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4 octobre 2011 2 04 /10 /octobre /2011 22:13

Comment gagner beaucoup d'argent et rapidement ?

 

Si je pense pouvoir gagner 500k€ en 4 ans grâce à l'immobilier, mes lecteurs fidèles on déjà bien compris mon point de vue : pour s'enrichir, il ne faut pas attendre après le salariat, quel qu'il soit. Qu'il soit du secteur publique ou du secteur privé s'enrichir rapidement par le salariat est chose incroyablement fastidieuse.

 

Je vais peut être en choquer quelques uns: peu importe votre investissement au travail, peu importe votre importante prime annuelle (ou pas), ce n'est pas en étant salarié que vous parviendrez à vous enrichir. Oubliez tout de suite.

 

Qu'est-ce qu'il nous reste ?

Il nous reste trois choses : la patronnat, l'investissement et le jeu. Cherchez, cherchez bien ? C'est tout. Je ne parlerai pas des méthodes illicites pour s'enrichir, car quelles qu'elles soient elles se rapprochent toujours de l'entrepreunariat et de l'investissement, pas plus, pas moins.

 

Alors, pensez-vous qu'il soit encore possible de gagner vite et beaucoup d'argent par les temps qui courent ?  

 

Oui, ça, je peux l'affirmer HAUT et FORT.

 

 

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Vous souhaitez faire de bonnes affaires dans l'immobilier ? ne le faites pas avant d'avoir lu "Mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente" un mini book de 17 pages qui en dit plus long sur les bonnes affaire que les meilleurs séminaire en ligne. Attention, réservé aux investisseurs non débutants.


PS : Vous pouvez suivre l'avancé de mon objectif 500k€ en 4ans sur 500k.fr 

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Et pour cela j'ai personnellement un exemple vécu qui me l'affirme : j'ai gagné vite et beaucoup (plus de 50k€ en une seule opération immobilière, soldée en 6 mois, ce qui en théorie représente un beau salaire annuel de 100k€ ou de près de 9K€ par mois... que n'oublis-je pas de préciser  : NET d'impôt!!!!!!)

 

dollars---morgue-lic-m-file0001826520565.jpg

 

Ce gain rapide et important, je l'ai obtenu avant la démarche des 500K et donc avant de partager ceci avec vous, et si je peux le raconter sur le blog, ce serait malhonnête de le comptabiliser dans ma démarche des 500K. Il en est exclu, mais pour autant c'est une expérience bien réelle.

 

C'est surement cet exemple qui me fait penser que je vais parvenir à atteindre mon objectif des 500K. Je l'atteindrai non pas facilement, même si parfois je simplifie un peu les choses, non, je vous assure que ça n'est pas facile, mais je l'atteindrai. Personnellement, je suis parfaitement convaincu d'y parvenir.

 

Et vous quel est votre objectif d'investissement ? même modeste, êtes-vous prêt à le partager avec les lecteurs de 500K ? expliquez-nous ci-dessous votre objectif  :

- votre situation,

- vos ambitions,

- là ou vous en êtes à l'instant T et

- là où vous pensez pouvoir aller dans les tous prochains mois

et n'hésitez pas à poser vos questions.

 

J'en vois déjà qui vont se faire un plaisir de raconter leurs plans ci-dessous...

 

PS : la suite de mon article de dimanche  : lundi, je reçois une lettre de la DGFIP m'annonçant le versement de 2194€ de trop perçu (information que j'avais déjà ayant calculé mon IR) ce qui fait que mon IR cette année s'élève à moins de 400€, et du coup pour surfer sur la vague, ce soir j'ai joué à l'EuroMillion, même si je suis bien convaincu que ça sert à rien !!!

 

++

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2 octobre 2011 7 02 /10 /octobre /2011 18:21

Je sors d'une grippe de septembre, assez violente. Mon médecin qui prend parfois des attitudes de grand guérisseur

m'a déclaré : "en ce moment ça tombe" , mais de quoi parlait-il ?

 

C'est vrai qu'en ce moment ça tombe : 4 jours d'affilée que j'ai des rentrées d'argent conséquentes, les voici.

