Je vais gagner 500k€ en 4 ans

Voila un an que j’ai lancé le projet 500K et le blog en support de celui-ci. Il est donc temps de vous faire un état de l’avancée vers cette cible dont chacun peut rêver, et aussi de vous remercier chaleureusement toutes et tous pour votre fidélité et l’intérêt que vous avez pu porter à ma démarche. Je reçois en effet régulièrement des messages d’encouragement dans celle-ci.

Bon, si vous avez suivi l’ensemble de mes posts vous n’apprendrez pas grand-chose de nouveau dans cet article, mais sinon, cela vous donnera un aperçu de la manière dont je converge vers l’objectif fixé.

La règle fixée est simple : investir dans l’immobilier, et obtenir une performance de +100% chaque année sur les sommes investies, et en tenant le cap ainsi pendant 4 ans générer 500k€.

Impossible penseront la plus part d’entre nous, et pourtant.

L’année a été riche en évènement et cela n’est pas prêt de s’arrêter. Il y a un an quand j’ai démarré ce blog, je pensais passer marchand de bien rapidement, dans les mois suivants en ont décidé autrement. Un nouveau projet est venu contredire ou contrarier ma démarche des 500k. J’ai créé une société autour de l’immobilier qui démarre à l’heure actuelle, certains ont suivi cette création de près, voire de très près, et d’autres ont même choisi de me suivre, 17 personnes se sont embarqués dans l’aventure d’iMobilis.

Je continue en parallèle ma démarche des 500k. Pour mémoire, j’avais mobilisé une mise de départ de 31k€ à investir dans l’immobilier.

Entre mai 2011 et mai 2012 j’ai réalisé 2 opérations, en suivant les méthodes décrites dans "mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente". J’en avais prévu une troisième mais ça n’a pas pu se faire dans le timing.

La première est soldée. J’ai acheté un F2 de 30m² à 12k€ (douze mil euros, si, si), que j’ai transformé en un grand F1. Une fois refait entièrement à neuf et en comptant l’ensemble des frais d’acquisition le coût de revient se monte à 21,5K€, l’ensemble a été financé en cash. J’ai eu à supporter quelques charges locatives (assurance, edf) dont une partie me permet de faire un peu de déficit fiscal, et encaissé quelques loyers. Je l’ai revendu 52k€ à un investisseur locatif (donc forcément un prix concurrentiel sur le marché) et une fois la plus-value déduite, il me reste 43k€ en poche, soit une performance d’exactement 100% sur ce bien. J’en suis satisfait.

La seconde opération est en cours. J’ai acheté une maison de bourg en juillet dernier, composé d’un commerce de 26m², d’un logement deux pièces de 26m², son prix était de 14k€ (quatorze mil euros, si, si), une fois les frais d’agence et ceux de transaction réglés on est à 18k€.

Cette fois, j’ai mis 5k€ de ma poche, le reste est emprunté à la banque. Comme il y a financement par emprunt d’une partie des travaux, pour l’instant, je ne paie que les intérêts et ne rembourse pas de capital. Tant mieux puisque j’ai tardé à lancer les travaux et donc n’ai pas de revenu locatif à ce jour sur ce bien. En fait, je pensais revendre ce bien sans y réaliser la moindre amélioration. J’ai bien eu un acheteur sérieux par agence, prêt à débourser 31k€ hors frais de notaires. Nous étions d’accord sur une offre, mais au final, il avait trop de dettes ouvertes pour contracter un nouveau crédit.  Cela m’a donc fait perdre du temps. Peu importe, les travaux ont démarré pour une rénovation totale, et je garderai peut-être ce bien quelques mois en location.  

Actuellement :

-          Investi en année 1 : 26,5k€

-          Patrimoine issu des investissements immo en début d’année 2 : 55k€

o   liquidé: 43k€

o   Immobilisé : 5 k€

o   Plus-value escomptée : 7k€

Avec ces chiffres pour partie subjectifs (opération non soldée), l’objectif des +100% sera atteint, mais je ne suis pas parvenu à dépenser tout ce que j’avais prévu cette année et il me faudra un peu plus de temps pour réaliser l’objectif. En théorie, à ce rythme les pâliers annuels seraient de : 55, 110, 220, 440 (au lieu de 500) et ils passeraient non pas à 12 mois mais à 15 soit 5 ans pour obtenir 440k€ de capital grâce à l’immobilier.

Pour autant, et au vu de ces chiffres, je ne crois pas nécessaire de revoir mon objectif des 500k. L’immobilier ne s’achète pas et ne se revend pas aussi facilement que des actions. La maille financière n’est pas la même et le montage financier de mes opérations ne peut pas subir la démarche théorique des 500k.  

