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10 juin 2011 5 10 /06 /juin /2011 23:01

L'autre jour, j'ai posé une après-midi pour aller visiter un bien bien d'exception que j'avais repéré. Bien d'exception, non pas dans le sens de prestigieux, mais bien d'exception dans le sens de bel eT bien exceptionnel. Je veux dire que l'on ne voit que très très rarement ce type de bien sur le marché. Et pour cause... vous allez comprendre quand vous en saurez le prix.

 

Il s'agissait d'une tranche complète d'un immeuble des années 80 (fin 80 je pense), immeuble au demeurant correct, puisque assez récent pour la ville, apparemment entretenu, et apparemment bien occupé par ailleurs (sauf cette tranche strictement vide et jamais utilisée) que ce soit par des propriétaire ou des locataires, comme pouvait en témoigner les rideaux accrochés aux fenêtre et les voitures garées au bas de l'immeuble.

 

La ville en question est une ville qui d'un point de vue investissement immobilier mérite très clairement le détour car au moins pour l'apprentissage il faut savoir que ça existe : il y a là pléthore d'immeuble à acheter, pour la plupart à raffraîchir avec un prix au m² sans doute parmis les moins chers de france et des rapports locatifs très élevés, sauf que le taux d'innocupation des locaux en est à la mesure...

C'est cette ville qui a inspiré l'article que j'ai posté il y a quelques jours sur le prix au m² du foncier par rapport au prix de rénovation au m² (http://500k.over-blog.com/article-a-saisir-prix-du-foncier-au-m-prix-de-renovation-m-74002819.html). Cette ville, il s'agit de Thiers dans le Puy De Dôme, capitale de la coutellerie.

 

Si vous souhaitez vous faire une idée de ce que l'on peut trouver à Thiers, allez sur le bon coin et tapez en code postal 63300, dans la rubrique vente immo, ça vous tente ?

 

Personnellement, je pensais ne jamais aller visiter un bien là-bas... enfin, jusqu'à celui-là, pour lequel je me suis donc déplacé, c'était un mercredi après-midi. Il s'agit donc d'un bien d'exception : une tranche d'immeuble qui a été livré totalement brut :

- une cage d'ascenseur, je n'ai pas pu regarder mais je doute qu'il y en avait un à l'intérieur (la cage et les portes étaient là)

- un escalier sur les 5 +1 niveaux

- des fenêtres en alu et double vitrage, avec des portes fenêtre à certains étages.

- 3 box fermés, que je n'ai pas visités

- les sols, plafond, murs en béton bruts, non nivelés, donc brut de coulée (je ne connais pas le terme exact, mais c'est ce que l'on pourrait appeler brut de décoffrage, puisque les sols n'étaient même pas plats et demandaient un raggréage complet sur les 5 niveaux)

 

Imaginez donc ces 5 niveaux totalement vides, de surfaces hétérogènes, l'immeuble étant construit à flanc de colline, mais au total sur les 5 niveaux il y a plus de 500m². Sans même une gaine technique, ni cuivre, ni PER, ni quoi que ce soit d'autre. Juste des fenêtres et des stores baissés, dont les coffres eux-même étaient accorchés là, brutalement figés dans le vide, vue que l'hypothétique cloison de placo qui aurait du les encadrer n'avait jamais pu être posée

 

Le gars qui a acheté ça à l'époque, sous le nom d'une société d'ailleurs, avait sans doute pensé avoir la capacité à l'amménager... et n'a sans doute jamais pu concrétiser son projet, en une 30aine d'années ! Sur 2 des fenêtres étaient restés accrochés, abandonnés là par l'agence, des panneaux "à vendre". En rentrant je me suis bien sûr empressé de chercher le prix sur le site web de l'agence. Sans succès, le bien avait été retiré, sans doute il y a longtemps.

 

Bref, je repars persuadé que ce n'est pas pour moi, sans même visiter les garages. Trop de travail, trop d'inconnues, trop de risques. Comment évaluer le potentiel d'un tel bien, dans un tel endroit ? je n'ai pas la réponse, bien que je sois persuadé qu'avec une "bonne idée" ce bien puisse être très largement rentabilisé, et le sentiment qu'une très forte rentabilité est possible et que je passe à côté de quelque chose, mais résigné car je n'ai pas ce savoir faire.

 

En partant, je remercie la dame, et m'aperçois qu'un second et sans doute ultime visiteur arrive, avec près d'une 1/2 heure de retard, ayant fait un déplacement bien plus long que le mien puisque sa plaque affiche un pédant "06", alpes maritimes (le 06 sur une plaque étant toujours pédant à mon sens...). Nous serons donc deux en toutes et pour toutes à s'être déplacés ce jour là pour voir ce bien, qui pourtant sur le site affiche 2 561 consultations. Taux de transformation égale à un pour mille. Son prix ?

20 € au m².

 

Quelques semaines plus tard verdict : le bien n'a pas toujours pas trouvé d'acquéreur. Avis donc aux amateurs... de sensations fortes !

 

 

 

 

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5 juin 2011 7 05 /06 /juin /2011 12:14

En cherchant bien, vous pourrez trouver dans la pluspart des grandes villes des biens en vente dans les quartiers nord, ceux où les gens ne veulent pas investir, peur des locataires, peur de lieux, parfois à juste titre et parfois non.

Ces biens immobilier s'ils sont à usage commercial où peuvent en obtenir l'usage (attention l'usage d'un logement en commerce est donné à l'individu et non au local) peuvent se révéler une mine d'or... pour un placement locatif, et demain si les lois ne changent pas pour de la revente.