 

- Jeudi : mon nouveau titre de propriété pour l'opération 500k#2011 - 1 m'est arrivé dans la boite aux lettre alors même que j'étais avec la clerc de mon notaire au téléphone qui me disait que j'allais le recevoir. Et ce titre de propriété me parvient avec un chèque de la CDC (caisse des dépôts et des consignation) de 343€ et des poussières. Les émoluements et frais liés à cet achat ont été moins importants que l'estimation qu'en avait fait le notaire et c'est donc un solde en ma faveur qui s'en dégage.

 

- Vendredi : mon salaire est versé... et mon deuxième salaire pour mon deuxième "métier", à savoir l'enseignement. Un peu plus de 1000€ qui correspond aux vacations que j'ai fait l'année dernière et pour lesquelles je n'avais pas encore été payé. 1000€ pour environ 24 heures de travail, c'est un bon rapport prix / effort.

 

- Samedi : on est le 01/10, ma locataire de l'opération 500~k#2011-1 rentre dans l'appart et nous fait 760 € (certes, la moitié représentant une caution, ce n'est pas de l'argent à utiliser...)

 

- Dimanche fin d'après-midi : retour de week-end en famille et à l'ouverture de la boite aux lettres, un chèque de la CARPA adressée par mon avocat pour 3 736 €, un arriéré d'affaire dans laquelle il m'avait amené à versé des frais supplémentaires à l'acquisition d'un bien...et ça fait deux ans que j'essaye de lui faire comprendre que cet argent est mon du !

 

CHEQUE-CARPA-copie-1.JPG

 

 

Du coup, ce dimanche soir... ça va mieux ! Vous allez me dire qu'au moins une partie de cet argent je l'ai avancé et ne fais que de me le faire rembourser ? C'est exact, mais c'est quand même plus sympa que de payer des factures... il y a des périodes comme ça où il faut juste prendre ce qui vient !

Et ma copine vient de m'annoncer qu'elle a été augmentée de 35€ par mois au moment où j'écris cet article... J'ai hâte d'être à demain !!

 

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25 septembre 2011 7 25 /09 /septembre /2011 23:00

Et bien voila un coup d'épée dans l'eau. Je n'aurai ni l'un, ni l'autre des deux biens que je convoitais pour ma 3ème opération de 2011.

 

Le studio est partie au prix du marché. je proposais 11k€ (+5k€ de frais), il est parti à 24k€ (+5k€ de frais). Une fois un gros nettoyage fait et un raffraichissement sérieux entrepris, on ne sera pas loin du prix affiché pour ce genre d'appartement.

Bref, une bien mauvaise affaire pour celui qui l'a eut et qui pensait surement faire l'affaire du siècle. Il n'a surement pas englobé tous les frais dans son opération pour payer cet appartement à ce prix : dans ce même immeuble, deux appartements strictement similaires sont à la vente, prêts à louer, et ils sont affichés à 34k€ et 36k€. En choississant l'un de ces deux là, et en négociant le prix, mon challenger aurait fait une meilleure affaire.

 

L'immeuble quant à lui, de 5 appartements, dont 2 loués et 3 à raffraichir proposait un loyer immédiat de 780€. suffisamment pour couvrir une échéance de prêt sur l'offre que j'avais formulé : 61K€. Mon offre n'est pas passée puisqu'un acquéreur a proposé davantage et a obtenu le bien à 84K€ (+6k€ de frais). C'est là en revanche une très très belle opération, puisqu'en l'état, je pense que cet immeuble vaut aux alentours de 150k€, et environ 200k€ une fois rénové (il y a le toit à revoir, outre les appartements), avec un revenu mini mensuel de 1600€ bruts hors charges.

 

Bon fort de ces résultats (ou pas), je pensais vendredi formuler à nouveau une offre pour le 3ème bien que j'ai en visu afin de mener à bien cette 3ème opération qu'il m'est nécessaire de réaliser cette année. Mais ce vendredi j'ai du courrir à droite et à gauche pour d'autres raisons et un évènement est venu modifier mes plans : une offre sérieuse sur mon appartement 500k#2011-1 (dont les travaux sont presque finis...). Si vous le souhaitez, je vous en direz plus prochainement et vous communiquerais les chiffres.

 

En attendant, pour ces deux affaires, j'ai travaillé pour rien. Ce n'est pas ce que je préfère faire, mais malheureusement ça m'arrive, je dirai plus d'une fois sur deux. Enfin, cela n'entame en rien ma motivation à poursuivre ma cible... surtout avec l'offre que je viens de recevoir !

