connaît et qu'il sait que je vais le lui demander s'il ne me le propose pas d'emblée) et la caution solidaire, soit 1,2k€ à apporter à l'opération.

1- Ok, rebelote avec l'opération "studio" qui m'intéresse moins (et tiens au passage, je vous livre un secret : je ne l'ai même pas visité d'ailleurs*, mais qui pourrait néanmoins me convenir... On parle là d'un emprunt sur 10 ans, au taux de 3,9% brut (pas exceptionnel non plus), et avec un remboursement mensuel de l'ordre de 150€... Saisi des informations, etc... et là surprise : pas d'accord de principe immédiat. Mince. Mon banquier tourne le dossier dans tous les sens, il n'obtient rien immédiatement, sinon un message l'invitant à revenir voir le dossier dans 24h !

Je repars avec mes deux projets : pour le plus complexe en apparence et le plus cher, j'ai un accord immédiat, pour l'autre en revanche, il faudra repasser (bien que pour tout vous dire, je sais de façon pertinente que j'obtiendrai un accord sans problème au final).

Soit bien précisé que je ne réaliserai au plus qu'une seule de ces deux opérations, et j'espère que ce sera l'immeuble.

Et maintenant ?

Et maintenant que je sais que je peux faire une offre pour l'acquisition de cet immeuble, et n'ayant pas vraiment de doute en ce qui concerne le studio, je me rends chez mon deuxième conseils : le conseillers juridique (comprendre l'avocat...). Je lui remets alors l'ensemble des justificatifs qui permettront de formuler l'offre. Il s'occupera du reste.

D'ici demain j'aurai une orientation de principe, et je serai fixé d'ici une quinzaine de jours quant à savoir si l'un de ces deux achats sera ma 3ème opération de 2011...

Et si ça ne fonctionne pas convenablement demain, j'ai déjà un troisième bien en vue pour lequel je n'ai plus qu'à rédiger une offre (ah, ah! et en plus ce serait une expérience immobilière nouvelle)

...à suivre...

* et bein oui, on peut acheter de l'immobilier comme on acheterait un ane dans un sac... pour autant, je ne vous conseille pas de le pratiquer car ça ne peut réserver que de mauvaises surprises.

Vous vous dites surement que c'est débile d'aller mettre son pognon dans un appart qu'on n'a pas vu ? Vous avez un peu raison, mais vous croyez que tous les actionnaires de Renault ont visité le technocentre de Guyancourt de fond en combles avant de se porter acquéreurs ? 

En l'occurence ici, pour des raisons de disponibilités et de délais, je n'ai pas pu visiter ce studio, le fait de ne pas visiter n'est pas forcément un frein pour se porter acquéreur. Je prends un certains nombre de renseignements utiles, j'ai vu des photos, les diags, je connais l'immeuble, etc, etc., et j'ai déjà une vue technique de la chose. En fait, quelque part dans ce cas là, j'achète au pire... Mais bien entendu, quand on peut voir et toucher avant, c'est quand même mieux !  

J'ai signé un peu avant de partir en vacances ma seconde opération de l'année 2011.

Pour rappel, comme je l'expliquais dans un article précédent (plan de démarrage - objectif 2011 : + 31,5k€) : il me faudra trouver une troisième opération en 2011 pour atteindre ma cible. Et j'en ai plusieurs autres en vue.

Donc, ce second achat consiste en une petite maison de bourg de 52m². Elle se situe dans un village peu côté mais qui a l'avantage de ne pas être très éloigné de Clermont-Fd (à 15mn), capitale régionale de l'Auvergne, et de fait la place auvergnate où la côte immobilière est la plus fort. Elle peut donc intéresser un couple ou une jeune famille qui y travaillerait et aurait des revenus modestes (que ce soit en locatif, ou en accession).

Actuellement, le bien présente :

- un local commercial, de 26m²

- une partie habitation de 26m²

Initialement, je pensais le rénover dans l'optique de deux locaux distincts, j'ai changé d'avis depuis.