 

En effet, les quartiers nord en métropole sont généralement des quartiers 'ZFU' - zone franche urbaine, lieux où le développement économique est une priorité nationale. Il conviendra de bien se renseigner au préalable, mais un tel local va se louer de 2 à 4 fois plus cher qu'un même local en banlieu quelconque. Et pour cause : les entrepreneurs qui s'y installent bénéficient de dispositifs fiscaux très très incitatif, au point que l'on peut se demander pourquoi les créateurs ne choisissent pas systématiquement la ZFU pour démarrer leur activité.

 

Plus généralement se loueront de petite à moyennes surface, puisque l'on adresse là de nouveaux entrepreneurs.

 

Ainsi, l'investissement locatif en ZFU, la possibilité de transformer une habitation en bureau ou local dans une ZFU est à étudier de prêt et peut se révéler un excellent placement. Pour la revente, c'est un peu moins vrai, la valeur patrimonial de ce type de bien est faible (souvent des constructions des années 60/70) et le quartier et l'environnement restent des freins à une très forte prise de valeur.

 

Bon investissement !

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3 juin 2011 5 03 /06 /juin /2011 16:00

En 2009, j'ai eu une excellente opportunité, qui s'est concrétisé très très rapidement : l'achat de mon premier immeuble.

Il s'agit d'une maison de bourg sur 3 niveaux de 35m² chacun + cuvage + cave voutée.

Chaque niveau propose un F1 bis / F2. Il y a de gros travaux, un appartement est néanmoins prêt à être loué. Un second est à raffraîchir, mais l'électricité a été refaite, la salle de bain est presque terminée et la cuisine est à finir, bref, principalement de la peinture, du sol, du plafond et vérifier l'ensemble (c'est toujours délicat de reprendre des travaux en cours, certains artisan le refuse et refont tout parfois à juste titre).

Le troisième appartement a plus de mal, les fenêtres sont à changer, les portes aussi, il y a une salle de bains et un WC en cours de rénovation mais pas de cuisine, la distribution des espaces n'est pas déplaisante mais particulière.

 

Il s'agit d'un bien spécifique. l'immeuble est coincé dans une impasse, n'a pas de vis-à-vis réel, mais est un peu enclavé entre d'autres maisons de bourg qui lui tournent le dos et du coup l'appartement du bas notamment reçoit peu de lumière, la vue est enclavé, mais le soleil rentre dans les appartement du R+1 et R+2. La façade est pas très belle (en pierre + crépi qui a trop vécu), ce qui n'est pas accueillant et représente d'emblée de gros frais pour un investisseur, alors qu'elle peut vivre encore tranquillement des dizaines d'années.  

 

Nous visitons le jour même, je pose mon après-midi en catastrophe. 2 jours après, l'on en est propriétaire théorique. Il y a eut entre 20 et 30 visites sur le bien, aucune offre et l'on est donc encore dans le bon timing. L'estimation de départ négligeait certainement que les élements les plus couteux en rénovation étaient déjà en place sur un appartement (sdb, cuisine, élec)

Prix d'achat : 41k€ tous frais inclus ! On est dans la toute proche banlieue de Clermont, une ville bien côtée, prix au m² 1500-1800€. 

On met en place un crédit pour environ 30k€.

 

Nous faisons donc entrer un locataire dans l'appartemement du haut avec un loyer de près de 400€, l'appart est très sympa car sous les toits, et il y a une clim. 

Une agence nous propose de revendre alors ce seul appartement 70k€, nous réalisons être assis sur une mine d'or... bien que l'estimation est très très optimiste (cf.prix au m²), en connaissance de cause, juste pour obtenir le mandat.

 

Nous nous décidons alors à remettre le bien immédiatement en vente, c'est l'opportunité pour nous de changer notre résidence principale avec un apport plus important !

Nous mettons aussi le 2nd appartement en rénovation, un auto-entrepreneur nous propose de le refaire pour moins de 6k€. résultat correct, après quelques reprises et gueulantes polies

 

Nous présentons le bien à 3 agences, en concurrence au même prix et mettons le bien en vente par nous même.

Un premier investisseur, ami de l'agent immobilier qui a flairé le bon coup se présente et nous fait une offre à 122k€ pour l'ensemble. il n'a aucun apport, résultat : insolvable et une vente qui ne se fait pas, on perd 3 mois.

 

Un second investisseur se présente le jour même où nous remettons l'annonce, il a déjà visité il y a 3 mois, il nous fait d'emblée une proposition un peu plus basse (nous jouons la transparence sur la vente qui ne s'est pas concrétisée), 110k€, on le fait remonter à 115k€, et l'affaire est faite. celui-ci a un apport, et plus mûre dans son achat. il réalise une excellente affaire puisque vu le prix au m², il a encore de la marge (et pourra même faire un mark up intéressant). notre objectif n'était pas de tirer le maximum d'argent sur notre bien, mais bel et bien de vendre très vite pour réaliser une autre opération : l'achat de notre future RP.

 

Résultat : une belle plus value sur ce bien. La plus value est un peu moindre à l'écart de prix. Nous avons fait un gain d'environ 54k€ sur ce bien (il y avait des meubles que nous détenions). c'est une performance remarquable, et que l'on pourra chercher longtemps à reproduire (on ne l'a pas trouvé à ce jour, mais on se tient près à recommencer !).

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1 juin 2011 3 01 /06 /juin /2011 14:49

 

 Si vous n’avez pas de notions de comptabilité, sachez reconnaître :
- Un passif : un élément qui est source de dépense, et qui vous appauvrit
- Un actif : un élément qui est source de gain et qui vous enrichi


Pour un particulier, les éléments de passifs sont tout élément qui amène une sortie d’argent régulière, telle que : pension alimentaire, loyer, crédits à la consommation et qui est improductive. Le passif est générateur de dépenses et donc d’appauvrissement.