 

R2SULTAT-VENTE-RIOM.JPG

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21 septembre 2011 3 21 /09 /septembre /2011 22:43

Ca y est, je me suis engagé formellement aujourd'hui sur ma troisième opération de l'année 2011.

Tout cela va bien vite, mais c'est le tarif si je veux atteindre mon objectif.

 

 

Rappelons-nous les données du problème du blog 500K :

 

- Mon objectif est de gagner 500K€ en 4 ans en investissant dans l'immobilier (et de vous expliquer comment)

 

- Pour cela, je dois doubler ma performance chaque année.

 

- Par déduction, il me faut investir cette année 31,5k€ et produire une performance financière de 31,5k€ (l'an prochain 2x62,5, puis 2x125, puis 2x250, soit les 500k)

 

- Je démarre ce projet en Mai 2011 avec ce blog et une première opération : acquisition d'un F1, rénovation le tout pour 22k€ (en cash), et je me suis fixé pour objectif de dégager 44k€ à la revente. J'ai d'ailleurs fait une visite en fin de journée pour ce F1 (agence avec mandat de recherche avec présence du mandant, comme quoi ça existe), au prix affiché de 52K€

 

- je continue en juillet en signant sur un 2nd bien, maison de bourg avec local commercial et logement, opération s'élevant à 30k€ (dont 10k€ de travaux et dont 5K€ d'apport), donc avec une partie du financement alloué aux travaux. revente escomptée de l'ordre de 45k€.

 

- il me reste à investir 31,5 - 22 - 5 = 4,5k€, avec ça on va pas forcément aller loin

 

Ah bon, vous en êtes sûr ? avec 4,5k€ on ne peut pas aller loin ? , je vais pourtant vous montrer le contraire.

 

 

 

La 3ème opération :

La complexité de ma troisième opération ne consiste pas à trouver la bonne opération. ça je sais comment le faire et je l'explique dans mon mini-book des 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente*

 

La complexité de ma troisième opération consite à trouver une opération qui satisfasse mon critère de très faible apport. Je sais que ce n'est pas un problème, à condition d'offrir des garanties suffisantes à mon banquier. Et pour cela j'ai donc attendu deux choses avant de me lancer dans cette troisième opération :

1- d'avoir la garantie de rentrer un revenu locatif sur ma première acquisition (500K#2011-1 ), c'est fait et j'en ferai prochainement un article

2- de trouver un bien (encore) soit à très faible coût, ou de trouver un bien à fort rendement

 

Contrat de location en main, je suis donc allé voir mon banquier en ce milieu d'après-midi. Après-midi que par ailleurs j'avais posé en congés, et après-midi pourtant que j'ai passé pour moitié au taff à traiter d'irrémédiables urgences (vous travaillez gratuit vous !? je vous le conseille ...)

 

Bref, accueil tout à fait cordial, sympathique même, on commence à se connaître à force de lui présenter des demandes capillotractées... je vois donc mon banquier avec deux projets :

En 1- un bien à très faible "coût", il s'agit d'un studio à rafraîchir

En 2- un immeuble de 5 appartements... avec des revenus locatifs immédiats sur deux appartements et les 3 autres à raffraîchir, et là aussi une "offre d'achat" de ma part très faible.

 

Nous nous lancons dans un enchaînement usuel de questions : vos revenus, ceux de votre concubines, vos revenus locatifs, votre patrimoine... il m'explique que la CNIL leur interdit désormais de conserver toutes ces données d'un dossier à l'autre (tiens, au passage le président de la CNIL Alex Tûrk vient de démissionner pour se consacrer aux sénatoriales, il est remplacé par Isabelle Falques Perrotin).

Donc resaisie oblige...Comme je l'ai dit, mon apport étant faible, je lui propose de démarrer un projet avec aucun apport. Pas de problème, on verra bien ce que va dire le système d'information du groupe !

On passe rapidement sur la simulation qui ne m'intéresse pas vraiment, pour arriver au saint graal : l'accord de principe!

 

Et là surprise :

 

Et bien oui suprise :

2- On commence par le projet "immeuble" qui m'intéresse le plus. Pour ce qui est d'acheter un immeuble de 5 appartements avec des revenus locatifs sur deux appartements, c'est un peu compliqué : le système de la banque ne prévoit pas la possibilité d'acheter un immeuble. On peut acheter une maison individuelle, un appartement, un local commercial... mais pas d'immeuble.

