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Mercredi 2 mai 2012 3 02 /05 /Mai /2012 22:47

- Publié dans : Bons plans

Fini les bonnes affaires, le bon moment pour acheter...

L'on se demande souvent quel est le bon moment pour acheter.

Tous les investisseurs connaissent la réponse et elle tient en un mot : maintenant !

Et pourtant la barrière psychologique du bon moment pour acheter est réelle et bien réelle. Elle empêchera certains de passer un jour à l'acte d'investissement, et lorsqu'ils se réveilleront ce sera trop tard pour en tirer un réel profit.

Cette question est cruciale, elle paraît stratégique dans une logique d'investissement, mais elle ne l'est pas.

Certains se mettent à l'écoute du marché pour croire pouvoir saisir demain une opportunité. C'est une erreur.

N'avez vous jamais entendu quelqu'un dire : 'à l'époque on pouvait faire de bonnes affaires, maintenant c'est trop tard'.

A celui qui dit ça, je vous invite à poser la question 'l'as-tu faite toi la bonne affaire à l'époque ?'

Je connais la réponse, et c'est indubitablement Non.

Non, non, et non pour une raison invariable.

Si ce n'est pas le bon moment pour faire des affaires, ce ne sera pas non plus le bon moment demain et ça n'était pas le bon moment encore à l'époque.

En regardant la performance d'un graphique, le constat est facile, il est donné à tous.

Mais ceux qui ont pris le risque à l'époque ne pouvait pas deviner que la courbe allait monter !

En 1998, bien malin celui qui aurait pu dire que les prix de l'immobilier allait être multipliés par deux en 6 ans. Le constat, lui reste facile.

Celui qui se place dans le constat ne prend pas de risque, il n'en prendra pas, et n'en a pas pris.

Ce raisonnement nous amène à dire qu'il peut bien donner des conseils, il est très mal placé pour ce faire.

Pire, son conseil est à fuir puisqu'il est basé sur un constat. Dans l'occurrence d'un investissement, ce constat est impossible dans une logique projective, l'on ne peut pas constater ce qui ne s'est pas encore passé. Ce conseil est donc nul et non avenu :)

Je vous invite donc à ne pas écouter ces conseils basés sur le constat.

Le bon moment, c'est maintenant. C'est maintenant que vous êtes prêts. Ca dépend surtout de vous, et non pas de l'environnement dans lequel vous allez acheter.

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Jeudi 26 avril 2012 4 26 /04 /Avr /2012 23:41

- Publié dans : Objectif 500k

Merci pour ton intervention sur l’immobilier Nicolas, je la décortique

Je vous propose mon commentaire sur l’intervention de Nicolas Sarkozy ce soir, invité à la suite de François Hollande sur France 2 dans l’émission « des paroles et des actes » proposée par David Pujadas (« il se s’rait pas trompé de taille de coiffure Pujadas ? »*), sur le seul sujet de l’immobilier, interrogé par François Langlet, patron de BFM business. François s’étant moins exprimé sur le sujet, et Nicolas ayant l’immobilier comme sujet de prédilection, j’ai donc retenu son intervention.

Interrogé sur le système allemand d’encadrement des loyers, Nicolas répond que l’encadrement en lui-même n’est pas une solution. L’encadrement des loyers de la loi de 1948, en France s’est traduit en catastrophe à l’époque (NDR : la fameuse catastrophe de 48 dont je n’ai pas mémoire)

Le système allemand n’a rien à voir avec cela, la requalification d’un loyer est issue de la décision d’un juge : si au moment de la relocation d’un bien, le loyer se trouve être supérieur de 20% au précédent loyer, le juge peut requalifier le loyer, selon décision judiciaire. Ça n’a rien avoir avec un encadrement des loyers à proprement parlé.

NDR : en effet, ce n’est pas du tout la même démarche. Je connais un pays où certains biens (un minimum de biens en fait) ont des loyers encadrés, et d’autres sont libres. Ce système à deux vitesses est pire, et ne limite en rien la difficulté de se loger, ni l’évolution des prix au m². Pire, ma conviction est que ceux qui bénéficient artificiellement de loyers modérés se retrouvent à habiter au milieu de gens qui ne sont pas de la même classe social (il faut de la mixité, mais pas maintenue artificiellement), et se retrouve dans un déficit de pouvoir d’achat tout bonnement préjudiciable à leur épanouissement : en terme de qualité de vie, il me semble qu’il vaut mieux vivre avec un SMIC à Pougues-les-eaux qu’à Paris 7.

Nicolas insiste sur une spécificité française : partout de par le monde, lorsqu’il y a une crise, l’immobilier baisse, mais ce n’est pas le cas en France. Ceci est dû au fait qu’il y manque 500 000 logements.