A contrario l’actif est un élément d’enrichissement. L’actif est représenté par les gains que vous pouvez obtenir : placement, achat d’obligations, créances, revenus locatifs si vous avez opéré des placements dans ce domaine.

Alors, et c’est un peu l’objectif de toute notre réflexion, il convient de se poser la question de savoir si le crédit que vous allez contracter pour acheter votre résidence principale est un élément d’actif ou un élément de passif ?
En d’autres termes : devenir propriétaire va-t-il réellement vous enrichir ou non ? D’après ce que l’on vient de poser, ça semblerait plutôt être un passif, puisqu’il y a un crédit à rembourser tous les mois.
Alors tout d’abord, notez qu’un investissement locatif n’est pas forcément un élément d’actif. Si au moment venu, vous ne faîtes pas correctement vos calculs, vous pourrez vous trouver dans le cas où votre investissement locatif vous coûte de l’argent chaque mois, et ne vous rapporte rien à l’instant T, il vous faudra faire un effort financier pour en couvrir le déficit et  il peut alors se transformer en passif jusqu’à ce que le crédit soit soldé, et seulement ensuite il deviendra de l’actif.

Je vous propose de voir la RP non pas sous un angle affectif, home sweet home, mais sous une vision investisseur. Et pour cela vous m’excuserez, nous allons vous découper en deux personnes distinctes :

- D’un côté, vous, en tant qu’Individu, ayant des besoins à satisfaire et des envies, vous êtes dans une logique inflationniste concernant votre confort de vie et vous avez bien raison

- De l’autre, vous en tant qu’Investisseur, ayant des objectifs de rentabilité et d’enrichissement, vous êtes dans une logique rationnelle et calculée, vous êtes inflationniste concernant votre patrimoine

Et bien c’est assez simple, vous l’Investisseur, vous allez louer votre placement locatif à vous l’Individu qui en fera sa résidence principale. C’est clair ? Je dirais même c’est limpide ? Comme une coupure… en deux (promis par la suite on recollera les morceaux car je ne voudrai porter la responsabilité de vos pathologies psychologiques).

 

Et bien c’est sous ces deux angles que vous allez devoir regarder l’achat de votre résidence principale. D’un côté le confort, la capacité d’un bien à répondre convenablement à votre besoin, à vous apporter confort et sérénité. De l’autre la rentabilité du bien en tant qu’opération financière. Dans la culture anglo-saxonne ces considérations sont bien plus profondément ancrées que dans notre pays.

Dès lors que vous voyez la RP comme une opération financière, le crédit que vous allez engager est bien à placer pour partie du côté des actifs : 
- Les intérêts d’emprunts sont et resteront des éléments de passifs
- Le capital remboursé chaque mois est à placer du côté de l’actif : il vous enrichit chaque mois.
- La dépense de loyer est un passif que vous devriez dans tous les cas supporter, puisque vous vous en rappelez : tout le monde a besoin d’un toit.

 

 

la RP est un actif
la RP est un actif
par 500k

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28 mai 2011 6 28 /05 /mai /2011 23:18

Ma première opération immobilière fut l'achat de ma résidence principale. Cela faisait déjà plusieurs année que je voulais acheter une petite surface, mais sans oser franchir le cap. après quelques années à travailler, lorsque mon amie a terminé ses études et avant qu'elle ne travaille, nous nous sommes lancé.

Nous avons acheté notre RP pour 144k€, négocié à -10%. une maison de 110m² dans Clermont-Fd, avec un bout de jardin. nos critère étaient : un jardin, desservie par les transports en commun de l'agglo, facile à revendre. cette maison était entièrement à rénover à l'intérieur (année 60-70), c'était fin 2005.

Nous avons alors obtenu un taux exceptionnel (3,25%) en changeant de banque et choisi une assurance en capital restant due (bien connue maintenant, à l'époque nous avions hésité en April et Aig, et choisi April au final).

Nous avons retapé la RP nous même avec forces armées (merci à ceux qui nous ont aidés sans qui l'on n'en serait pas là), investi près de 25k€, en ne faisant réaliser qu'un seul chantier par des artisans (un copain), celui de la chaudière, et c'est un des seuls chantiers sur lequel on a eu un problème (je déconseille vivement aux propriétaires immo de confier des chantiers à des copains).

Bref, le marché s'est un peu cassé la gueul et la reprise a été difficile.

Nous avons donc revendu pour les raisons suivantes :

- plus assez de place, l'on avait d'ailleurs imaginé un projet d'extension

- volonté d'avoir une piscine, et le terrain s'y prêtait mal, l'on avait imaginé de placer la piscine dans l'extension d'ailleurs

 

Et l'on s'y est mis le jour où nous avons trouvé notre future RP, elle est partie en 3 mois par particulier (elle était dans 3 agences, nous avons eu quelques visites par Orpi, et très très peu par les autres). Nous avons alors revendu notre maison à 185k€ directement de particulier à particulier.

 

bilan : 144+frais de notaire ~8k€ de mémoire = 152k€ sur lesquels on ajoute 25k€ de travaux, 177k€.