Bon, gardons le sourire, mon banquier va trouver une solution, il saisit arbitrairement qu'il s'agit d'un simple "appartement". On avance dans la saisie du dossier et j'obtiens alors le fameux sésame : l'accord de principe.

Donc sur 15 ans, au taux de 4,25% (pas exceptionnel) avec emprunt quasi total, hormis les frais de dossier (réduits car on se connaît et qu'il sait que je vais le lui demander s'il ne me le propose pas d'emblée) et la caution solidaire, soit 1,2k€ à apporter à l'opération.

 

1- Ok, rebelote avec l'opération "studio" qui m'intéresse moins (et tiens au passage, je vous livre un secret : je ne l'ai même pas visité d'ailleurs*, mais qui pourrait néanmoins me convenir... On parle là d'un emprunt sur 10 ans, au taux de 3,9% brut (pas exceptionnel non plus), et avec un remboursement mensuel de l'ordre de 150€... Saisi des informations, etc... et là surprise : pas d'accord de principe immédiat. Mince. Mon banquier tourne le dossier dans tous les sens, il n'obtient rien immédiatement, sinon un message l'invitant à revenir voir le dossier dans 24h !

 

Je repars avec mes deux projets : pour le plus complexe en apparence et le plus cher, j'ai un accord immédiat, pour l'autre en revanche, il faudra repasser (bien que pour tout vous dire, je sais de façon pertinente que j'obtiendrai un accord sans problème au final).

 

Soit bien précisé que je ne réaliserai au plus qu'une seule de ces deux opérations, et j'espère que ce sera l'immeuble.

 

Et maintenant ?

Et maintenant que je sais que je peux faire une offre pour l'acquisition de cet immeuble, et n'ayant pas vraiment de doute en ce qui concerne le studio, je me rends chez mon deuxième conseils : le conseillers juridique (comprendre l'avocat...). Je lui remets alors l'ensemble des justificatifs qui permettront de formuler l'offre. Il s'occupera du reste.

 

D'ici demain j'aurai une orientation de principe, et je serai fixé d'ici une quinzaine de jours quant à savoir si l'un de ces deux achats sera ma 3ème opération de 2011...

Et si ça ne fonctionne pas convenablement demain, j'ai déjà un troisième bien en vue pour lequel je n'ai plus qu'à rédiger une offre (ah, ah! et en plus ce serait une expérience immobilière nouvelle)

 

...à suivre...

 

 

 

* et bein oui, on peut acheter de l'immobilier comme on acheterait un ane dans un sac... pour autant, je ne vous conseille pas de le pratiquer car ça ne peut réserver que de mauvaises surprises.

Vous vous dites surement que c'est débile d'aller mettre son pognon dans un appart qu'on n'a pas vu ? Vous avez un peu raison, mais vous croyez que tous les actionnaires de Renault ont visité le technocentre de Guyancourt de fond en combles avant de se porter acquéreurs ? 

En l'occurence ici, pour des raisons de disponibilités et de délais, je n'ai pas pu visiter ce studio, le fait de ne pas visiter n'est pas forcément un frein pour se porter acquéreur. Je prends un certains nombre de renseignements utiles, j'ai vu des photos, les diags, je connais l'immeuble, etc, etc., et j'ai déjà une vue technique de la chose. En fait, quelque part dans ce cas là, j'achète au pire... Mais bien entendu, quand on peut voir et toucher avant, c'est quand même mieux !  

 

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7 septembre 2011 3 07 /09 /septembre /2011 18:00

le vendredi

Tout le monde attend avec impatience le vendredi. cadre, forçat, rentier... le vendredi est le jour où l'activité s'arrête ou du moins se ralentit au profit d'un peu plus de plaisir . la réjouissante perspective du week end.

 

Depuis un an, j'ai oublié le concept du vendredi au profit du concept du "jendredi".

En effet, je bosse à 80% et je m'en félicite chaque jendredi :

- j'ai plus de temps pour moi

- j'ai plus de temps pour ma famille

- j'ai plus de temps pour me consacrer à l'investissement immo et aux (nombreuses) démarches inhérentes

- et j'ai plus de temps pour réflchir quand bon me semble aux actions de fond que je dois mener pour mon job, et que je n'arrive pas toujours à mener au quotidien

 

Ainsi, depuis 1 ans, mon week end commence le jeudi soir... enfin plutôt, le jendredi soir.