NDR : ok, peut-être mais je crois personnellement que la France a su limiter l’impact de la crise financière mondiale et mener une politique incitative sur la construction qui a limité les effets de celle-ci sur les prix de l’immobilier. Je ne crois pas que ce soit juste un problème de stock de logement. Je vous garantis qu’à Thiers, dans le Puy-de-dôme, il y a des 100aine de milliers de m² disponibles. Hier encore je regardais un immeuble de 2000m² à 260 000€ soit 130€/m², j’avais écrit un article à propos de la problématique d’un marché du bâti à un prix moindre à celui de la rénovation et je suis convaincu qu’il s’agit d’un problème de politique et de développement territorial. Thiers n’est pas un cas isolé, mais la politique d’urbanisation en France s’est arrêtée sur le cas des cités et des centres-villes mais n’a pas encore traité la problématique des villes en désuétude économique.

Par ailleurs, le déficit de 500 000 logements, si l’on considère un prix moyen à 100 000 euros par logement (au mieux une maison « sociale », au pire une studette dans Paris intra-muros), représente la somme de 50Md€ (cinquante milliards d’euros), c’est-à-dire la recette générée par l’impôt sur le revenu. Donc en théorie, si l’on augmente de 10% l’impôt sur le revenu, en 5 ans le problème peut être à moitié résolue (mais ça selon le figaro, c’est plutôt la proposition de François, le concurrent de Nicolas).

Les français consacrent plus de 40% des revenus du foyer à leur logement, ce qui semble beaucoup.

NDR : sans doute, le logement est une de nos considérations majeures, bien plus que dans d’autre pays. Cela me semble tout à notre honneur, car ailleurs comme en Allemagne par exemple, ou en Italie, la part de revenu du foyer que mange le logement est bien moindre, au profit de la… voiture. On a pourtant une excellente industrie automobile… mais à choisir…

On peut aussi s’interroger sur le pourquoi des 40% (je ne pense pas qu’on parle des investisseurs) puisque la banque lambda accorde au consommateur lambda 33% de taux d’endettement et pas plus au risque d’être pointée du doigt.

Peut-être faudrait-il une loi qui interdise à un locataire de dépenser plus de 33% de son revenu dans un loyer ? Je n’ai pas bien analysé la chose, mais si l’on acceptait que le taux de 33% d’emprunt puisse être dépassé, je suis totalement sûr que cela reviendrait à permettre au marché immobilier de monter davantage !

Une stratégie de Nicolas est de libérer les possibilités de construction, en proposant la possibilité de faire + 30% sur les capacités de construction. A ce jour, le code de l’urbanisme fait que l’on peut s’opposer à une construction sans prendre aucun risque et cela semble dommageable à la construction.

NDR : je n’ai pas d’avis tranché sur la question. Il me semble que cette mesure bénéficiera plus massivement aux promoteurs qu’aux particuliers, et je ne suis pas sûr que les promoteurs en fassent bénéficier leurs clients, sinon qu’en cas de crise immobilière ça leur donnera davantage de marges de manœuvres pour baisser les prix.

Enfin, les terrains non bâtis ne devraient pas être sous le même régime fiscal que les biens immobiliers. Nicolas propose de changer le régime de plus-value sur les terrains non bâtis. La logique actuelle est que plus longtemps on garde ces terrains non bâtis, et moins on paye d’impôt sur la plus-value immobilière. La proposition est d’inverser cette tendance afin que davantage de logements puissent être mis sur le marché. Moins on gardera ces terrains et moins l’on paiera de plus-value.

NDR : très très bien, je souscris pleinement à cette mesure. Surtout que certaines opérations sur des terrains qui deviennent constructibles me semblent (beaucoup) trop intéressantes. Mais pourquoi ne pas aller dans ce cas au fond des choses ? Pourquoi ne pas offrir exactement le même dispositif aux personnes qui rénovent des biens complétement délabrés, inhabitables. Certes, des dispositifs existent pour favoriser la rénovation. Mais dans l’idée, comment ignorer le poids fiscal de la plus-value sur les biens qui sont remis sur le marché par ceux qui acceptent de prendre le risque de les rénover ? ce qui est sûr c’est que les récentes modifications sur le régime de la plus-value ne vont pas dynamiser le marché.

Les droits de mutation augmentent de 5,4% le prix de l’immobilier. Il est possible de diviser par deux le coût de la mutation. Ceci devrait augmenter le nombre de transaction de sorte que l’état ne perde pas vraiment. Pour exemple à Paris, la mairie fait une recette de 1Md€ (un milliard d’euros) sur les transactions. Si on divise ces droits de mutation par deux, les prix de l’immobilier devraient baisser.