En avançant dans le projet, j'ai d'abord appris que la mairie sponsorisait l'installation d'un commerce ailleurs. le dernier commerce du village était dans mon local, mais il est mal adapté à l'activité commercial (petite surface, pas de sanitaires, pas de zone de stockage). Il a tourné jusqu'il y a 3 - 4 ans, mais du coup, sachant que la mairie sponsorise l'implantation d'un commercant ailleurs, je ne suis pas sûr qu'il y ait la place pour deux commerces dans le village (800 habitants, zone de chalandise < à 2500).

Ensuite, en réfléchissant davantage au projet de rénovation, le découpage en deux biens louables à des personnes différentes entraîne des frais importants supplémentaires, sans forcément un revenu locatif plus élevé. A savoir principalement : création d'un second compteurs électrique (sachant que les normes électrique sur les locaux commerciaux sont différentes et plus exigeantes que celles des habitations), création de compteurs divisionnaires d'arrivée d'eau, création de deux sanitaires (en haut / en bas).

Par ailleurs, louer un petit F1 dans un tel village n'est pas forcément le plus facile.

Du coup, je vais plutôt envisager un F3, avec deux petites chambres et un bel espace de vie (le rez-de-chaussée) ce qui devrait apporter du cachet.

A présent, j'attends les devis, puisque pour gagner du temps, j'ai reçu les artisans dans la période de compromis.

Pour mémo...

Prix d'achat : 19 k€ tous frais inclus.

Avec le plan de financement suivant :

- 24 500 € d'emprunt

- 2 500 € en apport personnel, transformé quasi-arbitrairement en 5k€ par mon banquier (j'expliquerai pourquoi dans un prochain article)

Ainsi, le total après travaux est de 29 500 €.

Valeur escomptée après travaux :

- revenu locatif : 350€

- revente > 50k€, ce qui ne fait pas un gros mark up, mais rapporté à l'apport n'est pas non plus une mauvaise performance.

Vous voulez surement voir plus de photos, alors les voici. et si quelqu'un qui suit mon blog est intéressé pour acheter ce bien, je fais un prix d'amis à 30k€ en l'état (au lieu de 36k€ qui est un prix ferme...)

le reportage photo complet est disponible en suivant ce lien

Un chateau à 265k€ (FAI, prix de départ), ça vous tente ?

Quand je vois ce type d'annonce, je me dis que tout est accessible. Ce bien est un chateau / manoir du XIX ème dans un Centre bourg proche de la préfecture de l'Allier.

A ce prix, vous n'avez que 4.000m² de terrain, et vous n'aurez pas la maison de gardien et son terrain supplémentaire, qui seront lachés pour 33K€ de plus. Et surtout vous aurez :

- un énorme chantier de rénovation devant vous.

Le toit est bon,  les huisseries sont bonnes, il y a 210m² par niveaux sur 2 niveaux plus caves et combles, de belles terrasses, c'est un beau chateau moderne, dont l'intérieur est intégralement à refaire. Il y a quelques dépendances (batiment de 2x60m², et des abris ouverts pouvant servir de garage...).

Je ne l'ai pas (encore) visité, mais ai trouvé grâce au web, son emplacement, et une 40aines de photos au total. Si je veux aller plus loin, je n'ai plus qu'à contacter le propriétaire en direct...

J'estime à 150 k€ les travaux nécessaires pour tout retaper, 100k€ permettront de faire de ce lieu un très bel endroit sans exploiter la totalité des m². Le potentiel à la revente néanmoins reste faible par rapport à d'autres biens de ce type à cause :

- d'une petite surface de terrain

- de son emplacement en centre bourg, avec une (toute petite) route assez proche, brodure de terrain proche du bati.

C'est un bien qui peut se revendre dans les 500k€ refait en partie à neuf avec un peu d'agrément (terrain, piscine), ce qui peut offrir une plus value tout à fait conséquente (100k€, en une opération soldable en 6 / 10 mois), pour celui qui a la capacité à le financer (ce type de bien m'intéressera dans une prochaine étape de ma démarche).