 

Financièrement, voilà ce que ça donne :

- en tant qu'agent de la fonction publique, je perçois 85,7% de mon salaire et mes primes (qui dans mon cas représentent presque la moitié de ma rémunération), je qualifierai volontiers ces 5,7% supplémentaires de privilège

 

- en tant que papa d'une petite de moins de 36 mois, ce temps partiel est de droit, mon employeur ne peut pas le refuser. En fait, pour moi c'est hors de question de l'imposer  vis-à-vis de mon employeur, ce ne peut être qu'obtenu à l'amiable, et en cas d'échauffement, il m'arrive de temps en temps de venir bosser le 5ème jour de la semaine et alors de gouter encore aux plaisirs du vendredi. Je lis aussi en général mes mails les week end et répond au téléphone si besoin.

 

- en tant que papa d'une petite de moins de 36 mois toujours, j'ai droit à un complément de la CAF. Ce complément n'est pas mirobolant pour deux raisons : d'une part, j'ai un salaire plutôt haut par rapport à la moyenne (pas assez par rapport au taf fourni, je vous l'avoue...il serait près du double dans le privé ;-(), et par ailleurs, ma pacsette est également à 80% (le plaisir ne vaut que s'il est partagé par tous, n'est-ce pas ?) ce qui fait que l'on est plafonnés à tous les deux à un peu plus de 500 € d'aide, on va pas s'en plaindre.

 

- puisque je gagne moins en rémunération, de fait, les revenus CAF n'étant pas imposables, je gagne encore un (petit) peu sur l'IR

 

 

Ca vous donne envie de vous mettre à 80% ?

 

Bein oui, c'est bien le but de cet article, alors FONCEZ, ce n'est pas demain que vous en profiterez (moi si justement, c'est bien demain, enfin vendredi que j'en profiterai).

 

Je vais même vous faire une confidence qui en fera pâlir plus d'un : ma pacsette est elle aussi agent de la fonction publique, et en prenant en compte l'ensemble de ces éléments, sa rémunération est supérieure à ce qu'elle avait en travaillant à plein temps !!

Bien sûr, il faudrait regarder ce que cela donne au niveau des cotisations, etc, etc... Mais bref, avoir plus de temps est un rêve parfois beaucoup plus accessible qu'on ne le pense à condition... d'oser.

 

Moralité : le temps que vous consacrerez à trouver des pistes pour gagner du temps vaut mieux que :

- l'argent,

- votre temps de présence au boulot,

  le temps que vous passerez à trouver des pistes pour en gagner (Is Time more than money ?)

 

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5 septembre 2011 1 05 /09 /septembre /2011 17:00

J'ai signé un peu avant de partir en vacances ma seconde opération de l'année 2011.

 

Pour rappel, comme je l'expliquais dans un article précédent (plan de démarrage - objectif 2011 : + 31,5k€) : il me faudra trouver une troisième opération en 2011 pour atteindre ma cible. Et j'en ai plusieurs autres en vue.

 

HEADER2.JPG

 

Donc, ce second achat consiste en une petite maison de bourg de 52m². Elle se situe dans un village peu côté mais qui a l'avantage de ne pas être très éloigné de Clermont-Fd (à 15mn), capitale régionale de l'Auvergne, et de fait la place auvergnate où la côte immobilière est la plus fort. Elle peut donc intéresser un couple ou une jeune famille qui y travaillerait et aurait des revenus modestes (que ce soit en locatif, ou en accession).

 

Actuellement, le bien présente :

- un local commercial, de 26m²

- une partie habitation de 26m²

 

Initialement, je pensais le rénover dans l'optique de deux locaux distincts, j'ai changé d'avis depuis.

En avançant dans le projet, j'ai d'abord appris que la mairie sponsorisait l'installation d'un commerce ailleurs. le dernier commerce du village était dans mon local, mais il est mal adapté à l'activité commercial (petite surface, pas de sanitaires, pas de zone de stockage). Il a tourné jusqu'il y a 3 - 4 ans, mais du coup, sachant que la mairie sponsorise l'implantation d'un commercant ailleurs, je ne suis pas sûr qu'il y ait la place pour deux commerces dans le village (800 habitants, zone de chalandise < à 2500).