(on peut faire le taux, on peut faire l’assiette, il choisit l’assiette). Les collectivités territoriales doivent participer à l’effort sur l’immobilier.

NDR : ok pas de problème, mais du point de vue du marché c’est à mon avis une mini mesure. Les professionnels n’étant pas assujettis à ce même régime. Cela permettra simplement au particulier vendeur de vendre plus cher, sans avoir d’impact sur les prix du pro vendeur.

Je ne devrais pas dire ça, d’aucune façon, mais je crois que pour faire baisser le marché, il ne faut pas alléger les dispositifs qui bénéficient directement ou indirectement au vendeur. Le vendeur, c’est celui qui sait. Qui sait comment tirer parti, comment calculer l’opération, et qui détient l’expérience.

Il faut à mon avis des dispositifs incitatifs indirects bénéficiant à l’acheteur. Le PTZ est une bonne chose en ce sens, et c’est bien la « capacité » d’achat du primo accédant qu’il faut renforcer. Mais en la renforçant directement, c’est le vendeur que l’on soutient ! Pour preuve, l’économie d’impôt sur les intérêts d’emprunt (régime dont je bénéficie) n’a pas eu d’effet à la baisse sur les prix de l’immobilier.

Un exemple de proposition en ce sens : le recours au conseil à l’achat immobilier (fut-il limité à la primo-accession) pourrait être défiscalisé en crédit d’impôt, le conseil en gestion de patrimoine (fut-il limité aux non propriétaires) pourrait l’être également, en soutenant ainsi des intermédiaires de vente l’on soutient les ‘capacités’ de l’acheteur et non plus le vendeur.

Ce n'est là qu'un exemple, mais je crois que si l'on veut faire baisser les prix, le seul moyen est de fuir tout dispositif qui pourra profiter au vendeur.

Cela dit, pour moi, la baisse du marché n’est certainement pas une fin en soi !

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Dimanche 22 avril 2012 7 22 /04 /Avr /2012 16:10

- Publié dans : Objectif 500k

Arnaque à la location sur le boncoin

Je ne pense pas encore vous avoir raconté ça.

Il y a quelques temps, j'ai failli être victime d'une arnaque au loueur grâce à leboncoin.fr. Il faut dire que les arnaques sur ce site sont tellement manifestes et nombreuses, que je me demande combien de temps encore ce site va perdurer (ils ont beaucoup de ressources, financières notamment, et pourtant, je suis convaincu que d'ici quelques temps, s'ils ne changent rien à leur mode de gestion des annonces, on pourra tout simplement leur dire bye bye...)

Donc, je loue ma maison en saisonnier de temps en temps pour faire du rendement locatif, parce qu'elle est attractive, et parce que ça me plaît de penser que d'autres personnes peuvent trouver l'endoir agréable. Ma maison est bien adaptée pour cela, elle n'est pas over-personnalisée, et il y a suffisamment de place pour y ranger discrétement mes affaires (enfin plutôt celles de ma femme, de mes 2 enfants, et de mes chiens-chiens...). C'est une excellente excuse pour partir plus souvent en vacances.

Un jour, un (jeune) homme nous appelle pour louer la maison, c'était un peu avant noël. Il souhaitait louer pour quelques jours 2 ou 3, sans dates précises, pour s'y retrouver avec des copains et faire la fête, mais peu importe le créneau, c'était un peu comme ça nous arrangeait, quand c'était disponible.

Ma femme qui prend la communication lui dit alors qu'elle doit voir avec moi, qu'elle ne sais pas si c'est disponible, etc, etc, trouvant un peu bizarre qu'il n'ait pas d'exigence de date précise.

C'est là que nous nous rendons compte que cette personne nous a déjà appelé environ deux mois avant avec la même demande. On l'avait alors refoulé, parce qu'il nous avait annoncé un nombre trop important de personnes par rapport à la capacité d'accueil raisonnable de la maison. Déjà à l'époque, son comportement était bizarre. Il disait se moquer qu'il n'y ait pas assez de lit, ni de chaise puis nous avait rappelé pour nous dire qu'ils seraient moins nombreux. Bref, on avait senti le forcing, pensant alors qu'ils débarqueraient à 150, et l'on avait coupé court.

Cette fois-ci, le jeune homme nous rappelle rapidement (sans être en numéro masqué) et comme nous ne savons pas vraiment ce qui nous empêche de lui louer la maison, nous lui donnons un accord de principe.

Après tout, si son numéro n'est pas masqué, c'est sûrement pas une arnaque. Et quand bien même ce serait une arnaque, étant un peu joueurs, on avait envie de savoir pourquoi et comment il allait la dérouler, ça nous posait question.