La plus value est faible compte tenu des travaux réalisés, mais n'oublions pas que le marché est en recul. nous rachetons une maison de plus forte valeur dans ce marché en recul, en nous endettant davantage : mécaniquement, nous réalisons donc une très bonne affaire, puisque le bien que l'on achète 'à pas cher' reprendra davantage de valeurs que notre maison que l'on a vendu "à pas très cher'. l'on aurait pu être plus gourmand et ne pas vendre à ce moment là, mais alors on aurait vendu 6 mois plus tard à notre prix (que l'on avait baissé à 192k€, donc peu d'écart), mais on aurait racheté une RP plus cher, et moi bien, puisque l'on avait trouvé une affaire pour notre nouvelle RP.

Nous avons aussi économisé les loyers. Ou du moins, remboursé un crédit qui nous a contraint à éparger puisque l'on a produit du capital sur la maison, pendant 5 ans.

Au final, j'estime avoir gagné 30 à 35k€ par l'achat de cette maison, et une très bonne qualité de vie (le lieu d'habitation étant pour cela primordial), par rapport à si j'avais laissé mon argent à la banque et loué une T4 à la place.

 

Ce raisonnement m'amène à un constat évident : en période où le marché est au plus bas, il ne faut surtout pas hésiter à vendre (alors que certains penseront le contraire !) si c'est pour racheter quelque chose de plus cher et s'endetter davantage à ce moment là !

Et d'après moi, c'est pour cela que même en période de crise, cela paraît surprenant, mais les biens les plus chers et les plus prestigieux ne connaissent pas la crise et se vendent à prix d'or. Quelqu'un que je connais très bien a vendu il y a 2 ans en pleine crise immobilière et financière un appartememnt à Monaco, 100m² avec de beaux balcons, et vue sur les jardins du casino, pour 4M€ (milion d'euros, je vous laisse imaginer la commission des entremetteurs qui s'élève à 6 chiffres)...

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28 mai 2011 6 28 /05 /mai /2011 00:12

Comment êtes-vous assurés ?

 

La plupart des banques ne vous posent pas de question et vous orientent lors de la contractualisation d'un crédit pour l'assurance de votre prêt vers l'une de leur (nombreuses) filiales, qui avant que les banques ne se lancent à tout va dans l'assurance (l'inverse est vrai aussi) devait être je pense le seul type d'assurance que proposaient les banques.

 

Aussi, ces assurances vous assurent pour le montant emprunté... initial. Quel que soit le moment où il vous arrive un (très gros) pépin, peu importe où vous en êtes de votre tableaux d'amortissement, l'assurance vous remboursera la même somme, c'est à dire le capital de départ.  

 

Comment économiser 10.000€ sur votre assurance de prêt ?

 

Il existe des sociétés spécialisées dans l'assurance de prêt qui vous proposent un système différent : vous êtes assurés uniquement pour le capital vous restant à rembourser, vous n'êtes assurés qu'à hauteur de ce qu'il vous reste à rembourser, et ce principe va suivre votre tableau d'amortissement. Si bien  que votre prime d'assurance diminue d'année en année. Ce type d'assurance donc coûte cher les premières années et de moins en moins cher au fur et à mesure que vous avancez dans le temps et sur votre tableau d'amortissement.

 

L'économie est substantielle puisqu'elle peut diviser par 3 le coût de l'assurance, pouvant s'élever à 15k€ et plus !

 

Trop tard j'ai déjà signé

 

Ce n'est pas grave, vous pouvez réviser annuellement vos contrats d'assurance et les établissements bancaires ne peuvent plus (depuis seulement cette année avec la loi Lagarde) vous contraindre à contracter leur assurance, cela étant une entrave à la libre concurrence. Comme tout contrat d'assurance, votre assurance de prêt contient une clause de tacit reconduction, mais sa durée n'est pas de 15 ou 20 ans, mais seulement de un an.  Ainsi, à la prochaine échéance vous pourrez négocier avec votre banquier pour faire baisser la note ou vous pourrez aller voir ailleurs si celui-ci rechigne.

 

Quelle stratégie pour l'assurance emprunteur ?

 

Dans mes investissements que je solde assez vite selon ma stratégie, j'attache peu d'importance à l'assurance, si bien que je ne passe pas forcément en capital restant du (cela me ferait économiser un peu mais pas significativement jusque-là pour ce que j'ai en cours et je préfère en donner un peu plus à mon banquier fidèle).

Pour ma RP, j'ai fait ce même choix idiot, mais qui m'a permis d'attraper un meilleurs taux sur le crédit. Ce taux ne bougera plus, sauf renégociation de ma part, mais ce n'est pas la tendance vu que les taux augmentent en ce moment. De plus comme on se trouve en haut du tableau d'amortissement, il y a un faible écart entre une assurance classique et une assurance en capital restant du sur les premières années. J'ai donc privilégié le taux d'emprunt et n'ai pas cherché à aller voir ailleurs, mais cet article me fait penser qu'il va bientôt être temps de remettre mon assurance de prêt en concurrence.

 

et le taux de couverture lorsqu'on achète en indivision ?

 

Pour ma RP, nous sommes tous les deux à 100%, avec comme objectif qu'en cas de (très gros) pépin l'un survivant ne soit pas contraint à changer de RP, ça doit être assez d'emmerdement comme ça.

 

En revanche, pour nos investissements, nous passons à 50-50 ou 60-40, dans la mesure où en cas de pépin, rien ne nous oblige à conserver nos placements immobiliers, mais aussi parce que nous avons déjà un peu de patrimoine, le risque de se retrouver en faillite personnel est alors très mesuré.

 

 

 

 

 

 

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27 mai 2011 5 27 /05 /mai /2011 23:22

Comment calculer un rendement ?