 

Ensuite, en réfléchissant davantage au projet de rénovation, le découpage en deux biens louables à des personnes différentes entraîne des frais importants supplémentaires, sans forcément un revenu locatif plus élevé. A savoir principalement : création d'un second compteurs électrique (sachant que les normes électrique sur les locaux commerciaux sont différentes et plus exigeantes que celles des habitations), création de compteurs divisionnaires d'arrivée d'eau, création de deux sanitaires (en haut / en bas).

 

Par ailleurs, louer un petit F1 dans un tel village n'est pas forcément le plus facile.

 

Du coup, je vais plutôt envisager un F3, avec deux petites chambres et un bel espace de vie (le rez-de-chaussée) ce qui devrait apporter du cachet.

 

A présent, j'attends les devis, puisque pour gagner du temps, j'ai reçu les artisans dans la période de compromis.

 

Copie-de-annonce-logic-immo.jpg

 

Pour mémo...

 

Prix d'achat : 19 k€ tous frais inclus.

 

Avec le plan de financement suivant :

 

- 24 500 € d'emprunt

 

- 2 500 € en apport personnel, transformé quasi-arbitrairement en 5k€ par mon banquier (j'expliquerai pourquoi dans un prochain article)

 

 

 

Ainsi, le total après travaux est de 29 500 €.

 

Valeur escomptée après travaux :

- revenu locatif : 350€

- revente > 50k€, ce qui ne fait pas un gros mark up, mais rapporté à l'apport n'est pas non plus une mauvaise performance.

 

Vous voulez surement voir plus de photos, alors les voici. et si quelqu'un qui suit mon blog est intéressé pour acheter ce bien, je fais un prix d'amis à 30k€ en l'état (au lieu de 36k€ qui est un prix ferme...)

le reportage photo complet est disponible en suivant ce lien

 

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1 septembre 2011 4 01 /09 /septembre /2011 23:20

Et voila, 5 semaines de vacances, le pied... d'être salarié !

 

DSC 0553 

 

Bein oui, faut bien le dire quand même. Le salariat n'a pas tous les avantages du monde, mais il a au moins celui-là ! Et comme chacun le sait bien, "Time's money".

 

Par corollaire, prendre son temps revient à gagner de l'argent ! et voila un des avantages (peut être le principal) d'être salarié, pour une fois qu'on en a un profitons-en.

 

Bon, qui dit vacances ne dit pas forcément d'oublier de faire marcher son portefeuille. Et puisque mon portefeuille fonctionne plutôt bien pendant que je suis en vacances, ça me permet de prendre plus souvent des vacances.

 

Cet été donc pendant que je me la coulais douce en Sicile, j'en ai profité pour louer ma maison. Et c'est +3,5K€ qui sont venus s'inscrire sur mon compte en banque. Plutôt que de la thésauriser, cette somme m'a permis de prendre 4 semaines de vacances à l'étranger et en famille, sans amputer mon compte en banque

 

Bon, évidemment pour louer sa RP, il faut pouvoir "effacer" sa présence. Notre maison est très bien adapté pour cela:  nous avons deux grands frigos, beaucoup de rangement en cuisine, des m² largement suffisants pour nos affaires personnelles, et des placards suffisamment nombreux pour nous permettent de faire une large place à nos hôtes et leur laisser beaucoup de place, etc, etc. 

Nous n'avons également aucune affection pour les bibelots en tous genre ce qui fait que notre maison n'est pas trop personnalisée.

Nous n'avons rien de particulier à cacher, ni à voler (je ne recompte pas mes DVD après avoir louer, sinon c'est pas la peine)

 

Ensuite, ça oblige à chaque fois à faire un gros rangement et un gros ménage. C'est l'occasion d'en faire. De faire de la place et de dégager de sa garde robe les habits qu'on met plus, etc... On essaie aussi de vider (un peu) les réserves de nourriture avant de partir, comme par exemple ressortir la conserve de pieds & paquets ramenée de sisteron lors de précédentes vacances...  Bref, rien de désagréable. C'est une sorte de renouvellement.

 

Quelques bénéfices secondaires de louer sa RP :

- On laisse une maison propre et rangée, on la retrouvera propre et rangée quelques semaines après (et pas avec une pellicule de poussière...).  