Bref on prend son nom et son adresse pour lui envoyer le contrat de location afin qu'il nous renvoie un chèque de réservation. On s'était gardé de lui lacher l'adresse de notre maison, pour la bonne et simple raison que sur notre blog de location, il y a un certain nombre d'équipements mentionnés qu'il avait pu voir et que l'on a pensé un moment qu'il voulait visiter la maison...

Du coup, nous n'avons pas envoyé le contrat, mais plutôt vérifié les informations qu'il nous avait donné.

Monsieur s'appelait soi-disant Flori4n Gir4ud et habitait à Roy4t (en leet, remplacer les 4 par des a, je tiens pas à faire la promo de son nom de scène). Je vous laisse googeuliser ces éléments, c'est sans appel, et si vous y ajouter le mot arnaque, vous ne serez pas déçus !

A l'adresse précise où nous devions envoyer le contrat de location, se trouvait une église... fermée !!!

Bref, nous avions à faire à un n-ième arnaqueur du boncoin.

Quelqu'un qui débarque sur leboncoin pour louer son bien, qui n'est pas au fait des arnaques pratiquées peut très très vite se faire avoir.

Le coup d'après, il nous rappelait pour savoir si le contrat avait bien été envoyé. Et là, il nous montait en bateau : il n'avait pas la possibilité de faire un chèque, il n'avait pas de chéquier, seules deux possibilités : soit du liquide (du bluf forcément), soit du mandat cash.

Le vice étant ce qu'il est ;), je ne lui ai pas raccroché au nez, et je l'ai laissé déroulé son discours, et ses justifications. il a même fallut que je me justifie sur le pourquoi je n'acceptais que des chèques de réservations et surtout pas de mandat cash, il était prêt à m'envoyer sa carte d'identité à l'appui.

Pire, je n'avais pas le droit d'exiger un chèque, c'était interdit et il le savait bien puisque son père était avocat. Hop là trop facile mon coco, tu vas sur un terrain que je connais surement mieux que toi, je saisi l'opportunité : "Ah bon, et comment vous m'avez dit que vous vous appeliez ?

- Je vous l'ai déjà dit la dernière fois...

- Oui, peut être à ma femme, mais pas à moi

- Ca ne vous regarde pas, de toute façon, si vous ne voulez pas me louer votre maison je vais pas vous dire

- Mais si votre père est avocat... alors pourquoi pas... on va bien pouvoir s'arranger... Dites-moi

- Florian Giraud

- Giraud ?

- C'est bizarre, je ne suis pas avocat mais je connais très bien les avocats de Clermont et je ne vois pas de Giraud

- Il travaille à Vichy

- C'est le même barreau (ndr : c'est pas vrai), je les connais aussi

- C'est qu'il ne porte pas le même nom que moi

- Ah bon, et comment il s'appelle ?

- Euh... ça ne vous regarde pas"

Petit con, tu as toujours réponse à tout ! Tu crois pas que je sais que tu me racontes des conneries ?

On a fini bien courtoisement, je lui ai dit ne pas vouloir de mandat cash et que je n'y dérogerai pas, il m'a traité d'escroc en déclarant que mon comportement était suspect, qu'avec toutes les arnaques qu'il y a sur le internet, il était persuadé d'être face à un arnaqueur, et qu'il allait porté plainte. Non mais !

5mn après, il m'envoie un SMS : 't'es pas malin, j'ai ton numéro, j'ai porté plainte au commissariat de 'je sais plus quoi'".

là j'ai pensé que c'était un lapsus et qu'il s'était mis dedans puisque le commissariat de 'je sais plus quoi' est peut être celui qu'il est habitué à pratiquer (je n'ai pas trouvé dans quelle ville d'ailleurs), mais ce n'est pas à Clermont !

2mn après un nouveau SMS rectificatif : "Au commissariat de Pélissier",. Bien sûr, ça c'est en effet à Clermont.

Pour vous dire à quel point les gens sont crédules, j'ai trouvé des témoignages de gens sur le net qui se sont fait arnaqués ou ont faillit se faire arnaquer et qui ont pensé que le jeune homme habitait vraiment à l'adresse donnée et avait vraiment été porté plainte au commissariat de Pélissier (le beunet !)

Nous avons appelé gentillement le commissariat qui nous a indiqué connaître ce nom et nous à conseiller de ne pas donner suite aux SMS. Après cela, nous avons retiré notre annonce pour quelques temps.

Moralité : vigilence ! Nous ne pouvons plus vivre que dans un seul monde. Nous avons entamé notre transition vers le monde numérique, mais ce monde est encore peu civilisé. S'y aventurer revient à explorer de nouveaux territoires, avec de nouvelles règles, et de nouveaux pouvoirs. Si l'on y fait fi des règles de base, on peut vite s'y mettre en danger !