Le rendement brut est très facile à calculer, il est aussi simpliste. Il s'agit simplement d'obtenir le rapport entre le revenu locatif annuel et le prix d'achat soir  en %  : revenu annuel / prix d'achat %

 

Qu'est ce qu'un bon rendement ?

Tout dépend où vous investissez, à Paris au-delà de 5%, c'est déjà pas mal, vous pourrez monter à 10% difficilement.

personnellement, je ne regarde en général pas les biens dont le rendement est < à 10%.

 

Est-ce satisfaisant ?

Non certainement pas. Pour connaître une rentabilité plus proche de la réalité, voici ce que je prends en compte :

- Frais liés à l'acquisition : frais d'agence, frais de mutation ou frais de notaires

ils s'ajoutent au prix d'achat

 

- Frais de remise en état ou travaux de rénovation

ils s'ajoutent au prix d'achat

il faudrait normalement les amortir sur 10 à 15  ans : si vous placez sur 20 ans, comptez que vous les dépensez maintenant mais qu'il vous faudra en dépenser autant dans 10 ans pour raffraichir

l'amortissement minore les loyers

 

- Frais d'ameublement si vous louez en LMNP / LMP : certes c'est une dépenses, mais ils peuvent être minorés de 31,3% pour un calcul réel intégrant la plus value, car ils ne rentreront pas dans le calcul de la plus value (ni pour l'acheteur dans le calcul des frais de mutation)

il faut amortir les meubles

ils s'ajoutent au prix d'achat et l'amortissement minore les loyers

 

- Taux d'occupation : de 0,8 pour un logement à fort turn over (étudiant, ne louant souvent pas une année complète) ou un appartement dans une zone à demande modérée (si faible, il vous faudra minimiser le loyer pour louer devant les autres), à  0,95 pour un centre ville ou une zone à très forte demande.

il pondère le loyer

 

- Frais de copropriété non locatif

ils minorent le loyer

 

- Frais de copropriété locatif :

ils sont neutres si vous les faites supporter à votre locataire sinon ils minorent le loyer

 

- Taxe foncière :

elle minore le loyer

 

- Frais de gestion : si vous achetez loin, il est indispensable de compter des frais de gestion, pour rémunérer votre mandataire qui se chargera des visites et de réaliser l'entretien courant

ils pondèrent le loyer (en général de façon forfaitaire)

 

A partir du tableau d'amortissement de votre emprunt séparez le capital remboursé chaque mois, et les intérêt dus :

- les intérêts dus minorent les loyers, ils sont variables mensuellement dans le cas d'un crédit classique (ou fixe pour un in fine)

 

- le capital remboursé est neutre : vous le dépensez immédiatement, mais lorsque vous revendrez vous le retrouverez tel que. 

 

Quelle est alors la performance de votre investissement ?

A ce stade, si votre investissement locatif vous rapporte encore + de 10% vous êtes très fort, vous avez fait un excellent achat ! Vendez le immédiatement, vous gagnerez beaucoup d'argent (c'est ma stratégie).

 

Si vous êtes entre 3 et 6% c'est pas si mal, vous avez un placement pépère et votre argent est surement mieux là que sur un livret A, avec un peu de chance votre plan est pessimiste et ce sera une bonne surprise, et consolez-vous, vous ne paierez pas beaucoup d'impôt sur votre revenu locatif... (vendez et trouvez un meilleur investissement)

 

Vous êtes en négatif ? Ne vous découragez pas : vérifiez que vous n'avez pas ôtée la mensualité de capital remboursé car ce n'est pas ce qu'il faut faire. Si c'est le cas, l'excédent constitue votre performance locative, mais si vous êtes réellement en négatif, et ce peut être le cas c'est sans doute que vous n'aviez pas considéré toutes les données du problème et que vous vous êtes fait "couilloné" par le vendeur. Vous aurez du mal à revendre sans perdre d'argent et serez rapidement dégouté de l'investissement immobilier. désolé.

A moins que vous soyez sur un marché à forte plus value (Monaco, Paris intra-muros, hyper centre des métropoles), votre bien prend de la valeur très vite sans rien faire, cela compense sa faible performance locative.

A moins que vous soyez entré dans un dispositif de defiscalisation (dans ce cas, je ne peux plus rien pour vous, attendez, ça va passer... et après vous pourrez investir !)

 

Ensuite il faut quand même calculer la plus-value à la revente :

[prix de revente

- prix du mobilier cédé avec la vente (dans le cas d'un location LMP/LMNP)

- prix d'acquisition (y compris tout ce qui s'y est ajouté, sauf travaux de déco et de 2nd oeuvre, d'ameublement, etc...)

- 1000€ d'abattement (ou 2000€ pour un couple)

]

x (1-0,313) la plus value étant taxée à 31,3%

+ 1000 x 0,313 pour réintégrer l'abattement, 2000€ pour un couple, ou 1000 par indivisaire

= votre plus value nette d'impôt (même sur le revenu)

 

Pour tout investissement je réalise cette simulation, avec éventuellement des chiffres hypothétique si je ne connais pas toutes les données du problème et je met tout ça dans un excel avec mon tableau d'amortissement de crédit, j'ai ainsi à chaque étape (mois par mois) le gain locatif et la performance à la revente.

 

Et en général, je regarde la plus value sur 5 et 10ans : que me rapporte-t-elle mensuellement si je l'encaisse immédiatement ? et je compare cette donnée au revenu locatif (ce qui n'a qu'un sens très subjectif...)

 

OUPS... j'ai oublié quelque chose d'évident et que chacun de nous surveille comme l'huile sur le feu, vous devriez facilement le trouver...

 

à vos calculettes et bon courage... 