Je me porte acquéreur prochainement d’un immeuble de 8 appartements. Si je l’obtiens, je devrais reprendre un peu d’avance !

A très bientôt et merci pour votre fidélité

Laurent

Merci pour ton intervention sur l’immobilier Nicolas, je la décortique

Je vous propose mon commentaire sur l’intervention de Nicolas Sarkozy ce soir, invité à la suite de François Hollande sur France 2 dans l’émission « des paroles et des actes » proposée par David Pujadas (« il se s’rait pas trompé de taille de coiffure Pujadas ? »*),  sur le seul sujet de l’immobilier, interrogé par François Langlet, patron de BFM business. François s’étant moins exprimé sur le sujet, et Nicolas ayant l’immobilier comme sujet de prédilection, j’ai donc retenu son intervention.

Interrogé sur le système allemand d’encadrement des loyers, Nicolas répond que l’encadrement en lui-même n’est pas une solution. L’encadrement des loyers de la loi de 1948, en France s’est traduit en catastrophe à l’époque (NDR : la fameuse catastrophe de 48 dont je n’ai pas mémoire)

 Le système allemand n’a rien à voir avec cela, la requalification d’un  loyer est issue de la décision d’un juge : si au moment de la relocation d’un bien, le loyer se trouve être supérieur de 20% au précédent loyer, le juge peut requalifier le loyer, selon décision judiciaire. Ça n’a rien avoir avec un encadrement des loyers à proprement parlé.

NDR : en effet, ce n’est pas du tout la même démarche. Je connais un pays où certains biens (un minimum de biens en fait) ont des loyers encadrés, et d’autres sont libres. Ce système à deux vitesses est pire, et ne limite en rien la difficulté de se loger, ni l’évolution des prix au m². Pire, ma conviction est que ceux qui bénéficient artificiellement de loyers modérés se retrouvent à habiter au milieu de gens qui ne sont pas de la même classe social (il faut de la mixité, mais pas maintenue artificiellement), et se retrouve dans un déficit de pouvoir d’achat tout bonnement préjudiciable à leur épanouissement : en terme de qualité de vie, il me semble qu’il vaut mieux vivre avec un SMIC à Pougues-les-eaux qu’à Paris 7.

Nicolas insiste sur une spécificité française : partout de par le monde, lorsqu’il  y a une crise, l’immobilier baisse, mais ce n’est pas le cas en France. Ceci est dû au fait qu’il y manque 500 000 logements.

NDR : ok, peut-être mais je crois personnellement que la France a su limiter l’impact de la crise financière mondiale et mener une politique incitative sur la construction qui a limité les effets de celle-ci sur les prix de l’immobilier. Je ne crois pas que ce soit juste un problème de stock de logement. Je vous garantis qu’à Thiers, dans le Puy-de-dôme, il y a des 100aine de milliers de m² disponibles. Hier encore je regardais un immeuble de 2000m² à 260 000€ soit 130€/m², j’avais écrit un article à propos de la problématique d’un marché du bâti à un prix moindre à celui de la rénovation et je suis convaincu qu’il s’agit d’un problème de politique et de développement territorial. Thiers n’est pas un cas isolé, mais la politique d’urbanisation en France s’est arrêtée sur le cas des cités et des centres-villes mais n’a pas encore traité la problématique des villes en désuétude économique.

Par ailleurs, le déficit de 500 000 logements, si l’on considère un prix moyen à 100 000 euros par logement (au mieux une maison « sociale », au pire une studette dans Paris intra-muros), représente la somme de 50Md€ (cinquante milliards d’euros), c’est-à-dire la recette générée par l’impôt sur le revenu. Donc en théorie, si l’on augmente de 10% l’impôt sur le revenu, en 5 ans le problème peut être à moitié résolue (mais ça selon le figaro, c’est plutôt la proposition de François, le concurrent de Nicolas).

Les français consacrent plus de 40% des revenus du foyer à leur logement, ce qui semble beaucoup.

NDR : sans doute, le logement est une de nos considérations majeures, bien plus que dans d’autre pays. Cela me semble tout à notre honneur, car ailleurs comme en Allemagne par exemple, ou en Italie, la part de revenu du foyer que mange le logement est bien moindre, au profit de la… voiture. On a pourtant une excellente industrie automobile… mais à choisir…

On peut aussi s’interroger sur le pourquoi des 40% (je ne pense pas qu’on parle des investisseurs) puisque la banque lambda accorde au consommateur lambda 33% de taux d’endettement et pas plus au risque d’être pointée du doigt.