- La maison est occupée, elle vit : moins d'exposition au vol, moins de risque  de mauvaise surprise au retour

- La satisfaction des hôtes qui ont passé un séjour agréable nous procure une grande satisfaction également

 

Bref, pour l'instant cette formule n'a fait que nous séduire. nous n'avons pas eu de mauvaise surprise jusque-là et c'est d'autant plus agréable d'être en vacance lorsqu'on sait qu'on se les fait offrir par d'autres !

 

Allez, maintenant, au boulot, on a un objectif à atteindre...

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21 juillet 2011 4 21 /07 /juillet /2011 19:32

Un chateau à 265k€ (FAI, prix de départ), ça vous tente ?

 

Quand je vois ce type d'annonce, je me dis que tout est accessible. Ce bien est un chateau / manoir du XIX ème dans un Centre bourg proche de la préfecture de l'Allier.

 

A ce prix, vous n'avez que 4.000m² de terrain, et vous n'aurez pas la maison de gardien et son terrain supplémentaire, qui seront lachés pour 33K€ de plus. Et surtout vous aurez :

- un énorme chantier de rénovation devant vous.

 

Le toit est bon,  les huisseries sont bonnes, il y a 210m² par niveaux sur 2 niveaux plus caves et combles, de belles terrasses, c'est un beau chateau moderne, dont l'intérieur est intégralement à refaire. Il y a quelques dépendances (batiment de 2x60m², et des abris ouverts pouvant servir de garage...).

 

Je ne l'ai pas (encore) visité, mais ai trouvé grâce au web, son emplacement, et une 40aines de photos au total. Si je veux aller plus loin, je n'ai plus qu'à contacter le propriétaire en direct...

 

J'estime à 150 k€ les travaux nécessaires pour tout retaper, 100k€ permettront de faire de ce lieu un très bel endroit sans exploiter la totalité des m². Le potentiel à la revente néanmoins reste faible par rapport à d'autres biens de ce type à cause :

- d'une petite surface de terrain

- de son emplacement en centre bourg, avec une (toute petite) route assez proche, brodure de terrain proche du bati.

 

C'est un bien qui peut se revendre dans les 500k€ refait en partie à neuf avec un peu d'agrément (terrain, piscine), ce qui peut offrir une plus value tout à fait conséquente (100k€, en une opération soldable en 6 / 10 mois), pour celui qui a la capacité à le financer (ce type de bien m'intéressera dans une prochaine étape de ma démarche).

 

Si je l'achetais, je négocierai un peu le prix parce que :

- il est sans doute encore trop cher vue la masse de travaux,

- la plupart des acquéreurs potentiels s'en détourneront vue la masse de travaux

Du reste, je prendrais bien sûr la maison de gardien, je ne retaperai que la moitié du bien pour la rendre habitable et laisserai la seconde moitié en potentiel d'aménagement à un futur acquéreur.

 

Avis aux amateurs de belles demeures...

 

 

 

 

 

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17 juillet 2011 7 17 /07 /juillet /2011 22:23

Ca y est 500K a deux mois. Pour revoir le bilan à un mois, c'est ici.  

 

Donc, durant ce deuxième mois, la fréquentation du blog a quasi-doublé, avec 800 visites (contre 460 le mois passé), le nombre de pages vues est de 2800, ce qui fait une moyenne à 3,5 pages par visiteurs, j'en déduis donc que les gens ne viennent pas là par erreur ou en tous cas s'intéressent au contenu.

Mon pics est à 38 visiteurs en une journée, et 212 pages vues.

 

J'ai reçu un peu plus de commentaires que le mois passé (et tant mieux!), et la visite de quelques investisseurs avertis. Je ne suis toujours pas satisfait de la manière dont overblog gère les commentaires.

 

500K est référencé dans 3 blog roll : proriche.com, immobilier-finance-gestion.overblog.com et agregfinance.com, ce qui m'apporte quelques visites en plus.

 

Les gains publicitaires s'élèvent à 0,70 euros (contre 40ct le premier mois), c'est pas grand chose, mais ça a presque doublé également. Bon, devant la misère que me rapporte la publicité, j'ai viré la publicité graphique qui fait ramer l'affichage à chaque changement de page. Je la remettrai peut être bientôt, vu que la publicité non graphique fait également ramer (et je pense que même sans la publicité... la plateforme rame)

 

J'ai également produit deux contenus payants :

- mes 10 conseils pour investir vite et bien (100% gratuit pour mes abonnés)

- mes 3 moyens pour acheter un bien deux fois moins cher que son prix de revente (pas gratuit et pas donné d'ailleurs, mais je ne braderai pas la manière dont j'achète, il faudra donc y passer si vous voulez savoir)

 

Au final, si le nombre de visite sur le blog double chaque mois et si les gains financiers doublent également chaque mois, alors dans un an, je gagnerai mieux ma vie en bloggant qu'en allant au boulot... mais ces chiffres sont très peu probables ! J'attends donc un tassement de la fréquentation dès le mois prochain.