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27 mai 2011 5 27 /05 /mai /2011 17:00

Jusque-là, tout va bien. Alors après se posent un certain nombre de questions :

 

Comment encaisser des années de loyers en une seul fois ?  

C'est très simple, en vendant avec plus-value, votre plus value doit pouvoir représenter plusieurs années de loyers, je dirais minimum 2, car sinon, il vaut mieux garder le bien sauf si vous avez une autre affaire en vue immédiatement...

 

Comment faire baisser les frais de notaires ?

Déjà traité

 

Comment bien acheter ? Quoi acheter ? Comment emprunter ?

Cette question me semble-t-il est la plus fondamentale. Comment bien acheter. L'Affaire à réaliser dont il s'agissait dans la première partie de l'article doit me semble-t-il être inéluctable, irréfutable, indéniable... elle est donc évidente.

Au moment où vous achetez, c'est un conseil, vous ne devez laisser la place à aucune question, aucun doute, sinon c'est que ce n'est pas ça :

- vous vous demandez si ça va être rentable ? n'achetez pas, ça ne le sera pas

- vous vous demandez si ça sera revendable ? n'achetez pas, ça le sera mais pas à votre prix

- vous vous demandez si ça va être louable ? n'achetez pas, ça le sera mais pas à votre prix

- vous vous demandez si vous avez vraiment envie d'acheter cet appartement ? n'achetez pas, la réponse est non.

 

Alors, reposons-nous la question :  comment bien acheter ?

La réponse encore une fois est évidente et tout le monde la détient : en s'y préparant.

C'est à dire en faisant une veille active sur votre marché, en préparant vos financement et étant déjà sûr et certain de votre capacité de financement (vous ne pourrez pas vous engagez si vous n'êtes pas sûr que votre banquier vous suivra, ce sera une perte de temps pour tous), en ayant déjà calculé votre rentabilité avant même de visiter le bien, en ayant maturé bien à l'avance votre décision d'investir.

Pas plus, pas moins. l'on pourra y revenir plus en détail.

 

Revenons sur : quoi acheter ?

là encore, on a déjà répondu, il faut acheter n'importe quoi... pourvu que ce soit une affaire, et une affaire rentable.

 

Ne revenons pas sur comment emprunter....

 

Comment louer 2x plus cher ?

là, j'ai bien une idée, mais ce serait malhonnète. En faisant une bonne déco, moderne, attractive et neutre il sera certainement possible d'augmenter les loyers, mais ça ne sera pas suffisant pour les doubler. Les charges imputables au locataire devront lui être imputées sans se poser de question, les cautions et les états de lieux devront jouer leur rôle. N'oublions pas que nous sommes là pour rentabiliser nos affaires et non pas pour faire dans le social, "une main de fer dans un gant de velour"...

Si vous êtes en meublé, n'hésitez pas à basculer sur de la location saisonnière en période d'inoccupation, cela peut multiplier par 4 votre loyer !

 

Et voilà, nous sommes arrivés au bout de l'argumentaire de cette vidéo de promotion. Elle est très intéressante car elle oblige à se poser les bonnes questions, et en cela, merci à Olivier de m'avoir gentillement envoyé celle-là, qui finalement se résume aux deux premiers conseils :

- Ne pas chercher un appartement mais une bonne affaire

- Rembourser avec les loyers des locataires

 

 

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26 mai 2011 4 26 /05 /mai /2011 18:00

Bien. Ce que j'ai détaillé dans la première partie de l'article est un bon début pour commencer à investir. Les deux principes que l'on a vu suffisent à qualifier un investissement de bon ou de mauvais. Bien sûr, rien n'est absolu et avant de rentrer financièrement des loyers, et tant que l'opération n'est pas totalement terminée (par sa revente), il est bien difficile de prédire avec certitude si l'investissement est bon ou mauvais. Cela reste un prévisionnel, et comme tout prévisionnel il comporte des erreurs.

 

Alors comment faire pour sélectionner de bons investissements ?

Pour avoir fait pas mal de gestion de projet, discipline reposant pour grosse partie sur la prévision, je pense pouvoir affirmer qu'un prévisionnel doit toujours être sincère et pessimiste. C'est ce que je pratique dans mes investissements. Je fais l'ensemble de mes plans avec des données pessimistes : prix à la revente minimisé, loyers possibles minimisés, etc... et comme ça je pense que je ne peux pas me planter (j'en suis sûr même sinon, je ne serai pas aussi affirmatif quand à ma capacité à gagner 500k€ en 4 ans).

AInsi, un loyer minimisé est un loyer attracif sur le marché. Un prix de revente minimisé est un prix inférieur au prix du marché, ce qui ne veut absolument pas dire que vous louerez, ni ne vendrez à ce prix là !

 

Continuons à décortiquer la vidéo d'Olivier.

 

Le bon investissement :  

Pour faire un bon investissement, il faut emprunter : je ne commente pas ce point, un excellent article de Cédric de www.businessattitude.fr en fait la démonstration évidente à travers la notion de "TRI", taux de rendement interne. Il faut emprunter et emprunter autant que possible. Il ne faut pas financer en cash un bien immobilier, vous pouvez emprunter avec un risque très minimisé à partir du moment où vous empruntez à hauteur de la valeur minimum du bien, au-delà vous prenez du risque (et donc risquez de gagner de l'argent)

 

Pour faire un bon investissement, il faut louer votre logement à peu près au double de votre mensualité de crédit : c'est de la redite dès lors que l'on a bien compris les conseils du vieil ami. Si vous intégrez tous frais liés à l'exploitation de votre appartement, vous arriverez à ce constat (a peu de chose près) qu'il vous faut viser cet objectif de louer deux fois plus cher que ce que votre crédit vous coûte pour obtenir un gain.