Peut-être faudrait-il une loi qui interdise à un locataire de dépenser plus de 33% de son revenu dans un loyer ? Je n’ai pas bien analysé la chose, mais si l’on acceptait que le taux de 33% d’emprunt puisse être dépassé, je suis totalement sûr que cela reviendrait à permettre au marché immobilier de monter davantage !

Une stratégie de Nicolas est de libérer les possibilités de construction, en proposant la possibilité de faire + 30% sur les capacités de construction. A ce jour, le code de l’urbanisme fait que l’on peut s’opposer à une construction sans prendre aucun risque et cela semble dommageable à la construction.

NDR : je n’ai pas d’avis tranché sur la question. Il me semble que cette mesure bénéficiera plus massivement aux promoteurs qu’aux particuliers, et je ne suis pas sûr que les promoteurs en fassent bénéficier leurs clients, sinon qu’en cas de crise immobilière ça leur donnera davantage de marges de manœuvres pour baisser les prix.  

Enfin, les terrains non bâtis ne devraient pas être sous le même régime fiscal que les biens immobiliers. Nicolas propose de changer le régime de plus-value sur les terrains non bâtis. La logique actuelle est que plus longtemps on garde ces terrains non bâtis, et moins on paye d’impôt sur la plus-value immobilière. La proposition est d’inverser cette tendance afin que davantage de logements puissent être mis sur le marché. Moins on gardera ces terrains et moins l’on paiera de plus-value.

NDR : très très bien, je souscris pleinement à cette mesure. Surtout que certaines opérations sur des terrains qui deviennent constructibles me semblent (beaucoup) trop intéressantes. Mais pourquoi ne pas aller dans ce cas au fond des choses ? Pourquoi ne pas offrir exactement le même dispositif aux personnes qui rénovent des biens complétement délabrés, inhabitables. Certes, des dispositifs existent pour favoriser la rénovation. Mais dans l’idée, comment ignorer le poids fiscal de la plus-value sur les biens qui sont remis sur le marché par ceux qui acceptent de prendre le risque de les rénover ? ce qui est sûr c’est que les récentes modifications sur le régime de la plus-value ne vont pas dynamiser le marché.

Les droits de mutation augmentent de 5,4% le prix de l’immobilier. Il est possible de diviser par deux le coût de la mutation. Ceci devrait augmenter le nombre de transaction de sorte que l’état ne perde pas vraiment. Pour exemple à Paris, la mairie fait une recette de 1Md€ (un milliard d’euros) sur les transactions. Si on divise ces droits de mutation par deux, les prix de l’immobilier devraient baisser.

(on peut faire le taux, on peut faire l’assiette, il choisit l’assiette). Les collectivités territoriales doivent participer à l’effort sur l’immobilier.

NDR : ok pas de problème, mais du point de vue du marché c’est à mon avis une mini mesure. Les professionnels n’étant pas assujettis à ce même régime. Cela permettra simplement au particulier vendeur de vendre plus cher, sans avoir d’impact sur les prix du pro vendeur.

Je ne devrais pas dire ça, d’aucune façon, mais je crois que pour faire baisser le marché, il ne faut pas alléger les dispositifs qui bénéficient directement ou indirectement au vendeur. Le vendeur, c’est celui qui sait. Qui sait comment tirer parti, comment calculer l’opération, et qui détient l’expérience.

Il faut à mon avis des dispositifs incitatifs indirects bénéficiant à l’acheteur. Le PTZ est une bonne chose en ce sens, et c’est bien la « capacité » d’achat du primo accédant qu’il faut renforcer. Mais en la renforçant directement, c’est le vendeur que l’on soutient ! Pour preuve, l’économie d’impôt sur les intérêts d’emprunt (régime dont je bénéficie) n’a pas eu d’effet à la baisse sur les prix de l’immobilier.

Un exemple de proposition en ce sens : le recours au conseil à l’achat immobilier (fut-il limité à la primo-accession) pourrait être défiscalisé en crédit d’impôt, le conseil en gestion de patrimoine (fut-il limité aux non propriétaires) pourrait l’être également, en soutenant ainsi des intermédiaires de vente l’on soutient les ‘capacités’ de l’acheteur et non plus le vendeur.

Ce n'est là qu'un exemple, mais je crois que si l'on veut faire baisser les prix, le seul moyen est de fuir tout dispositif qui pourra profiter au vendeur. 

Cela dit, pour moi, la baisse du marché n’est certainement pas une fin en soi !