Si je l'achetais, je négocierai un peu le prix parce que :

- il est sans doute encore trop cher vue la masse de travaux,

- la plupart des acquéreurs potentiels s'en détourneront vue la masse de travaux

Du reste, je prendrais bien sûr la maison de gardien, je ne retaperai que la moitié du bien pour la rendre habitable et laisserai la seconde moitié en potentiel d'aménagement à un futur acquéreur.

Avis aux amateurs de belles demeures...

la première opération que je réalise dans l'optique de mon objectif de gagner 500k€ en 4 ans est l'achat d'un petit appartement à rénover entièrement.

Je vous propose ici un reportage photo  de ce bien dans l'état où il se trouve lorsque je l'achète. Je vous proposerai ensuite des photos une fois rénové (la rénovation est en cours et le chantier s'éternise, mais ça ne va pas durer).

Il s'agit d'un local en rez-de-chaussée à usage d'habitation. C'est là la terminologie qui semble vouloir dire que la surface est habitable, mais à la base n'était pas prévue pour cela et a été transformé.

Cet appartement fait 30m² et je l'ai acheté à 14 500 €, frais de notaire inclus.

Je l'ai financé en cash (c'est d'ailleurs peut être un erreur, mais pour l'instant ça ne me dessert pas), et j'y réalise des travaux pour 8 500 € (tout à neuf sauf fenêtres, chauffage, porte d'entrée...), je finance également ces travaux sur mon capital propre.

Cet appartement est spécifique: c'est un rez de chaussée, avec des fenêtres en hauteur, Avant que je ne l'achète, cet appartement a été vu par une quarantaine d'investisseur, mais personne ne l'a retenu sans doute à cause de cela, et c'est ce qui m'a permis de l'avoir en faisant une offre très très basse... Repeint en blanc et fenêtres nettoyées, le cachet de l'appartement augmente considérablement. et les fenêtres étant larges, il est finalement assez lumineux pour un RDC. 

L'opération me coutera donc 23k€. Si vous allez sufer sur le lien ci-dessus, vous verrez que j'ai remis en vente ce local en l'état juste avant de démarrer les travaux à 43k€, prix affiché. J'ai eu 5 ou 6 visites en deux semaines, pas d'offres, mais deux visiteurs intéressés. Ce que recherchaient les visiteurs était un appartement à rénover, de leurs propres mains pour la plupart, et un couple qui souhaitait faire du scellier ancien (ce qui n'était pas possible sur un tel bien).

Bref, une fois refais à neuf j'ai tablé dans mon opération en tirer 40k€, mais en réalité j'espère en tirer un peu plus : 46k€ serait un bon chiffre car cela doublerait l'investissement. Je pense l'afficher 50 à 52k€ ce qui le placera en bas du marché (très important pour une revente rapide) et devrait me permettre d'obtenir des visiteurs nombreux et rapidement.

Selon le déroulement de mes autres opérations en parallèle, je le vendrai immédiatement ou je le conserverai quelques temps. Ma stratégie à la revente est simple : le premier qui fait une offre au dessus ou à 46k€, je le laisses partir. A ce prix, je fais une belle opération, et la personne qui me l'achète fait une opération correcte : l'on est très en dessous du marché qui est > à 2000€ le m² en moyenne sur le secteur, sachant que :

- mon bien fait donc 30m² 

- il est "spécifique" à cause des fenêtres en hauteur  (ce qui en diminue la valeur par rapport à la moyenne)

- il sera refait à neuf (ce qui l'augmente).

En attendant, les travaux sont en cours, et chaque mois de retard, c'est 450 € de perdus (370 de loyer, 60 de charges, 20 d'abonnement électrique). Et à cause du retard pris par mon artisan, je suis en train de louper le coche des étudiants qui cherchent maintenant (la période idéale étant de début à mi-juillet). Ca ne m'empechera pas de le louer dès qu'il sera terminé.

Dès que possible, vous aurez droit aux photos refait à neuf...