 

Acheter pour 100€ / mois sans avoir à faire un crédit sur 20 ans ni 5 ans : Joker. Vous pourrez surement m'aider à comprendre cette idée force.

hypothèse 1 : il parle de l'in fine, mais ce n'est pas clair ?

hyptohèse 2 : il parle d'un achat immédiatement démembré et dont l'usufruit est revendu immédiatement pendant 20 ans et 100€ ne représentant que les charges du propriétaire (je n'ai pas réfléchit à ce type d'opération, je vais chercher !!) ?

 

Nul besoin d'être propriétaire pour encaisser des loyers : en effet, pourquoi le faudrait-il ? cependant, de mon point de vue ce serait une erreur de ne pas être d'abord propriétaire de votre logement. Une grave erreur qui pourra vous faire perdre 31,3% de votre plus value, soit le montant de l'impôt, le jour de la revente. Mieux vaut faire un gros mark up sur votre RP que sur un bien qui ne l'est pas.

Sachez également qu'il existe, lorsque vous êtes connecté, la possibilité d'exploiter un bien de grande valeur patrimoniale dont vous obtiendrez l'usufruit (droit d'usage et d'en percevoir les fruits) pour une somme raisonnable et une durée donnée et dont le propriétaire ne conservera pendant ce temps que la nue propriété (c'est à dire le foncier, sans en avoir la jouissance, cela se pratique beaucoup pour la transmission de patrimoine), son bien n'entrant alors pas dans son patrimoine pour le calcul de l'ISF, le nue propriétaire y trouve son compte. Je ne pense pas qu'Olivier parle de cela, mais plutôt de la sous-location sur laquelle il est possible de marger (un peu).

 

Réduire facilement les frais de notaire voire ne pas en payer :

Evidemment, il est même possible de les réduire à 0.  Le notaire se rémunère sur ses actes. Pour chaque acte il perçoit des émoluments. il perçoit également des débours, sommes qu'il avance et dépense pour vous auprès d'organismes tiers (hypothèques...). Enfin, il perçoit l'impôt lié à la mutation de la propriété bati, qu'il reverse à la DGFIP intégralement.

Vous pouvez négocier les émoluements, bien qu'ils soient fixés nationnalement (par décret, il me semble), à partir du moment où vous faites des opérations répétées avec votre notaire.

Vous pouvez prendre à votre charge une partie des actes (rédaction de compromis, DIA peuvent être pris en charge par l'agence immobilière et donc rémunérés dans la commission de l'agence par exemple).

Vous pouvez encore acheter des titres de SCI au lieu d'acheter des biens immobiliers, dans ce cas c'est une valeur mobilière ne nécessitant pas le passage vers un notaire.

Dans d'autres cas, la transaction peut être concrétisée non pas par un notaire mais par un avocat. Dans ce cas, vous ne paierez pas d'émoluements mais des honoraires à négocier librement avec l'avocat, mais vous aurez toujours des frais de mutation à régler aux impôts.

 

Enfin, vous pouvez réduire les frais de mutation en optant pour le statut marchand de bien (et dans ce cas vous avez légitimité pour réaliser vous même un certain nombre d'actes, en tant que professionnel de l'immobilier) : les frais de mutation sont alors < à 1% du prix de transaction, il me semble (point à vérifier). En tant que marchand de bien vous prendrez l'engagement de revendre dans les 5 ans. Mais bien sûr, se déclarer en marchand de bien n'est absolument pas anodin. Vous en saurez plus quand je me lancerai concrètement dans cette démarche... 

 

Mais aussi...

 

Le crédit que l'on n'a pas besoin de rembourser :  

Bien sûr, tout le monde le connaît, et ... non il ne s'agit pas du PTZ. il s'agit du crédit in fine : vous ne remboursez jamais votre crédit, vous ne payez que les intérêts, et si vous empruntez 100k€, à la fin du crédit in fine, vous devez toujours rembourser 100k€.

Vous aurez pendant toute la durée de votre crédit payé des intérêt, déductibles de vos revenus locatifs. Cependant ce n'est pas magique, il vous faudra nantir une somme importante (20% ou + du montant du crédit) sur une assurance vie, ou un compte bloqué ou bien être capable de mettre une hypothèque sur un bien dont vous êtes propriétaire.

L'in fine est très clairement intéressant pour maximiser sa capacité d'endettement... et donc d'investissement.

 

Acheter un 2nd appartement ou une maison de 200.000€ avec un crédit de 150.000€ : avec un apport ? non, ce serait trop simpliste. Peut être grâce à un apport non pas en cash, mais en patrimoine. En nantissant la part de votre RP que vous avez déjà remboursée, là ça me semble assez risqué mais pourquoi pas.

 

Economiser 40k€ d'intérêts en 5ans sur un crédit de 200k€ :  là, l'énoncé n'est pas assez précis pour proposer quelque chose, mais il reprend l'argument différemment un peu plus loin sous la formule : gagner jusqu'à 20% sur un crédit de 200.000€, ou encore lorsqu'il explique que dans le séminaire il montrera comment gagner 10k€ et plus sur un crédit de 200.000€. J'en déduis que plusieurs actions sont nécessaires. Il pourrait s'agir d'optimiser son prêt et donc :

- de négocier son taux, (en n'hésitant pas à aller voir des courtiers)

- de partir sur la bonne durée, (en calculant le point mort de l'emprunt)

- de négocier les frais de banques (les banques étant plus favorable à négocier sur des emprunts conséquents, il me semble)

- de prendre une assurance en capital restant du : là on peut en effet espérer gagner beaucoup d'argent (10 à 15k€ dans ce cas).

enfin, vous pouvez partir sur une durée plus courte que celle initialement envisagée, vous rembourserez un peu plus certes mais vous réduirez le taux. Ensuite au bout de 2ans, normalement vous pourrez moduler vos remboursements pour les ré-étaler sur une durée plus longue. Ca vaut surement la peine de le calculer et de budgéter pour 2 ans l'effort supplémentaire à faire sur votre mensualité, car vous accrocherez ainsi un taux d'un crédit plus court sur un crédit plus long !