 

Merci à tous de votre participation à 500K et pour les nombreux messages encourageants que j'ai reçu.

Laurent

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14 juillet 2011 4 14 /07 /juillet /2011 11:00

 

la première opération que je réalise dans l'optique de mon objectif de gagner 500k€ en 4 ans est l'achat d'un petit appartement à rénover entièrement.

 

photos-chamaliere-0260Je vous propose ici un reportage photo  de ce bien dans l'état où il se trouve lorsque je l'achète. Je vous proposerai ensuite des photos une fois rénové (la rénovation est en cours et le chantier s'éternise, mais ça ne va pas durer).

 

Il s'agit d'un local en rez-de-chaussée à usage d'habitation. C'est là la terminologie qui semble vouloir dire que la surface est habitable, mais à la base n'était pas prévue pour cela et a été transformé.

 

Cet appartement fait 30m² et je l'ai acheté à 14 500 €, frais de notaire inclus.

Je l'ai financé en cash (c'est d'ailleurs peut être un erreur, mais pour l'instant ça ne me dessert pas), et j'y réalise des travaux pour 8 500 € (tout à neuf sauf fenêtres, chauffage, porte d'entrée...), je finance également ces travaux sur mon capital propre.

 

 

Cet appartement est spécifique: c'est un rez de chaussée, avec des fenêtres en hauteur, Avant que je ne l'achète, cet appartement a été vu par une quarantaine d'investisseur, mais personne ne l'a retenu sans doute à cause de cela, et c'est ce qui m'a permis de l'avoir en faisant une offre très très basse... Repeint en blanc et fenêtres nettoyées, le cachet de l'appartement augmente considérablement. et les fenêtres étant larges, il est finalement assez lumineux pour un RDC. 

   

L'opération me coutera donc 23k€. Si vous allez sufer sur le lien ci-dessus, vous verrez que j'ai remis en vente ce local en l'état juste avant de démarrer les travaux à 43k€, prix affiché. J'ai eu 5 ou 6 visites en deux semaines, pas d'offres, mais deux visiteurs intéressés. Ce que recherchaient les visiteurs était un appartement à rénover, de leurs propres mains pour la plupart, et un couple qui souhaitait faire du scellier ancien (ce qui n'était pas possible sur un tel bien).

 

Bref, une fois refais à neuf j'ai tablé dans mon opération en tirer 40k€, mais en réalité j'espère en tirer un peu plus : 46k€ serait un bon chiffre car cela doublerait l'investissement. Je pense l'afficher 50 à 52k€ ce qui le placera en bas du marché (très important pour une revente rapide) et devrait me permettre d'obtenir des visiteurs nombreux et rapidement.

 

Selon le déroulement de mes autres opérations en parallèle, je le vendrai immédiatement ou je le conserverai quelques temps. Ma stratégie à la revente est simple : le premier qui fait une offre au dessus ou à 46k€, je le laisses partir. A ce prix, je fais une belle opération, et la personne qui me l'achète fait une opération correcte : l'on est très en dessous du marché qui est > à 2000€ le m² en moyenne sur le secteur, sachant que :

- mon bien fait donc 30m² 

- il est "spécifique" à cause des fenêtres en hauteur  (ce qui en diminue la valeur par rapport à la moyenne)

- il sera refait à neuf (ce qui l'augmente).

 

En attendant, les travaux sont en cours, et chaque mois de retard, c'est 450 € de perdus (370 de loyer, 60 de charges, 20 d'abonnement électrique). Et à cause du retard pris par mon artisan, je suis en train de louper le coche des étudiants qui cherchent maintenant (la période idéale étant de début à mi-juillet). Ca ne m'empechera pas de le louer dès qu'il sera terminé.

 

Dès que possible, vous aurez droit aux photos refait à neuf...

 

 

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500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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