 

Enfin, Etre conscient qu'une seule transaction peut être suffisante : c'est en effet un des déclencheurs de mon blogs, je vous invite à voir l'article où j'explique comment j'ai perdu 500k€.

 

Bien, ceux qui ont suivi le séminaire devraient pouvoir compléter aisément mes réflexions...

 

On continue demain ?  

 

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25 mai 2011 3 25 /05 /mai /2011 20:02

Je me suis inscrit sur le site d'Olivier il y a une semaine, et depuis celui-ci m'envoie périodiquement des informations. C'est très bien, elles sont excellentes et toujours très bonne à prendre, très instructives, et elles me confortent à 200% dans ma démarche.

 

Alors aujourd'hui, il s'agit d'une vidéo. J'ai pensé l'espace d'un instant que cette vidéo était évènementielle et que chacun de ses abonnés l'avaient reçue en même temps que moi aujourd'hui. Mais après visionnage et revisionnage puis décortiquage, je crois qu'il n'en est rien, le marketting devant être beaucoup plus puissant (je suis peut être parano!), j'imagine que je l'aie reçue parce que je me suis inscrit pour recevoir son ouvrage TLMMDER (ou quelque chose comme ça) il y a une semaine, et qu'au bout d'une semaine, il doit commencer à faire la promo de son séminaire.

 

NB : certains de vous ont également reçue cette vidéo, je suis curieux de savoir, parmis ceux qui suivent Olivier, si vous l'avez reçue aujourd'hui ? ou bien vous est-elle arrivée il y a longtemps déjà... ?

 

Un rapide calcule (d'un gars qui calcule toujours) : 200 personnes présentes à un séminaire (à vrai dire je n'ai pas d'idée sur le nombre de participants), à 994€, et spécialement pour vous laissé à 700€ / personne == 140k€ pour une journée de travail, c'est excellent, j'adorerai arriver à son niveau (je ne décrie par la personne, en aucune façon, c'est le commerce et j'admire cette industrialisation du conseil).

 

Alors, je me suis dit qu'il fallait décortiquer cette vidéo. et voilà ce à quoi je suis arrivé.

 

démarrage de la vidéo : son ami, le veil investisseur lui a donné deux principes :

- Investir sur une affaire et non pas sur tel ou tel type de bien (ça c'est ce que je pratique, avec pour limite ma capacité de financement)

En effet, il ne faut pas se limiter, ne pas se mettre d'oeillère. Vous pouvez investir sur un local commercial ou sur des parking, sur un bel appartement présent sur le marché principal, ou sur un bien hors de ce marché là (je parlerai plus tard des autres circuits), investir sur opportunités par connaissance, etc.... Si vous êtes bornés sur un type d'appartement, un secteur trop restreint, une fourchette de prix pas suffisamment large, vous passerez à côté des bonnes affaires. Si vous avez 100k€ à investir, mieux vaut n'acheter qu'un seul bien à 50k€ qui soit une belle affaire plutôt que de choisir un bien idéal et exactement à 100k€.

Qu'est-ce qu'une affaire ? C'est une affaire rentable.

Qu'est-ce qu'une affaire rentable ? C'est une affaire sur laquelle, quoi qu'il se passe, je dis bien quoi qu'il se passe vous ne pourrez pas perdre d'argent ! Une affaire rentable est un bien tel que dès lors que vous en êtes propriétaire, vous avez déjà gagner de l'argent.

 

- Rembourser avec le loyer des locataires : je publierai bientôt (d'ici 2-3 jours) un article sur la rentabilité de l'investissement locatif. Cet article présente en quoi la rentabilité doit être calculée dans son ensemble et non pas sur la seule valeur brute du placement, au risque de perdre. Donc entièrement d'accord avec Olivier. Si l'on ne considère pas l'investissement dans son ensemble, si l'on achète trop cher l'on peut vite se retrouver à perdre de l'argent en investissant (ou en tous cas ne pas en gagner) , on ne rentabilisera pas l'investissment et l'on est parti pour ramer quelques années.

et c'est une double peine : si l'investissement n'est pas rentable, c'est qu'il est sur-évalué, il sera beaucoup plus difficile à revendre et l'on risque donc de perdre encore à la revente (c'est ainsi qu'investir sur un dispositif scellier qui ne serait rentabilisé qu'uniquement grâce à la defiscalisation est une abnégation de l'investissement...mieux vaut rémunérer la DGFIP)

Et donc, si l'on transcende le conseil d'Olivier et de son vieil ami convenablement, celui-là revient à dire : il faut tout rembourser jusqu'à la moindre dépense grâce au loyer des locataires. Et c'est à partir de là et seulement  de là que l'excédent peut être considéré comme un gain.

 

On continue demain ?

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500k€

mon objectif est de gagner 500k€ dans les 4 prochaines années, je vous explique comment.

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Je suis Laurent, j'ai 33 ans et je vais gagner 500k€ en 4 ans par l'investissement immobilier, je vous explique comment.

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